húsnæðissamvinnufélög.
Hæstv. forseti. Ég mæli fyrir nefndaráliti um frumvarp til laga um breytingu á lögum um húsnæðissamvinnufélög, nr. 66/2003, með síðari breytingum. Það er réttarstaða búseturéttarhafa og rekstur húsnæðissamvinnufélaga.
(Forseti (EKG): Forseti biður um hljóð í þingsalnum og hliðarsölum.)
Velferðarnefnd hefur fjallað um málið og fengið gesti á sinn fund. Auk þess bárust umsagnir frá fjölda aðila vegna málsins.
Áður en ég held máli mínu áfram vil ég þakka þeim hv. þingmönnum sem sitja í hv. velferðarnefnd fyrir góða samvinnu við afgreiðslu þessa máls.
Með frumvarpinu eru lagðar til breytingar á lögum um húsnæðissamvinnufélög, nr. 66/2003, sem miða að því að bæta starfsskilyrði félaganna og skýra og bæta réttarstöðu búseturéttarhafa. Meðal efnislegra breytinga eru fyrirmæli um úttektir á fjárhag á þriggja ára fresti, bann við kaupskyldu þeirra á búseturétti, takmörkun búseturéttargjalds við þriðjung af markaðsvirði búsetuíbúðar og fyrirmæli um brottfall búseturéttar við nauðungarsölu búsetuíbúðar. Gestir nefndarinnar og umsagnaraðilar voru almennt jákvæðir í garð frumvarpsins og markmiða þess, þótt þeir hafi gert athugasemdir við einstök ákvæði.
Herra forseti. Ég ætla að fara yfir helstu kafla frumvarpsins og gera grein fyrir þeim.
Fyrst ber að nefna kaflann er fjallar um hámark búseturéttargjalds. Með frumvarpinu er lagt til að svigrúm húsnæðissamvinnufélaga til að ákvarða fjárhæð búseturéttargjalds verði aukið. Gjaldið má þó ekki nema hærri fjárhæð en sem jafngildi þriðjungi af markaðsvirði viðkomandi búsetuíbúðar við kaup á búseturétti. Nefndin telur mikilvægt að takmarka áhættu búseturéttarhafa að þessu leyti enda hefur hann enga tryggingu fyrir endurheimt gjaldsins. Alla jafna má þó gera ráð fyrir að fjárhæð búseturéttargjalds verði lægri en sem nemur þriðjungi af markaðsvirði íbúðar.
Hvorki í ákvæðinu né greinargerð með frumvarpinu kemur fram hvernig eigi að ákvarða markaðsvirði íbúðar. Í nefndinni var rætt hvort fremur ætti að miða við matsverð íbúðar í því skyni af afmarka betur hámarksfjárhæð búseturéttargjalds. Sá annmarki er þó á því að matsverðið miðast við gangverð í febrúarmánuði næst eða þar næst á undan matsgerð og markaðsvirði búsetuíbúðar kann því að vera annað þegar búseturéttur er keyptur. Nefndin leggur því ekki til breytingu í þessa veru. Nefndin telur þó almennt eðlilegt að hámark búseturéttargjalds miðist við matsverð búsetuíbúðar nema fyrir liggi áreiðanlegar upplýsingar um að markaðsvirði hennar hafi tekið breytingum þegar búseturéttur er keyptur.
Í öðru lagi er það kafli um upplýsingagjöf til búseturéttarhafa. Nefndin leggur til að vísað verði til síðasta ársreiknings félags fremur en ársreiknings fyrir næstliðið ár. Ekki er víst að ársreikningur fyrir næstliðið ár liggi fyrir þegar búsetusamningur er gerður. Nefndin leggur einnig til að bætt verði við vísun til almennrar stöðu félagsins og grundvallar búsetugjalds. Nefndin telur mikilvægt að farið sé almennt yfir stöðu félags með tilvonandi búseturéttarhafa í ljósi þess að ársreikningar kunna að vera mörgum torskildir auk þess sem staðan kann að hafa breyst frá framlagningu síðasta ársreiknings. Nefndin telur mikilvægt að farið sé yfir grundvöll búsetugjalds því að það er veigamikill þáttur í skyldum búseturéttarhafa og mikilvægt að hann geti áttað sig á því hvernig það er reiknað.
