Ferill 269. máls. Aðrar útgáfur af skjalinu: Word Perfect.
1992. – 1062 ár frá stofnun Alþingis.
116. löggjafarþing. – 269 . mál.
360. Frumvarp til húsaleigulaga
(Lagt fyrir Alþingi á 116. löggjafarþingi 1992.)
I. KAFLI
Gildissvið laganna o. fl.
1. gr.
Lög þessi gilda um samninga sem fjalla um afnot af húsi eða hluta af húsi gegn endurgjaldi, þar á meðal um framleigu húsnæðis.
Lögin gilda bæði um íbúðarhúsnæði og atvinnuhúsnæði. Sé húsnæði bæði leigt til íbúðar og til annarra nota gilda um slíka samninga ákvæði laganna um íbúðarhúsnæði. Ákvæði laganna, sem fjalla samkvæmt orðanna hljóðan um íbúðarhúsnæði, gilda um atvinnuhúsnæði eftir því sem við getur átt og að því leyti sem lögin hafa ekki að geyma sérreglur um slíkt húsnæði.
Lögin gilda enn fremur um afnot húsnæðis samkvæmt vinnusamningi eða viðauka við slíkan samning.
Lögin gilda þótt endurgjaldið skuli að öllu leyti eða að hluta greiðast með öðru en peningum, svo sem með vinnuframlagi.
Sé um að ræða samninga sem með öðru fjalla um afnot húsnæðis gegn endurgjaldi þá gilda lögin um þá að því tilskildu að sá þáttur sé meginatriði þeirra.
Fjalli samningur enn fremur um land sem nýta á í tengslum við afnot af húsnæði skal fara um slíkan samning samkvæmt lögum þessum nema um landbúnaðarafnot sé að ræða.
Lög þessi gilda ekki um samninga hótela, gistihúsa og sambærilegra aðila við gesti sína.
Þá gilda ákvæði laga þessara ekki um skammtímaleigu á húsnæði, svo sem orlofsheimilum, sumarhúsum, samkomuhúsum, íþróttasölum, herbergjum eða geymsluhúsnæði, þegar leigugjald er miðað við viku, sólarhring eða skemmri tíma.
Loks gilda lög þessi ekki um samninga um afnot húsnæðis sem sérstakar reglur gilda um samkvæmt öðrum lögum.
2. gr.
Óheimilt er að semja um að leigjandi íbúðarhúsnæðis taki á sig ríkari skyldur og öðlist minni réttindi en lögin mæla fyrir um nema ákvæði laganna hafi að geyma sérstök frávik þess efnis.
Ákvæði laganna um atvinnuhúsnæði eru hins vegar frávíkjanleg og gilda þau því aðeins um slíkt húsnæði að ekki sé á annan veg samið.
Sé íbúðarhúsnæði leigt til ákveðinna hópa, svo sem námsmanna, aldraðra eða öryrkja, þar sem sérstakar aðstæður kalla á aðra skipan en lögin mæla fyrir um, er þrátt fyrir ákvæði 1. mgr. heimilt, vegna sérstaks eðlis eða tilgangs starfseminnar, að víkja frá einstökum ákvæðum laganna með samningi.
3. gr.
Ákvæði í lögum þessum um hjón eða maka eiga einnig við um sambúðarfólk, en með sambúðarfólki er átt við karl og konu sem búa saman og eru bæði ógift ef þau hafa átt saman barn, konan er þunguð eða sambúðin hefur varað samfleytt í eitt ár.
II. KAFLI
Leigusamningur.
4. gr.
Leigusamningur um húsnæði skal vera skriflegur.
Húsnæðisstofnun ríkisins lætur gera sérstök eyðublöð, eitt fyrir leigusamning um íbúðarhúsnæði og annað fyrir leigusamning um atvinnuhúsnæði, svo og eyðublöð fyrir úttektaryfirlýsingar og sýnishorn af uppsögnum og öðrum tilkynningum, sem samkvæmt lögum þessum skulu vera skriflegar. Eyðublöðin skulu liggja frammi, almenningi til afnota, á skrifstofum sveitarfélaga eða húsnæðisnefnda, hjá samtökum leigjenda og leigusala, Húsnæðisstofnun ríkisins og annars staðar þar sem ástæða þykir til.
Húsnæðisstofnun ríkisins getur ákveðið hæfilegt endurgjald fyrir eyðublöðin sem dreifingaraðila er skylt að innheimta. Dreifingaraðila er heimilt að áskilja sér hæfilega þóknun úr hendi viðtakanda eyðublaða og sýnishorna.
5. gr.
Heimilt er félagsmálaráðuneyti að staðfesta eyðublöð skv. 4. gr., sem samtök leigjenda eða leigusala, sveitarstjórnir, félagasamtök eða aðrir þeir sem leigja út húsnæði kunna að láta gera, enda sé staðfesting ráðuneytisins skráð á þau.
6. gr.
Í leigusamningi skal m.a. koma fram:
7. gr.
Nú er leigusala ekki mögulegt að sinna skyldum sínum gagnvart leigjanda, svo sem vegna langvarandi fjarvista eða sjúkleika, og er honum þá skylt að hafa umboðsmann sem leigjandi getur snúið sér til. Skal nafn, heimilisfang og kennitala umboðsmanns koma fram í leigusamningi.
8. gr.
Allar breytingar á leigusamningi eða viðbætur við hann, sem heimilar eru samkvæmt lögum þessum, skulu gerðar skriflega og undirritaðar af aðilum samningsins.
Ef annar hvor aðila þarf samkvæmt ákvæðum laga þessara eða leigusamningi að fá samþykki hins getur hann krafist þess að fá það staðfest skriflega.
9. gr.
Leigusamning má ýmist gera til ákveðins tíma eða ótímabundinn.
Leigusamningur telst ótímabundinn nema um annað sé ótvírætt samið. Um ótímabundna leigusamninga gilda ákvæði 54. gr. um uppsagnir og uppsagnarfresti.
Sé leigusamningur tímabundinn lýkur honum án sérstakrar uppsagnar nema um annað sé samið, sbr. 56. gr.
Um tímabundna og ótímabundna leigusamninga gilda ákvæði X. kafla um forgangsrétt.
10. gr.
