fasteignalán til neytenda og nauðungarsala .

Virðulegi forseti. Frumvörp sem stefna að sama markmiði og frumvarp þetta hafa verið lögð fram a.m.k. átta sinnum áður, síðast á 151. löggjafarþingi. Frumvarpið er að stofni til sprottið af frumkvæði Hagsmunasamtaka heimilanna og byggist á sömu rökum og færð voru fyrir hinum fyrri frumvörpum sama efnis.

Með frumvarpi þessu er gerð tillaga um hófsamlega breytingu sem getur þó haft mikla þýðingu fyrir neytendur í greiðsluerfiðleikum sem leiða til þess að þeir missa húsnæði sitt á nauðungarsölu. Þetta er í raun og veru svokallað lyklafrumvarp.

Meðflutningsmenn mínir eru Eyjólfur Ármannsson, Guðmundur Ingi Kristinsson, Inga Sæland, Jakob Frímann Magnússon og Tómas A. Tómasson.

Samkvæmt upplýsingum frá Hagsmunasamtökum heimilanna eru mál sem varða eftirstöðvar fasteignalána í kjölfar nauðungarsölu meðal þeirra algengustu sem komið hafa inn á borð samtakanna og eru þess jafnvel dæmi að neytendur séu enn krafðir um meintar eftirstöðvar þótt þær hafi fengist að fullu greiddar við nauðungarsölu.

Þar sem nú er gerð sú krafa í 38. gr. laga um fasteignalán til neytenda, nr. 118/2016, að bjóða verði önnur úrræði áður en krafist er nauðungarsölu er líklegt að allt annað sé fullreynt áður en til þess kemur og verður að miða við að þá þegar liggi fyrir það mat lánveitanda að neytandi hafi ekki fyrirsjáanlega greiðslugetu til að standa undir þeim skuldbindingum sem á húsnæði hans hvíla. Í slíkum tilvikum er jafnan óhætt að álykta að skilyrði greiðsluaðlögunar séu sjálfkrafa uppfyllt hvað varðar niðurfellingu veðskulda umfram verðmæti fasteignar. Er það því til þess fallið að stuðla að skilvirkari úrlausn mála að eftirstandandi veðskuldir vegna fasteignalána skuli falla niður í kjölfar nauðungarsölu á hinni veðsettu fasteign neytanda, auk þess sem það myndi deila áhættu af lántöku á sanngjarnan hátt milli lántaka og lánveitanda.

Samkvæmt upplýsingum frá Hagsmunasamtökum heimilanna eru mál sem varða eftirstöðvar fasteignalána í kjölfar nauðungarsölu meðal þeirra algengustu sem komið hafa inn á borð samtakanna og eru þess jafnvel dæmi að neytendur séu enn krafðir um meintar eftirstöðvar þótt þær hafi fengist að fullu greiddar við nauðungarsölu. Þó að það samræmist ekki lögum að krefja neytendur um eftirstöðvar sem markaðsverð fasteignar nægði fyrir að lokinni nauðungarsölu eru dæmi um slíkt fjölmörg. Þar standa neytendur illa að vígi, bæði vegna þess að þeir þekkja ekki rétt sinn og leita hans því augljóslega ekki, en líka vegna þess að ekki er jafnræði á milli þeirra og kröfuhafa. Þeir hafa einfaldlega ekki efni á slagnum sem myndi fylgja í kjölfarið, enda á fólk sem misst hefur húsnæði sitt almennt ekkert fé hent handbært og er því auðveld fórnarlömb.

