Ferill 207. máls. Aðrar útgáfur af skjalinu: PDF - Word Perfect.
148. löggjafarþing 2017–2018.
Þingskjal 961 — 207. mál.
Svar
fjármála- og efnahagsráðherra við fyrirspurn frá Ólafi Ísleifssyni um áhrif húsnæðisliðar vísitölu neysluverðs á lán heimila.
Fyrirspurnin hljóðar svo:
Hver er heildarfjárhæð verðbóta sem reiknast hafa á verðtryggð lán heimila á árabilinu 2013–2017 sundurliðuð eftir árum og hversu stór hluti verðbótanna er til kominn vegna áhrifa af hækkun húsnæðisliðar vísitölu neysluverðs?
Til að svara fyrirspurninni með nákvæmum hætti þyrftu að liggja fyrir gögn um hvert einstakt verðtryggt lán heimilanna. Slíkum gögnum er ekki til að dreifa en fjármála- og efnahagsráðuneytið hefur fengið gögn frá Seðlabanka Íslands um heildarfjárhæð verðtryggðra lána heimila með veði í íbúð og eru þessi lán grunnur þeirrar umfjöllunar sem hér er að finna. Með gögnunum er unnt að nálgast heildarfjárhæðir verðbóta. Aðeins liggja fyrir upplýsingar um heildarfjárhæðir lána á einum tilteknum tíma innan mánaðar. Þá er óhjákvæmilega litið fram hjá áhrifum umframgreiðslna og nýrra útlána innan hvers mánaðar á heildarfjárhæðir verðbóta. Þrátt fyrir ofangreinda vankanta gefa þessi gögn góða heildarmynd af heildarfjárhæð verðbóta og uppruna þeirra. Eftirfarandi útreikningar eru settir fram með þeim fyrirvara að um nálgun er að ræða.
Enn fremur er rétt að benda á að lögum nr. 63/1985, um greiðslujöfnun fasteignaveðlána til einstaklinga, var breytt í tveimur áföngum eftir efnahagshrunið 2008 til að létta greiðslubyrði verðtryggðra lána. Í nóvember árið 2008 var þeim breytt þannig að greiðslujöfnun náði til allra verðtryggðra lána til einstaklinga óháð lánastofnun ásamt því að greiðslujöfnunarvísitala (GJV) var skilgreind. GJV var tengd launavísitölu en vegin með mælikvarða á atvinnustig. Lántakendur gátu óskað eftir því að greiða af láni sínu samkvæmt GJV frá janúarmánuði árið 2008. Í október árið 2009 var lögunum breytt á þann veg að öll verðtryggð veðlán fóru sjálfkrafa í greiðslujöfnun en lántakendur höfðu möguleika á að segja sig úr henni. Fyrstu árin eftir hrun hækkaði GJV mun minna en vísitala neysluverðs til verðtryggingar (VNV) og fór mismunurinn á milli greiðslna samkvæmt VNV og greiðslna samkvæmt GJV inn á jöfnunarreikning sem greiddist niður þegar GJV hækkaði meira en VNV. Þróun hluta verðtryggðra lána undanfarin misseri endurspeglar því ekki aðeins verðlagsþróun heldur einnig ofangreinda ráðstöfun. Þannig hafa verðtryggð lán einstaklinga sem hafa verið í greiðslujöfnun frá því 2008–2009 borið nokkuð þyngri greiðslubyrði undanfarin misseri en önnur sambærileg lán. Þróun GJV, VNV og vísitölu neysluverðs til verðtryggingar án húsnæðis (VNV án húsnæðis) frá árinu 2008 sést á mynd 1 á næstu síðu.
Mynd 1.
Hér er efni sem sést aðeins í pdf-skjalinu.
