húsaleigulög.

Virðulegi forseti. Ég mæli fyrir frumvarpi til laga um breytingu á húsaleigulögum. Ég lagði frumvarpið fram á síðasta löggjafarþingi og er það nú lagt fram öðru sinni. Frumvarpið byggir, eins og annað sem ég mæli fyrir hér í kvöld, á skýrslu verkefnisstjórnar um framtíðarskipan húsnæðismála og yfirlýsingu stjórnvalda í tengslum við aðgerðir á húsnæðismarkaði.

Lagt var til í skýrslu verkefnisstjórnar að húsaleigulöggjöfin yrði endurskoðuð með það að markmiði að treysta umgjörð leigumarkaðar og efla úrræði leigusala og leigjenda. Síðan var lögð áhersla á að tillögur samvinnuhóps sem starfaði með verkefnisstjórninni yrðu hafðar að leiðarljósi við þær breytingar.

Við höfum líka litið til athugasemda frá ýmsum aðilum, meðal annars frá þeim sem sendu athugasemdir sínar til hv. velferðarnefndar Alþingis í vor þegar nefndin hafði samnefnt frumvarp til meðferðar. Við höfum farið vandlega yfir þær athugasemdir og reynt að taka tillit til þeirra eins og unnt er þó að ljóst sé að ekki hafi verið mögulegt að verða við þeim öllum. Í tillögum samvinnuhópsins og verkefnisstjórnarinnar má segja að endurspeglist tillögur til að styrkja stöðu bæði leigjenda og leigusala. Þar af leiðandi getur oft verið erfitt að mæta mismunandi sjónarmiðum sem komið hafa fram frá þessum hagsmunaaðilum. En samt sem áður er meginmarkmiðið að auka réttaröryggi leigjenda, þar á meðal þegar íbúðarhúsnæði er leigt til ákveðinna hópa, svo sem námsmanna, aldraðra og öryrkja, á sama tíma og lögð er áhersla á að þegar kemur að leigu húsnæðis er um að ræða frjálsa samninga milli leigusala og leigjenda. Húsaleigulögunum er hins vegar ætlað að setja þeirri samningsgerð ákveðinn ramma. Það á ekki bara við lög um leigu á íbúðarhúsnæði heldur einnig um leigu á húsnæði almennt sem er þá til ákveðins langs tíma.

Í því skyni að auka réttaröryggið tel ég afar mikilvægt að almenn undanþága verði þrengd verulega sem verið hefur í ákvæðum í 2. gr. húsaleigulaga og veitir heimild til að víkja frá annars ófrávíkjanlegum ákvæðum laganna þegar íbúðarhúsnæði er leigt til ákveðinna hópa svo sem námsmanna, aldraðra og öryrkja. Þegar frumvarpið var lagt fram á Alþingi á síðasta löggjafarþingi fékk þetta ákvæði frumvarpsins hvað mesta gagnrýni án þess að það kæmi skýrt fram í allri umræðunni hvaða þýðingu ákvæðið kynni að hafa fyrir umrædda leigjendur. Þar heyrðist hátt í leigusölum og jafnvel gengið svo langt að því var haldið fram að frumvarpið í heild sinni væri til lítils gagns án frekari rökstuðnings. Í því sambandi vil ég undirstrika að húsaleigulögin fela í sér lágmarksréttindi að lögum fyrir leigjendur íbúðarhúsnæðis og að sama skapi hámarksskyldur. Lögin gera því ráð fyrir að réttindi leigjenda íbúðarhúsnæðis verði ekki rýrð eða skyldur þeirra auknar með sérstökum ákvæðum í samningi við leigusala. Þannig er einungis unnt að semja um aukinn rétt og minni skyldu leigjenda íbúðarhúsnæðis sem mælt er fyrir um í lögunum. Það er því meginregla húsaleigulaga að ákvæði laganna séu ófrávíkjanleg að því er varðar leigu á íbúðarhúsnæði nema annað sé sérstaklega tekið fram varðandi einstök atriði þess.