Hafi aðilar vanrækt að gera skriflegan leigusamning teljast þeir hafa gert ótímabundinn leigusamning og gilda öll ákvæði laganna um réttarsamband þeirra.
Upphæð leigunnar ákveðst þá sú fjárhæð sem leigusali getur sýnt fram á að leigjandi hafi samþykkt.
11. gr.
Um heimild til að víkja húsaleigusamningi til hliðar í heild eða að hluta eða til að breyta honum, ef það yrði talið ósanngjarnt eða andstætt góðri viðskiptavenju að bera hann fyrir sig, gilda ákvæði laga nr. 7/1936, um samningsgerð, umboð og ógilda löggerninga.
12. gr.
Réttindi leigjanda, sem byggjast á eða leiðir af ákvæðum laga þessara, eru gild gagnvart sérhverjum án þinglýsingar, sbr. þó ákvæði 2. mgr.
Um það ella hvaða réttindi leigjanda, hvenær og gagnvart hverjum, eru háð þinglýsingu fer eftir ákvæðum þinglýsingalaga.
Leigjandi, sem með samningi öðlast víðtækari réttindi en 1. og 2. mgr. mæla fyrir um og vill tryggja þau, getur látið þinglýsa samningnum.
Er leigutíma lýkur skal leigjandi láta aflýsa hinum þinglýsta samningi. Hafi hann ekki látið gera það í síðasta lagi innan viku þar frá skal samningi aflýst að kröfu leigusala.
III. KAFLI
Ástand hins leigða húsnæðis.
13. gr.
Leiguhúsnæði skal, þegar það er afhent leigjanda, vera í því ástandi sem almennt er talið fullnægjandi miðað við fyrirhugaða notkun þess og staðsetningu.
Húsnæðið skal við afhendingu vera hreint, rúður heilar, læsingar og rofar virkir, hreinlætis-, hitunar- og eldhústæki í lagi, sem og vatns- og frárennslislagnir.
Húsnæði, sem leigt er til íbúðar, skal fylgja það fylgifé sem var til staðar við sýningu þess sé eigi sérstaklega um annað samið.
14. gr.
Spillist leiguhúsnæði fyrir upphaf leigutíma þannig að það verði óhæft til fyrirhugaðra nota fellur leigusamningurinn úr gildi.
Leigjandi á þó ekki rétt til bóta nema spjöllin séu sök leigusala sjálfs eða hann vanræki að gera leigjanda viðvart um þau.
15. gr.
Nú kemur í ljós að hið leigða húsnæði er ekki í því ástandi sem leigusamningur greinir eða leigjandi hlaut að mega gera ráð fyrir og skal leigjandi þá innan eins mánaðar frá afhendingu gera leigusala skriflega grein fyrir aðfinnslum sínum og segja til hverra úrbóta er krafist. Að öðrum kosti telst leigjandi una húsnæðinu.
Leigjandi skal segja til galla, sem síðar koma fram á húsnæðinu og voru ekki sýnilegir við venjulega athugun, innan 14 daga frá því hann varð þeirra var.
16. gr.
Geri leigusali ekki innan eins mánaðar ráðstafanir til að bæta úr annmörkum á húsnæðinu er leigjanda heimilt að ráða bót á þeim og draga frá leigunni þann kostnað sem af því hlýst, enda hafi hann fyrst aflað samþykkis byggingarfulltrúa, sbr. XIV. kafla.
Hafi leigusali ekki sinnt réttmætri kröfu leigjanda um úrbætur innan tveggja mánaða frá því hún barst honum og leigjandi ekki neytt réttar síns skv. 1. mgr. er leigjanda heimilt að rifta leigusamningnum, enda sé um verulega annmarka að tefla, miðað við fyrirhuguð not leigjanda af húsnæðinu.
Leigjandi á kröfu til hlutfallslegrar lækkunar á leigu meðan eigi hefur verið bætt úr annmörkum á hinu leigða húsnæði.
Lækkun leigunnar metur byggingarfulltrúi, en rétt er þó aðilum að bera álit hans undir kærunefnd húsaleigumála, sbr. 83. gr.
IV. KAFLI
Viðhald leiguhúsnæðis.
17. gr.
Leigjanda er skylt að fara vel með hið leigða húsnæði og í samræmi við umsamin afnot þess.
Verði hið leigða húsnæði eða fylgifé þess fyrir tjóni af völdum leigjanda, heimilismanna eða annarra manna sem hann hefur leyft afnot af húsnæðinu eða umgang um það skal leigjandi gera ráðstafanir til að bæta úr tjóninu svo fljótt sem verða má. Ef leigjandi vanrækir þessar skyldur sínar er leigusala heimilt að láta fara fram viðgerð á kostnað leigjanda. Áður skal þó leigusali veita leigjanda frest í einn mánuð til þess að ljúka viðgerðinni. Áður en leigusali lætur framkvæma viðgerðina skal hann leita álits byggingarfulltrúa og samþykkis hans fyrir kostnaðinum að verki loknu.
Skylt er leigjanda í tilvikum þeim, sem fjallað er um í 2. mgr., að sæta umgangi viðgerðarmanna án leigulækkunar enda þótt afnot hans takmarkist um tíma vegna viðgerðarinnar.
18. gr.
Leigusali annast viðhald hins leigða, innan húss sem utan, sbr. þó 3. mgr.
Leigusali skal annast viðgerðir á gluggum, raftækjum, hreinlætistækjum og öðru því er fylgir húsnæðinu ef leigjandi sýnir fram á að bilanir verði ekki raktar til vanrækslu eða yfirsjóna leigjanda eða fólks á hans vegum.
Leigjanda er skylt að annast á sinn kostnað viðhald á læsingum, vatnskrönum, raftenglum og öðru smálegu.
Leigusali skal jafnan halda hinu leigða húsnæði í leiguhæfu ástandi, m.a. með því að láta mála húsnæðið og endurnýja gólfdúka þess, teppi og annað slitlag með hæfilegu millibili, eftir því sem góðar venjur um viðhald húsnæðis segja til um.
Tjón á hinu leigða, sem er bótaskylt samkvæmt skilmálum venjulegrar húseigendatryggingar, skal leigusali ætíð bera ef um íbúðarhúsnæði er að ræða.
19. gr.
Telji leigjandi viðhaldi af hálfu leigusala ábótavant skal leigjandi skora á leigusala að bæta úr og gera grein fyrir því sem hann telur að úrbóta þarfnist.
