rafræn fasteignaviðskipti og ástandsskýrslur fasteigna.
Virðulegi forseti. Ég mæli fyrir tillögu til þingsályktunar um rafræn fasteignaviðskipti og ástandsskýrslur fasteigna. Flutningsmenn að þessu sinni eru sá sem hér stendur, Helgi Hrafn Gunnarsson, Jón Þór Ólafsson, Andrés Ingi Jónsson og Álfheiður Eymarsdóttir. Tillagan hljóðar svo:
Alþingi ályktar að fela ferðamála-, iðnaðar- og nýsköpunarráðherra að láta undirbúa lagafrumvarp sem feli í sér endurskoðun á lögum um sölu fasteigna og skipa, nr. 70/2015, lögum um fasteignakaup, nr. 40/2002, og þinglýsingalögum, nr. 39/1978, með eftirfarandi markmið að leiðarljósi:
a. að stuðla að því að ástandsskýrslur fylgi söluyfirlitum notaðra fasteigna sem ætlaðar eru til íbúðar,
b. að aðilar sem útbúa ástandsskýrslur vegna sölu fasteigna verði ábyrgir fyrir göllum sem rýra verðmæti þeirra svo nokkru varði og ekki voru tilgreindir í skýrslum þeirra og skuli hafa starfsábyrgðartryggingu sem tryggi skaðleysi kaupenda og seljenda fasteigna þegar mistök þeirra leiða til bótaskyldu,
c. að stuðla að því, án þess þó að gera það að beinni lagaskyldu, að eigendur fasteigna sem ætlaðar eru til íbúðar haldi viðhaldsdagbók sem sé færð rafrænt undir fastanúmeri eignar,
d. að hægt verði að ganga frá einföldum löggerningum á borð við umboð vegna sölu fasteignar, undirritun leigusamnings og kaupsamnings um fasteign rafrænt með notkun þjónustu á borð við island.is.
Tillaga þessi er lögð fram í fjórða sinn en hún var síðast lögð fram á 149. löggjafarþingi en náði ekki fram að ganga. Tillagan er nú endurflutt óbreytt með uppfærðri greinargerð. Hins vegar gekk þessi tillaga aðeins lengra á 148. löggjafarþingi, þá voru tilbúin drög að nefndaráliti með breytingartillögu og ýmsu svoleiðis sem er ákveðin æfing í þessum blessaða þingmálahala sem er alltaf að þvælast fyrir okkur hérna, við erum hálft í hvoru að eyða tímanum í þinginu með því að flytja aftur mál sem við hefðum getað haldið áfram með í nefnd þar sem breytingartillögur voru tilbúnar. Þess vegna er staða málsins eins og hún er núna þannig að það má endilega að taka tillit til breytingartillagnanna. En ég ætla að fara yfir málið eins og það er núna í eins stuttu máli og ég get. Ég vil hafa þetta í forminu eins og það er því að það er ekki búið að klippa á þingmálahalann enn þá.
Viðskipti með íbúðarhúsnæði eru afar vandasöm. Þau eru yfirleitt stærstu viðskipti sem einstaklingar og fjölskyldur taka þátt í á ævi sinni og mikill hluti fjármuna þeirra oftast undir. Fjárfesting í íbúðarhúsnæði er oftast einnig fjárfesting í heimili. Afar mikilvægt er að reglur um slík viðskipti auki fyrirsjáanleika og öryggi neytenda og dragi úr tjóni og óþörfum deilum og dómsmálum. Þá er mikilvægt að koma í veg fyrir að fólk þurfi að þola íveru í heilsuspillandi húsnæði en nokkur vitundarvakning hefur orðið um þær hættur sem af því stafa og þá helst varðandi myglu. Hingað til hafa ekki verið gerðar teljandi úrbætur á þessu sviði. Með ástandsskýrslum og viðhaldsdagbókum ætti fyrirsjáanleikinn og gagnsæið að vera þó nokkuð meira og ábyrgðarskyldan sem því fylgir.