Næst erum við komin að kafla er fjallar um ástand íbúðar, úttekt og viðhald. Í frumvarpinu segir að búsetuíbúð skuli við afhendingu fylgja það fylgifé sem tengist íbúðinni og tilgreint er í búsetusamningi sem gildir um búseturéttinn í henni og var fyrir hendi er kaupandi búseturéttar skoðaði íbúðina. Sé málsliðurinn skilinn bókstaflega áskilur hann að fylgifé hafi bæði verið tilgreint í búsetusamningi og verið fyrir hendi við skoðun íbúðar. Til að girða fyrir þá túlkun leggur nefndin til að í ákvæðinu segi frekar að búsetuíbúð skuli við afhendingu fylgja það fylgifé sem var fyrir hendi þegar kaupandi búseturéttar skoðaði íbúðina sé ekki um annað samið í búsetusamningi.
Í frumvarpinu segir jafnframt að komi í ljós að búsetuíbúð sé ekki í því ástandi sem búseturéttarhafi hlaut að mega gera ráð fyrir skuli hann gera húsnæðissamvinnufélagi grein fyrir aðfinnslum sínum innan hæfilegs frests frá afhendingu og hverra úrbóta hann krefjist. Ekki er þó mælt fyrir um afleiðingar þess að félagið verði ekki við kröfu um úrbætur að öðru leyti en því að búseturéttarhafa kann að vera heimilt að rifta búsetusamningi á grundvelli 21. gr. laganna. Nefndin leggur til að hefjist húsnæðissamvinnufélag ekki handa við að bæta úr annmörkunum innan fjögurra vikna frá tilkynningu búseturéttarhafa verði honum heimilt að ráða bót á annmörkunum og draga frá búsetugjaldi þann kostnað sem af hlýst, enda hafi farið fram úttekt á búsetuíbúðinni og álits leitað hjá úttektaraðilanum á nauðsyn viðgerðarinnar og áætluðum kostnaði sem henni fylgir. Jafnframt leggur nefndin til að mælt verði fyrir um ákveðnari tímafresti til að koma að aðfinnslum með hliðsjón af 16. gr. húsaleigulaga.
Í frumvarpinu segir einnig að húsnæðissamvinnufélagi sé heimilt að óska eftir úttekt á ástandi búsetuíbúðar telji það ástæðu til. Auk þess kemur það fram að búseturéttarhafi skuli þá veita úttektaraðila aðgang að íbúðinni. Nefndin telur æskilegt að setja aðgangi húsnæðissamvinnufélags að heimili búseturéttarhafa skýrari mörk, enda nýtur heimili hans friðhelgi samkvæmt stjórnarskrá lýðveldisins Íslands. Nefndin leggur því til að húsnæðissamvinnufélag þurfi heimild í samþykktum félagsins til að krefjast úttektar á búsetuíbúð, utan úttektar við upphaf og lok búsetusamnings. Búseturéttarhafa verður þrátt fyrir breytingarnar áfram skylt að veita húsnæðissamvinnufélagi aðgang að íbúð sinni til eftirlits ef félagið hefur rökstuddan grun um grófar vanefndir á viðhaldsskyldum eða að húsnæðið sé notað á annan veg en leyfilegt er.
Í frumvarpinu er gert ráð fyrir að búseturéttarhafi og húsnæðissamvinnufélagið komi sér saman um úttektaraðila, en ekki segir hvernig skuli úr leyst takist það ekki. Nefndin leggur því til að nái aðilar ekki saman um úttektaraðila geti sá sem óskar úttektar fengið úttektaraðila dómkvaddan.
Auk þessa er fjallað um í frumvarpinu hvernig viðhaldi búseturéttaríbúðar skuli háttað. Bent var á að fyrirkomulagið hentaði ekki öllum húsnæðissamvinnufélögum, einkum smærri félögum. Til að auðvelda félögum að haga fyrirkomulaginu eftir því sem hentar þeirra aðstæðum leggur nefndin til að mæla megi fyrir um aðra skipan viðhalds í samþykktum.