Sinni leigusali ekki kröfum leigjanda um úrbætur innan tveggja mánaða er leigjanda heimilt að láta framkvæma viðgerðina á kostnað leigusala og draga kostnaðinn frá leigugreiðslum eða krefja leigusala um kostnaðinn sérstaklega. Leigjanda ber þó, áður en vinna hefst, að leita álits byggingarfulltrúa á nauðsyn hennar og samþykkis hans fyrir kostnaðinum að verki loknu.
20. gr.
Viðgerðar- og viðhaldsvinnu alla skal leigusali láta vinna fljótt og vel svo að sem minnstri röskun valdi fyrir leigjanda.
Leiði viðgerðar- eða viðhaldsvinna á vegum leigusala til verulega skertra afnota eða afnotamissis, að mati byggingarfulltrúa, skal leigusali bæta leigjanda það með hlutfallslegum afslætti af leigugjaldi eða á annan þann hátt er aðilar koma sér saman um. Verði aðilar ekki ásáttir um bætur eða afslátt geta þeir leitað álits byggingarfulltrúa, en heimilt er aðilum að bera álit hans undir kærunefnd húsaleigumála, sbr. 83. gr.
21. gr.
Í leigusamningum um íbúðarhúsnæði er heimilt að semja sérstaklega um að leigjandi annist á sinn kostnað að hluta eða öllu leyti það viðhald innan íbúðar sem leigusala ber að annast samkvæmt kafla þessum, enda lækki leigugjaldið að sama skapi. Í slíkum tilvikum skal þess nákvæmlega getið í leigusamningnum til hvaða atriða viðhaldsskylda leigjanda nær.
V. KAFLI
Reksturskostnaður.
22. gr.
Reksturskostnaði af leigðu húsnæði skal þannig skipt að leigjandi greiðir fyrir notkun vatns, rafmagns og hitunarkostnað, en leigusali greiðir öll fasteignagjöld, þar með talin fasteignaskatt og tryggingaiðgjöld.
Í fjölbýlishúsum skal leigjandi enn fremur greiða allan kostnað vegna hitunar, lýsingar og vatnsnotkunar í sameign, svo og kostnað við ræstingu og aðra sameiginlega umhirðu hennar. Leigusali skal greiða framlag til sameiginlegs viðhalds, þar á meðal vegna lyftubúnaðar, svo og kostnað vegna endurbóta á lóð eða húseign og kostnað við hússtjórn.
Ef leigjandi óskar þess skal leigusali eða húsfélag láta leigjanda í té sundurliðun á þeim kostnaðarþáttum húsgjalds er leigjandi greiðir.
Þar sem veitustofnanir innheimta sérstakt gjald fyrir leigu á mælum eða öðrum slíkum búnaði sem þær leggja til skal leigjandi greiða það gjald. Leigusali skal greiða fasteignagjöld eða árgjöld slíkra stofnana, sem reiknast af matsverði húsnæðis, rúmfangi þess eða öðrum slíkum gjaldstofnum, án beinna tengsla við vatns- eða orkukaup.
Heimilt er að víkja frá þessari skiptingu, enda séu slík frávik skilmerkilega greind í leigusamningi.
23. gr.
Þegar þjónusta sú, sem leigjandi skal greiða, er seld sameiginlega til fleiri aðila skal kostnaði skipt í samræmi við ákvæði laga eða samninga um skiptingu afnotaréttar þar sem hann er sameiginlegur, en ella samkvæmt hlutfallstölum í skiptayfirlýsingu. Hafi slík yfirlýsing ekki verið gerð skal kostnaði skipt eftir eignarhlut íbúða í samræmi við ákvæði laga um ákvörðun eignarhlutar í fjölbýlishúsum.
24. gr.
Leggi leigusali út rekstursgjöld þau sem leigjandi skal greiða skv. 22. gr. falla þau í gjalddaga á næsta greiðsludegi húsaleigu. Leggi leigjandi út rekstursgjöld sem leigusala ber að greiða skal honum heimilt að draga þann kostnað frá næstu leigugreiðslu.
25. gr.
Þegar ráðist er í að tengja leiguhúsnæði við hitaveitu eða fjarvarmaveitu eða í aðrar endurbætur á húsnæðinu sem lækka reksturskostnað þess fyrir leigjanda er leigusala heimilt að hækka umsamda húsaleigu um allt að helmingi þeirrar upphæðar er nemur sparnaði leigjanda í reksturskostnaði af völdum slíkrar breytingar.
Hafi leigusali fengið beinan, útlagðan kostnað sinn af endurbótum skv. 1. mgr. endurgreiddan skal lækkun reksturskostnaðarins eftir það koma báðum aðilum til góða að jöfnu til loka leigutímans.
VI. KAFLI
Afnot leiguhúsnæðis.
26. gr.
Óheimilt er leigjanda að nota leiguhúsnæði á annan hátt en um er samið í leigusamningi. Leigusali getur þó ekki borið fyrir sig frávik frá ákvæði þessu sem ekki hafa þýðingu fyrir hann eða aðra þá sem í húsinu búa eða starfa.
27. gr.
Leigjanda er óheimilt að framkvæma breytingar eða endurbætur á hinu leigða húsnæði eða búnaði þess, nema að fengnu samþykki leigusala og gerðu samkomulagi um skiptingu kostnaðar og hvernig með skuli fara að leigutíma loknum. Að öðrum kosti eignast leigusalinn endurbæturnar án sérstaks endurgjalds við lok leigutímans nema hann kjósi þá, eða áður, að krefjast þess að leigjandi komi hinu leigða í upphaflegt horf, sbr. 64. gr.
28. gr.
Leigjandi skal í hvívetna fara með leiguhúsnæðið á þann hátt sem samræmist góðum venjum um meðferð húsnæðis og fyrirhuguðum notum þess.
Leigjandi skal án tafar tilkynna leigusala um þau atriði utan húss eða innan sem þarfnast lagfæringar eða viðhalds.
29. gr.
Leigjanda er skylt að ganga vel og snyrtilega um hið leigða húsnæði og gæta settra reglna og góðra venja um hreinlæti, hollustuhætti og heilbrigði.