Umrædd undanþága hefur þannig átt við um leigjendur á stórum hluta íslensks leigumarkaðar. Eigi að veita svo víðtæka heimild til að víkja frá húsaleigulögum þar sem í raun er sett í hendur einstakra leigusala að kveða einhliða á um undanþágu frá lögunum og jafnvel þótt lögin gildi raunar ekki nema að litlu leyti, kemur sú spurning óneitanlega í upp í hugann hvort við þurfum þá að hafa slík lög.

Í mínum huga er hér um að ræða mikilvæga neytendavernd þar sem verið er að tryggja rétt leigjenda gagnvart leigusölum og þá ekki síst gagnvart þeim sem leigja út húsnæði í atvinnuskyni. Verður þá jafnframt að tryggja að sú vernd nái til allra hópa samfélagsins og þá kannski ekki síst þeirra sem kunna að standa höllum fæti við samningagerð af því tagi sem lögin fjalla um. Hér er gert ráð fyrir því að gerð verði sú breyting á 3. mgr. 2. gr. húsaleigulaganna að hin almenna undanþáguheimild í frumvarpinu nái einungis til áfangaheimila sem eru dvalarheimili sem starfrækt eru með það að markmiði að stuðla að endurhæfingu einstaklinga sem í flestum tilfellum hafa verið á meðferðar- eða endurhæfingarstofnun eða í fangelsi. Hinn sérstaki tilgangur og starfsemi áfangaheimila þykir réttlæta heimild til að víkja frá ákvæðum húsaleigulaga með samningi eftir því sem nauðsynlegt er til að ná þeim markmiðum sem stefnt er að með starfseminni.

Þá er gert ráð fyrir einstökum frávikum frá nánar tilgreindum ákvæðum laganna á grundvelli málefnalegra ástæðna sem ég tel að réttlæti slík frávik. Er þannig lagt til að lögfestar verði sérstakar undanþáguheimildir frá tilteknum ákvæðum laganna fyrir leigusala sem eru lögaðilar sem ekki eru reknir í hagnaðarskyni. Er sem dæmi lagt til að þegar leigjendur hjá umræddum leigusölum uppfylla ekki lengur þau málefnalegu og lögmætu skilyrði sem leigusalar hafa sett fyrir leigu íbúðarhúsnæðis í þeirra þágu geti leigusalar sagt upp leigusamningi með þriggja mánaða uppsagnarfresti hvort sem um er að ræða tímabundinn eða ótímabundinn leigusamning. Ég tel að hér sé ekki verið að gera of miklar kröfur til leigusala um að segja upp samningnum með þriggja mánaða uppsagnarfresti.

Einnig hefur nokkuð verið um að byggt hafi verið á umræddri undanþáguheimild húsaleigulaga til að víkja frá ákvæðum laganna um lágmarksuppsagnarfrest og þannig samið um að uppsagnarfrestur sé í ákveðnum tilvikum ekki nema einn mánuður. Rökin sem mæla með svo skömmum uppsagnarfresti í slíkum tilvikum hafa verið þau að framboð á félagslegu leiguhúsnæði hafi ekki verið nægilegt. Þannig hafa umræddir leigusalar sem og þeir sem ekki hafa komist að hjá leigusölunum sökum þess að framboð á leiguhúsnæði þeirra er ekki nægilegt, ríka hagsmuni af því að tryggja að íbúðarhúsnæði í eigu þeirra sé einungis ráðstafað til þeirra sem uppfylla skilyrði sem sett eru fyrir úthlutun leiguhúsnæðis. Hér er hins vegar ekki verið að tala um riftun húsaleigusamnings vegna vanefnda leigjenda af samningsskyldum sínum þar sem önnur sjónarmið gilda að sjálfsögðu um. Verður að líta til þess að því fylgir ávallt ákveðið óhagræði að finna nýtt húsnæði fyrir fjölskylduna og flytja milli staða og getur það orðið enn erfiðara þegar fyrirvarinn er svo skammur. Á það ekki síst við þegar flutt er á milli leiguhúsnæðis, enda liggur fyrir að erfitt getur verið að finna nýtt leiguhúsnæði fyrir fjölskylduna auk þess sem hafa verður í huga að félagslegar aðstæður þessara fjölskyldna hafa yfirleitt ekki kollvarpast enda þótt umrædd skilyrði fyrir leigu séu ekki lengur uppfyllt.

