Ferill 253. máls. Aðrar útgáfur af skjalinu: PDF - Word Perfect.
127. löggjafarþing 2001–2002.
Þskj. 1161 — 253. mál.
Frumvarp til laga
um fasteignakaup.
(Eftir 2. umr., 8. apríl.)
I. KAFLI
Almenn ákvæði.
1. gr.
Gildissvið.
2. gr.
Hugtakið fasteign.
3. gr.
Makaskipti.
4. gr.
Gjafagerningar.
5. gr.
Samningar.
Ekki er þó heimilt að víkja frá lögunum með samningi í neytendakaupum ef það yrði óhagstæðara fyrir kaupanda.
6. gr.
Neytendakaup.
7. gr.
Form samninga.
Ef umboðsmaður kemur fram fyrir hönd kaupanda eða seljanda skal umboð hans vera skriflegt.
Til skriflegs forms og undirskrifta samkvæmt lögum þessum telst rafrænt form og undirskriftir sem hafa sama gildi samkvæmt fyrirmælum í lögum.
8. gr.
Fyrirvari.
9. gr.
Forkaupsréttur.
Forkaupsréttarhafi skal svara skriflega og afdráttarlaust tilboði seljanda innan 15 daga frá því að honum barst það, ella glatar hann í það sinn rétti sínum til að kaupa.
II. KAFLI
Um afhendingu o.fl.
10. gr.
Undirbúningur afhendingar.
11. gr.
Afhending og afsal.
Þegar kaupandi hefur efnt skyldur sínar samkvæmt kaupsamningi á hann rétt á afsali úr hendi seljanda.
12. gr.
Áhættan af seldri fasteign.
Ef seljandi getur ekki afhent fasteign á réttum tíma af ástæðum sem kaupanda er um að kenna ber kaupandi áhættu af fasteigninni frá þeim tíma sem hann gat fengið hana afhenta.
Nú hefur seljandi vátryggt fasteign gegn rýrnun, skemmdum eða eyðileggingu, sem um getur í 1. mgr., og öðlast kaupandi þá rétt samkvæmt vátryggingarsamningi ef fasteignin rýrnar, skemmist eða ferst eftir að kaupsamningur um hana varð bindandi, nema seljandi geti losnað undan samningnum. Seljanda er skylt að framselja réttindi sín samkvæmt vátryggingarsamningi þegar kaupandi krefst þess, enda hafi hann efnt skyldur sínar samkvæmt kaupsamningnum.
13. gr.
Arður og kostnaður.
14. gr.
Kostnaður við sölu.
Fari kaup fram fyrir milligöngu miðlara skal kostnaður við það greiðast af þeim sem veitt hefur miðlara umboð til verksins. Feli viðsemjandi hans miðlara að annast sérstök verkefni í sína þágu er það gagnaðila hans óviðkomandi. Leiti aðili samnings aðstoðar annarra sérfræðinga við kaupin skal hann greiða kostnað af því.
15. gr.
Umsjón með fasteign.
Vilji kaupandi losna undan samningsskyldum sínum, eftir afhendingu fasteignar, skal hann hafa hæfilega umsjón með henni.
Sá sem hefur umsjón með fasteign skv. 1. eða 2. mgr. getur krafist greiðslu á réttmætum kostnaði við umsjónina.
16. gr.
Tilkynningar.
17. gr.
Veðréttindi.
III. KAFLI
Eiginleikar fasteignar, gallar, fylgifé o.fl.
18. gr.
Um galla á fasteign.
19. gr.
Nánar um galla á fasteign.
a. hentar ekki til þeirra afnota sem sambærilegar eignir eru venjulega notaðar til, eða
b. hentar ekki til þeirra sérstöku afnota fyrir kaupanda sem seljanda var eða mátti vera kunnugt um þegar kaupsamningur var gerður. Þetta gildir þó eigi ef kaupandi byggði ekki á þekkingu eða mati seljanda á eiginleikum eignarinnar eða skorti réttmæta ástæðu til þess.