Leigjandi skal fara að viðteknum umgengnisvenjum og gæta þess að raska ekki eðlilegum afnotum annarra þeirra er afnot hafa af húsinu eða valda þeim óþægindum eða ónæði.
Hafi umgengnisreglur verið settar í fjölbýlishúsi er leigjanda skylt að fara eftir þeim, enda skal kynna leigjanda slíkar reglur.
Leigusala er skylt að hlutast til um að aðrir þeir, sem afnot hafa af húsi því sem hið leigða húsnæði er í, fari að settum umgengnisreglum og gæti að öðru leyti ákvæða þessa kafla á þann veg að hagsmunir leigjanda séu tryggðir.
30. gr.
Leigjanda verslunar- eða veitingahúsnæðis er skylt að halda uppi eðlilegum, daglegum rekstri á viðtekinn hátt, nema þegar sérstakar ástæður gera lokun nauðsynlega.
31. gr.
Sé hið leigða í húsi, sem fellur undir ákvæði laga um fjölbýlishús, ná ákvæði þessa kafla, bæði til séreignar sem samningur tekur til og eftir atvikum sameignar bæði utan húss og innan.
VII. KAFLI
Greiðsla húsaleigu. Tryggingarfé.
32. gr.
Húsaleigu skal greiða 1. dag hvers mánaðar fyrir fram fyrir einn mánuð í senn nema um annað sé samið. Ef gjalddaga leigu ber upp á almennan frídag skal hann vera næsti virki dagur þar á eftir.
Húsaleigu og annað endurgjald, sem leigjanda ber að greiða, skal greiða á umsömdum stað, en annars á heimili leigusala, vinnustað hans eða öðrum þeim stað sem hann tiltekur innan lands.
Leigjanda er þó ávallt heimilt að inna greiðslu af hendi í banka eða senda í pósti með sannanlegum hætti. Greiðsla með þeim hætti telst þá greidd á réttum greiðslustað og þann dag sem hún er innt af hendi í bankanum eða pósthúsinu.
Nú hefur leigjandi eigi gert skil á leigunni innan sjö sólarhringa frá gjalddaga og er þá leigusala rétt að krefjast hæstu lögleyfðu dráttarvaxta af henni til greiðsludags.
33. gr.
Semji aðilar leigusamnings um íbúðarhúsnæði um fyrirframgreiðslu á húsaleigu fyrir lengri tíma en þrjá mánuði hvort heldur í upphafi eða síðar á leigutímanum þá hefur það þær afleiðingar að leigjandi öðlast kröfu um leigurétt í þrefaldan þann tíma en hann greiddi fyrir. Gildir þetta jafnt þó samið hafi verið um skemmri leigutíma.
Hafi leigjandi íbúðarhúsnæðis reitt fram tryggingarfé skv. 4. tölul. 1. mgr. 38. gr. þá er óheimilt að krefja hann jafnframt um húsaleigu fyrir fram fyrir lengri tíma en einn mánuð.
Leigjandi skal setja fram við leigusala skriflega kröfu um ákveðinn eða framlengdan leigutíma á grundvelli 1. mgr. innan tveggja mánaða frá því að greiðslan fór fram. Að öðrum kosti fellur þessi réttur hans niður. Skal hann í bréfi sínu gefa leigusala kost á að endurgreiða fyrirframgreiðslu umfram þriggja mánaða leigu ásamt dráttarvöxtum. Endurgreiði leigusali innan 10 daga frá því að hann fékk kröfuna hefur fyrirframgreiðslan ekki þau réttaráhrif sem greinir í 1. mgr.
34. gr.
Ef leigjandi afhendir leigusala skuldabréf, víxla, tékka eða annars konar viðskiptabréf til greiðslu á leigu fram í tímann þá telst það vera fyrirframgreiðsla skv. 33. gr. með þeim takmörkunum og lögfylgjum sem þar greinir.
Greiðsla á leigu með þeim hætti, sem um ræðir í 1. mgr., telst, nema annað sannist, vera móttekin af leigusala á þeirri forsendu að staðið verði í skilum með greiðslur á réttum gjalddögum. Ef sú forsenda brestur og vanskil verða er leigusala heimilt að beita vanefndarúrræðum gagnvart leigjanda samkvæmt þessum lögum, þar á meðal riftun skv. 1. tölul. 59. gr.
35. gr.
Þegar leigjandi á rétt til frádráttar frá leigugreiðslu, svo sem vegna ófullnægjandi ástands húsnæðis í upphafi leigutíma skv. 16. gr., vegna viðgerðar sem hann hefur framkvæmt á kostnað leigusala skv. 19. gr. eða vegna skerðingar á afnotarétti skv. 20. gr., skal hann framvísa reikningi sínum ásamt fylgigögnum og með árituðu samþykki byggingarfulltrúa við leigusala á næsta gjalddaga leigugreiðslu.
Ákvörðun leigusala um að bera lögmæti slíks reiknings undir úrskurð dómstóla leysir hann ekki undan þeirri skyldu að meta reikninginn til bráðabirgða jafngildi réttmætrar leigugreiðslu.
Heimild leigusala til að bera réttmæti reiknings undir dómstóla fellur niður hafi mál eigi verið höfðað innan þriggja mánaða frá því að leigjandi framvísaði reikningnum eða matsgerð lýkur ef ákvörðun byggingarfulltrúa hefur verið borin undir dómkvadda matsmenn.
36. gr.
Aðilum er frjálst að semja um fjárhæð húsaleigu og hvort og þá með hvaða hætti hún skuli breytast á leigutímanum. Leigufjárhæðin skal þó jafnan vera sanngjörn og eðlileg í garð beggja aðila.
37. gr.
Áður en afhending hins leigða húsnæðis fer fram er leigusala rétt að krefjast þess að leigjandi setji honum tryggingu fyrir réttum efndum á leigusamningnum, þ.e. fyrir leigugreiðslum og skaðabótum vegna tjóns á hinu leigða sem leigjandi ber ábyrgð á samkvæmt ákvæðum þessara laga eða almennum reglum.
38. gr.
Trygging skv. 37. gr. getur verið með einhverjum þeim hætti sem hér að neðan eru taldir:
Fjárhæð eða hámark tryggingar eða ábyrgðar skv. 1.–3. tölul. og 5. tölul. fer eftir samkomulagi aðila, en tryggingarfé skv. 4. tölul. má eigi nema hærri fjárhæð en sem svarar þriggja mánaða húsaleigu.