Með tillögu þessari er lagt til að ráðherra verði falið að undirbúa nokkrar breytingar á lögum til að bæta stöðu neytenda. Lögð er áhersla á að ástand húsnæðis verði kunnugt öllum aðilum er koma að fasteignaviðskiptum, þ.e. kaupendum, seljendum og milliliðum. Með því mætti draga verulega úr líkum á því, eftir að viðskipti með íbúðarhúsnæði hafa farið fram, að upp kæmu leyndir gallar með tilheyrandi kostnaði fyrir kaupendur, seljendur og samfélagið. Þá er lagt til að settar verði skýrar reglur um ábyrgð vegna galla sem ekki koma fram í ástandsskýrslum.
Ástandsskýrslur sem gerðar eru vegna sölu fasteignar eru nú á tímum oft keyptar af tilboðsgjöfum og kaupendum. Aðgangur þeirra að fasteign er ekki sá sami og seljanda sem getur leitt af sér lakari skýrslur auk þess sem óskilvirkt er að tveir eða fleiri tilboðsgjafar láti báðir gera ástandsskýrslu vegna sömu fasteignar. Þá getur myndast hvati við vissar markaðsaðstæður til að láta kyrrt liggja að gera slíkar skýrslur. Sem dæmi má nefna að þegar mikil eftirspurn er eftir húsnæði getur fyrirvari um ástandsskoðun fasteignar verið talið kauptilboði til frádráttar.
Æskilegt er að ástandsskýrsla sé meðal sölugagna en með því má verulega draga úr ágreiningi og dómsmálum í kjölfar sölu á íbúðarhúsnæði. Slíkt drægi úr óþarfakostnaði og yki gæði viðskiptanna. Kaupandi hefði þannig betri upplýsingar um ástand húsnæðis fyrr í ferlinu og öryggi seljanda ykist þar sem gæði og nákvæmni söluyfirlits og annarra gagna væri meiri. Þá gæfi þetta milliliðum kost á að veita betri og nákvæmari upplýsingar og þar með betri þjónustu.
Viðhaldsdagbók fyrir íbúðarhúsnæði hefur sambærilegan tilgang og olíudagbækur fyrir bíla. Í viðhaldsdagbók má skrá upplýsingar á borð við hvenær meiri háttar framkvæmdir eru gerðar á húsnæðinu. Ekki er gert ráð fyrir því hér að skylt verði að halda slíka viðhaldsdagbók en aukin gæði upplýsinga varðandi íbúðarhúsnæði með viðhaldsdagbók eru til þess fallin að auka traust á viðskiptum með þá fasteign. Sem dæmi væri það frekar í hag eiganda, t.d. þegar iðnaðarmaður kemur og gerir einhverjar uppfærslur, skiptir út lögnum eða eitthvað þess háttar, að skrá það í viðhaldsdagbók. Það hvetur líka til þess að ekki sé unnið svart. Það að geta flett upp þessum upplýsingum, jafnvel langt aftur í tímann, yki einnig til muna skilvirkni í viðhaldi á fasteignum. Þegar maður fær í hendur upplýsingar um hvað hefur verið gert við fasteign er það yfirleitt eftir minni og það er harla gloppótt. Ég lenti sjálfur í því að það var eitthvert rör í íbúðinni sem skipt hafði verið um einhvern tímann í fortíðinni sem enginn hafði munað eftir og var gert í tíð eiganda þar áður. Það hafði tærst upp og alls konar skemmtilegheit. Það hefði verið ágætt að vita að það hefði verið gert við það og var öðruvísi en annars staðar í húsinu.
Eitt helsta markmið tillögu þessarar er að einfalda samskipti á milli seljanda og kaupanda húsnæðis sem og leigusala og leigjanda hvað varðar gerð samninga og frágang annarra nauðsynlegra löggerninga. Slík einföldun er til þess fallin að minnka kostnað við kaup og sölu, auka skilvirkni í viðskiptum, minnka flækjustig og auka öryggi neytenda. Með rafrænum lausnum á borð við island.is væri stigið skref áfram í þá átt sem viðskiptagrein þessi er að þróast í. Hinn 21. desember 2018 tóku gildi lög um breytingu á þinglýsingalögum, lögum um rafræn viðskipti og aðra rafræna þjónustu og lögum um aukatekjur ríkissjóðs, þ.e. rafrænar þinglýsingar. Í frumvarpi því er varð að lögunum er mælt fyrir um að heimilt verði að þinglýsa með rafrænni færslu sem verði jafngildi þinglýsingu skjals. Fyrst um sinn verður þinglýsing með rafrænni færslu takmörkuð við ákveðna tegund skjala og tiltekna þinglýsingarbeiðendur. Eftir því sem meiri reynsla komi á hið rafræna ferli verði unnt að fjölga þeim tegundum skjala sem þinglýst verði á rafrænan hátt. Slíka þróun verður að hagnýta til þess að auka skilvirkni og öryggi og bæta þjónustu við neytendur.