Næst erum við komin að kaupskyldukaflanum sem fjallað er um í nefndaráliti. Í frumvarpinu er lagt til að húsnæðissamvinnufélögum verði bannað að taka á sig skyldu til að kaupa búseturétt. Í greinargerð með frumvarpinu er rakið að reynslan hafi sýnt að slík kaupskylda geti reynst þeim afar íþyngjandi, einkum þegar markaðsaðstæður eru erfiðar og margir búseturéttarhafar fara fram á það samtímis að félagið kaupi af þeim búseturétt. Þótt kaupskylda sé bönnuð verði félögum áfram heimilt að kaupa búseturétti eftir því sem þau hafa bolmagn til á hverjum tíma.
Talsvert var rætt um bannið í nefndinni. Bent var á að kaupskylda gæti gagnast við vissar aðstæður, einkum á fámennari svæðum þar sem langan tíma gæti ella tekið að koma búseturétti í verð. Húsnæðissamvinnufélög gætu greitt fyrir kaupum fólks á búseturétti á slíkum svæðum með því að veita þeim vissa tryggingu fyrir því að geta selt hann aftur síðar.
Nefndin telur eigi að síður rétt að banna kaupskyldu til að takmarka áhættu húsnæðissamvinnufélaga og skapa ekki óraunhæfar væntingar meðal búseturéttarhafa um að geta ávallt selt búseturétt óháð markaðsaðstæðum. Nefndin bendir á að með frumvarpinu er leitast við að draga úr tjóni búseturéttarhafa af því að búseturéttur seljist ekki með því að heimila honum að framleigja þá tímabundið búsetuíbúð, eða að afsala sér búseturétti sínum til húsnæðissamvinnufélags. Nefndin bendir einnig á að þrátt fyrir bannið geta húsnæðissamvinnufélög kveðið á um það í samþykktum sínum hvenær þau muni leitast við að kaupa búseturétt, að því gefnu að þau hafi bolmagn til þess, og látið þannig í ljós hvaða stefnu þau fylgja í þeim efnum.
Næst er það kafli sem nefndin fjallaði ítarlega um í vinnu sinni og var afar flókinn og ég vil þakka hv. þingmönnum velferðarnefndar fyrir þá miklu sem lögð var í þennan kafla til að finna lausn á þeim ákvæðum sem þar er að finna.
Gagnrýnt var fyrir nefndinni að búseturéttur félli niður við nauðungarsölu búsetuíbúðar. Með því væri búsetuöryggi búseturéttarhafa skert. Þeir gætu þannig misst búsetuíbúð vegna greiðsluvanda húsnæðissamvinnufélags þrátt fyrir að hafa sjálfir staðið í skilum með öll gjöld vegna hennar. Bent var á að búsetusamningi væri þinglýst sem kvöð á viðkomandi íbúð. Kaupanda búsetuíbúðar á nauðungarsölu ætti því að vera kunnugt um kvöðina fyrir fram og greiddi væntanlega verð sem tæki mið af henni. Þess vegna var því velt upp hvort búseturéttur gæti ekki haldist í einhverju formi þrátt fyrir nauðungarsölu búsetuíbúðar.
Önnur sjónarmið vega þó á móti því að búseturéttur haldist þrátt fyrir nauðungarsölu búsetuíbúðar. Það mundi torvelda nauðungarsölu búsetuíbúða og þar með gera lánsfjármögnun húsnæðissamvinnufélaga dýrari. Sá aukni kostnaður kæmi óhjákvæmilega niður á þeim kjörum sem húsnæðissamvinnufélög gætu boðið búseturéttarhöfum. Fyrirkomulagið ynni þannig gegn því grunnmarkmiði húsnæðissamvinnufélaga að veita félagsmönnum búsetuíbúðir gegn hóflegu búsetugjaldi. Enn fremur félli það illa að því fyrirkomulagi, sem lög um húsnæðissamvinnufélög gera ráð fyrir, ef eigandi búsetuíbúðar væri annar en húsnæðissamvinnufélag.
