Aðrar útgáfur af skjalinu: PDF - Word Perfect. Ferill 651. máls.
128. löggjafarþing 2002–2003.
Þskj. 1060 — 651. mál.
Ábúð merkir í lögum þessum afnotarétt af jörð eða jarðahluta til búrekstrar eða annars atvinnurekstrar á sviði landbúnaðar með réttindum og skyldum samkvæmt lögum þessum.
Erfðaábúð merkir í lögum þessum ábúð sem gengur í erfðir.
Fardagar eru í lögum þessum fjórir og hefjast þegar sex vikur eru af sumri. Fimmtudagur í sjöundu viku sumars er fyrstur þeirra en sunnudagur seinastur.
Greiðslumark merkir í lögum þessum tiltekinn fjölda ærgilda eða magn mjólkur mælt í lítrum sem ákveðið er fyrir hvert lögbýli og veitir rétt til beingreiðslna úr ríkissjóði.
Jarðefni merkja í lögum þessum öll gosefni og önnur steinefni, málma, málmblendinga og málmsteindir, kol, jarðolíu, jarðgas og önnur nýtanleg efni sem finnast kunna í jörðu.
Jarðhiti merkir í lögum þessum annars vegar jarðvarmaforða í bergi í jarðskorpunni og hins vegar stöðugan straum varma úr iðrum jarðar sem ekki telst grunnvatn.
Jörð merkir í lögum þessum land með ákveðnum landamerkjum eða með ákveðnum tún- og engjamerkjum ef um er að ræða jörð eða hjáleigu sem hefur sameiginlegt beitiland með annarri jörð eða jörðum. Það gildir þó ekki um lóðir fyrir sumarbústaði án tillits til þess hvort þær eru í skipulögðu sumarbústaðahverfi og heldur ekki landspildur á svæðum sem skipulögð hafa verið fyrir aðra starfsemi en landbúnað.
Landbúnaður merkir í lögum þessum hvers konar vörslu, meðferð, ræktun og nytjun lands og annarra jarðargæða og búfjár til framleiðslu matvæla og hráefna til iðnaðarframleiðslu eða annarrar verðmætasköpunar og markaðssetningu þeirra afurða, svo og verndun lands og endurheimt landkosta, akuryrkju, landgræðslu, garðyrkju, skógrækt, veiði í ám og vötnum, nýtingu annarra hlunninda, fiskeldi og ferðaþjónustu.
Lífstíðarábúð merkir í lögum þessum ævilanga ábúð.
Mannvirki merkja í lögum þessum hvers konar byggingar og fylgifé þeirra sem er varanlega skeytt við land.
Ræktun eða ræktað land merkir í lögum þessum land sem hefur verið ræktað með jarðvinnslu, sáningu og reglulegri áburðargjöf, land í skógrækt eða land sem hvorki hefur þarfnast jarðvinnslu né sáningar til að verða slægjuland en er það vegna áburðargjafar og er notað sem slíkt.
Vatnsréttindi merkja í lögum þessum rétt til að nytja grunnvatn, vatnsfall eða stöðuvatn.
Rísi ágreiningur um skilgreiningu einstakra hugtaka samkvæmt lögum þessum sker landbúnaðarráðherra úr.
Við upphaf ábúðar skal liggja fyrir úttekt úttektarmanna skv. 35. gr. um ástand jarðar, ræktunar, mannvirkja og annarra atriða gerð á síðustu sex mánuðum. Jarðareigandi greiðir kostnað af slíkri úttekt nema um sé að ræða úttekt vegna ábúðarloka en þá skiptist kostnaður skv. 39. gr.
Jarðareigandi og ábúandi geta samið um víðtækari afnot af réttindum skv. 1. mgr. enda séu slíkir samningar í samræmi við gildandi lög á hverjum tíma.
Heimildir ábúanda til veðsetningar á ábýlisjörð sinni eru bundnar því skilyrði að heildarskuldir ábúanda sem tryggðar eru með veði í jörðinni nemi ekki hærri fjárhæð en svarar til eignarhluta hans í ræktun og mannvirkjum á jörðinni.
Um réttindi og skyldur ábúanda og jarðareiganda fer að öðru leyti eftir gildandi lögum og stjórnvaldsreglum á hverjum tíma, svo og byggingarbréfi aðila.
Ef ábúandi deyr áður en tímabundnum ábúðarsamningi lýkur skal dánarbú hans segja upp ábúðarsamningnum. Slík uppsögn skal fara fram fyrir áramót og taka gildi í næstu fardögum nema um annað sé samið.
Ábúandi sem óskar eftir að segja upp samningi um ábúð skv. 1. mgr. skal gera það með sannanlegum hætti fyrir áramót miðað við næstu fardaga nema jarðareigandi og ábúandi hafi samið um annað tímamark.
Uppsögn jarðareiganda á ábúðarsamningi vegna vanefnda á skyldum ábúanda skal fara fram með sex mánaða fyrirvara nema um annað hafi verið samið. Uppsögn skal vera skrifleg og skulu þar tilgreindar ástæður uppsagnar.
Ábúandi skal bæta jarðareiganda það tjón sem leiðir af vanefndum hans.
Úttektarmenn skulu tilkynna jarðareiganda og fráfarandi ábúanda skriflega með nægum fyrirvara um hvenær úttekt fer fram og gefa þeim kost á að vera viðstaddir og gæta réttar síns að öðru leyti. Einnig skulu úttektarmenn gefa jarðareiganda og ábúanda kost á að skila skriflegum greinargerðum.
Úttektarmenn skulu framkvæma ítarlega skoðun á vettvangi og rita lýsingu á ástandi jarðar, ræktunar og mannvirkja jarðareiganda og fráfarandi ábúanda. Í ástandslýsingu skulu koma fram nákvæmar upplýsingar um stærð ræktunar og mannvirkja jarðareiganda og fráfarandi ábúanda, skemmdir á mannvirkjum sem kunna að hafa orðið af völdum ábúanda, hvernig húsum hefur verið viðhaldið og annað eftir því sem þurfa þykir. Einnig skulu úttektarmenn rita allar upplýsingar um kosti jarðarinnar, nýtingu, nýtingarmöguleika hennar og hvernig jörð hefur verið setin. Úttektarmenn skulu undirrita lýsinguna.
Við mat á eignum og endurbótum skulu úttektarmenn leggja til grundvallar efnisleg verðmæti eigna. Mat skal vera nývirði eigna að frádregnum eðlilegum afskriftum reiknað til staðgreiðslu. Nývirði er kostnaður sem því mundi fylgja á matsdegi að reisa nýja eign sem komið gæti að öllu leyti í stað hinnar metnu. Afskriftir eru verðrýrnun eigna sem rekja má til aldurs, hrörnunar, slits, úreldingar og minnkaðs notagildis.
Við mat á eignum og endurbótum skal leggja til grundvallar ástand og viðhald eigna að teknu tilliti til aldurs þeirra og eðlilegs slits af notkun.
Úttektarmenn skulu leggja mat á afleiðingar þess að viðhaldi eigna hafi ekki verið sinnt með fullnægjandi hætti eða að gallar eða slit hafi orðið vegna óeðlilegrar notkunar eigna. Einnig skulu úttektarmenn leggja mat á kostnað við hreinsun og annan frágang ef viðskilnaður ábúanda er ekki í samræmi við 42. gr.
Kostnað við úttektir má innheimta með fjárnámi án undangengins dóms eða sáttar.
Landbúnaðarráðherra skipar þrjá menn í yfirmatsnefnd fyrir landið í heild til fjögurra ára í senn, einn án tilnefningar, einn samkvæmt tilnefningu Bændasamtaka Íslands og einn samkvæmt tilnefningu Hæstaréttar Íslands og skal hann jafnframt vera formaður nefndarinnar. Varamenn skulu skipaðir með sama hætti.
Um störf yfirmatsnefndar gilda ákvæði 36.–37. gr.
Yfirmatsnefnd skal að lokinni vettvangsskoðun komast að niðurstöðu á fundum. Ef ágreiningur verður ræður afl atkvæða úrslitum.
Yfirmatsnefnd skal skila skriflegum, rökstuddum niðurstöðum og skulu allir nefndarmenn staðfesta matsgerðir með undirritun sinni. Yfirmatsnefnd skal skila niðurstöðum sínum eigi síðar en fjórum vikum eftir að vettvangsskoðun lauk.
Yfirmatsnefnd úrskurðar um hvernig kostnaður við yfirmat greiðist en þó skal kærandi alltaf greiða að lágmarki helming þess kostnaðar. Kostnað við yfirmat má innheimta með fjárnámi án undangengins dóms eða sáttar.
Um kaupskyldu jarðareiganda á ræktun, mannvirkjum og öðrum endurbótum eða framkvæmdum fráfarandi ábúanda sem gerðar hafa verið fyrir gildistöku þessara laga fer eftir 16. gr. ábúðarlaga, nr. 64/1976, með síðari breytingum.
Ábúendur sem öðlast hafa erfðaábúð fyrir gildistöku þessara laga svo og síðari rétthafar skulu halda þeim réttindum en um réttarstöðu þeirra fer áfram eftir V. kafla ábúðarlaga, nr. 64/1976, með síðari breytingum.
Ábúendur sem hafa öðlast lífstíðarábúð á grundvelli 6. gr. ábúðarlaga, nr. 64/1976, með síðari breytingum, skulu halda þeim réttindum.