Þar sem nú er gerð sú krafa í 38. gr. laga um fasteignalán til neytenda, nr. 118/2016, að bjóða verði önnur úrræði áður en krafist er nauðungarsölu er líklegt að allt annað sé fullreynt áður en til þess kemur. Þar af leiðandi hlýtur að liggja fyrir það mat lánveitanda að neytandi hafi ekki fyrirsjáanlega greiðslugetu til að standa undir þeim skuldbindingum sem á húsnæði hans hvíla. Það ætti því að vera augljóst að neytandinn á enga möguleika á að standa undir auknum kröfum þegar búið er að selja á heimili hans nauðungarsölu. Það liggur því í hlutarins eðli að skilyrði eru fyrir því að fella niður veðskuldir umfram verðmæti fasteignar en það er einmitt það sem þetta frumvarp felur í sér.

Nú væri hugsanlega hægt að halda því fram að ekki sé nauðsynlegt að setja lög af þessu tagi en reynsla þúsunda frá bankahruninu 2008 sýnir samt svo að ekki verður um villst að full þörf er á því. Fjölmörg mál þar sem verið var og er að elta fólk fram í rauðan dauðann eftir að búið var að selja eign þeirra á uppboði hafa komið inn á borð Hagsmunasamtaka heimilanna. Einnig má vitna í opinberar tölur um árangurslaust fjárnám frá hruni máli þessu til stuðnings en þau eru núna orðin 152.117 talsins. Þessum málum halda bankarnir nefnilega vakandi og þetta er fólk sem hefur svo sannarlega verið jaðarsett í íslensku samfélagi með grófum hætti. Það á engin fjárhagsleg réttindi, getur ekki fengið kreditkort, skrifaði undir leigusamning, keypt sér þvottavél á afborgunum eða bara gert nokkuð af því í lífinu sem kostar einhvers konar fjárhagslega skuldbindingu.

Markmið frumvarpsins er að stuðla að vandaðri lánastarfsemi með því að færa skuldurum að fasteignalánum í hendur þann möguleika að láta af hendi veðandlag lána sinna, þ.e. viðkomandi fasteign, og ganga skuldlausir frá borði ef í harðbakkann slær. Frumvarpið er þannig mikilvægur liður í því að dreifa áhættutöku í fasteignalánum og færa innlenda lánastarfsemi úr því horfi að áhætta sé einhliða á hendi lántaka. Það er einnig markmið frumvarpsins að stuðla að skilvirkri innleiðingu og framkvæmd tilskipunar Evrópuþingsins og ráðsins 2014/17/ESB frá 4. febrúar 2014 um lánssamninga fyrir neytendur í tengslum við íbúðarhúsnæði o.fl. Efnisákvæði tilskipunarinnar hafa að mestu leyti verið lögfest hér á landi með lögum um fasteignalán til neytenda. Með hliðsjón af þeim ábendingum sem hafa borist um framkvæmd laganna er stefnt að því að skerpa enn frekar á þeim til að efla og skýra betur réttindi neytenda á þessu sviði.

Með frumvarpi þessu er lagt til að lögfest verði nokkurs konar efndaígildi (l. datio in solutum) í fasteignalánum. Efndaígildi lýsir sér þannig að kröfuhafi viðurkennir aðra greiðslu sem fullnægjandi þannig að kröfusambandi kröfuhafa og skuldara ljúki með öðrum hætti en upphaflega var stefnt að. Þannig gerir frumvarp þetta ráð fyrir því að kröfuhafa samkvæmt samningi um fasteignalán, þar sem endurgreiðsla lánsins er tryggð með veði í hinni keyptu fasteign, verði gert að samþykkja að afhending umræddrar eignar í sínar hendur teljist fullnaðargreiðsla af hálfu skuldara sem jafngildi því að skuldbindingin hafi verið efnd að fullu. Gengið er út frá því að á þetta reyni ekki nema í neyð, t.d. þegar greiðslufall hefur orðið af hálfu skuldara og lögbundinn réttur kröfuhafa til að leita fullnustu á kröfum sínum hefur orðið virkur.