Að mínu mati eru það of miklar kröfur og of viðurhlutamikið að gera ráð fyrir að leigjendum sem leigja hjá umræddum leigusölum sé gert að rýma heimili sitt með eins mánaðar fyrirvara og þá sérstaklega í ljósi þess að ekki er um að ræða vanefndir leigjenda á leigusamningi heldur hafa aðstæður þeirra einfaldlega breyst, til dæmis að þeir hafa hætt námi eða fengið hærri tekjur þannig að þeir uppfylla ekki lengur hin félagslegu skilyrði. Því legg ég til að uppsagnarfrestur í slíkum tilfellum verði þrír mánuðir.

Með frumvarpinu er einnig leitast við að setja fram skýrari fyrirmæli um það hvernig samskiptum leigusala og leigjenda skuli háttað á gildistíma leigusamnings þannig að lögin heimila að skriflegar orðsendingar verði sendar rafrænt milli aðila enda algengt að fólk nýti sér tölvupóst í samskiptum sín á milli.

Hér er líka ákvæði sem varðar brunavarnir. Við höfum fengið ítrekaðar ábendingar um að það virðist sem brunavörnum í leigðu húsnæði sé frekar ábótavant en þegar um er að ræða brunavarnir í húsnæði þar sem eigendur halda sjálfir heimili. Hér er í raun kveðið fastar að því, eins og er raunar skylda í dag, að fullnægjandi brunavarnir samkvæmt lögum og reglugerðum um brunavarnir verði eitt af þeim skilyrðum sem uppfylla þarf hvað leiguhúsnæði varðar svo ástand þess verði talið fullnægjandi við afhendingu í upphafi leigutíma. Það er líka tekið sérstaklega fram að í öllu leiguhúsnæði skuli vera reykskynjari og slökkvitæki. Jafnframt er gert ráð fyrir að leigusali þurfi að viðhalda brunavörnum þannig að þær séu í viðunandi ástandi á leigutíma.

Ákveðinn misskilningur virðist vera uppi hvað þetta varðar og ítreka ég það sem ég sagði áðan; hér er ekki um að ræða nýjar eða auknar kröfur til brunavarna í leiguhúsnæði. Við gerum ekki auknar kröfur á atvinnulífið heldur erum við að ítreka að þetta eigi að vera í lagi. Hins vegar bætist við að nú er gert ráð fyrir að í öllu leiguhúsnæði sé reykskynjari og slökkvitæki. Þessar tillögur voru unnar í samráði við Eldvarnabandalagið sem meðal annars fulltrúar Mannvirkjastofnunar og Slökkviliðs höfuðborgarsvæðisins eiga sæti í.

Þá er lagt til að þau úrræði verði samræmd sem leigjandi getur gripið til gagnvart leigusala þegar ástand leiguhúsnæðis er talið ófullnægjandi miðað við fyrirhuguð not þess, annars vegar í upphafi leigutíma og hins vegar síðar á leigutímanum í kjölfar þess að leigusali hefur ekki sinnt viðhaldi. Þótt ætla megi að afleiðingar fyrir leigjanda séu þær sömu í báðum tilvikum, a.m.k. sambærilegar, má sem dæmi nefna að strangari skilyrði eru samkvæmt gildandi húsaleigulögum fyrir riftun af hálfu leigjanda vegna vanrækslu viðhalds en þegar um er að ræða ófullnægjandi ástand í upphafi leigutíma.