Leigusali getur valið á milli tryggingarkosta skv. 1. mgr., en leigjanda er þó rétt að hafna því að reiða fram tryggingarfé skv. 4. tölul., enda bjóði hann þá fram í staðinn annars konar tryggingu sem að mati leigusala er fullnægjandi.
Trygging eða ábyrgð skv. 1.–3. og 5. tölul. 1. mgr. fellur niður og úr gildi að liðnum tveimur mánuðum frá skilum húsnæðisins nema leigusali hafi gert kröfu, sem undir hana fellur, innan þess tíma, sbr. 1. mgr. 62. gr. Þegar trygging eða ábyrgð er niðurfallin samkvæmt þessari málsgrein skal leigusali skila í hendur leigjanda viðskiptabréfum eða öðrum skilríkjum sem hann hefur afhent fyrir tryggingunni og leigjandi hefur lögvarða eða sanngjarna ástæðu fyrir að fá aftur.
Þegar trygging er sett skv. 1.–3. og 5. tölul. 1. mgr. skal leigusali gæta þess að því marki, sem eðlilegt og sanngjarnt má telja, að gera ábyrgðar- og tryggingaraðilum viðvart um vanefndir leigjanda og önnur þau atriði sem varðað geta hagsmuni þeirra og ábyrgð.
VIII. KAFLI
Aðgangur leigusala að leigðu húsnæði.
39. gr.
Leigusali á rétt á aðgangi að hinu leigða með hæfilegum fyrirvara og í samráði við leigjanda þannig að hvorki fari í bága við hagsmuni hans né leigjanda til að láta framkvæma úrbætur á hinu leigða og til eftirlits með ástandi þess og meðferð. Leigusala er þó aldrei heimill aðgangur að hinu leigða húsnæði þegar leigjandi eða umboðsmaður hans er ekki viðstaddur, nema að fengnu samþykki leigjanda.
Á sex síðustu mánuðum leigutímabils er leigusala heimilt, sbr. 1. mgr., að sýna hið leigða ákveðinn tíma á dag, þó ekki meira en tvær stundir hverju sinni, væntanlegum kaupendum eða leigjendum, en jafnan skal tilkynna slíka heimsókn með minnst eins sólarhrings fyrirvara. Við slíka sýningu húsnæðisins skal leigusali eða umboðsmaður hans jafnan vera viðstaddur. Aðilum er þó heimilt að semja sín á milli um aðra tilhögun.
IX. KAFLI
Sala leiguhúsnæðis, framsal leiguréttar, framleiga o.fl.
40. gr.
Sala leiguhúsnæðis er ekki háð samþykki leigjanda. Leigusala er því heimilt að framselja eignarrétt sinn yfir hinu leigða húsnæði og þar með réttindi sín og skyldur gagnvart leigjanda samkvæmt lögum þessum og leigusamningi.
Við slíkt framsal er hinn upphaflegi leigusali almennt laus mála gagnvart leigjanda og kaupandinn kemur í einu og öllu í hans stað að því leyti.
Sé ekki um annað samið yfirtekur kaupandi miðað við umsaminn afhendingardag öll réttindi og tekur á sig allar skyldur heimildarmanns síns gagnvart leigjanda.
Réttarstaða leigjanda er almennt óbreytt og hin sama þrátt fyrir eigendaskiptin, skyldur hans aukast ekki og réttindi hans minnka ekki.
Þegar eigendaskipti að leiguhúsnæði verða við gjaldþrot leigusala eða nauðungarsölu gilda sérreglur samkvæmt gjaldþrotalögum og lögum um nauðungarsölu sem fela í sér undantekningar frá ofangreindum meginreglum.
41. gr.
Þegar leiguhúsnæði er selt skal upphaflegur leigusali tilkynna leigjanda söluna og eigendaskiptin með sannanlegum hætti án ástæðulauss dráttar og eigi síðar en 30 dögum frá því að kaupsamningur var undirritaður.
Í þeirri tilkynningu skal greina nafn og heimilisfang hins nýja eiganda, við hvaða tíma eigendaskiptin eru miðuð gagnvart leigjanda, hvernig leigugreiðslum skuli háttað og önnur þau atriði og atvik sem nauðsynlegt er að leigjandi fái vitneskju um.
Leigjanda er rétt að greiða leigu og beina öllum erindum, kvörtunum og ákvöðum varðandi hið leigða til upphaflegs leigusala þar til hann hefur fengið tilkynningu um annað skv. 1. og 2. mgr.
42. gr.
Óheimilt er leigjanda að framselja leigurétt sinn eða framleigja hið leigða húsnæði án samþykkis leigusala nema annað leiði af ákvæðum þessa kafla.
Það telst ekki framsal á leigurétti eða framleiga þótt leigjandi heimili nákomnum skyldmennum eða venslamönnum sínum búsetu í hinu leigða húsnæði ásamt sér eða fjölskyldu sinni, enda haldist fjöldi heimilisfólks innan eðlilegra marka miðað við stærð og gerð leiguhúsnæðisins.
43. gr.
Nú deyr leigjandi áður en leigutíma er lokið og er þá dánarbúi leigjanda heimilt að segja leigusamningi upp með venjulegum fyrirvara enda þótt leigusamningur hafi verið gerður til lengri tíma. Eftirlifandi maka, skyldmennum og venslamönnum, sem voru heimamenn leigjanda við andlát hans eða höfðu framfæri af atvinnustarfsemi sem stunduð var í húsnæðinu og vilja taka við leigusamningnum með réttindum og skyldum, er heimilt að ganga inn í leigusamninginn í stað hins látna nema af hendi leigusala séu færðar fram gildar ástæður er mæla því gegn.
44. gr.
Nú flytur leigjandi úr húsnæði sem hann hefur gert leigusamning um og er þá maka hans, sem verið hefur samvistum við hann í húsnæðinu, rétt að halda leigusamningi áfram með sama hætti og segir í 43. gr.
45. gr.
Þegar hjón hafa sameiginlega á leigu íbúðarhúsnæði, en hjúskap þeirra lýkur, skal fara um leiguréttindi eftir ákvæðum laga um stofnun og slit hjúskapar.