Í neytendakaupum skal ástand og búnaður fasteignar eða hluta hennar vera í samræmi við þær kröfur sem gerðar eru í lögum, stjórnvaldsreglum eða fyrirmælum reistum á þeim er voru í gildi þegar fasteign eða hlutar hennar voru byggðir eða endurbyggðir. Þetta gildir þó ekki ef kaupandi byggði ekki á þekkingu eða mati seljanda á eiginleikum eignarinnar eða skorti réttmæta ástæðu til þess.
20. gr.
Tímamark við mat á galla.
Seljandi ber ábyrgð á galla, sem fram kemur síðar, ef orsakir gallans eru vanefndir af hans hálfu. Sama á við ef seljandi hefur með ábyrgðaryfirlýsingu eða öðrum hætti tekist á hendur ábyrgð á eiginleikum eða öðrum kostum fasteignar í tiltekinn tíma.
21. gr.
Stærðarfrávik.
22. gr.
Fylgifé fasteignar.
Seljanda er skylt að afhenda fylgifé fasteignar með henni án sérstaks endurgjalds, nema um annað sé samið.
23. gr.
Nánar um fylgifé fasteignar.
a. Hlutir sem tengjast fasteign og eiga að gera það samkvæmt lögum, stjórnvaldsreglum eða yfirvaldsákvörðunum teknum á grundvelli þeirra.
b. Hlutir eða búnaður sem keyptur er með opinberri aðstoð eða fyrir fjármuni sem hið opinbera mælir fyrir um að skuli renna til hluta eða búnaðar til afnota á fasteigninni.
c. Hlutur í sameign, afnotaréttindi og önnur óbein eignarréttindi er fylgja fasteign og hlutur sem heyrir til rekstri fasteignar.
d. Ógjaldfallin leiga og aðrar ógjaldfallnar kröfur sem tilheyra fasteigninni.
e. Inneign í hússjóði eða framkvæmdasjóði fjöleignarhúss eða öðrum sambærilegum sjóðum.
24. gr.
Sérstakt fylgifé íbúðarhúsnæðis o.fl.
25. gr.
Sérstakt fylgifé fasteigna sem ætlaðar eru til landbúnaðar.
26. gr.
Skortur á upplýsingum.
27. gr.
Rangar upplýsingar.
Ákvæði 1. mgr. á þó aðeins við ef upplýsingar hafa haft áhrif á gerð eða efni kaupsamnings og þær eru ekki skýrlega leiðréttar í tæka tíð.
28. gr.
Fasteign seld ,,í því ástandi sem hún er“.
29. gr.
Skoðun og önnur rannsókn á fasteign.
Hafi kaupandi skoðað fasteign, áður en kaup gerðust, eða án nægjanlegrar ástæðu látið undir höfuð leggjast að skoða hana, þótt seljandi skoraði á hann um það, getur hann ekki borið fyrir sig galla sem hann hefði mátt sjá við slíka skoðun. Þetta á þó ekki við ef seljandi sýndi af sér stórkostlegt gáleysi eða framferði hans stríðir með öðrum hætti gegn heiðarleika og góðri trú.
Ákvæði 1. og 2. mgr. víkja fyrir efni 26. gr. um skort á upplýsingum um fasteign.
IV. KAFLI
Vanefndaúrræði kaupanda. Afhendingardráttur.
30. gr.
Almenn ákvæði.
a. krafist efnda skv. 31. gr.,
b. rift skv. 32. gr.,
c. krafist skaðabóta skv. 34. gr.,
d. haldið eftir af greiðslu kaupverðs skv. 35. gr.
Nú efnir seljandi ekki á réttum tíma aðrar skyldur sínar samkvæmt kaupsamningi en greinir í 1. mgr. og eiga þá við ákvæði laga þessara um afhendingardrátt, með þeim undantekningum sem greinir í 2. mgr. 32. gr.
31. gr.
Krafa um efndir.