Á mynd 2 er sýnd heildarfjárhæð verðbóta á verðtryggð lán heimila með veði í íbúðarhúsnæði á árunum 2013–2017 sundurliðuð eftir árum. Verðbæturnar eru reiknaðar annars vegar með VNV líkt og venja er og hins vegar með VNV án húsnæðis. Heildarfjárhæð verðbóta á tímabilinu miðað við VNV nemur um 133 milljörðum kr. en um 15 milljörðum kr. sé miðað við VNV án húsnæðis. Hlutur húsnæðisverðsins í verðbótunum er 88,7%. Mismunurinn skýrist af hækkun húsnæðisliðar vísitölu neysluverðs. Myndin sýnir enn fremur að verðbætur miðað við VNV voru hærri en verðbætur miðað við VNV án húsnæðis öll ár tímabilsins. Munurinn var hlutfallslega minnstur árið 2013 en mestur árið 2017 þegar verðbætur miðað við VNV án húsnæðis voru verulega neikvæðar, enda hefur verið verðhjöðnun á Íslandi frá miðju ári 2016 ef húsnæðisliður VNV er undanskilinn.
Mynd 2.
Hér er efni sem sést aðeins í pdf-skjalinu.
Myndin breytist nokkuð ef litið er til lengra tímabils. Á mynd 3 er sýnd sama mynd og að ofan, yfir tímabilið 2004–2017. Heildarfjárhæð verðbóta á tímabilinu nam um 618 milljörðum kr. en ef miðað er við VNV án húsnæðis hefðu þær numið um 512 milljörðum kr. Öll þau 14 ár sem myndin sýnir eru verðbætur miðað við VNV án húsnæðis aðeins í fjórum tilfellum hærri en verðbætur miðað við VNV. Það er árin 2008–2010 og árið 2012. Á þessum árum hækkar almennt verðlag hraðar en verð á húsnæði og er munurinn sérstaklega mikill árin 2008 og 2009. Á þeim tíma hafði skarpt gengisfall krónunnar veruleg áhrif til hækkunar almenns verðlags á sama tíma og húsnæðisverð fór lækkandi eftir mikla hækkun fram að efnahagshruninu 2008, en viðskipti á fasteignamarkaði drógust töluvert saman í kjölfar hrunsins.
Verulegur vöxtur verðbóta árið 2008 skýrist ekki eingöngu af vaxandi verðbólgu, því að í júlí árið 2007 bættust við gögn Seðlabankans upplýsingar frá lánveitendum, sem ekki höfðu verið hluti af gagnasöfnun bankans áður, og skýrir það vöxtinn einnig að hluta. Þá er rétt að taka fram að í upphafi árs 2008 var mælingu vísitölu neysluverðs til verðtryggingar breytt. Af þeim sökum var vandkvæðum bundið að útbúa gildi fyrir vísitölu neysluverðs til verðtryggingar án húsnæðis í febrúar árið 2008. Við vinnslu þessa svars fékk febrúargildi vísitölunnar árið 2008 gildi sem ákvarðaðist af meðaltali vísitölunnar í janúar og mars sama ár.
Mynd 3.
Hér er efni sem sést aðeins í pdf-skjalinu.
Eins og áður sagði þá endurspegla heildarfjárhæðir verðbóta á myndum 2 og 3 ekki eingöngu breytingu á vísitölunni sem nýtt er til verðtryggingar, heldur jafnframt breytingu á þeim lánastofni sem þær eru reiknaðar af. Til að mynda jukust skuldir heimila stöðugt á árunum fyrir hrun en þær hafa dregist nokkuð saman að raunvirði undanfarin ár. Þetta, ásamt því að lánveitendur bættust við gagnasafn Seðlabankans árið 2007, gerir það að verkum að samanburður verðbóta milli tímabila er ekki einfaldur. Því er gagnlegt að reikna fjárhæð verðbóta miðað við að heildarfjárhæð verðtryggðra skulda heimila með veði í íbúð hefðu haldist fastar frá árslokum 2003, þ.e. í 480,812 milljörðum kr. Þannig er unnt að einangra áhrif verðlagsbreytinga á höfuðstól að öllu öðru óbreyttu. Verðbætur miðað við ofangreindar forsendur, sundurliðaðar eftir árum, má sjá á mynd 4. Samtals námu verðbætur um 323 milljörðum kr. á tímabilinu 2004–2017, en sé miðað við VNV án húsnæðis námu þær samtals um 254 milljörðum kr. á tímabilinu. Á árunum 2013–2017 námu verðbætur á lánum sem tekin höfðu verið árið 2003 samtals 52,5 milljörðum kr. en verðbætur án húsnæðisliðarins námu 5,4 milljörðum kr. á sama tímabili. Sjá einnig töflu 1 þar sem verðbætur miðað við höfuðstól verðtryggðra lána í lok árs 2003 eru sundurliðaðar eftir árum.