Hér eru líka breytingar sem við erum að gera varðandi þær tryggingar sem leigusalinn getur gert kröfu um. Það hefur sýnt sig að verið hefur ákveðinn misskilningur varðandi inntak fyrirframgreiðslu húsaleigu og margir hafa litið á hana sem tryggingu fyrir réttum efndum á leigusamningi. Þannig hafa leigjendur oft greitt leiguna allan samningstímann og síðan þurft að krefja leigusalann um endurgreiðslu fyrirframgreiðslunnar líkt og um tryggingarfé væri að ræða. Einnig eru dæmi um að leigjendur telja að þeim sé frjálst að sleppa leigugreiðslum einstaka mánuði á samningstímanum, enda sé til staðar fyrirframgreiðsla. Í ljósi þessa er lögð til sú breyting að eingöngu verði heimilt að krefjast tryggingar en ekki fyrirframgreiðslu húsaleigu þótt áfram verði heimilt að krefjast greiðslu húsaleigu fyrsta dag hvers mánaðar fyrir fram fyrir einn mánuð í senn. Áfram er gert ráð fyrir að leigusali geti að hámarki óskað eftir tryggingarfé sem nemur þriggja mánaða leigugreiðslum. Þar getur verið um verulega fjárhæð að ræða þegar litið er almennt til fjárhagslegra aðstæðna launafólks hér á landi, en þar vegast á hagsmunir leigjenda annars vegar og leigusala hins vegar.

Ef leigusali samkvæmt frumvarpinu ætlar sér ekki að gera kröfu í tryggingarfé ber honum að skila því til leigjenda innan fjögurra vikna frá lokum leigutíma í stað tveggja mánaða. Ætla verður að fjórar vikur séu nægilegur tími fyrir leigusala til að meta ástand hins leigða húsnæðis á sama tíma og gera verður ráð fyrir að leigjandi hafi not fyrir þá fjármuni sem felast í tryggingunni jafnvel til að greiða tryggingu fyrir efndum á öðrum leigusamningi, til kaupa á búseturétti eða sem innborgun við kaup á íbúðarhúsnæði, sem við vitum að flestir leigjendur tala um að þeir vilji gera, þ.e. að kaupa sitt eigið húsnæði.

Þá er lagt til að fallið verði frá skilyrði um að tryggingarfé í vörslu leigusala skuli vera verðtryggt. Þess í stað er lagt til að það skuli bera vexti til greiðsludags. Loks er áhersla lögð á að tryggingarfé skuli vera sérgreint í vörslu leigusala og enn fremur er lagt til að óheimilt verði að gera fjárnám í tryggingarfénu á leigutímanum, enda er það ekki í eigu leigusala heldur er því ætlað að standa til tryggingar verði vanefndir af hálfu leigjenda á samningstímanum.

Hér eru líka ákveðin nýmæli sem ég vil hvetja nefndina og aðra þá sem áhuga hafa á þessu máli að kynna sér vel. Lagt er til það nýmæli að leigusala, sem er lögaðili sem í atvinnuskyni leigir út húsnæði, þar á meðal sveitarfélögum, sé heimilt að krefjast þess að leigjandi greiði mjög hóflegt gjald í samtryggingarsjóð leigusala í stað hefðbundinnar tryggingar. Þannig er gert ráð fyrir að leigusali stofni sérstakan sjóð til að standa straum af kostnaði sem fallið getur til vegna vanefnda á leigusamningi leigusala og er gert ráð fyrir að gjaldið megi aldrei nema hærri fjárhæð en sem nemur 1/10 af húsaleigu samkvæmt samningi aðila. Þessi nýi valkostur ætti að koma sér vel fyrir leigjendur, enda gert ráð fyrr að gjaldið sé mjög hóflegt. Jafnframt ættu leigusalar, að minnsta kosti stærri leigusalar sem eru með marga leigjendur, að sjá sér hag í því að nýta þennan valkost þar sem ætla má að umsýsla tengd tryggingum og ábyrgðum sé nánast engin.