Frumvarp þetta er samið í landbúnaðarráðuneytinu að tilhlutan landbúnaðarráðherra og er því ætlað að leysa af hólmi núgildandi ábúðarlög, nr. 64/1976, með síðari breytingum. Frumvarpið er lagt fram samhliða frumvarpi til nýrra jarðalaga sem ætlað er að leysa af hólmi núgildandi jarðalög, nr. 65/1976, með síðari breytingum, og hefur verið reynt að samræma ákvæði þessara lagafrumvarpa eins og kostur er. Ljóst er að núgildandi ábúðarlög eru í fjölmörgum atriðum orðin úrelt og eiga engan veginn lengur við aðstæður hér á landi. Núgildandi ábúðarlög voru sett á árinu 1976 en frá þeim tíma hafa orðið miklar breytingar í landbúnaði sem og á öðrum sviðum í íslensku þjóðfélagi. Í raun má segja að allar forsendur fyrir landbúnaðarstarfsemi séu gjörbreyttar frá því sem var þegar ábúðarlög nr. 64/1976 voru sett. Þá voru enn fremur ýmis ákvæði laganna að stofni til byggð á enn eldri löggjöf.
Fyrstu heildstæðu lögin um ábúð hér á landi voru lög nr. 1/1884, um bygging, ábúð og úttekt jarða, með síðari breytingum. Ábúðarlög nr. 87/1933 leystu þau af hólmi en þá tóku við ábúðarlög nr. 8/1951. Ábúðarlög nr. 36/1961 leystu þau lög af hólmi og giltu þar til ábúðarlög nr. 64/1976 tóku gildi. Einnig eru ýmis ákvæði laga nr. 64/1976 að stofni til komin úr eldri lögum um erfðaábúð og óðalsrétt en fyrstu lögin um það efni voru lög nr. 8/1936, um erfðaábúð og óðalsrétt, með síðari breytingum. Lög nr. 116/1943, um ættaróðul og erfðaábúð, leystu þau lög af hólmi en þá tóku við lög nr. 102/1962, um ættaróðul, ættarjarðir, erfðaábúð og sölu þjóð- og kirkjujarða, með síðari breytingum, sem giltu þar til ábúðarlög nr. 64/1976 tóku gildi. Ábúðarlög nr. 64/1976 hafa nokkrum sinnum tekið breytingum, þ.e. með lögum nr. 38/1982, lögum nr. 93/1984, lögum nr. 64/1988, lögum nr. 108/1988 og lögum nr. 21/2000.
Í greinargerð með frumvarpi til nýrra jarðalaga sem lagt er fram samhliða þessu frumvarpi er gerð grein fyrir ýmsum takmörkunum sem jarðalög, nr. 65/1976, leggja á jarðeigendur. Í ábúðarlögum, nr. 64/1976, eru enn fremur ýmis ákvæði sem fela í sér verulegar takmarkanir á eignarrétti og ráðstöfunarheimildum jarðeigenda.
Hér má nefna m.a. að skv. 2. gr. núgildandi ábúðarlaga geta sveitarstjórnir knúið jarðeigendur til að ráðstafa jörðum sínum með tilteknum hætti en þar kemur fram að hver sem á jörð og rekur ekki búskap á henni sjálfur sé skyldur til að byggja hana hæfum umsækjanda að dómi jarðanefndar. Jafnframt er gert ráð fyrir að sveitarstjórn geti knúið jarðeigendur til að fara að þessu ákvæði. Einnig er í 2. gr. laganna ákvæði þess efnis að ef eigandi jarðar hefur nytjað eignarjörð sína án þess að sitja á jörðinni en hvorki hann, fjölskylda hans né umsjónarmaður á hans vegum hefur þar lögheimili geti sveitarfélag ef jörð rýrnar að ákveðnu marki krafist þess að jarðareigandi bæti rýrnunina en að öðrum kosti getur sveitarstjórn ráðstafað jörðinni. Enn fremur getur sveitarstjórn ef þörf er á landi til búskapar tekið land leigunámi ef það er fallið úr tölu lögbýla eða hefur skipst úr jörð án þess að verða nýbýli að því tilskildu að það sé ekki nytjað af eiganda né leigt íbúum sveitarfélags. Ef jörð er ráðstafað til ábúðar í skemmri tíma en lífstíð er jarðareiganda samkvæmt gildandi lögum skylt að láta jörð fylgja íbúðarhús og útihús í nothæfu ástandi. Jarðareigandi hefur kaupskyldu á öllum eignum og endurbótum ábúanda sem er haganlega fyrir komið og nauðsynlegar eru til búskapar, sbr. 16. gr., og gildir það hvort sem jörð hefur verið ráðstafað til ábúðar af jarðareiganda sjálfum eða af sveitarfélagi samkvæmt framansögðu.
Þá er í núgildandi ábúðarlögum ákvæði þess efnis að ef jarðareigandi segir upp ábúð en hvorki flytur sjálfur á jörðina né afhendir hana öðrum til ábúðar sé sú uppsögn ógild en samkvæmt því á ábúandi rétt á að fá jörðina aftur ef henn krefst þess innan árs frá því að hann flutti af jörðinni auk þess sem jarðareiganda ber að bæta honum allan skaða sem af því hefur hlotist.
Loks eru í núgildandi ábúðarlögum ákvæði um hvernig jarðarafgjöld skuli ákvörðuð og ef ágreiningur verður sker jarðanefnd úr en jarðareigandi og ábúandi hafa ekki frelsi til að semja um fjárhæð jarðarafgjalds. Ákvæði laganna um erfðaábúð eru einnig mjög íþyngjandi fyrir jarðeigendur og jörð sem háð er samningi um erfðaábúð er verðlítil eða nánast verðlaus fyrir jarðeigendur. Í lögunum er jafnframt ákvæði um að á meðan sama ætt hefur erfðaábúð á jörð megi jarðarafgjald ekki hækka sem veldur því að víða er leiga fyrir jarðir í erfðaábúð ekki í samræmi við verðlagsþróun í landinu og aðrar forsendur. Þá er í 20. gr. núgildandi laga ákvæði þess efnis að ef jarðareigandi telur sér ekki fært að fullnægja skyldum sínum samkvæmt lögunum geti hann boðið ábúanda jörðina til kaups fyrir það verð sem úttektarmenn meta og á þá ábúandi rétt á að fá gjaldfrest á helmingi kaupverðsins sem er umfram veðskuldir. Ef ábúandi vill ekki kaupa á sveitarstjórn rétt á að leysa jörðina til sín með sömu skilmálum og boðnir voru ábúanda. Hér er í raun um nokkurs konar nauðungarsölu að ræða og rétt ábúanda ef jarðareiganda er ekki fært, t.d. af fjárhagsástæðum, að fullnægja öllum skyldum sínum samkvæmt lögunum en í þeirri skyldu getur t.d. falist að byggja íbúðarhús og útihús fyrir ábúanda þegar um tímabundna ábúð er að ræða, kaupa allar eignir ábúanda við ábúðarlok o.s.frv.
Frumvarp þetta felur í sér miklar breytingar frá þeim ákvæðum sem fram koma í ábúðarlögum, nr. 64/1976, með síðari breytingum, en með þeim er stefnt að því að færa löggjöf um ábúð á jörðum í átt til nútímans og að samræma eignarrétt og umsýslu jarða þeim meginreglum sem gilda um aðrar fasteignir í íslenskri löggjöf. Núgildandi löggjöf um ábúð felur í sér verulegar takmarkanir á eignarrétti jarðeigenda. Með frumvarpi þessu er ætlunin að bæta úr þessum annmörkum en þó er leitast við að tryggja að við þær breytingar sem lagðar eru til séu sjónarmið bæði jarðeigenda og ábúenda höfð að leiðarljósi.
Helstu breytingar sem lagðar eru til í frumvarpinu eru þessar:
1. Í stað orðanna landsdrottinn og leiguliði eru í frumvarpinu notuð hugtökin jarðareigandi og ábúandi.
2. Í 2. gr. frumvarpsins er að finna skilgreiningar á ýmsum hugtökum sem talin eru upp í ákvæðinu en það eru hugtök eins og ábúð, erfðaábúð, fardagar, greiðslumark, jarðefni, jarðhiti, jörð, landbúnaður, lífstíðarábúð, mannvirki, ræktun og vatnsréttindi. Nauðsynlegt þykir að skilgreina þessi hugtök eins og gert er hér til þess að taka eins og unnt er af vafa um hver sé þýðing þeirra. Ef ágreiningur rís um skilgreiningu einstakra hugtaka sker landbúnaðarráðherra úr.
3. Felld eru úr gildi ákvæði í 2. gr. núgildandi ábúðarlaga um heimildir sveitarstjórnar til að knýja jarðeigendur til að ráðstafa jörðum sínum með tilteknum hætti í þágu sveitarfélags eða íbúa þess. M.a. er þar fellt úr gildi ákvæði um að hverjum þeim sem á jörð og rekur ekki búskap á henni sjálfur sé skylt að byggja hana hæfum umsækjanda að dómi jarðanefndar en samkvæmt gildandi lögum er gert ráð fyrir að sveitarstjórn geti knúið eiganda jarðar til að fara að þessu ákvæði. Einnig er fellt úr gildi ákvæði um að ef eigandi jarðar hefur nytjað eignarjörð sína án þess að sitja á jörðinni, og hvorki hann, fjölskylda hans né umsjónarmaður á hans vegum hefur þar lögheimili og jörðin rýrnar svo að sveitarfélagið bíður hnekki af skuli sveitarstjórn krefjast þess að jarðareigandi bæti það sem áfátt er eða byggi jörðina en að öðrum kosti getur sveitarstjórn ráðstafað jörðinni. Þá er fellt úr gildi ákvæði um að sveitarstjórn geti tekið land leigunámi ef það er fallið úr tölu lögbýla eða hefur skipst úr jörð án þess að verða nýbýli og er ekki nytjað af eiganda né leigt hreppsbúum ef þess er þörf vegna búskapar í sveitarfélaginu.