Það hjóna, sem hefur aðallega vegna atvinnu sinnar afnot af atvinnuhúsnæði, skal hafa forgangsrétt til áframhaldandi leigu á því án tillits til þess hvort þeirra undirritaði leigusamning.
Um rétt leigusala til uppsagnar leigusamningi vegna hjúskaparslita gilda lokaákvæði 43. gr., eftir því sem við á.
46. gr.
Annað hjóna getur ekki, svo bindandi sé, afsalað þeim rétti sem hinu er með ákvæðum þessa kafla áskilinn til yfirtöku á leigusamningi.
47. gr.
Nú deyr leigjandi að atvinnuhúsnæði en dánarbú hans ákveður að selja atvinnustarfsemi sem þar var stunduð og getur leigusali þá ekki reist uppsögn leigusamnings eða kröfu um breytingu á efni hans á þeim atvikum sérstaklega, enda sé söluverðmæti slíkrar atvinnustarfsemi háð áframhaldandi afnotum af hinu leigða húsnæði og að notkun þess haldist óbreytt áfram. Sama gildir eftir því sem við á ef ástæða fyrir sölu á atvinnustarfsemi er sambúðar- eða hjúskaparslit eða gjaldþrot leigjanda.
48. gr.
Þegar leigjandi er starfsmaður leigusala og hefur fengið íbúðarhúsnæði á leigu vegna þess starfa fellur leigusamningur niður án sérstakrar uppsagnar ef leigjandi lætur af starfanum að eigin ósk, er löglega vikið úr starfi vegna brota í því eða vegna þess að fyrir fram umsömdum ráðningartíma er lokið.
X. KAFLI
Forgangsréttur leigjanda.
49. gr.
Leigjandi íbúðarhúsnæðis skal að umsömdum leigutíma loknum hafa forgangsrétt til leigu þess, svo fremi sem húsnæðið er falt til áframhaldandi leigu í a.m.k. eitt ár.
Forgangsréttur leigjanda gildir ekki:
50. gr.
Vilji leigjandi nota sér forgangsrétt skv. 1. mgr. 49. gr. skal hann tilkynna leigusala það skriflega og með sannanlegum hætti a.m.k. þremur mánuðum áður en leigusamningurinn rennur út við lok uppsagnarfrests eða við lok umsamins leigutíma. Að öðrum kosti fellur forgangsréttur hans niður.
Telji leigusali, að leigjandi eigi ekki forgangsrétt af þeim ástæðum, sem greinir í 2. mgr. 49. gr., skal hann innan 14 daga frá því að hann fær tilkynningu skv. 1. mgr. gera leigjanda skriflega og rökstudda grein fyrir sjónarmiðum sínum og því hverjar ástæður standi forgangsréttinum í vegi. Að öðrum kosti telst hann una forgangsréttinum nema atvik og aðstæður séu með þeim hætti að telja verði slíka tilkynningu óþarfa, svo sem ef glöggt koma fram í leigusamningi eða uppsögn ástæður sem útiloka forgangsréttinn.
51. gr.
Þegar samningur er endurnýjaður samkvæmt ákvæðum 49. og 50. gr. skal leigufjárhæðin vera sanngjörn og eðlileg í garð beggja aðila. Líkur eru fyrir því að sú leigufjárhæð, sem áður gilti, sé sanngjörn og verður sá sem vefengir það að sýna fram á annað. Aðrir skilmálar, sem settir eru fyrir endurnýjuðum leigusamningi, skulu og gilda svo fremi sem þeir eru ekki ósanngjarnir eða brjóti í bága við góðar venjur í leiguviðskiptum.
Skilmálar endurnýjaðs leigusamnings skulu að öðru leyti vera hinir sömu og í upphaflegum samningi.
52. gr.
Ef leigusali hefur af ásettu ráði, svo sem með málmyndagerningum eða með sviksamlegum hætti, náð til sín leiguhúsnæði eða orðið til þess að leigjandi glati forgangsrétti sínum þá skal hann bæta leigjanda sannanlegt fjártjón hans.
Bótakröfu skv. 1. mgr. verður leigjandi að setja fram með sannanlegum hætti innan sex mánaða frá því að hann rýmdi húsnæðið. Að öðrum kosti fellur bótaréttur hans niður nema leigusali hafi beitt svikum.
XI. KAFLI
Lok leigusamnings, uppsögn o.fl.
53. gr.
Uppsögn ótímabundins leigusamnings er heimil báðum aðilum hans.
Uppsögn skal vera skrifleg og send með sannanlegum hætti.
54. gr.
Uppsagnarfrestur ótímabundins leigusamnings skal vera:
55. gr.
Uppsagnarfrestur telst hefjast fyrsta dag næsta mánaðar eftir að uppsögn var send. Leigjandi skal hafa lokið rýmingu og frágangi hins leigða eigi síðar en kl. 13.00 næsta dag eftir að uppsagnarfresti lauk.
Þar sem lengd uppsagnarfrests skv. 54. gr. ræðst af leigutíma er miðað við þann tíma sem liðinn er þegar uppsögn er send.
56. gr.
Tímabundnum leigusamningi lýkur á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila.
Tímabundnum leigusamningi verður ekki slitið með uppsögn á umsömdum leigutíma. Þó er heimilt að semja um að segja megi slíkum samningi upp á grundvelli sérstakra forsendna, atvika eða aðstæðna sem þá skulu tilgreind í leigusamningi. Skal slík uppsögn vera skrifleg og rökstudd og skal gagnkvæmur uppsagnarfrestur vera a.m.k. þrír mánuðir.
57. gr.
Nú líða tveir mánuðir frá því að leigutíma lauk samkvæmt uppsögn eða ákvæðum tímabundins leigusamnings, en leigjandi heldur áfram að hagnýta hið leigða húsnæði og getur leigusali þá krafist þess að leigusamningurinn framlengist ótímabundið. Sömu kröfu getur leigjandi einnig gert enda hafi leigusali ekki skorað á hann að rýma húsnæðið eftir að leigutíma var lokið.
XII. KAFLI
Riftun leigusamnings.
58. gr.
Leigjanda er heimilt að rifta leigusamningi í eftirtöldum tilvikum:
Nú neytir leigjandi ekki réttar síns til riftunar skv. 1. mgr. innan tveggja mánaða frá því að honum varð kunnugt um vanefndir leigusala eða leigusali hefur að fullu bætt úr því sem aflaga fór og fellur réttur leigjanda til riftunar þá niður.