Í skýrslu alþjóðlega ráðgjafarfyrirtækisins London Economics frá árinu 2012 um úrræði til handa neytendum í fjárhagsörðugleikum er ítarlega fjallað um efndaígildi á borð við það sem hér um ræðir. Þar kemur fram að sambærileg úrræði hafi lengi þekkst í mörgum ríkjum Bandaríkjanna og hafi frá fjármálahruni rutt sér til rúms í Evrópu, einkum á Spáni.

Jafnframt koma fram í viðmiðunarreglum Evrópsku bankaeftirlitsstofnunarinnar frá 1. júní 2015 um vanskil og nauðungarsölur nánari leiðbeiningar um hvernig skuli fara með slík mál. Af þeim má ráða að gerðarbeiðandi eigi að gæta fyllsta meðalhófs í slíkum aðgerðum gagnvart neytanda. Sú hefur ekki verið raunin hér á landi. Fjölmörg dæmi eru um að meðalhófs hafi ekki verið gætt og farið með offorsi gegn neytendum í þágu kröfuhafa.

Brýn nauðsyn þess að lögfesta úrræði á borð við það sem frumvarp þetta mælir fyrir um kom bersýnilega í ljós í kjölfar fjármálahrunsins árið 2008 þegar gengi krónunnar hríðféll með þeim afleiðingum að gengistryggðir lánssamningar urðu skuldurum ofviða. Verðlagsáhrif gengisfallsins höfðu sambærilegar afleiðingar fyrir verðtryggða lánssamninga. Úrræðaleysið sem blasti við neytendum olli fordæmalausu uppþoti í samfélaginu sem dró dilk á eftir sér. Nauðsynlegt er að læra af reynslunni og innleiða úrræði til að fyrirbyggja að sagan endurtaki sig. Að fenginni þeirri reynslu yrði til mikilla bóta að styrkja stöðu skuldara fasteignaveðlána með þeim hætti sem frumvarpið kveður á um. Auk þess að færa skuldurum í hendur nauðsynlegt úrræði til að mæta ófyrirséðum fjárhagsörðugleikum myndi sú áhættudreifing sem í því felst hvetja lánastofnanir til að ástunda vandaðri lánastarfsemi en ella. Þannig er frumvarpið til þess fallið að gera að verkum að hagsmunir lánveitanda og neytanda færu saman umfram það sem nú er með því markmiði annars vegar að neytandi geti staðið undir afborgunum af fasteignaláni sínu og hins vegar að raunverulegt virði fasteignar verði ekki miklum mun minna en virði lánssamningsins heldur sambærilegt. Þannig yrði dregið úr líkum á myndun fasteignabólu í líkingu við þá sem myndaðist árin fyrir hrunið 2008 eða á tímabilinu frá árinu 2019 til 2021. Til langs tíma litið myndi breytt umhverfi að þessu leyti leiða til vandaðri lánastarfsemi, samfélaginu öllu til hagsbóta.

Í svari dómsmálaráðherra við fyrirspurn um nauðungarsölur og gjaldþrotaskipti árið 2018 sem og svari félagsmála, félags- og jafnréttismálaráðherra við fyrirspurn um nauðungarsölur og greiðsluaðlögun sama ár kom fram að á undanförnum tíu árum hefðu a.m.k. 9.195 fasteignir einstaklinga verið seldar nauðungarsölu eða vegna greiðsluaðlögunar. Án efa hafa fleiri fjölskyldur misst heimili sín eftir öðrum leiðum sem ekki liggja fyrir neinar opinberar tölur um og þar sem allir gera allt sem þeir geta til að semja áður en til nauðungarsölu kemur er varlegt að áætla að þeir sem misstu heimili sín eftir öðrum leiðum, eins og t.d. eftir gjaldþrot eða nauðasamninga við bankann, hafi verið a.m.k. jafn margir. Hagsmunasamtök heimilanna hafa rætt um 15.000 fjölskyldur sem hlýtur að teljast varlega áætlað. Það skýtur hins vegar verulega skökku við að ekki skuli vera til nákvæmari tölur yfir þessar fjölskyldur, en það er önnur saga sem ekki verður rædd hér.