4. Fellt er niður ákvæði í núgildandi ábúðarlögum þess efnis að ef jarðareigandi hefur vanrækt að gera byggingarbréf skuli litið svo á að ábúandi hafi öðlast lífstíðarábúð á jörðinni. Hér er hins vegar gert ráð fyrir að við þær aðstæður hafi stofnast ótímabundinn ábúðarsamningur sem hægt er að segja upp fyrir áramót og tekur uppsögnin gildi í fardögum næst á eftir, sbr. 9. og 31. gr.
5. Nýmæli er að kostnað við úttektir og yfirmat má innheimta með fjárnámi án undangengins dóms eða sáttar, sbr. 39. og 40. gr.
6. Felld eru niður ákvæði V. kafla núgildandi ábúðarlaga um erfðaábúð þar sem ekki þykir raunhæft að ætla að jörðum verði ráðstafað með þeim hætti eftir gildistöku þessara laga. Erfðaábúð er ábúð sem erfist til ættingja ábúanda með nánar tilgreindum hætti sem lýst er í 37. gr. núgildandi ábúðarlaga og getur falið í sér mjög langa eða jafnvel ævarandi skerðingu á afnota- og ráðstöfunarrétti eiganda jarðar. Ekki þykir ástæða til að hafa slík ákvæði lengur í lögum. Í ákvæði til bráðabirgða er þó gert ráð fyrir að þeir samningar sem nú eru í gildi um erfðaábúð haldi gildi sínu og að ákvæði V. kafla núgildandi laga gildi áfram um slíka samninga.
7. Fellt er úr gildi ákvæði í 5. gr. núgildandi ábúðarlaga um að jarðir í eigu ríkis, sveitarfélaga og opinberra sjóða og stofnana skuli byggja til lífstíðar og gert ráð fyrir að opinberir aðilar geti samið um ábúðartíma eins og aðrir.
8. Fellt er úr gildi ákvæði 4. mgr. 5. gr. núgildandi ábúðarlaga um að ef jarðareigandi segir upp ábúð en hvorki flytur sjálfur á jörðina né afhendir hana öðrum til ábúðar sé sú uppsögn ógild. Samkvæmt þessu ákvæði á ábúandi rétt á að fá jörðina aftur ef hann krefst þess innan árs frá því að hann flutti af jörðinni auk þess sem jarðareigandi þarf að bæta honum allan skaða sem af því hlýst.
9. Sérstakt ákvæði er um gerð og efni byggingarbréfs í 8. gr.
10. Nýmæli er um að jörð skuli byggð í því ástandi sem hún er og ekki lagðar sérstakar skyldur á jarðareiganda í því efni eins og er samkvæmt núgildandi ábúðarlögum.
11. Breytt er ákvæði um að ekkja leiguliða skuli halda ábúðarrétti hans á þann veg að það tekur til maka, sbr. 25. gr.
12. Meginreglan er áfram sú að undanskilin afnotum ábúanda eru vatns- og jarðhitaréttindi, þ.m.t. námur, byggingarefni, svo sem sand- og malarnámur og önnur jarðefni, einnig land til nauðsynlegra bygginga til þess að jarðareigandi geti hagnýtt þessi efni. Einnig á ábúandi áfram rétt á vatni til áveitu og heimilisrafstöðvar og til upphitunar á húsum jarðar. Þá er í frumvarpinu nýmæli um að jarðareigandi og ábúandi geti samið um víðtækari afnot þessara réttinda, sbr. 11. gr.
13. Fellt er úr gildi ákvæði um að jarðarafgjald skuli miðað við ákveðna tölu búfjár eða ákveðið magn búsafurða eða verðmæti þeirra hlunninda sem jörðinni fylgja o.s.frv. en samkvæmt ákvæðinu skyldi jarðanefnd skera úr ef ágreiningur yrði um fjárhæð jarðarafgjalds. Samkvæmt frumvarpi þessu er jarðareiganda og ábúanda veitt frelsi til að semja um fjárhæð jarðarafgjalds, gjalddaga þess og greiðslustað, svo og hvort ábúandi skuli setja tryggingu fyrir greiðslu jarðarafgjalds og í hvaða formi slík trygging á að vera, sbr. 6. gr. Þá er þar ákvæði um að ef ábúandi greiðir ekki jarðarafgjöld á tilsettum tíma eða gjalddaga reiknist af þeim hæstu lögleyfðu dráttarvextir þegar 30 dagar eru liðnir frá gjalddaga.
14. Verulegar breytingar eru gerðar á ákvæðum núgildandi ábúðarlaga sem fjalla um skyldu jarðareiganda til að láta ábúðarjörð fylgja ákveðinn húsakost, sbr. 10. og 11. gr. þeirra laga. Samkvæmt gildandi lögum er jarðareiganda sem byggir ábúanda jörð í takmarkaðan tíma skylt að láta fylgja jörðinni íbúðarhús og útihús og gert ráð fyrir að unnt sé að knýja jarðareiganda til að sinna þessari skyldu. Í frumvarpi þessu er hins vegar gert ráð fyrir að jörð sé byggð í því ástandi sem hún er hvort sem um er að ræða ábúð í takmarkaðan tíma eða til lífstíðar og skal getið um ástand jarðarinnar og mannvirki í byggingarbréfi, sbr. 8. gr.
15. Verulegar breytingar eru einnig gerðar á ákvæðum 16. gr. núgildandi ábúðarlaga um heimild ábúanda til að framkvæma endurbætur á mannvirkjum jarðarinnar og til að byggja ný mannvirki. Samkvæmt gildandi lögum á ábúandi rétt á að auka við ræktun og mannvirki eða byggja ný mannvirki ef ljóst þykir að hann þurfi þess og er jarðareiganda skylt að kaupa þessar framkvæmdir af honum við ábúðarlok. Í 14. gr. frumvarpsins er gert ráð fyrir að ábúanda séu einungis heimilar þær endurbætur og framkvæmdir sem jarðareigandi hefur samþykkt skriflega. Í greinargerð kemur fram að hér er átt við allar endurbætur og framkvæmdir hverju nafni sem nefnast ef ábúandi ætlast til að þær verði háðar kaupskyldu jarðareiganda við ábúðarlok. M.a. er hér átt við ræktun, öll mannvirki, þ.m.t. girðingar, plön, vegi, garðrækt, veitulagnir, skjólbelti o.s.frv. Þá er það nýmæli að ef mannvirki á ábúðarjörð fullnægja ekki kröfum laga og stjórnvaldsreglna um þá starfsemi sem þar fer fram af hálfu ábúanda sé jarðareiganda skylt að veita leyfi og samþykkja kaupskyldu á framkvæmdum við ábúðarlok.
16. Verulegar breytingar eru gerðar á kaupskyldu jarðareiganda á eignum og endurbótum ábúanda, sbr. 34. gr. Skv. 16. gr. núgildandi ábúðarlaga er jarðareiganda skylt að kaupa af fráfarandi ábúanda allar eignir og endurbætur hans sem er „haganlega fyrirkomið og nauðsynlegt til búrekstrar á jörðinni, að dómi úttektarmanna … enda séu þá hús jarðarinnar og önnur mannvirki ekki meiri og dýrari en svo, að jörðina megi leigja fyrir hæfilegt afgjald, að mati úttektarmanna.“ Í frumvarpi þessu er gert ráð fyrir að jarðareigandi hafi einungis kaupskyldu á eignum og endurbótum fráfarandi ábúanda ef hann hefur samþykkt þær skriflega og jafnframt skuldbundið sig til að kaupa þær af fráfarandi ábúanda við ábúðarlok. Í ákvæði til bráðabirgða er þó sett sérákvæði um þau mannvirki sem hafa verið reist fyrir gildistöku laganna en um kaupskyldu á þeim mun áfram fara eftir ákvæði 16. gr. núgildandi ábúðarlaga.
17. Breytt er ákvæði 3. mgr. 5. gr. núgildandi ábúðarlaga þar sem jarðareiganda er áskilinn réttur til að taka jörð úr ábúð vegna þarfa sinna eða tiltekinna ættingja sinna. Hér er þrengdur sá hópur ættingja sem undir ákvæðið getur fallið og það takmarkað við niðja jarðareiganda. Ekki er hins vegar gerður munur á niðjum með tilliti til þess hvort þeir eru börn jarðareiganda, kjörbörn eða fósturbörn. Gilda sömu reglur um fjarskyldari niðja í beinan legg. Enn fremur eru heimildir jarðareiganda til að taka land úr ábúð samkvæmt frumvarpinu takmarkaðar við landspildur og lóðir úr jörðinni. Jarðareigandi getur hins vegar ekki tekið alla jörðina eða meirihluta hennar úr ábúð.
