1996–97. – 1066 ár frá stofnun Alþingis.

121. löggjafarþing. – 28. mál.

1003. Nefndarálit

um frv. til l. um fasteigna-, fyrirtækja- og skipasölu.

Frá meiri hluta allsherjarnefndar.

Nefndin hefur fjallað um málið og fengið á sinn fund Þorstein Geirsson, Þorstein A. Jónsson, Jón Thors og Sigrúnu Jóhannesdóttur frá dómsmálaráðuneyti, Jón Guðmundsson frá Félagi fasteignasala, Martein Másson frá Lögmannafélagi Íslands, Rúnar Guðmundsson frá Vátryggingaeftirlitinu, Georg Ólafsson frá Samkeppnisstofnun, Tryggva Axelsson frá viðskiptaráðuneytinu og Sigmar Ármannsson frá Sambandi íslenskra tryggingafélaga. Þá fékk nefndin sendar umsagnir um málið frá Félagi fasteignasala, Lögmannafélagi Íslands, Neytendasamtökunum og Samkeppnisstofnun. Þá barst nefndinni bréf frá nefnd sem viðskiptaráðherra skipaði á síðasta ári til að vinna að heildarendurskoðun lagaákvæða er lúta að starfsábyrgðartryggingum.

Lög um fasteigna- og skipasölu eru að stofni til frá árinu 1938 þótt gildandi lög séu nr. 34/1986. Undanfarin ár hefur starfað á vegum dómsmálaráðuneytisins og Félags fasteignasala samstarfsnefnd til að fjalla um málefni og starfsemi stéttarinnar. Lauk starfi þeirrar nefndar með því að hún skilaði af sér tillögum sem flestar vörðuðu öryggi viðskiptamanna fasteignasala. Í framhaldi af því ákvað dómsmálaráðuneytið að taka lögin til heildarendurskoðunar.

Meginbreytingar frumvarpsins á efni gildandi laga lúta að neytendavernd, svo sem hvað varðar aukið eftirlit með starfsemi fasteigasala og hert skilyrði fyrir að geta fengið löggildingu til fasteignasölu. Þá er gildissvið laganna víkkað þar sem þeim verður framvegis einnig ætlað að ná til sölu á fyrirtækjum og nokkrar frekari breytingar lagðar til.

Umfjöllun nefndarinnar beindist að stærstum hluta að tveimur þáttum, þ.e. starfsábyrgðartryggingum fasteignasala annars vegar og söluþóknun fasteignasala hins vegar. Minni hluti nefndarinnar óskaði eftir því við Samkeppnisstofnun að hún léti fara fram athugun á samkeppnisaðstæðum á fasteignamarkaðinum með tilliti til þess hvort réttlætanlegt væri að afnema ákvæði gildandi laga um 2% hámarksþóknun í fasteignaviðskiptum. Í svarbréfi Samkeppnisstofnunar frá 10. mars sl. kemst hún að þeirri niðurstöðu að rétt sé að afnema umrætt ákvæði eins og frumvarpið gerir ráð fyrir. Í frumvarpinu er í 5. gr. gert ráð fyrir að fasteignasalar skuli hafa ábyrgðartryggingu gagnvart tjóni sem þeir valda viðskiptamönnum í störfum sínum, hvort sem tjónið stofnast af ásetningi eða gáleysi. Í umsögnum Félags fasteignasala og Lögmannafélags Íslands er bent á að umrætt ákvæði sé í andstöðu við meginsjónarmið í vátryggingarétti um að ekki sé hægt að tryggja sig fyrir eigin ásetningsbrotum. Í því sambandi er bent á að lögmenn eru aðeins skyldir til að tryggja sig gegn gáleysisbrotum. Skv. 2. mgr. 5. gr. er gert ráð fyrir að lögmenn, sem hafa með höndum fasteignasölu, teljist fullnægja tryggingarskyldu sinni með ábyrgðartryggingu lögmanna. Í ljósi þess ósamræmis sem slíkt hefði í för með sér leggur meiri hluti nefndarinnar til að ákvæðinu verði breytt þannig að tryggingarskylda fasteignasala nái aðeins til gáleysisbrota, en undir gáleysi fellur bæði einfalt og stórfellt gáleysi. Með þessari breytingu verður vátryggingarskylda fasteignasala í samræmi við vátryggingarskyldu endurskoðenda, en lög um endurskoðendur voru nýlega samþykkt á Alþingi.

Þá leggur meiri hlutinn til að kveðið verði á um lágmarksupphæð tryggingar vegna hvers einstaks tjónsatburðar og heildarfjárhæð tryggingabóta innan hvers tryggingartímabils í reglugerð, en ekki verði festar ákveðnar upphæðir í lögum. Ástæður breytingartillögunnar eru tvíþættar. Annars vegar þykir óhentugt að lögfesta ákveðnar upphæðir þannig að lagabreytingu þurfi til að breyta þeim. Hins vegar þykir nauðsynlegt að gæta samræmis milli tryggingarfjárhæðanna hjá fasteignasölum og lögmönnum, en hjá lögmönnum eru fjárhæðirnar ákveðnar í reglum sem staðfestar eru af ráðherra og gætir misræmis milli þeirra fjárhæða sem þar er að finna og fjárhæðanna í frumvarpinu. Telur meiri hlutinn eðlilegt að samræmis varðandi vátryggingarfjárhæðir sé gætt milli stétta.

Einnig leggur meiri hlutinn til breytingar á 1. og 3. mgr. 1. gr., sem miða að því að ákvæðin verði skýrari hvað varðar sölu á fyrirtækjum. Þannig er lagt til að orðunum í atvinnuskyni" verði bætt inn í frumvarpstextann til að taka af öll tvímæli og einnig er lagt til að ákvæðið nái ekki einungis til fyrirtækja sem stunda virðisaukaskattsskylda starfsemi, heldur verði miðað við öll atvinnufyrirtæki eða eignarhluta í þeim, önnur en hlutafélög.

Þá leggur meiri hlutinn til að gerð verði breyting á 2. gr. þannig að eitt af skilyrðum þess að maður geti fengið löggildingu sem fasteignasali verði að hann hafi haft forræði á búi sínu í tíu ár í stað tveggja ára eins og gert er ráð fyrir í frumvarpinu. Í núgildandi lögum um málflytjendur er miðað við tvö ár eins og í frumvarpinu, en þrátt fyrir það þykir meiri hlutanum ástæða til að leggja til framangreinda breytingu. Er ljóst að kröfur að þessu leyti verða hertar er lög um lögmenn verða endurskoðuð og er lenging þessa tímabils í samræmi við almenna þróun laga hérlendis, sbr. ný lög um endurskoðendur og lög um sölu notaðra ökutækja. Þó vill meiri hlutinn benda á að nokkurt misræmi er milli stétta í þessu sambandi og hvetur hann til þess að reglur verði samræmdar.

Loks leggur meiri hlutinn til að gerðar verði breytingar á 12. gr. frumvarpsins sem miða að því að skýra frekar hvað skuli koma fram í söluyfirliti því er fasteignasala er skylt að semja þegar honum hefur verið falið að ganga frá kauptilboði og/eða kaupsamningi.

Meiri hlutinn leggur til að frumvarpið verði samþykkt með breytingum sem gerð er grein fyrir á sérstöku þingskjali.

Alþingi, 8. apríl 1997.

Sólveig Pétursdóttir,	Valgerður Sverrisdóttir.	Árni R. Árnason.

form., frsm.

Jón Kristjánsson.	Hjálmar Jónsson.	Kristján Pálsson.