Til glöggvunar á umfangi þessara mála má líta til dóma sem fallið hafa vegna fasteignakaupa. Þó þarf að hafa þann vara á að ekki fara öll mál alla leið í gegnum dómskerfið, alls ekki, og ætla má að mun fleiri mál séu afgreidd án aðkomu dómstóla. Ætla má að dómsmálum sem og þeim málum sem ekki fóru fyrir dóm myndi fækka verulega þegar fram líða stundir með þeim breytingum sem hér eru lagðar til.
Við vinnslu tillögunnar var leitað að héraðsdómum með lykilorðunum „fasteign“, „fasteignakaup“, „fasteignakaupgallar“ og „fasteignakaupgreiðslufrádráttur“ á vefsíðunni domstolar.is á tímabilinu 1. janúar 2010 til 18. ágúst 2017 og leitin síðan uppfærð í þessari greinargerð. Dómarnir eða reifanir voru lesnar til að sjá hvort dómsmálið snerist að hluta eða öllu leyti um galla á fasteign. Í greinargerð má sjá töflu yfir þetta, þetta eru alls 130 mál vegna fasteignakaupa og þar af 102 vegna galla á fasteign. Dæmdur var málskostnaður í 22 málanna frá 2016 en felldur niður í þremur. Að meðaltali var dæmdur málskostnaður 1.227.500 kr., lægstur 250.000 kr., en hæstur 3.200.000 kr. Hafa ber í huga að málskostnaður er einungis dæmdur öðrum aðila máls þannig að málskostnaður hins stendur út af. Auk þess þarf dæmdur málskostnaður ekki að endurspegla raunverulegan málskostnað. Á þessu sama tímabili tengdust 15 dómar Hæstaréttar göllum í fasteignum. Leitað var eftir lykilorðunum „fasteign“ og „galli“.
Mig langar til að renna yfir nefndarálitið með breytingartillögunni og þá fylgir með framsögu í þessu máli tilbúið nefndarálit eða drög að því frá efnahags- og viðskiptanefnd sem fjallaði um málið síðast. Þar kemur fram að nefndin hafi fjallað um málið en umsagnir bárust frá Alþýðusambandi Íslands, Bjarnarási ehf., Félagi fasteignasala, Frumherja hf., Íbúðalánasjóði, Örvari Ingólfssyni og Þjóðskrá Íslands.
Með tillögunni er lagt til að Alþingi álykti að fela ferðamála-, iðnaðar- og nýsköpunarráðherra og dómsmálaráðherra að undirbúa og leggja fram lagafrumvarp sem feli í sér endurskoðun á lögum nr. 70/2015, um sölu fasteigna og skipa, lögum nr. 40/2002, um fasteignakaup, og þinglýsingalögum, nr. 39/1978. Markmið tillögunnar er að stuðla að bættri neytendavernd í fasteignaviðskiptum og einfalda samskipti milli seljenda og kaupenda húsnæðis sem og leigusala og leigjenda hvað varðar gerð samninga og frágang annarra nauðsynlegra löggerninga. Hafa umsagnaraðilar og gestir nefndarinnar að mestu lýst yfir stuðningi við þessi markmið tillögunnar og við tillöguna í heild.