18. Nýmæli er að skylt er að við upphaf ábúðar liggi alltaf fyrir úttekt úttektarmanna um ástand jarðar, ræktunar, mannvirkja o.fl. er ekki sé eldri en sex mánaða, sbr. 2. mgr. 7. gr.
19. Nánari skilyrði eru sett fyrir heimildum ábúenda til að veðsetja ábúðarjarðir sínar en samkvæmt þeim er gert ráð fyrir að ábúendur verði sjálfir að eiga mannvirki á ábúðarjörðum sínum sem séu a.m.k. jafnvirði heildarskulda þeirra sem tryggðar eru með veði í jörðunum. Jarðareigandi getur að sjálfsögðu veitt ábúanda rýmri heimildir en þar koma fram, sbr. 15. gr.
20. Fellt er úr gildi ákvæði í 20. gr. núgildandi ábúðarlaga um að ef jarðareigandi telur sér ekki fært að fullnægja þeim skyldum sem á hann eru lagðar samkvæmt lögunum geti hann boðið ábúanda jörðina til kaups fyrir það verð er úttektarmenn meta enda fái leiguliði gjaldfrest á helmingi þess kaupverðs er kann að vera umfram veðskuldir. Ef ábúandi vill ekki kaupa jörðina eftir núgildandi lögum hefur hann fyrirgert ábúðarrétti sínum og hefur þá sveitarstjórn rétt til að ganga inn í kaupin með þeim skilmálum sem jörðin var boðin ábúanda.
21. Felld eru úr gildi ákvæði 22. og að hluta til 23. gr. núgildandi ábúðarlaga um hvenær ábúandi skuli taka við jörð, flytja bú sitt á jörðina og hvenær fráfarandi skuli hafa flutt bú sitt o.s.frv. Gert er ráð fyrir að aðilar semji um þessi atriði í byggingarbréfi, sbr. 8. gr.
22. Fellt er úr gildi ákvæði í núgildandi ábúðarlögum um að ábúandi skuli hirða reka sem til fellur á jörð en í frumvarpinu eru almenn ákvæði um að ábúandi skuli hafa öll hlunnindi jarðar, sbr. þó 11. gr.
23. Fellt er úr gildi ákvæði um gjalddaga jarðarafgjalds og gert ráð fyrir að það verði samkomulagsatriði í byggingarbréfi, sbr. 8. gr.
24. Nýmæli er um að ef ábúandi óskar eftir að hætta landbúnaðarstarfsemi á ábúðarjörð sinni skuli hann leita skriflegs leyfis jarðareiganda. Sama gildir ef ábúandi vill gera verulegar breytingar á landbúnaðarstarfsemi sinni, sbr. 13. gr.
25. Nýmæli er um að framlög og styrkir sem greiddir eru af opinberum aðilum til ræktunar eða annarra framkvæmda á jörð sem er í ábúð tilheyri jörðinni og verði eign jarðareiganda, sbr. 21. gr.
26. Nýmæli er um að ábúanda sé skylt að láta af hendi land undir skipulag, opinberar byggingar og atvinnurekstur eða framkvæmdir er nauðsynlegt þykir að gera í landi jarðarinnar án annars endurgjalds en hlutfallslegrar lækkunar á jarðarafgjaldi, sbr. 22. gr. Ef tjón verður á eignum ábúanda skal jarðareigandi eða sá sem öðlast rétt yfir landinu greiða ábúanda bætur samkvæmt mati dómkvaddra matsmanna.
27. Nýmæli er um aðgang jarðareiganda að jörð sem er í ábúð til að framkvæma úrbætur og til eftirlits með ástandi og meðferð jarðarinnar, sbr. 24. gr. Jarðareiganda er þó aldrei heimill aðgangur að jörðinni og mannvirkjum hennar þegar ábúandi er þar ekki viðstaddur nema að fengnu samþykki ábúanda. Er það í samræmi við almennar reglur íslensks réttar um friðhelgi einkalífs.
28. Nýmæli er um að jarðareiganda er heimilt að taka úr ábúð og leigja lóðir undir hús, land til atvinnustarfsemi og spildur til ræktunar í landi jarðar sem er í ábúð, enda valdi það ábúanda ekki verulegu tjóni og takmarki ekki aðstöðu hans til ræktunar eða búrekstrar með öðrum hætti á jörðinni að mati dómkvaddra matsmanna. Ef tjón verður á eignum ábúanda skal jarðareigandi greiða ábúanda bætur samkvæmt mati dómkvaddra matsmanna, sbr. 23. gr.
29. Nýmæli er um að ábúanda sé heimilt að segja upp lífstíðarábúð en bein ákvæði eru ekki um það í núgildandi lögum þótt það hafi verið talið gilda í framkvæmd, sbr. 32. gr.
30. Nýmæli er í frumvarpinu um gildistöku skriflegra tilkynninga sem sendar eru í samræmi við ákvæði laganna en samkvæmt því ber að telja þær komnar til viðtakanda ef þær eru sendar af stað með sannanlegum hætti innan lögbundinna tímamarka, sbr. 28. gr.
31. Nýmæli er um að ábúanda sé skylt að aflýsa þinglýstu byggingarbréfi innan viku frá ábúðarlokum. Sé það ekki gert getur jarðareigandi látið aflýsa því á kostnað ábúanda, sbr. 43. gr.
32. Nýmæli er í frumvarpinu um að óheimilt sé að ábúandi taki á sig meiri skyldur eða öðlist minni réttindi en frumvarp þetta mælir fyrir um nema það hafi að geyma sérstök ákvæði þess efnis. Þetta hefur reyndar verið talin gildandi regla í framkvæmd við skýringu núgildandi ábúðarlaga, en hún hefur ekki fyrr verið færð í lagatexta, sbr. 29. gr.
33. Nýmæli er í 2. málsl. 4. mgr. 37. gr. að úttektarmenn skuli við úttektir leggja mat á kostnað við hreinsun og annan frágang ef viðskilnaður ábúanda er ekki í samræmi við 42. gr.
34. Nýtt ákvæði er í frumvarpinu að ef hjón hafa ábúðarrétt á jörð, annað eða bæði, og hjúskap þeirra lýkur án þess að þau komi sér saman um hvort þeirra skuli hljóta ábúðarréttinn skuli farið með slíkan ágreining að hætti hjúskaparlaga. Það hjóna sem hefur aðallega atvinnu sína af landbúnaðarstarfsemi á jörðinni skal hafa forgang að áframhaldandi ábúð á jörðinni án tillits til þess hvort þeirra hefur undirritað ábúðarsamning, sbr. 26. gr.
35. Nýtt ákvæði er í frumvarpinu um að þar sem fjallað er um hjón eða maka skuli með ákveðnum skilyrðum gilda sömu reglur um sambúðarfólk, sbr. 27. gr.
Frumvarpið var sent til umsagnar hjá ýmsum aðilum og hefur í því verið tekið tillit til athugasemda sem fram komu frá þessum aðilum.
Í 2. mgr. er það nýmæli að jarðareigandi og ábúandi geta samið um víðtækari afnot þeirra réttinda sem samkvæmt meginreglunni eru undanskilin afnotum ábúanda í 1. mgr.
Fylgiskjal.
Fjármálaráðuneyti,
fjárlagaskrifstofa:
Verði frumvarpið óbreytt að lögum verður ekki séð að það hafi aukinn kostnað í för með sér fyrir ríkissjóð.
128. löggjafarþing 2002–2003.
Þskj. 1060 — 651. mál.
Frumvarp til ábúðarlaga.
(Lagt fyrir Alþingi á 128. löggjafarþingi 2002–2003.)
I.
KAFLI
Gildissvið, skilgreiningar og yfirstjórn.
1.
gr.
Gildissvið.
2. gr.
Skilgreiningar.
Ábúð merkir í lögum þessum afnotarétt af jörð eða jarðahluta til búrekstrar eða annars atvinnurekstrar á sviði landbúnaðar með réttindum og skyldum samkvæmt lögum þessum.
Erfðaábúð merkir í lögum þessum ábúð sem gengur í erfðir.
Fardagar eru í lögum þessum fjórir og hefjast þegar sex vikur eru af sumri. Fimmtudagur í sjöundu viku sumars er fyrstur þeirra en sunnudagur seinastur.
Greiðslumark merkir í lögum þessum tiltekinn fjölda ærgilda eða magn mjólkur mælt í lítrum sem ákveðið er fyrir hvert lögbýli og veitir rétt til beingreiðslna úr ríkissjóði.
Jarðefni merkja í lögum þessum öll gosefni og önnur steinefni, málma, málmblendinga og málmsteindir, kol, jarðolíu, jarðgas og önnur nýtanleg efni sem finnast kunna í jörðu.
Jarðhiti merkir í lögum þessum annars vegar jarðvarmaforða í bergi í jarðskorpunni og hins vegar stöðugan straum varma úr iðrum jarðar sem ekki telst grunnvatn.
Jörð merkir í lögum þessum land með ákveðnum landamerkjum eða með ákveðnum tún- og engjamerkjum ef um er að ræða jörð eða hjáleigu sem hefur sameiginlegt beitiland með annarri jörð eða jörðum. Það gildir þó ekki um lóðir fyrir sumarbústaði án tillits til þess hvort þær eru í skipulögðu sumarbústaðahverfi og heldur ekki landspildur á svæðum sem skipulögð hafa verið fyrir aðra starfsemi en landbúnað.