Litlar varnir hafa verið reistar í þágu heimilanna þrátt fyrir þessa reynslu. Til vitnis um það segir í skýrslu dómsmálaráðherra, um framkvæmd sýslumanna á lögum um aðför og lögum um nauðungarsölu frá 149. löggjafarþingi, að ekki sé gætt sérstaklega að því hvort lánveitandi hafi fullnægt skilyrðum 38. gr. laga um fasteignalán til neytenda við framkvæmd nauðungarsölu. Með frumvarpinu er ætlunin að gera úrbætur á þessu, neytendum til hagsbóta.

Samkvæmt 38. gr. laga um fasteignalán til neytenda er lánveitendum skylt að gefa neytendum kost á úrræðum, svo sem endurfjármögnun eða skilmálabreytingu láns, sem gætu leyst úr greiðsluerfiðleikum neytanda, áður en krafist er nauðungarsölu. Þannig er sá vilji löggjafans ljós að skipa nauðungarsölu þann sess að vera úrræði til þrautavara þegar um slík tilvik er að ræða og allar leiðir reynast ófærar, þar á meðal samningaleiðin. Þegar svo ber undir hlýtur fjárhagur neytanda jafnan að vera bágborinn með tilliti til skuldastöðu og er því málefnalegt að veita úrræði til að leysa neytanda sem svo er ástatt um undan slíkum byrðum, líkt og hefur verið leitast við í seinni tíð, t.d. með lögum um greiðsluaðlögun einstaklinga, breytingum á lögum um gjaldþrotaskipti og með lögum um fjárhagsaðstoð til greiðslu tryggingar fyrir kostnaði vegna gjaldþrotaskipta. Í þeim tilvikum þegar allt annað hefur verið fullreynt áður en krafist er nauðungarsölu má jafnan telja óhætt að álykta að skilyrði greiðsluaðlögunar séu sjálfkrafa uppfyllt hvað varðar niðurfellingu veðskulda umfram verðmæti fasteignar. Er það því til þess fallið að auka mjög á skilvirkni úrlausnar mála í slíkum tilvikum að samkvæmt frumvarpinu verði tekin upp sú meginregla að eftirstandandi skuldir vegna fasteignalána falli niður í kjölfar nauðungarsölu á fasteign neytanda. Við þessa útfærslu frumvarpsins hefur verið tekið mið af athugasemdum sem hafa komið fram á fyrri stigum, þar á meðal frá embætti umboðsmanns skuldara með vísan til laga um nauðungarsölu.

Samkvæmt 57. gr. laga um nauðungarsölu, nr. 90/1991, getur veðkröfuhafi sem ekki fær kröfum sínum fullnægt við nauðungarsölu ekki krafið skuldara um greiðslu eftirstöðva krafna sinna nema að því leyti sem hann getur sýnt fram á að markaðsvirði eignar á þeim tíma þegar nauðungarsala fór fram hefði ekki nægt til greiðslu þeirra. Þetta getur aðeins átt við í þeim tilvikum þegar söluverð eignar á nauðungarsölu er undir markaðsvirði hennar en ef veðkröfurnar eru hærri en markaðsverð hinnar veðsettu eignar getur skuldari setið uppi með að skulda en þann hluta sem var umfram markaðsverðið og hefur glatað veðtryggingu í eigninni vegna nauðungarsölunnar. Sú staða ætti reyndar aldrei að koma upp því að kröfuhafa væri í lófa lagið að fara fram á sölu eignar á markaði til að forðast þá stöðu, auk þess sem þar væri um skrýtið fasteignalán að ræða ef það hækkar sjálfkrafa umfram verðmæti veðsins sem það var lánað út á. Séu veðkröfurnar einnig undir markaðsvirði eignarinnar leiðir ákvæðið til þess að skuldari verður laus allra mála. Þetta gildir óháð tegund kröfu og á jafnt við um alla skuldara, hvort sem þeir eru lögaðilar eða einstaklingar. Hér má frummælandi málsins til með að skjóta því inn að séu kröfurnar undir markaðsvirði ætti skuldarinn að sjálfsögðu að fá mismuninn á því sem hann skuldar og virði eignarinnar í sinn vasa, en svo er ekki og á því er því miður ekki tekið í þessu frumvarpi en bíður betri tíma. Staðfesta frásagnir um eignir, sem kröfuhafinn, oftast bankinn, keypti á nauðungarsölu langt undir markaðsverði en seldi svo aftur skömmu síðar á markaðsverði, eru fjölmargar. Til að bæta gráu ofan á svart er það oft ekki nóg fyrir bankann sem líka eltir uppi skuldarann fyrir það sem hann segir að vanti upp á. Það er ekki skrýtið að bankarnir hafi hagnast mikið frá hruni.