Við umfjöllun nefndarinnar um málið komu fram athugasemdir við a-lið tillögunnar en samkvæmt honum skyldi hafa haft að leiðarljósi við endurskoðun laganna að seljendum notaðra fasteigna sem ætlaðar eru til íbúðar verði skylt að láta ástandsskýrslur fylgja þeim. Gestir nefndarinnar og umsagnaraðilar voru almennt jákvæðir gagnvart þeirri breytingu að gera ástandsskýrslu hluta af sölugögnum fasteigna en töldu þó varhugavert að skylda seljendur til að láta gera ástandsskýrslu vegna viðskipta með fasteignir. Fremur skyldi horfa til þess að bjóða upp á slíka skýrslugerð sem álitlegan kost og þá á stöðluðu formi með fyrirframákveðnum matsþáttum. — Í tillögunni núna er einmitt ekki lagt til að það sé skylda. — Nefndin telur ekki nauðsynlegt að kveða svo fast að orði að seljendum fasteigna verði skylt að láta ástandsskýrslur fylgja sölu íbúðarhúsnæðis. Í staðinn verði haft að leiðarljósi að stuðla að því að ástandsskýrslur fylgi söluyfirlitum fasteigna. Ákvörðunarréttur um það hvort það verði skylda að láta slíkar skýrslur fylgja og hvernig þeirri skyldu verði háttað verður þá falinn þeim ráðherra sem leggur lagafrumvarpið fram.
Þá komu fram athugasemdir varðandi það hvort rétt væri að endurskoða a-lið tillögunnar við notaðar fasteignir sem ætlaðar eru til íbúðar. Nefndin telur rétt að eftirláta ráðherra að ákveða hvernig skuli afmarka fyrirhugaðar breytingar, þ.e. hvort rétt sé að ástandsskýrslur fylgi bæði nýju og notuðu húsnæði — nýtt húsnæði ætti að vera með tiltölulega fyrirframgefnum byggingarupplýsingum þannig að það ætti ekki að vera svo erfitt, það væri ekki beint ástandsskýrsla, og þess vegna er það ekki uppfært í tillögunni eins og hún er — eða hvort þær skuli aðeins fylgja íbúðarhúsnæði eða öllu húsnæði, sem má endilega að bæta við. Því er í breytingartillögum með nefndarálitinu lagt til að sú afmörkun verði fjarlægð.
Við meðferð nefndarinnar komu þau sjónarmið upp að fyrirmæli a- og b-liðar kynnu að vera of nákvæm hvað varðar undirbúning og vinnslu ástandsskýrslna. Því er hægt að ná fram markmiðum beggja stafliðanna undir einum og sama stafliðnum með einföldun. Leggur því nefndin til að tillögugreininni verði breytt á þann veg að a- og b-liður verði sameinaðir og orðalag b-liðar verði einfaldað. Þannig verði einungis kveðið á um að úttektaraðilar skuli vera ábyrgir fyrir verulegum göllum sem ekki er greint frá í ástandsskýrslu en ráðherra eftirlátið að útfæra nánar störf og ábyrgð úttektaraðila.
Við meðferð nefndarinnar komu fram sjónarmið um að eðlilegt væri að d-liður þingsályktunartillögunnar næði einnig til þinglýsinga. Þannig yrði stefnt að því að taka upp rafrænar þinglýsingar. Það er einmitt búið að gerast síðan þetta var skrifað. Hér í drögunum er smátexti um það hvernig fyrirkomulagið var áður en það er blessunarlega búið að koma því í gírinn, þannig að ég ætla að sleppa þeim texta. Í umsögnum komu einnig fram margvíslegar ábendingar um álitamál varðandi nánari útfærslu á þeim atriðum sem tillagan felur í sér. Nefndin beinir því til ferðamála-, iðnaðar- og nýsköpunarráðherra, og dómsmálaráðherra varðandi rafrænu þinglýsingarnar, koma því lengra, að taka þær ábendingar og álitamál til greina við vinnslu frumvarpsins. Að teknu tilliti til þess sem sagt er hér að framan leggur nefndin til að tillagan verði samþykkt með breytingum eins og þær koma fram í álitinu.
Þessi drög að nefndaráliti lágu fyrir rétt fyrir lok þingsins og nefndin ákvað að greiða ekki einu sinni atkvæði um að taka málið út þó að allir gestir hafi verið komnir og það var samhljómur í nefndinni að mestu leyti um að þetta væri gott mál. Ég hlakka til þess að nefndin taki málið aftur upp á arma sína og haldi áfram þar sem frá var horfið og klári þetta.