Nefndin telur eigi að síður nauðsynlegt að takast á við það ójafnræði sem felist í því að tilteknir búseturéttarhafar glati bótalaust sínum búseturétti vegna nauðungarsölu búsetuíbúða þeirra meðan aðrir búseturéttarhafar haldi sínum búseturétti. Hún leggur því til að falli búseturéttur niður vegna nauðungarsölu búsetuíbúðar skuli húsnæðissamvinnufélag greiða viðkomandi búseturéttarhafa bætur sem taki mið af andvirði búseturéttar í sambærilegri búsetuíbúð. Þó ber að líta til þess að líkur eru á því að húsnæðissamvinnufélag standi höllum fæti ef búsetuíbúð í eigu þess er sett í nauðungarsölu. Búseturéttarhafi kynni að hagnast óeðlilega á kostnað félags fengi hann þegar í stað fullar bætur ef skömmu síðar þyrfti að gefa bú þess upp til gjaldþrotaskipta. Nefndin leggur því til að bæturnar greiðist ekki fyrr en að tólf mánuðum liðnum. Verði bú húsnæðissamvinnufélags tekið til gjaldþrotaskipta í millitíðinni eða þurfi það að leita nauðasamninga eða greiðslustöðvunar fer um bótakröfuna sem aðrar kröfur samkvæmt lögum um gjaldþrotaskipti. Nefndin telur það ekki íþyngja viðkomandi um of að þurfa að bíða í tólf mánuði eftir bótagreiðslu þar eð hann nýtur réttar síns til að búa áfram í viðkomandi íbúð þann tíma.
Nefndin leggur til að jafnframt verði kveðið á um að búseturéttur falli niður við uppkvaðningu úrskurðar héraðsdómara um töku bús húsnæðissamvinnufélags til gjaldþrotaskipta. Nefndin telur nauðsynlegt að skiptastjóra sé unnt að ráðstafa íbúðunum án áhvílandi búseturéttar. Hún telur ekki ástæðu til að mæla þá fyrir um bætur til búseturéttarhafa enda kemur það jafnt við þá alla. Nefndin leggur þó til að þeir eigi þá rétt á að búa áfram í íbúðum sínum í allt að tólf mánuði, líkt og í tilviki nauðungarsölu.
Nefndin leggur til að nýti búseturéttarhafi rétt sinn til að búa áfram í íbúð eftir nauðungarsölu hennar eða uppkvaðningu úrskurðar um gjaldþrotaskipti þurfi hann ekki að greiða hæfilega húsaleigu heldur gjald sem svarar til þess búsetugjalds sem hann hefði greitt hefði ekki til nauðungarsölunnar eða gjaldþrotaskiptanna komið. Búsetugjaldið er alla jafna lægra og áhrifin á fjárhag hans ættu því að vera mildari.
Af brottfalli búseturéttar við nauðungarsölu búsetuíbúðar, sem og við gjaldþrotaskipti, leiðir að sönnu að félagsmenn taka á sig áhættu af viðgangi húsnæðissamvinnufélags með kaupum á búseturétti. Meðal annars af þeim sökum er með frumvarpinu sérstaklega leitast við að tryggja aðgengi þeirra að upplýsingum um það félag sem þeir tilheyra og möguleika á að hafa áhrif á starfsemi þess auk þess sem takmörk eru sett á fjárhæð búseturéttargjaldsins. Til að árétta eðli búseturéttargjalds sem framlags til húsnæðissamvinnufélags, sem ekki er víst að búseturéttarhafi fái endurheimt, leggur nefndin til að félagsmaður beri ekki ábyrgð á heildarskuldbindingum félagsins umfram greiðslu búseturéttargjalds.