Landbúnaður merkir í lögum þessum hvers konar vörslu, meðferð, ræktun og nytjun lands og annarra jarðargæða og búfjár til framleiðslu matvæla og hráefna til iðnaðarframleiðslu eða annarrar verðmætasköpunar og markaðssetningu þeirra afurða, svo og verndun lands og endurheimt landkosta, akuryrkju, landgræðslu, garðyrkju, skógrækt, veiði í ám og vötnum, nýtingu annarra hlunninda, fiskeldi og ferðaþjónustu.
Lífstíðarábúð merkir í lögum þessum ævilanga ábúð.
Mannvirki merkja í lögum þessum hvers konar byggingar og fylgifé þeirra sem er varanlega skeytt við land.
Ræktun eða ræktað land merkir í lögum þessum land sem hefur verið ræktað með jarðvinnslu, sáningu og reglulegri áburðargjöf, land í skógrækt eða land sem hvorki hefur þarfnast jarðvinnslu né sáningar til að verða slægjuland en er það vegna áburðargjafar og er notað sem slíkt.
Vatnsréttindi merkja í lögum þessum rétt til að nytja grunnvatn, vatnsfall eða stöðuvatn.
Rísi ágreiningur um skilgreiningu einstakra hugtaka samkvæmt lögum þessum sker landbúnaðarráðherra úr.
3. gr.
Yfirstjórn.
II. KAFLI
Bygging jarða.
4. gr.
Ábúendur.
5. gr.
Ábúðartími.
6. gr.
Jarðarafgjöld.
7. gr.
Ástand jarðar, mannvirkja o.fl.
Við upphaf ábúðar skal liggja fyrir úttekt úttektarmanna skv. 35. gr. um ástand jarðar, ræktunar, mannvirkja og annarra atriða gerð á síðustu sex mánuðum. Jarðareigandi greiðir kostnað af slíkri úttekt nema um sé að ræða úttekt vegna ábúðarloka en þá skiptist kostnaður skv. 39. gr.
8. gr.
Byggingarbréf.
9. gr.
Vanræksla á gerð byggingarbréfs.
III. KAFLI
Réttindi og skyldur ábúanda og jarðareiganda.
10. gr.
Leiguliðaafnot ábúanda.
11. gr.
Réttindi undanskilin leiguliðaafnotum.
Jarðareigandi og ábúandi geta samið um víðtækari afnot af réttindum skv. 1. mgr. enda séu slíkir samningar í samræmi við gildandi lög á hverjum tíma.
12. gr.
Lögheimili ábúanda, landbúnaðarstarfsemi o.fl.
13. gr.
Breytingar eða lok landbúnaðarstarfsemi ábúanda.
14. gr.
Endurbætur ábúanda á mannvirkjum o.fl.
15. gr.
Veðsetning.
Heimildir ábúanda til veðsetningar á ábýlisjörð sinni eru bundnar því skilyrði að heildarskuldir ábúanda sem tryggðar eru með veði í jörðinni nemi ekki hærri fjárhæð en svarar til eignarhluta hans í ræktun og mannvirkjum á jörðinni.
16. gr.
Greiðsla jarðarafgjalda.
17. gr.
Viðhaldsskylda.
18. gr.
Skattar o.fl.
19. gr.
Brunatryggingar.
20. gr.
Framsal eða veðsetning ábúðarréttar.
21. gr.
Opinber framlög og styrkir.
22. gr.
Skylda ábúanda til að láta af hendi land undir skipulag o.fl.
23. gr.
Heimild jarðareiganda til að taka úr ábúð landspildur, lóðir o.fl.
24. gr.
Aðgangur jarðareiganda að jörð, mannvirkjum o.fl.
25. gr.
Réttur maka við andlát ábúanda.
26. gr.
Réttur til ábúðar við skilnað hjóna.
27. gr.
Réttur sambúðarfólks.
28. gr.
Tilkynningar.
29. gr.
Önnur atriði.
Um réttindi og skyldur ábúanda og jarðareiganda fer að öðru leyti eftir gildandi lögum og stjórnvaldsreglum á hverjum tíma, svo og byggingarbréfi aðila.
IV. KAFLI
Ábúðarlok.
30. gr.
Tímabundinn ábúðarsamningur.
Ef ábúandi deyr áður en tímabundnum ábúðarsamningi lýkur skal dánarbú hans segja upp ábúðarsamningnum. Slík uppsögn skal fara fram fyrir áramót og taka gildi í næstu fardögum nema um annað sé samið.
31. gr.
Ótímabundinn ábúðarsamningur.
32. gr.
Lífstíðarábúð.
Ábúandi sem óskar eftir að segja upp samningi um ábúð skv. 1. mgr. skal gera það með sannanlegum hætti fyrir áramót miðað við næstu fardaga nema jarðareigandi og ábúandi hafi samið um annað tímamark.
33. gr.
Vanefndir ábúanda.
Uppsögn jarðareiganda á ábúðarsamningi vegna vanefnda á skyldum ábúanda skal fara fram með sex mánaða fyrirvara nema um annað hafi verið samið. Uppsögn skal vera skrifleg og skulu þar tilgreindar ástæður uppsagnar.
Ábúandi skal bæta jarðareiganda það tjón sem leiðir af vanefndum hans.
34. gr.
Kaupskylda jarðareiganda á eignum og endurbótum ábúanda.
35. gr.
Úttektarmenn.
36. gr.
Framkvæmd úttektar.
Úttektarmenn skulu tilkynna jarðareiganda og fráfarandi ábúanda skriflega með nægum fyrirvara um hvenær úttekt fer fram og gefa þeim kost á að vera viðstaddir og gæta réttar síns að öðru leyti. Einnig skulu úttektarmenn gefa jarðareiganda og ábúanda kost á að skila skriflegum greinargerðum.
Úttektarmenn skulu framkvæma ítarlega skoðun á vettvangi og rita lýsingu á ástandi jarðar, ræktunar og mannvirkja jarðareiganda og fráfarandi ábúanda. Í ástandslýsingu skulu koma fram nákvæmar upplýsingar um stærð ræktunar og mannvirkja jarðareiganda og fráfarandi ábúanda, skemmdir á mannvirkjum sem kunna að hafa orðið af völdum ábúanda, hvernig húsum hefur verið viðhaldið og annað eftir því sem þurfa þykir. Einnig skulu úttektarmenn rita allar upplýsingar um kosti jarðarinnar, nýtingu, nýtingarmöguleika hennar og hvernig jörð hefur verið setin. Úttektarmenn skulu undirrita lýsinguna.
37. gr.
Mat á eignum og endurbótum ábúanda.
Við mat á eignum og endurbótum skulu úttektarmenn leggja til grundvallar efnisleg verðmæti eigna. Mat skal vera nývirði eigna að frádregnum eðlilegum afskriftum reiknað til staðgreiðslu. Nývirði er kostnaður sem því mundi fylgja á matsdegi að reisa nýja eign sem komið gæti að öllu leyti í stað hinnar metnu. Afskriftir eru verðrýrnun eigna sem rekja má til aldurs, hrörnunar, slits, úreldingar og minnkaðs notagildis.
Við mat á eignum og endurbótum skal leggja til grundvallar ástand og viðhald eigna að teknu tilliti til aldurs þeirra og eðlilegs slits af notkun.
Úttektarmenn skulu leggja mat á afleiðingar þess að viðhaldi eigna hafi ekki verið sinnt með fullnægjandi hætti eða að gallar eða slit hafi orðið vegna óeðlilegrar notkunar eigna. Einnig skulu úttektarmenn leggja mat á kostnað við hreinsun og annan frágang ef viðskilnaður ábúanda er ekki í samræmi við 42. gr.
38. gr.
Niðurstöður úttektar.
39. gr.
Kostnaður.
Kostnað við úttektir má innheimta með fjárnámi án undangengins dóms eða sáttar.
40. gr.
Yfirmat.
Landbúnaðarráðherra skipar þrjá menn í yfirmatsnefnd fyrir landið í heild til fjögurra ára í senn, einn án tilnefningar, einn samkvæmt tilnefningu Bændasamtaka Íslands og einn samkvæmt tilnefningu Hæstaréttar Íslands og skal hann jafnframt vera formaður nefndarinnar. Varamenn skulu skipaðir með sama hætti.
Um störf yfirmatsnefndar gilda ákvæði 36.–37. gr.
Yfirmatsnefnd skal að lokinni vettvangsskoðun komast að niðurstöðu á fundum. Ef ágreiningur verður ræður afl atkvæða úrslitum.
Yfirmatsnefnd skal skila skriflegum, rökstuddum niðurstöðum og skulu allir nefndarmenn staðfesta matsgerðir með undirritun sinni. Yfirmatsnefnd skal skila niðurstöðum sínum eigi síðar en fjórum vikum eftir að vettvangsskoðun lauk.
Yfirmatsnefnd úrskurðar um hvernig kostnaður við yfirmat greiðist en þó skal kærandi alltaf greiða að lágmarki helming þess kostnaðar. Kostnað við yfirmat má innheimta með fjárnámi án undangengins dóms eða sáttar.
41. gr.
Greiðsla kaupverðs, greiðsluskilmálar o.fl.
42. gr.
Frágangur og skil ábúðarjarðar, mannvirkja o.fl.
43. gr.
Aflýsing byggingarbréfs.
V. KAFLI
Lokaákvæði.
44. gr.