Um bótarétt leigjanda á hendur leigusala vegna riftunar fer eftir almennum reglum kröfuréttar.
59. gr.
Leigusala er rétt að rifta leigusamningi í eftirtöldum tilvikum:
Nú neytir leigusali ekki réttar síns til riftunar skv. 1. mgr. innan tveggja mánaða frá því að honum varð kunnugt um vanefndir leigjanda eða leigjandi hefur að fullu bætt úr því er aflaga fór og fellur réttur leigusala til riftunar þá niður. Þetta gildir þó ekki þegar leigjandi hefur vanefnt skyldur sínar með sviksamlegum hætti eða þegar riftunarástæðan er leiguvanskil, sbr. 1. tölul. 1. mgr.
60. gr.
Nú er leigusamningi rift af einhverri þeirri ástæðu sem talin er í 59. gr. og skal leigjandi þá bæta leigusala það tjón sem leiðir beint af vanefndum hans. Ef leigusamningur var tímabundinn skal leigjandi auk þess greiða bætur sem jafngilda leigu til loka leigutímans en ella til þess tíma er honum hefði verið rétt að rýma húsnæðið samkvæmt uppsögn.
Leigusali skal þó strax gera nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið hið allra fyrsta gegn hæfilegu gjaldi og skulu þær leigutekjur, sem hann þannig hefur eða hefði átt að hafa, koma til frádráttar leigubótum skv. 1 mgr.
XIII. KAFLI
Skil leiguhúsnæðis.
61. gr.
Að leigutíma loknum skal leigjandi skila húsnæðinu í hendur leigusala ásamt tilheyrandi fylgifé í sama ástandi og hann tók við því. Ber leigjandi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi.
62. gr.
Bótakröfu sinni á hendur leigjanda verður leigusali að lýsa skriflega, eða hafa uppi áskilnað þar að lútandi, innan tveggja mánaða frá skilum húsnæðisins.
Hafi slíkir ágallar ekki verið sýnilegir við skil húsnæðisins skal þeim lýst með sama hætti innan tveggja mánaða frá því að þeirra varð vart.
Sé þessara tímamarka ekki gætt fellur bótaréttur leigusala niður nema leigjandi hafi haft svik í frammi.
63. gr.
Nú koma leigusali og leigjandi sér ekki saman um bótafjárhæð vegna skemmda á hinu leigða húsnæði og skal byggingarfulltrúi þá meta tjónið. Rétt er þó hvorum aðila að krefjast mats dómkvaddra manna á bótafjárhæðinni innan tveggja mánaða frá því að aðila var kunn niðurstaða byggingarfulltrúa.
64. gr.
Leigjanda er heimilt að flytja brott með sér fastar innréttingar og annað þess háttar fylgifé sem hann hefur sjálfur kostað til húsnæðisins, enda komi hann því aftur í upprunalegt ástand, sbr. þó 27. gr.
65. gr.
Hafi leigjandi skipt um læsingar í húsnæðinu ber honum að skila leigusala öllum lyklum að þeim án sérstaks endurgjalds.
66. gr.
Leigjandi skal, áður en hann flytur úr húsnæðinu, gefa leigusala upp það heimilisfang sem erindi og tilkynningar, er leigusali getur þurft að koma til hans, þar með talin tilkynning skv. 62. gr., má og skal senda til.
XIV. KAFLI
Úttekt leiguhúsnæðis.
67. gr.
Úttektir samkvæmt lögum þessum skal byggingarfulltrúi hlutaðeigandi sveitarfélags framkvæma.
Honum ber að annast störf sín við úttektir af kostgæfni og ætíð gæta fyllsta hlutleysis gagnvart báðum málsaðilum. Hann skal og gæta þagmælsku um einkahagi fólks sem hann kann að fá vitneskju um í starfi sínu.
Sveitarstjórn er heimilt að taka gjald fyrir úttektir og vottorð sem byggingarfulltrúi lætur í té samkvæmt ákvæðum laga þessara.
68. gr.
Þegar úttekt er gerð á húsnæði í upphafi eða lok leigutíma skulu aðilar leigusamnings staðgreiða að jöfnu kostnað vegna úttektar.
Þegar byggingarfulltrúi er fenginn til aðstoðar af öðrum ástæðum en í 1. mgr. segir skal sá aðili leigusamnings leggja út kostnaðinn sem kvaddi hann til. Að kröfu aðila ákveður byggingarfulltrúi hvort hinn aðilinn skuli greiða þennan kostnað ef hann er bersýnilega valdur að ágreiningsefninu eða að kostnaður skiptist milli aðila teljist þeir báðir eiga sök á deilumálinu.
69. gr.
Skylt er aðilum leigusamnings að láta fara fram úttekt á hinu leigða húsnæði við afhendingu þess og skil við lok leigutímans ef annar aðilinn krefst þess.
Úttektina framkvæmir byggingarfulltrúi að viðstöddum leigusala og leigjanda eða umboðsmönnum þeirra. Á sérstaka úttektaryfirlýsingu, sem byggingarfulltrúinn leggur til, skal skrá sem ítarlegasta lýsingu á hinu leigða húsnæði og ástandi þess og getur leigjandi þá strax komið að aðfinnslum sínum og óskað úrbóta.
Á úttektaryfirlýsingu skal staðgreina nákvæmlega hið leigða húsnæði, geta fylgifjár, dagsetningar leigusamnings og aðila hans.
70. gr.
Úttektaryfirlýsing skal gerð í þríriti og skulu aðilar leigusamnings og byggingarfulltrúi undirrita hana og halda einu eintaki hver. Úttekt skal leggja til grundvallar ef ágreiningur verður um bótaskyldu leigjanda við skil húsnæðisins.
Aðilar skulu láta byggingarfulltrúa í té afrit af leigusamningi sem hann varðveitir með úttektaryfirlýsingunni.
XV. KAFLI
Leigumiðlun.
71. gr.
Þeim einum, sem hlotið hafa til þess sérstakt leyfi félagsmálaráðherra, er heimilt að reka miðlun með leiguhúsnæði, sem lög þessi taka til, í því skyni að koma á leigusamningi eða annast framleigu eða skipti á leiguhúsnæði. Starfsheiti þess sem rekur leigumiðlun er leigumiðlari.