Kaupandi glatar rétti til að krefjast efnda ef óeðlilega dregst af hans hálfu að setja fram kröfuna.
32. gr.
Riftun.
Kaupandi getur einnig rift ef seljandi afhendir ekki fasteign innan hæfilegs viðbótarfrests sem kaupandi hefur sett honum. Áður en viðbótarfresturinn rennur út getur kaupandi ekki rift, nema seljandi lýsi því yfir að eignin muni ekki afhent innan frestsins, eða það er ljóst af öðrum ástæðum.
Það er skilyrði riftunar samkvæmt þessari grein að fasteignin hafi ekki rýrnað, skemmst eða farist meðan kaupandi bar áhættu af henni. Riftun getur þó farið fram ef orsakir þess að fasteign rýrnar, skemmist eða ferst eru tilviljunarkenndir atburðir eða aðrar ástæður, sem kaupandi ber ekki ábyrgð á, eða atvik sem urðu áður en kaupandi varð eða mátti verða var við þær aðstæður sem riftun er reist á. Kaupandi glatar ekki heldur rétti til riftunar ef hann greiðir seljanda bætur vegna verðrýrnunar.
33. gr.
Réttaráhrif riftunar.
Nú hefur samningur verið efndur í heild eða að hluta þegar honum er rift og á þá hvor um sig rétt á að fá til baka þá greiðslu sem hann hefur innt af hendi. Rétt er þeim er tekið hefur við greiðslu að halda henni þar til viðsemjandi hans afhendir þá greiðslu sem hann fékk. Sama á við þegar gerð er réttmæt krafa um skaðabætur eða vexti og ekki hefur verið sett fullnægjandi trygging fyrir þeirri kröfu.
34. gr.
Skaðabætur.
Nú verður afhendingardráttur af ástæðum sem varða þriðja mann er seljandi hefur falið að efna samning í heild eða að hluta og er seljandi þá aðeins laus úr ábyrgð ef þriðji maður yrði það skv. 1. mgr.
Seljandi er laus úr ábyrgð þann tíma sem hindrun stendur. Falli hún brott er unnt að koma fram ábyrgð, enda sé seljanda þá skylt að efna en láti það hjá líða.
Verði afhendingardráttur eða tjón vegna saknæmrar háttsemi seljanda getur kaupandi krafist skaðabóta bæði fyrir beint og óbeint tjón.
35. gr.
Stöðvunarréttur.
36. gr.
Upplýsingar um hindrun.
Gallar.
37. gr.
Almenn ákvæði.
a. krafist úrbóta skv. 39. gr.,
b. krafist afsláttar skv. 41. gr.,
c. rift skv. 42. gr.,
d. krafist skaðabóta skv. 43. gr.,
e. haldið eftir greiðslu skv. 44. gr.
Reglum um galla skal beitt, eftir því sem við getur átt, um aðrar vanefndir seljanda.
38. gr.
Skoðun kaupanda eftir afhendingu.
39. gr.
Úrbætur.
Hafi seljandi byggt fasteign eða smíðað innréttingar í hana getur kaupandi krafist þess að hann bæti á eigin reikning úr galla, enda verði það gert án þess að það valdi honum ósanngjörnum kostnaði eða óhagræði.
Hafi kaupandi krafist úrbóta á galla skulu þær fara fram innan hæfilegs tíma.
Bæti seljandi ekki úr galla getur kaupandi krafist afsláttar skv. 41. gr. eða rift skv. 42. gr. Þetta á þó ekki við ef kaupandi kemur í veg fyrir að seljandi bæti úr galla skv. 1. mgr. Ef seljanda er skylt að bæta úr gallanum, en gerir það ekki, getur kaupandi krafist skaðabóta vegna þess kostnaðar sem hann hefur af úrbótunum.
40. gr.
Krafa um úrbætur.
41. gr.
Afsláttur.
Ákveða skal afslátt að tiltölu eða í samræmi við kostnað af því að bæta úr galla.
42. gr.
Riftun.