Reglugerðir o.fl.
45. gr.
Refsingar.
46. gr.
Gildistaka.
Ákvæði til bráðabirgða.
Um kaupskyldu jarðareiganda á ræktun, mannvirkjum og öðrum endurbótum eða framkvæmdum fráfarandi ábúanda sem gerðar hafa verið fyrir gildistöku þessara laga fer eftir 16. gr. ábúðarlaga, nr. 64/1976, með síðari breytingum.
Ábúendur sem öðlast hafa erfðaábúð fyrir gildistöku þessara laga svo og síðari rétthafar skulu halda þeim réttindum en um réttarstöðu þeirra fer áfram eftir V. kafla ábúðarlaga, nr. 64/1976, með síðari breytingum.
Ábúendur sem hafa öðlast lífstíðarábúð á grundvelli 6. gr. ábúðarlaga, nr. 64/1976, með síðari breytingum, skulu halda þeim réttindum.
Athugasemdir við lagafrumvarp þetta.
Frumvarp þetta er samið í landbúnaðarráðuneytinu að tilhlutan landbúnaðarráðherra og er því ætlað að leysa af hólmi núgildandi ábúðarlög, nr. 64/1976, með síðari breytingum. Frumvarpið er lagt fram samhliða frumvarpi til nýrra jarðalaga sem ætlað er að leysa af hólmi núgildandi jarðalög, nr. 65/1976, með síðari breytingum, og hefur verið reynt að samræma ákvæði þessara lagafrumvarpa eins og kostur er. Ljóst er að núgildandi ábúðarlög eru í fjölmörgum atriðum orðin úrelt og eiga engan veginn lengur við aðstæður hér á landi. Núgildandi ábúðarlög voru sett á árinu 1976 en frá þeim tíma hafa orðið miklar breytingar í landbúnaði sem og á öðrum sviðum í íslensku þjóðfélagi. Í raun má segja að allar forsendur fyrir landbúnaðarstarfsemi séu gjörbreyttar frá því sem var þegar ábúðarlög nr. 64/1976 voru sett. Þá voru enn fremur ýmis ákvæði laganna að stofni til byggð á enn eldri löggjöf.
Fyrstu heildstæðu lögin um ábúð hér á landi voru lög nr. 1/1884, um bygging, ábúð og úttekt jarða, með síðari breytingum. Ábúðarlög nr. 87/1933 leystu þau af hólmi en þá tóku við ábúðarlög nr. 8/1951. Ábúðarlög nr. 36/1961 leystu þau lög af hólmi og giltu þar til ábúðarlög nr. 64/1976 tóku gildi. Einnig eru ýmis ákvæði laga nr. 64/1976 að stofni til komin úr eldri lögum um erfðaábúð og óðalsrétt en fyrstu lögin um það efni voru lög nr. 8/1936, um erfðaábúð og óðalsrétt, með síðari breytingum. Lög nr. 116/1943, um ættaróðul og erfðaábúð, leystu þau lög af hólmi en þá tóku við lög nr. 102/1962, um ættaróðul, ættarjarðir, erfðaábúð og sölu þjóð- og kirkjujarða, með síðari breytingum, sem giltu þar til ábúðarlög nr. 64/1976 tóku gildi. Ábúðarlög nr. 64/1976 hafa nokkrum sinnum tekið breytingum, þ.e. með lögum nr. 38/1982, lögum nr. 93/1984, lögum nr. 64/1988, lögum nr. 108/1988 og lögum nr. 21/2000.
Í greinargerð með frumvarpi til nýrra jarðalaga sem lagt er fram samhliða þessu frumvarpi er gerð grein fyrir ýmsum takmörkunum sem jarðalög, nr. 65/1976, leggja á jarðeigendur. Í ábúðarlögum, nr. 64/1976, eru enn fremur ýmis ákvæði sem fela í sér verulegar takmarkanir á eignarrétti og ráðstöfunarheimildum jarðeigenda.
Hér má nefna m.a. að skv. 2. gr. núgildandi ábúðarlaga geta sveitarstjórnir knúið jarðeigendur til að ráðstafa jörðum sínum með tilteknum hætti en þar kemur fram að hver sem á jörð og rekur ekki búskap á henni sjálfur sé skyldur til að byggja hana hæfum umsækjanda að dómi jarðanefndar. Jafnframt er gert ráð fyrir að sveitarstjórn geti knúið jarðeigendur til að fara að þessu ákvæði. Einnig er í 2. gr. laganna ákvæði þess efnis að ef eigandi jarðar hefur nytjað eignarjörð sína án þess að sitja á jörðinni en hvorki hann, fjölskylda hans né umsjónarmaður á hans vegum hefur þar lögheimili geti sveitarfélag ef jörð rýrnar að ákveðnu marki krafist þess að jarðareigandi bæti rýrnunina en að öðrum kosti getur sveitarstjórn ráðstafað jörðinni. Enn fremur getur sveitarstjórn ef þörf er á landi til búskapar tekið land leigunámi ef það er fallið úr tölu lögbýla eða hefur skipst úr jörð án þess að verða nýbýli að því tilskildu að það sé ekki nytjað af eiganda né leigt íbúum sveitarfélags. Ef jörð er ráðstafað til ábúðar í skemmri tíma en lífstíð er jarðareiganda samkvæmt gildandi lögum skylt að láta jörð fylgja íbúðarhús og útihús í nothæfu ástandi. Jarðareigandi hefur kaupskyldu á öllum eignum og endurbótum ábúanda sem er haganlega fyrir komið og nauðsynlegar eru til búskapar, sbr. 16. gr., og gildir það hvort sem jörð hefur verið ráðstafað til ábúðar af jarðareiganda sjálfum eða af sveitarfélagi samkvæmt framansögðu.
Þá er í núgildandi ábúðarlögum ákvæði þess efnis að ef jarðareigandi segir upp ábúð en hvorki flytur sjálfur á jörðina né afhendir hana öðrum til ábúðar sé sú uppsögn ógild en samkvæmt því á ábúandi rétt á að fá jörðina aftur ef henn krefst þess innan árs frá því að hann flutti af jörðinni auk þess sem jarðareiganda ber að bæta honum allan skaða sem af því hefur hlotist.
Loks eru í núgildandi ábúðarlögum ákvæði um hvernig jarðarafgjöld skuli ákvörðuð og ef ágreiningur verður sker jarðanefnd úr en jarðareigandi og ábúandi hafa ekki frelsi til að semja um fjárhæð jarðarafgjalds. Ákvæði laganna um erfðaábúð eru einnig mjög íþyngjandi fyrir jarðeigendur og jörð sem háð er samningi um erfðaábúð er verðlítil eða nánast verðlaus fyrir jarðeigendur. Í lögunum er jafnframt ákvæði um að á meðan sama ætt hefur erfðaábúð á jörð megi jarðarafgjald ekki hækka sem veldur því að víða er leiga fyrir jarðir í erfðaábúð ekki í samræmi við verðlagsþróun í landinu og aðrar forsendur. Þá er í 20. gr. núgildandi laga ákvæði þess efnis að ef jarðareigandi telur sér ekki fært að fullnægja skyldum sínum samkvæmt lögunum geti hann boðið ábúanda jörðina til kaups fyrir það verð sem úttektarmenn meta og á þá ábúandi rétt á að fá gjaldfrest á helmingi kaupverðsins sem er umfram veðskuldir. Ef ábúandi vill ekki kaupa á sveitarstjórn rétt á að leysa jörðina til sín með sömu skilmálum og boðnir voru ábúanda. Hér er í raun um nokkurs konar nauðungarsölu að ræða og rétt ábúanda ef jarðareiganda er ekki fært, t.d. af fjárhagsástæðum, að fullnægja öllum skyldum sínum samkvæmt lögunum en í þeirri skyldu getur t.d. falist að byggja íbúðarhús og útihús fyrir ábúanda þegar um tímabundna ábúð er að ræða, kaupa allar eignir ábúanda við ábúðarlok o.s.frv.
Frumvarp þetta felur í sér miklar breytingar frá þeim ákvæðum sem fram koma í ábúðarlögum, nr. 64/1976, með síðari breytingum, en með þeim er stefnt að því að færa löggjöf um ábúð á jörðum í átt til nútímans og að samræma eignarrétt og umsýslu jarða þeim meginreglum sem gilda um aðrar fasteignir í íslenskri löggjöf. Núgildandi löggjöf um ábúð felur í sér verulegar takmarkanir á eignarrétti jarðeigenda. Með frumvarpi þessu er ætlunin að bæta úr þessum annmörkum en þó er leitast við að tryggja að við þær breytingar sem lagðar eru til séu sjónarmið bæði jarðeigenda og ábúenda höfð að leiðarljósi.
Helstu breytingar sem lagðar eru til í frumvarpinu eru þessar:
1. Í stað orðanna landsdrottinn og leiguliði eru í frumvarpinu notuð hugtökin jarðareigandi og ábúandi.
2. Í 2. gr. frumvarpsins er að finna skilgreiningar á ýmsum hugtökum sem talin eru upp í ákvæðinu en það eru hugtök eins og ábúð, erfðaábúð, fardagar, greiðslumark, jarðefni, jarðhiti, jörð, landbúnaður, lífstíðarábúð, mannvirki, ræktun og vatnsréttindi. Nauðsynlegt þykir að skilgreina þessi hugtök eins og gert er hér til þess að taka eins og unnt er af vafa um hver sé þýðing þeirra. Ef ágreiningur rís um skilgreiningu einstakra hugtaka sker landbúnaðarráðherra úr.