Næst er fjallað um slit húsnæðissamvinnufélags. Í frumvarpinu er lagt til að óheimilt verði að greiða fé út úr húsnæðissamvinnufélagi til þeirra sem að félaginu standa sem arð eða hvers konar ígildi arðs. Rekstrarafgangur félagsins skuli notaður til vaxtar eða viðhalds félagsins, svo sem til niðurgreiðslu lána þess. Ákvæðinu er ætlað að tryggja að fjármunir húsnæðissamvinnufélaga verði nýttir í þágu þess meginmarkmiðs þeirra að stuðla að húsnæðisöryggi almennings.
Nefndin leggur til breytingar á frumvarpinu sem fela í sér að jafnframt verði tekið fyrir að fé húsnæðissamvinnufélaga renni til þeirra sem að félaginu standa við slit þeirra, umfram það gjald sem búseturéttarhafar greiddu fyrir búseturétt sinn. Nefndin leggur til að þess í stað skuli eftirstöðvum eigna ráðstafað til húsnæðismála í þágu almennings á starfssvæði húsnæðissamvinnufélags eða til viðurkenndra líknar- eða góðgerðarmála. Nefndin telur með því móti betur tryggt að það fjármagn sem safnast hjá húsnæðissamvinnufélögum nýtist áfram við að stuðla að húsnæðisöryggi almennings.
Frú forseti. Nú er farið að líða á seinni hluta þessarar ræðu, en við erum komin að kafla sem fjallar um brottfall endurtekinna lagafyrirmæla. Þar segir að lög um samvinnufélög, nr. 22/1991, gildi um húsnæðissamvinnufélög eftir því sem við getur átt, líkt og lagt er til að áréttað verði í frumvarpinu og í því nefndaráliti sem við ræðum hér. Eigi að síður gerir frumvarpið ráð fyrir því að ýmis fyrirmæli laga um samvinnufélög verði ítrekuð í lögum um húsnæðissamvinnufélög. Einnig er gert ráð fyrir að nokkur ákvæði laga um ársreikninga, nr. 3/2006, verði tekin upp í lög um húsnæðissamvinnufélög. Fyrir því standa þau rök að menn geti þá betur gert sér grein fyrir þeim reglum sem gilda um húsnæðissamvinnufélög með lestri laga um húsnæðissamvinnufélög einna og þurfi síður að kynna sér efni annarra lagabálka.
Mikilvægt er að lagareglur um húsnæðissamvinnufélög séu aðgengilegar. Að mati nefndarinnar er það þó fremur til þess fallið að flækja löggjöfina að endurtaka hluta fyrirmæla laga um samvinnufélög og laga um ársreikninga í lögum um húsnæðissamvinnufélög, einkum í ljósi þess að eftir sem áður verði í lögum um samvinnufélög og lögum um ársreikninga reglur sem eigi við um húsnæðissamvinnufélög en komi ekki fram í lögum um húsnæðissamvinnufélög. Nefndin leggur því til brottfall nokkurra ákvæða frumvarpsins sem varða atriði sem lög um samvinnufélög eða lög um ársreikninga kveða þegar á um.
Nefndin leggur einnig til fáeinar breytingar í því skyni að lágmarka tvítekningar í lögum um húsnæðissamvinnufélög. Þessar breytingar felast í 3. gr. frumvarpsins um félagsstofnun og skráningu, 4. gr. frumvarpsins um samþykktir, 6. gr. frumvarpsins um stjórn, stjórnarmenn og framkvæmdastjóra, 9. gr. frumvarpsins um stofnun búseturéttar, 10. gr. frumvarpsins um búseturéttargjald, 16. gr. frumvarpsins um viðhaldssjóð og að lokum 25. gr. frumvarpsins um ársreikning, endurskoðun, eftirlit og slit.
Þær breytingartillögur sem ég taldi upp hér að ofan snúa að brottfalli þessara ákvæða og skýra sig sjálfar í kaflanum um brottfall endurtekinna lagafyrirmæla í nefndarálitinu, þ.e. þskj. 999, 370. mál. Aðrar breytingartillögur sem lagðar eru fram í þessu nefndaráliti eru að nefndin leggur til að vísað verði til tilgangs fremur en markmiðs og starfsemi í 2. tölulið 4. gr. frumvarpsins og að felldur verði brott 3. töluliður sömu greinar um stofnendur félags með hliðsjón af athugasemdum ríkisskattstjóra við frumvarpið.