Nú tilkynnir kaupandi seljanda ekki um riftun innan sanngjarns frests frá því að hann vissi eða mátti vita um galla eða eftir að frestur í tilkynningu, sbr. 39. eða 40. gr., er liðinn og glatar hann þá rétti til riftunar. Þetta gildir þó ekki ef seljandi hefur sýnt af sér stórkostlegt gáleysi eða framferði hans stríðir með öðrum hætti gegn heiðarleika og góðri trú.
Ákvæði 3. mgr. 32. gr. og 33. gr. gilda, eftir því sem við getur átt, um riftun samkvæmt þessari grein.
43. gr.
Skaðabætur.
Ef galla eða tjón má rekja til saknæmrar háttsemi seljanda getur kaupandi krafist skaðabóta bæði fyrir beint og óbeint tjón. Sama gildir ef fasteign var við kaupsamningsgerð ekki í samræmi við ábyrgðaryfirlýsingu seljanda.
44. gr.
Stöðvunarréttur.
45. gr.
Krafa á hendur fyrri eigendum eða öðrum (sprangkrafa).
Kaupandi verður að tilkynna fyrri eiganda eða öðrum fyrri samningsaðila um kröfuna innan þess frests sem gildir um sömu kröfu á hendur seljanda og í síðasta lagi innan þess frests sem gildir í réttarsambandi seljanda og fyrri samningsaðila.
Vanheimild o.fl.
46. gr.
Vanheimild o.fl.
Grandlaus kaupandi getur þó alltaf krafist skaðabóta vegna tjóns sem leiðir af því að fasteign var eign annars manns en seljanda þegar samningur var gerður.
Ef þriðji maður gerir tilkall til réttar yfir fasteign og seljandi andmælir gilda ákvæði 1. og 2. mgr., nema augljóst sé að krafan eigi ekki við nein rök að styðjast.
47. gr.
Kvaðir eða höft opinbersréttarlegs eðlis.
Tilkynningar, tómlæti, fyrning.
48. gr.
Tilkynningar o.fl.
Réttur til að senda tilkynningu fellur niður að liðnum fimm árum frá afhendingu fasteignar, nema seljandi hafi ábyrgst hana í lengri tíma.
Seljandi getur þó ekki borið fyrir sig að tilkynning hafi verið send of seint ef hann hefur sýnt af sér stórkostlegt gáleysi eða framferði hans stríðir með öðrum hætti gegn heiðarleika og góðri trú.
Kröfur samkvæmt lögum þessum fyrnast eftir reglum laga um fyrning skulda og annarra kröfuréttinda.
V. KAFLI
Vanefndaúrræði seljanda.
49. gr.
Almenn ákvæði.
a. krafist réttra efnda skv. 50. gr.,
b. rift skv. 51. gr.,
c. krafist skaðabóta skv. 52. gr.,
d. haldið eftir greiðslu skv. 53. gr.,
e. krafist vaxta skv. 61. gr.
Hafi afhending ekki farið fram samkvæmt kaupsamningi, án þess að seljanda sé um að kenna eða atvikum sem hann ber ábyrgð á, gilda ákvæði 2., 3. og 4. mgr. 51. gr. og 2. mgr. 52. gr.
50. gr.
Krafa um réttar efndir.
Um rétt seljanda til að krefja kaupanda um efndir á öðrum skyldum en greiðslu kaupverðsins gilda ákvæði 31. gr. eftir því sem við getur átt.
51. gr.
Riftun.
Seljandi getur einnig rift kaupsamningi þegar kaupandi efnir ekki aðrar skyldur en greiðslu kaupverðsins og vanefndin telst veruleg. Seljandi getur með sömu skilyrðum rift vegna viðtökudráttar ef hann hefur ríka hagsmuni af því að geta afhent fasteignina.