Meginákvæði þessa frumvarps miðast við að alveg sama hvort eign skuldara standi undir kröfunum eða ekki sé skuldari laus allra mála að uppboðið loknu. Eins og áður hefur komið fram hlýtur það að heyra til algjörra undantekninga að eign skuldara standi ekki undir kröfum kröfuhafa, þannig að sé um að ræða kröfur sem upphaflega stofnuðust vegna fasteignalána til neytanda myndi meginákvæði frumvarpsins leiða til þess að skuldari yrði þá engu að síður laus allra mála. Frumvarpið nær eingöngu til krafna sem hafa stofnast á grundvelli fasteignalána til neytenda en ekki til annarra tegunda krafna, enda er það ekki markmið þess. Verði frumvarpið að lögum gengur það því framar ákvæði 57. gr. nauðungarsölulaga þegar kröfur byggðar á samningi um fasteignalán til neytanda eiga í hlut. Ákvæðið heldur hins vegar gildi sínu gagnvart öðrum kröfum, til að mynda kröfum sem byggjast á samningi um fasteignalán til lögaðila. Í 5. gr. frumvarpsins er lagt til að málsgrein bætist við 57. gr. nauðungarsölulaga þessu til skýringar. Til þess að stuðla að skilvirkari framkvæmd 38. gr. laga um fasteignalán til neytenda eru enn fremur lagðar til ákveðnar breytingar á lögum um nauðungarsölu til að tryggja betur að skilyrði þeirrar greinar séu uppfyllt, sbr. 2.–6. gr. frumvarpsins.

Varnir neytenda á fjármálamarkaði eru litlar sem engar. Aðstöðumunur neytenda og banka er svo gríðarlega mikill að líkingin við Davíð og Golíat nær engan veginn að lýsa stöðunni eins og hún er. Það er staðreynd að eftirlit með bankastarfsemi er í molum og að bankarnir fara sínu fram, hvað sem tautar og raular. Neytanda sem upplifir að brotið sé á sér stendur til boða að leita réttar síns fyrir dómstólum. Það er kallað jafnræðisgrundvöllur. Einn launamaður, kannski á meðallaunum en við það að missa eða búinn að missa heimili sitt og með galtóma vasa, gegn fjársterkum banka — það getur aldrei orðið jafn leikur. Þetta kallar réttarríkið Ísland samt jafnræði. Þegar svo við bætist að dómarar við íslenska dómstóla virðast líta á neytendarétt eins og eitthvað ofan á brauð, álegg sem þeir hafa hálfgert ógeð á, þá er ekki von á góðu. Neytandinn má sín lítils gegn þessu valdi. Af því hef ég persónulega og ljóta reynslu sem er því miður ekkert einsdæmi. Það er því okkar, löggjafans, að sjá til þess að réttindi neytenda séu það skýr í lögum að það sé aldrei á færi dómara að snúa út úr þeim á nokkurn hátt. Þetta frumvarp er aðeins einn liður í þeirri vegferð. Ég treysti á stuðning ykkar allra.