Mynd 4.
Hér er efni sem sést aðeins í pdf-skjalinu.
Undanfarinn rúman áratug hafa verðbætur almennt verið hærri ef miðað er við VNV heldur en ef miðað er við VNV án húsnæðis. Þetta kemur e.t.v. ekki á óvart í ljósi þess að almenn verðbólga (4,9%) hefur að meðaltali verið hærri en verðbólga án húsnæðisliðarins (4,1%) frá því að Seðlabankinn tók upp verðbólgumarkmið í mars árið 2001. Hér er vert að hafa í huga að óraunhæft er að gera ráð fyrir því að vaxtakjör á hefðbundnu verðtryggðu láni yrðu hin sömu og á láni sem verðtryggt væri með annarri vísitölu, t.d. VNV án húsnæðis.
Svokölluð Fisher-jafna sýnir tengslin á milli nafn- og raunvaxta. Samkvæmt jöfnunni eru nafnvextir jafnir raunvöxtum að viðbættum verðbólguvæntingum og áhættuálagi, þ.e.:
Hér er efni sem sést aðeins í pdf-skjalinu.
þar sem I táknar nafnvexti, .e táknar vænta verðbólgu og A táknar áhættuálag sem kemur til vegna óvissu um framtíðarverðbólgu.
Þar sem lántakandi láns sem verðtryggt er með almennu verðlagi tekur á sig áhættuna af því að verðbólga þróist með öðrum hætti en vænst er þá ber lánið aðeins raunvexti, R. Ef verðbólguvæntingar reynast almennt nákvæmar til lengri tíma gerir áhættuálagið það að verkum að til lengri tíma litið ættu verðtryggð lán að skila ábata til lántaka í formi lægri raunverulegrar vaxtabyrði miðað við óverðtryggð lán. Óvissa um framtíðarþróun verðbólgu getur á hinn bóginn gert það að verkum að verðbólguvæntingar við lántöku endurspegli ekki raunverulega verðbólguþróun á lánstímanum og ber lántakandinn áhættuna af því.
Lántakandi láns sem verðtryggt er með VNV án húsnæðis tekur ekki á sig alla áhættuna af óvæntri verðbólguþróun líkt og lántakandi láns sem verðtryggt er með almennu verðlagi þar sem stór liður neysluverðs hefur verið undanskilinn. Í stað þess að lánið beri aðeins raunvexti, R, þá ber lánið nafnvexti sem rita má með eftirfarandi hætti:
Hér er efni sem sést aðeins í pdf-skjalinu.
þar sem .ÁHe er vænt verðbólga án húsnæðisliðarins og B er áhættuálag sem er frábrugðið áhættuálaginu sem birtist í jöfnu (1) að því leyti að það mælir óvissu um muninn á þróun verðlags og þróun verðlags án húsnæðis, en ekki óvissu um þróun almenns verðlags líkt og í jöfnu (1).
Jafna (2) segir að vextir láns sem verðtryggt er með VNV án húsnæðis jafngildi raunvöxtum að viðbættum væntum mun á milli þróunar almenns verðlags og þróunar verðlags án húsnæðis auk áhættuálags vegna óvissu um þá stærð. Með öðrum orðum má ætla að vaxtakjör á lán sem verðtryggð væru með VNV án húsnæðis yrðu frábrugðin þeim sem bjóðast á hefðbundin verðtryggð lán.
Af þessu leiðir að jafnvel þótt verðbætur undanfarinn rúman áratug hafi að jafnaði verið hærri á hefðbundnum verðtryggðum lánum heldur en ef miðað væri við VNV án húsnæðis þá er ekki unnt að álykta hvort lánið er hagstæðara fyrir lántakanda.
Tafla 1. Reiknaðar verðbætur miðað við fastan lánastofn árin 2004–2017, þ.e. höfuðstól verðtryggðra lána miðað við 31. desember 2003.
Hér er efni sem sést aðeins í pdf-skjalinu.