Seljandi getur enn fremur rift ef kaupandi greiðir ekki innan sanngjarns viðbótarfrests sem seljandi hefur veitt fyrir greiðslu eða tekur ekki við fasteigninni innan þess frests sem seljandi hefur sett og hann hefur sérstaka hagsmuni af því að geta afhent eignina. Áður en viðbótarfresturinn er liðinn getur seljandi ekki rift, nema því aðeins að kaupandi hafi sagt að hann muni ekki efna skyldur sínar innan frestsins.
Seljandi getur ekki rift eftir að afsal hefur verið gefið út til kaupanda, nema hann hafi sérstaklega áskilið sér það.
Um réttaráhrif riftunar gilda ákvæði 33. gr. eftir því sem við getur átt.
52. gr.
Skaðabætur.
Seljandi getur krafist skaðabóta skv. 34. gr. fyrir það tjón sem hann verður fyrir vegna þess að:
a. kaupandi efnir ekki aðrar skyldur en greiðslu kaupverðsins, eða
b. kaupandi tekur ekki við fasteign á réttum tíma þegar seljandi hefur ríka hagsmuni af því að afhenda hana.
53. gr.
Stöðvunarréttur.
54. gr.
Upplýsingar um efndahindrun.
55. gr.
Tilkynningar.
a. við greiðsludrátt, áður en hann fékk að vita um greiðslu af hálfu kaupanda, eða
b. við aðrar vanefndir innan hæfilegs frests eftir að honum var eða mátti vera kunnugt um vanefndina eða eftir að liðinn er hæfilegur viðbótarfrestur skv. 3. mgr. 51. gr.
Nú hyggst seljandi krefja kaupanda um skaðabætur og skal hann þá tilkynna það innan hæfilegs frests ella glatar hann rétti sínum til bóta.
VI. KAFLI
Sameiginleg ákvæði um fyrirsjáanlegar vanefndir o.fl.
56. gr.
Stöðvun efnda.
Samningsaðili, sem stöðvar efndir, skal strax tilkynna það viðsemjanda sínum. Ef slík tilkynning er ekki send getur viðsemjandinn krafist skaðabóta fyrir tjón sem forðast hefði mátt ef tilkynning hefði verið réttilega send.
Samningsaðili, sem stöðvað hefur efndir, er skyldur til að efna ef viðsemjandi hans setur fullnægjandi tryggingar fyrir efndum af sinni hálfu.
57. gr.
Riftun.
58. gr.
Gjaldþrotaskipti.
VII. KAFLI
Sameiginleg ákvæði um skaðabætur. Vextir.
59. gr.
Fjárhæð skaðabóta, óbeint tjón.
Þegar lög þessi gera greinarmun á beinu og óbeinu tjóni telst óbeint tjón vera:
a. tjón sem rekja má til samdráttar eða stöðvunar í framleiðslu eða viðskiptum,
b. tjón sem rekja má til þess að fasteign kemur ekki að þeim notum sem með réttu var stefnt að,
c. tjón sem rekja má til missis hagnaðar þegar samningur við þriðja mann fellur brott eða verður ekki réttilega efndur,
d. tjón sem rekja má til skemmda á öðru en fasteigninni sjálfri, svo og hlutum sem notaðir eru í beinu sambandi við hana eða fyrirhuguð afnot hennar.
Ákvæði 2. mgr., um hvað telja skuli óbeint tjón, eiga ekki við um kostnað vegna:
a. venjulegra ráðstafana sem bæta eiga úr því að fasteign er gölluð eða afhendingardráttur verður eða
b. ráðstafana sem takmarka annað tjón en það sem nefnt er í 2. mgr.
Um kostnað sem fellur undir 3. mgr. skulu gilda reglur um beint tjón.
60. gr.
Takmörkun tjóns. Lækkun bóta.
Lækka má skaðabætur ef þær teljast ósanngjarnar í garð hins bótaskylda þegar litið er til umfangs tjóns samanborið við það tjón sem venjulega verður í sambærilegum tilvikum og atvika að öðru leyti.
61. gr.
Vextir, dráttarvextir.
VIII. KAFLI
Gildistaka.
62. gr.
Gildistaka.