3. Felld eru úr gildi ákvæði í 2. gr. núgildandi ábúðarlaga um heimildir sveitarstjórnar til að knýja jarðeigendur til að ráðstafa jörðum sínum með tilteknum hætti í þágu sveitarfélags eða íbúa þess. M.a. er þar fellt úr gildi ákvæði um að hverjum þeim sem á jörð og rekur ekki búskap á henni sjálfur sé skylt að byggja hana hæfum umsækjanda að dómi jarðanefndar en samkvæmt gildandi lögum er gert ráð fyrir að sveitarstjórn geti knúið eiganda jarðar til að fara að þessu ákvæði. Einnig er fellt úr gildi ákvæði um að ef eigandi jarðar hefur nytjað eignarjörð sína án þess að sitja á jörðinni, og hvorki hann, fjölskylda hans né umsjónarmaður á hans vegum hefur þar lögheimili og jörðin rýrnar svo að sveitarfélagið bíður hnekki af skuli sveitarstjórn krefjast þess að jarðareigandi bæti það sem áfátt er eða byggi jörðina en að öðrum kosti getur sveitarstjórn ráðstafað jörðinni. Þá er fellt úr gildi ákvæði um að sveitarstjórn geti tekið land leigunámi ef það er fallið úr tölu lögbýla eða hefur skipst úr jörð án þess að verða nýbýli og er ekki nytjað af eiganda né leigt hreppsbúum ef þess er þörf vegna búskapar í sveitarfélaginu.
4. Fellt er niður ákvæði í núgildandi ábúðarlögum þess efnis að ef jarðareigandi hefur vanrækt að gera byggingarbréf skuli litið svo á að ábúandi hafi öðlast lífstíðarábúð á jörðinni. Hér er hins vegar gert ráð fyrir að við þær aðstæður hafi stofnast ótímabundinn ábúðarsamningur sem hægt er að segja upp fyrir áramót og tekur uppsögnin gildi í fardögum næst á eftir, sbr. 9. og 31. gr.
5. Nýmæli er að kostnað við úttektir og yfirmat má innheimta með fjárnámi án undangengins dóms eða sáttar, sbr. 39. og 40. gr.
6. Felld eru niður ákvæði V. kafla núgildandi ábúðarlaga um erfðaábúð þar sem ekki þykir raunhæft að ætla að jörðum verði ráðstafað með þeim hætti eftir gildistöku þessara laga. Erfðaábúð er ábúð sem erfist til ættingja ábúanda með nánar tilgreindum hætti sem lýst er í 37. gr. núgildandi ábúðarlaga og getur falið í sér mjög langa eða jafnvel ævarandi skerðingu á afnota- og ráðstöfunarrétti eiganda jarðar. Ekki þykir ástæða til að hafa slík ákvæði lengur í lögum. Í ákvæði til bráðabirgða er þó gert ráð fyrir að þeir samningar sem nú eru í gildi um erfðaábúð haldi gildi sínu og að ákvæði V. kafla núgildandi laga gildi áfram um slíka samninga.
7. Fellt er úr gildi ákvæði í 5. gr. núgildandi ábúðarlaga um að jarðir í eigu ríkis, sveitarfélaga og opinberra sjóða og stofnana skuli byggja til lífstíðar og gert ráð fyrir að opinberir aðilar geti samið um ábúðartíma eins og aðrir.
8. Fellt er úr gildi ákvæði 4. mgr. 5. gr. núgildandi ábúðarlaga um að ef jarðareigandi segir upp ábúð en hvorki flytur sjálfur á jörðina né afhendir hana öðrum til ábúðar sé sú uppsögn ógild. Samkvæmt þessu ákvæði á ábúandi rétt á að fá jörðina aftur ef hann krefst þess innan árs frá því að hann flutti af jörðinni auk þess sem jarðareigandi þarf að bæta honum allan skaða sem af því hlýst.
9. Sérstakt ákvæði er um gerð og efni byggingarbréfs í 8. gr.
10. Nýmæli er um að jörð skuli byggð í því ástandi sem hún er og ekki lagðar sérstakar skyldur á jarðareiganda í því efni eins og er samkvæmt núgildandi ábúðarlögum.
11. Breytt er ákvæði um að ekkja leiguliða skuli halda ábúðarrétti hans á þann veg að það tekur til maka, sbr. 25. gr.
12. Meginreglan er áfram sú að undanskilin afnotum ábúanda eru vatns- og jarðhitaréttindi, þ.m.t. námur, byggingarefni, svo sem sand- og malarnámur og önnur jarðefni, einnig land til nauðsynlegra bygginga til þess að jarðareigandi geti hagnýtt þessi efni. Einnig á ábúandi áfram rétt á vatni til áveitu og heimilisrafstöðvar og til upphitunar á húsum jarðar. Þá er í frumvarpinu nýmæli um að jarðareigandi og ábúandi geti samið um víðtækari afnot þessara réttinda, sbr. 11. gr.
13. Fellt er úr gildi ákvæði um að jarðarafgjald skuli miðað við ákveðna tölu búfjár eða ákveðið magn búsafurða eða verðmæti þeirra hlunninda sem jörðinni fylgja o.s.frv. en samkvæmt ákvæðinu skyldi jarðanefnd skera úr ef ágreiningur yrði um fjárhæð jarðarafgjalds. Samkvæmt frumvarpi þessu er jarðareiganda og ábúanda veitt frelsi til að semja um fjárhæð jarðarafgjalds, gjalddaga þess og greiðslustað, svo og hvort ábúandi skuli setja tryggingu fyrir greiðslu jarðarafgjalds og í hvaða formi slík trygging á að vera, sbr. 6. gr. Þá er þar ákvæði um að ef ábúandi greiðir ekki jarðarafgjöld á tilsettum tíma eða gjalddaga reiknist af þeim hæstu lögleyfðu dráttarvextir þegar 30 dagar eru liðnir frá gjalddaga.
14. Verulegar breytingar eru gerðar á ákvæðum núgildandi ábúðarlaga sem fjalla um skyldu jarðareiganda til að láta ábúðarjörð fylgja ákveðinn húsakost, sbr. 10. og 11. gr. þeirra laga. Samkvæmt gildandi lögum er jarðareiganda sem byggir ábúanda jörð í takmarkaðan tíma skylt að láta fylgja jörðinni íbúðarhús og útihús og gert ráð fyrir að unnt sé að knýja jarðareiganda til að sinna þessari skyldu. Í frumvarpi þessu er hins vegar gert ráð fyrir að jörð sé byggð í því ástandi sem hún er hvort sem um er að ræða ábúð í takmarkaðan tíma eða til lífstíðar og skal getið um ástand jarðarinnar og mannvirki í byggingarbréfi, sbr. 8. gr.
15. Verulegar breytingar eru einnig gerðar á ákvæðum 16. gr. núgildandi ábúðarlaga um heimild ábúanda til að framkvæma endurbætur á mannvirkjum jarðarinnar og til að byggja ný mannvirki. Samkvæmt gildandi lögum á ábúandi rétt á að auka við ræktun og mannvirki eða byggja ný mannvirki ef ljóst þykir að hann þurfi þess og er jarðareiganda skylt að kaupa þessar framkvæmdir af honum við ábúðarlok. Í 14. gr. frumvarpsins er gert ráð fyrir að ábúanda séu einungis heimilar þær endurbætur og framkvæmdir sem jarðareigandi hefur samþykkt skriflega. Í greinargerð kemur fram að hér er átt við allar endurbætur og framkvæmdir hverju nafni sem nefnast ef ábúandi ætlast til að þær verði háðar kaupskyldu jarðareiganda við ábúðarlok. M.a. er hér átt við ræktun, öll mannvirki, þ.m.t. girðingar, plön, vegi, garðrækt, veitulagnir, skjólbelti o.s.frv. Þá er það nýmæli að ef mannvirki á ábúðarjörð fullnægja ekki kröfum laga og stjórnvaldsreglna um þá starfsemi sem þar fer fram af hálfu ábúanda sé jarðareiganda skylt að veita leyfi og samþykkja kaupskyldu á framkvæmdum við ábúðarlok.
16. Verulegar breytingar eru gerðar á kaupskyldu jarðareiganda á eignum og endurbótum ábúanda, sbr. 34. gr. Skv. 16. gr. núgildandi ábúðarlaga er jarðareiganda skylt að kaupa af fráfarandi ábúanda allar eignir og endurbætur hans sem er „haganlega fyrirkomið og nauðsynlegt til búrekstrar á jörðinni, að dómi úttektarmanna … enda séu þá hús jarðarinnar og önnur mannvirki ekki meiri og dýrari en svo, að jörðina megi leigja fyrir hæfilegt afgjald, að mati úttektarmanna.“ Í frumvarpi þessu er gert ráð fyrir að jarðareigandi hafi einungis kaupskyldu á eignum og endurbótum fráfarandi ábúanda ef hann hefur samþykkt þær skriflega og jafnframt skuldbundið sig til að kaupa þær af fráfarandi ábúanda við ábúðarlok. Í ákvæði til bráðabirgða er þó sett sérákvæði um þau mannvirki sem hafa verið reist fyrir gildistöku laganna en um kaupskyldu á þeim mun áfram fara eftir ákvæði 16. gr. núgildandi ábúðarlaga.