Síðan er í frumvarpi þessu einnig lagt til að gerður verði greinarmunur á lengd uppsagnarfrests þegar leigusali er annars vegar einstaklingur og hins vegar leigusali sem er lögaðili sem í atvinnuskyni leigir út íbúðarhúsnæði. Markmiðið er að stuðla að gerð ótímabundinna leigusamninga sem aftur geta leitt til langtímaleigu á leigumarkaði. Lagt er til að horfið verði frá þeirri reglu laganna að uppsagnarfrestur af hálfu leigusala sé eitt ár þegar leigjandi hefur haft íbúð á leigu lengur en í fimm ár. Hefur það ákvæði þótt íþyngjandi fyrir einstaklinga og stuðlað að því að fremur séu gerðir nokkrir tímabundnir leigusamningar en ótímabundnir samningar svo komast megi hjá umræddu skilyrði. Ég tel hins vegar að önnur sjónarmið eigi að gilda um sveitarfélög og félög sem leigja út íbúðarhúsnæði í atvinnuskyni og hafa þá væntanlega að markmiði að tryggja fólki öryggi í húsnæðismálum, efni það leigusamninginn. Lagt er til að uppsagnarfrestur af hálfu slíkra leigusala verði 12 mánuðir hafi leigjandi haft íbúðarhúsnæði á leigu lengur en eitt ár. Með þessari breytingu er leitast við að stuðla að aukinni festu á leigumarkaði og ekki síst auknu réttaröryggi leigjenda þeirra sem leigja út íbúðarhúsnæði í atvinnuskyni. Hvað þetta ákvæði varðar, ef menn hafa áhyggjur af því sem snýr til dæmis að námsmannaíbúðunum þá eru þeir samningar endurnýjaðir árlega, eins og fram kom í ræðu minni varðandi húsnæðisbæturnar, þannig að það ætti ekki að breyta neinu hvað þetta varðar gagnvart þeim.

Þá er lagt til að uppsagnarfrestur vegna herbergja verði þrír mánuðir í stað eins mánaðar. Er ljóst að dæmi eru um að einstaklingar haldi heimili í herbergjum og þykir ansi viðurhlutamikið að gera ráð fyrir að einstaklingum sé gert að rýma heimili sitt með eins mánaðar fyrirvara, enda tekur oft lengri tíma en einn mánuð að finna sér nýtt íbúðarhúsnæði, hvort sem um er að ræða herbergi eða íbúð.

Í frumvarpinu eru gerðar verulegar breytingar á hlutverki byggingarfulltrúa. Þeir hafa gegnt talsverðu hlutverki við framkvæmd úttekta og mat á lækkun leigu ásamt mati á nauðsyn viðgerða og kostnaði við þær. Bent hefur verið á að hlutverk byggingarfulltrúa samkvæmt húsaleigulögum samræmist illa verkefnum sem þeim hafa verið falin með öðrum lögum. Í því sambandi verður einnig að hafa í huga að byggingarfulltrúar eru starfsmenn sveitarfélaga og gegna ákveðnu eftirlitshlutverki á vegum þeirra. Einnig liggur fyrir að flest sveitarfélög eiga íbúðarhúsnæði sem þau leigja út til einstaklinga eða fjölskyldna og reka sérstök leigufélög í þeim tilgangi. Þannig eru sveitarfélög í mörgum tilvikum annar aðili leigusamnings um húsnæði sem byggingarfulltrúa er svo falið að taka út, auk þess sem byggingarfulltrúa kann að vera falið að skera úr ágreiningi milli aðila leigusamnings þar sem sveitarfélag er raunar annar aðili ágreiningsins. Hér er lagt til að byggingarfulltrúum sveitarfélaga verði ekki lengur falin framkvæmd úttektar á leiguhúsnæði heldur falli það í hlut aðila leigusamnings að koma sér saman um úttektaraðila sem annist þau verkefni sem nú er gert ráð fyrir að byggingarfulltrúar sinni. Hafa verður í huga að húsaleigusamningar fela í sér einkaréttarlegt samningssamband milli aðila og þykja málefnaleg sjónarmið vera fyrir því að aðilar að slíkum samningum komi sér saman um hvernig þeir kjósa að haga þessum málum á sama hátt og gildir almennt um önnur sambærileg samningssambönd. Enn fremur er lagt til að skýrar verði kveðið á um kostnaðarskiptingu vegna starfa úttektaraðila.