Lagt er til að bætt verði við vísun til félagssamstæðu í 2. málslið 7. gr. frumvarpsins. Ákvæðið nær þannig einnig til móður- og dótturfélaga þess félags sem endurskoðandi starfar hjá. Nefndin leggur til að orðalag 4. efnismgr. 8. gr. frumvarpsins verði gert afdráttarlausara með því að í stað orðanna „getur hann færst“ komi „færist hann“, enda ekki að sjá að yfirfærsla réttarins sé háð öðrum skilyrðum en þeim sem tilgreind eru í ákvæðinu.
Af frumvarpinu má ráða að gert sé ráð fyrir að eingöngu félagsmenn í húsnæðissamvinnufélagi kaupi búseturétt. Nefndin leggur til breytingu á 1. mgr. 8. gr. laga um húsnæðissamvinnufélög sem miðar að því að sú regla komi skýrlega fram í lögunum.
Nefndin leggur til breytingu á 1. mgr. c-liðar 19. gr. frumvarpsins, sem varðar afdrif búseturéttar við andlát búseturéttarhafa, til að árétta að um setu í óskiptu búi fari samkvæmt erfðalögum.
Aðrar breytingartillögur skýra sig sjálfar.
Nefndin leggur til að frumvarpið verði samþykkt með breytingum sem gerð er tillaga um á sérstöku þingskjali, en þær má finna á þskj. 1000 í máli nr. 370. Þar er um að ræða 17 breytingartillögur, margar hverjar í nokkrum liðum. Þær varða meðal annars kaup á búseturétti, ársreikning og skýrslu stjórnar.
Undir þetta nefndarálit skrifa hv. þingmenn Elsa Lára Arnardóttir, framsögumaður málsins, Sigríður Ingibjörg Ingadóttir, formaður velferðarnefndar, Ásmundur Einar Daðason, Ásmundur Friðriksson, Ólína Kjerúlf Þorvarðardóttir, Páll Valur Björnsson, Ragnheiður Ríkharðsdóttir, Steingrímur J. Sigfússon og Unnur Brá Konráðsdóttir.
Í lokin vil ég árétta þakkir til hv. þingmanna í velferðarnefnd. Það fór mikil vinna í þetta frumvarp. Það voru ýmis atriði sem við í nefndinni þurftum að velta vel fyrir okkur og finna lausn á. Það er afar ánægjulegt að velferðarnefnd hafi náð samstöðu í þessu mikilvæga máli og það mun vonandi verða til þess að við sjáum uppbyggingu þessara félaga í náinni framtíð. Markmið laganna var að styrkja og skýra réttarstöðu húsnæðissamvinnufélaga og félagsmanna þeirra, en sagan hefur sýnt okkur að þörf er á breytingu á lögunum og þörf er á því innan þessara félaga að félagsmenn búi við aukið gagnsæi, hafi meira um málin að segja en áður, ákvarðanir séu á fleiri höndum en eingöngu stjórnarmanna og þátttaka þeirra sem búa í félaginu sé meiri um það hvernig og hvaða ákvarðanir séu teknar. Það er mjög jákvætt að sjá að staða húsnæðissamvinnufélaganna eigi að vera kynnt félagsmönnum þannig að ekki komi upp sú staða sem dæmi er um og maður hefur heyrt af að fólk hafi keypt sér búseturétt og flutt inn í húsnæðissamvinnufélag og ekki haft hugmynd um að félagið hafi staðið höllum fæti fyrr en of seint, eftir að það hefur borgað gjald inn í félag sem stendur verulega höllum fæti. Það er afar ánægjulegt að sjá að það á að vera gagnsæi í ferlinu frá upphafi til enda og að gerðabók eða fundargerðir verði opnar félagsmönnum.
Ég vil þakka fyrir vinnu nefndarinnar við þetta húsnæðismál og hlakka til samstarfsins áfram í hv. velferðarnefnd um þau húsnæðismál sem nú bíða frekari vinnslu og hlakka til að geta flutt þau hér í þingsal.