17. Breytt er ákvæði 3. mgr. 5. gr. núgildandi ábúðarlaga þar sem jarðareiganda er áskilinn réttur til að taka jörð úr ábúð vegna þarfa sinna eða tiltekinna ættingja sinna. Hér er þrengdur sá hópur ættingja sem undir ákvæðið getur fallið og það takmarkað við niðja jarðareiganda. Ekki er hins vegar gerður munur á niðjum með tilliti til þess hvort þeir eru börn jarðareiganda, kjörbörn eða fósturbörn. Gilda sömu reglur um fjarskyldari niðja í beinan legg. Enn fremur eru heimildir jarðareiganda til að taka land úr ábúð samkvæmt frumvarpinu takmarkaðar við landspildur og lóðir úr jörðinni. Jarðareigandi getur hins vegar ekki tekið alla jörðina eða meirihluta hennar úr ábúð.
18. Nýmæli er að skylt er að við upphaf ábúðar liggi alltaf fyrir úttekt úttektarmanna um ástand jarðar, ræktunar, mannvirkja o.fl. er ekki sé eldri en sex mánaða, sbr. 2. mgr. 7. gr.
19. Nánari skilyrði eru sett fyrir heimildum ábúenda til að veðsetja ábúðarjarðir sínar en samkvæmt þeim er gert ráð fyrir að ábúendur verði sjálfir að eiga mannvirki á ábúðarjörðum sínum sem séu a.m.k. jafnvirði heildarskulda þeirra sem tryggðar eru með veði í jörðunum. Jarðareigandi getur að sjálfsögðu veitt ábúanda rýmri heimildir en þar koma fram, sbr. 15. gr.
20. Fellt er úr gildi ákvæði í 20. gr. núgildandi ábúðarlaga um að ef jarðareigandi telur sér ekki fært að fullnægja þeim skyldum sem á hann eru lagðar samkvæmt lögunum geti hann boðið ábúanda jörðina til kaups fyrir það verð er úttektarmenn meta enda fái leiguliði gjaldfrest á helmingi þess kaupverðs er kann að vera umfram veðskuldir. Ef ábúandi vill ekki kaupa jörðina eftir núgildandi lögum hefur hann fyrirgert ábúðarrétti sínum og hefur þá sveitarstjórn rétt til að ganga inn í kaupin með þeim skilmálum sem jörðin var boðin ábúanda.
21. Felld eru úr gildi ákvæði 22. og að hluta til 23. gr. núgildandi ábúðarlaga um hvenær ábúandi skuli taka við jörð, flytja bú sitt á jörðina og hvenær fráfarandi skuli hafa flutt bú sitt o.s.frv. Gert er ráð fyrir að aðilar semji um þessi atriði í byggingarbréfi, sbr. 8. gr.
22. Fellt er úr gildi ákvæði í núgildandi ábúðarlögum um að ábúandi skuli hirða reka sem til fellur á jörð en í frumvarpinu eru almenn ákvæði um að ábúandi skuli hafa öll hlunnindi jarðar, sbr. þó 11. gr.
23. Fellt er úr gildi ákvæði um gjalddaga jarðarafgjalds og gert ráð fyrir að það verði samkomulagsatriði í byggingarbréfi, sbr. 8. gr.
24. Nýmæli er um að ef ábúandi óskar eftir að hætta landbúnaðarstarfsemi á ábúðarjörð sinni skuli hann leita skriflegs leyfis jarðareiganda. Sama gildir ef ábúandi vill gera verulegar breytingar á landbúnaðarstarfsemi sinni, sbr. 13. gr.
25. Nýmæli er um að framlög og styrkir sem greiddir eru af opinberum aðilum til ræktunar eða annarra framkvæmda á jörð sem er í ábúð tilheyri jörðinni og verði eign jarðareiganda, sbr. 21. gr.
26. Nýmæli er um að ábúanda sé skylt að láta af hendi land undir skipulag, opinberar byggingar og atvinnurekstur eða framkvæmdir er nauðsynlegt þykir að gera í landi jarðarinnar án annars endurgjalds en hlutfallslegrar lækkunar á jarðarafgjaldi, sbr. 22. gr. Ef tjón verður á eignum ábúanda skal jarðareigandi eða sá sem öðlast rétt yfir landinu greiða ábúanda bætur samkvæmt mati dómkvaddra matsmanna.
27. Nýmæli er um aðgang jarðareiganda að jörð sem er í ábúð til að framkvæma úrbætur og til eftirlits með ástandi og meðferð jarðarinnar, sbr. 24. gr. Jarðareiganda er þó aldrei heimill aðgangur að jörðinni og mannvirkjum hennar þegar ábúandi er þar ekki viðstaddur nema að fengnu samþykki ábúanda. Er það í samræmi við almennar reglur íslensks réttar um friðhelgi einkalífs.
28. Nýmæli er um að jarðareiganda er heimilt að taka úr ábúð og leigja lóðir undir hús, land til atvinnustarfsemi og spildur til ræktunar í landi jarðar sem er í ábúð, enda valdi það ábúanda ekki verulegu tjóni og takmarki ekki aðstöðu hans til ræktunar eða búrekstrar með öðrum hætti á jörðinni að mati dómkvaddra matsmanna. Ef tjón verður á eignum ábúanda skal jarðareigandi greiða ábúanda bætur samkvæmt mati dómkvaddra matsmanna, sbr. 23. gr.
29. Nýmæli er um að ábúanda sé heimilt að segja upp lífstíðarábúð en bein ákvæði eru ekki um það í núgildandi lögum þótt það hafi verið talið gilda í framkvæmd, sbr. 32. gr.
30. Nýmæli er í frumvarpinu um gildistöku skriflegra tilkynninga sem sendar eru í samræmi við ákvæði laganna en samkvæmt því ber að telja þær komnar til viðtakanda ef þær eru sendar af stað með sannanlegum hætti innan lögbundinna tímamarka, sbr. 28. gr.
31. Nýmæli er um að ábúanda sé skylt að aflýsa þinglýstu byggingarbréfi innan viku frá ábúðarlokum. Sé það ekki gert getur jarðareigandi látið aflýsa því á kostnað ábúanda, sbr. 43. gr.
32. Nýmæli er í frumvarpinu um að óheimilt sé að ábúandi taki á sig meiri skyldur eða öðlist minni réttindi en frumvarp þetta mælir fyrir um nema það hafi að geyma sérstök ákvæði þess efnis. Þetta hefur reyndar verið talin gildandi regla í framkvæmd við skýringu núgildandi ábúðarlaga, en hún hefur ekki fyrr verið færð í lagatexta, sbr. 29. gr.
33. Nýmæli er í 2. málsl. 4. mgr. 37. gr. að úttektarmenn skuli við úttektir leggja mat á kostnað við hreinsun og annan frágang ef viðskilnaður ábúanda er ekki í samræmi við 42. gr.
34. Nýtt ákvæði er í frumvarpinu að ef hjón hafa ábúðarrétt á jörð, annað eða bæði, og hjúskap þeirra lýkur án þess að þau komi sér saman um hvort þeirra skuli hljóta ábúðarréttinn skuli farið með slíkan ágreining að hætti hjúskaparlaga. Það hjóna sem hefur aðallega atvinnu sína af landbúnaðarstarfsemi á jörðinni skal hafa forgang að áframhaldandi ábúð á jörðinni án tillits til þess hvort þeirra hefur undirritað ábúðarsamning, sbr. 26. gr.
35. Nýtt ákvæði er í frumvarpinu um að þar sem fjallað er um hjón eða maka skuli með ákveðnum skilyrðum gilda sömu reglur um sambúðarfólk, sbr. 27. gr.
Frumvarpið var sent til umsagnar hjá ýmsum aðilum og hefur í því verið tekið tillit til athugasemda sem fram komu frá þessum aðilum.
Athugasemdir við einstakar greinar frumvarpsins.
Um 1. gr.
Um 2. gr.
Um 3. gr.
Um 4. gr.
Um 5. gr.
Um 6. gr.
Um 7. gr.
Um 8. gr.
Um 9. gr.
Um 10. gr.
Um 11. gr.
Í 2. mgr. er það nýmæli að jarðareigandi og ábúandi geta samið um víðtækari afnot þeirra réttinda sem samkvæmt meginreglunni eru undanskilin afnotum ábúanda í 1. mgr.
Um 12. gr.
Um 13. gr.
Um 14. gr.
Um 15. gr.
Um 16. gr.
Um 17. gr.
Um 18. gr.
Um 19. gr.
Um 20. gr.
Um 21. gr.
Um 22. gr.
Um 23. gr.
Um 24. gr.
Um 25. gr.
Um 26. gr.
Um 27. gr.
Um 28. gr.
Um 29.–32. gr.
Um 33. gr.
Um 34. gr.
Um 35. gr.
Um 36. gr.
Um 37. gr.
Um 38. gr.
Um 39. gr.
Um 40. gr.
Um 41. gr.
Um 42. gr.
Um 43. gr.
Um 44.–46. gr.
Um ákvæði til bráðabirgða.
Fylgiskjal.
Fjármálaráðuneyti,
fjárlagaskrifstofa:
Umsögn um frumvarp til ábúðarlaga.
Verði frumvarpið óbreytt að lögum verður ekki séð að það hafi aukinn kostnað í för með sér fyrir ríkissjóð.