Komið hefur fram við mótun framtíðarstefnu húsnæðismála gagnrýni þess efnis að opinbert eftirlit með framkvæmd leigusamninga á íslenskum leigumarkaði sé ekki nægilegt. Þannig hefur mörgum þótt hlutverk byggingarfulltrúa sveitarfélaga vera vísir að einhvers konar opinberu eftirlitskerfi í þessu sambandi og hafa komið fram athugasemdir um að efla þyrfti það kerfi fremur en fella það niður.

Líkt og ég minntist á áðan þóttu þeir hagsmunaárekstrar sem kunna verða í störfum byggingarfulltrúa, eigi þeir að sinna áfram því hlutverki sem þeim er falið í húsaleigulögum, vega þyngra en mikilvægi starfa þeirra sem hluta af opinberu eftirliti með íslenskum leigumarkaði. Hins vegar er mikilvægt að opinbert eftirlit með leigumarkaði sé virkt. Því er í frumvarpinu lagt til að kærunefnd húsamála verði falið að kveða upp bindandi úrskurði í þeim ágreiningsmálum sem lögð eru fyrir nefndina um gerð leigusamninga. Í því sambandi var litið til annarra Norðurlanda. Þá er líka lagt til að ákvæðum um eftirlit með starfsemi leigumiðlara verði breytt og lagt er til að ráðherra hafi einungis eftirlit með því að leigumiðlarar fullnægi ávallt þeim skilyrðum sem sett eru fyrir leyfisveitingu. Þannig verði fallið frá því eftirliti sem gert er ráð fyrir í gildandi lögum að því er varðar vanrækslu leigumiðlara eða brot gegn ákvæðum húsaleigulaga.

Síðan er hér til viðbótar nýtt ákvæði sem ekki var í frumvarpinu þegar það kom fram og vil ég þakka innanríkisráðuneytinu fyrir gott samstarf varðandi það ákvæði. Lagt er til að leigjendum verði tryggður sambærilegur réttur og eigendum íbúðarhúsnæðis sem selt er nauðungarsölu, samanber 6. tölulið 1. mgr. 28. gr. laga nr. 90/1991, um nauðungarsölu, svo allir muni eftir þeirri grein, með síðari breytingum. Þannig er gert ráð fyrir að við nauðungarsölu íbúðarhúsnæðis sem leigjandi hefur til eigin nota samkvæmt leigusamningi skuli hann njóta réttar til að halda notum af því út leigutíma, eftir atvikum að undangenginni uppsögn, en þó aldrei lengur en í 12 mánuði frá samþykki boðs gegn greiðslu leigu sem svarar að mati sýslumanns til hæfilegrar húsaleigu. Þarna er því enn á ný verið að reyna að tryggja það að leigjendur séu að einhverju leyti með sambærilega stöðu og fólk sem kaupir húsnæði sitt og missir það síðan.

Líkt og rakið hefur verið er hér um að ræða margvíslegar breytingar á gildandi húsaleigulögum sem ég tel mikilvægt að gerðar verði til að auka réttaröryggi leigjenda. Það hefur kannski verið of algengt á Íslandi að menn beri ekki mikla virðingu fyrir réttindum leigjenda sem komið hefur niður á húsnæðisöryggi þeirra. Sem dæmi má nefna það ákvæði sem ég fjallaði hér fyrst um, að eðlilegt hefur þótt að leigufélög sem leigja til þeirra sem standa höllum fæti í samfélagi okkar, geti undanþegið leigusamninga sína frá lágmarksréttarvernd laganna. Ef einhver atriði snúa að ákvæðum húsaleigulaganna eða breytingum sem við leggjum hér til sem við teljum vera of íþyngjandi fyrir þessa leigusala, eru það einfaldlega ákvæði sem við eigum þá bara að taka út því að það hlýtur þá líka að vera ansi íþyngjandi fyrir aðra sem falla eiga undir lögin.

Þetta frumvarp á að mínu mati að bæta réttaröryggi og stöðu leigjenda þannig að leiguhúsnæði sé valkostur, þannig að fólk hafi val þegar kemur að búsetuformi. Þar með er það leiðandi mikilvægur liður í að slíkt val geti orðið raunverulegt.

Að lokinni þessari umræðu legg ég til að frumvarpinu verði vísað til 2. umr. og hv. velferðarnefndar.