Félagsmálaráðherra gefur út leyfisbréf til leigumiðlara og skal hann greiða fyrir það gjald í ríkissjóð samkvæmt lögum um aukatekjur ríkissjóðs. Leyfið skal gefið út til fimm ára í senn.
72. gr.
Hver sá, sem uppfyllir eftirgreind skilyrði, getur fengið leyfi félagsmálaráðherra til að reka leigumiðlun, sbr. 1. mgr. 71. gr.:
Heimilt er að synja manni um leyfi þetta ef ákvæði 2. mgr. 68. gr. almennra hegningarlaga eiga við um hann.
Birta skal auglýsingu um veitingu leyfis til leigumiðlunar í Lögbirtingablaði. Á sama hátt skal birta auglýsingu um sviptingu leyfis, sbr. 79. gr.
73. gr.
Heimilt er samtökum leigusala eða húseigenda, samtökum leigjenda, sveitarstjórnum svo og félögum eða stofnunum að reka leigumiðlun í eðlilegum tengslum við aðra starfsemi sína, enda lúti leigumiðlun stjórn leigumiðlara skv. 72. gr.
74. gr.
Leigumiðlari skal hafa opna skrifstofu þar sem hann rekur starfsemi sína.
Leigumiðlari ber ábyrgð á að leigusamningur sé gerður í samræmi við lög þessi. Honum ber skylda til að upplýsa aðila um réttindi þau og skyldur sem þeir taka á sig með undirritun leigusamningsins, svo og um réttaráhrif hans almennt eftir því sem ástæða er til.
Leigumiðlari skal ætíð vanda til gerðar leigusamnings og gæta þess að þar komi fram allar þær upplýsingar sem máli skipta.
Óheimilt er leigumiðlara að gerast sjálfur aðili að leigusamningi sem honum er falið að koma á.
75. gr.
Leigumiðlara ber þóknun úr hendi leigusala fyrir að koma á leigusamningi. Þóknun skal vera sanngjörn með tilliti til þeirrar vinnu sem hann lætur í té og þeirra hagsmuna sem um er að tefla.
Óheimilt er leigumiðlara að taka þóknun af leigjanda fyrir miðlunina og gerð leigusamnings. Þó er leigumiðlara heimilt að áskilja sér sanngjarna þóknun eða kostnað úr hendi leigjanda ef um er að ræða sérstaka þjónustu í hans þágu. Skal um það semja fyrir fram.
76. gr.
Leigumiðlara er rétt að taka að sér innheimtu og móttöku húsaleigu, eftirlit með umgengni um húsnæðið og framkvæmd viðhalds á því, skiptingu reksturskostnaðar, vörslu tryggingarfjár svo og önnur þau störf í tengslum við framkvæmd leigusamningsins sem aðilar hans, annar eða báðir, fela leigumiðlara að annast fyrir sína hönd.
Umboð leigumiðlara til slíkra starfa skal vera skriflegt, vottfest og báðum aðilum leigusamnings fengið afrit af því.
Endurgjald til leigumiðlara fyrir þessi störf skal vera sanngjarnt og í samræmi við fyrirhöfn hans.
77. gr.
Leigumiðlara er óheimilt að skýra frá því sem hann kemst að í starfi sínu um hagi viðskiptamanna sinna eða þeir hafa trúað honum fyrir.
78. gr.
Leigumiðlari er bókhaldsskyldur samkvæmt lögum um bókhald.
Leigumiðlari skal halda skrá um húsnæði það sem honum er falið að leigja út og varðveita eintak af öllum leigusamningum sem hann gerir.
Leigumiðlara er skylt að veita félagsmálaráðuneytinu þær upplýsingar um starfsemi leigumiðlunarinnar sem óskað er eftir hverju sinni.
79. gr.
Gerist leigumiðlari sekur í starfi sínu um vanrækslu eða brot gegn ákvæðum laga þessara eða hann missir eitthvert þeirra skilyrða sem sett eru fyrir leyfisveitingu getur félagsmálaráðherra svipt hann leyfi sínu tímabundið eða til loka leyfistímans. Við sviptingu leyfis skal leigumiðlari hætta leigustarfsemi sinni. Hlutaðeigandi lögreglustjóra ber að veita atbeina sinn við að stöðva starfsemina og innsigla ef þörf krefur.
80. gr.
Félagsmálaráðherra setur í reglugerð nánari ákvæði um leigumiðlun, þar á meðal um skilyrði fyrir veitingu leyfis til leigumiðlunar og ákvæði um gjaldtöku er hafa skal til hliðsjónar við ákvörðun þóknunar til leigumiðlara.
XVI. KAFLI
Húsnæðisnefndir.
81. gr.
Þar sem húsnæðisnefndir sveitarfélaga eru kosnar skv. 56. gr. laga um Húsnæðisstofnun ríkisins, nr. 86/1988, sbr. lög nr. 70/1990, skulu þær fylgjast með framkvæmd húsaleigumála samkvæmt lögum þessum og afla upplýsinga um þau mál í hlutaðeigandi sveitarfélagi eftir því sem kostur er. Þeim ber og að veita aðilum leigusamnings, sem þess óska, leiðbeiningar um ágreiningsefni og leitast við að sætta slíkan ágreining.
XVII. KAFLI
Kærunefnd húsaleigumála.
82. gr.
Félagsmálaráðherra skipar kærunefnd húsaleigumála til þriggja ára í senn og skulu nefndarmenn vera lögfræðingar. Félagsmálaráðherra skipar einn eftir tilnefningu Húseigendafélagsins, annan eftir tilnefningu Leigjendasamtakanna og þann þriðja án tilnefningar og skal hann vera formaður. Varamenn skulu skipaðir á sama hátt.
Kostnaður af störfum kærunefndar húsaleigumála greiðist úr ríkissjóði.
83. gr.
Telji aðili leigusamnings á rétt sinn hallað við gerð og/eða framkvæmd leigusamnings er honum heimilt að snúa sér til kærunefndar húsaleigumála og óska eftir að hún taki málið til umfjöllunar. Beiðni þessi skal vera skrifleg og þar koma skýrt fram hvert sé ágreiningsefnið, hver sé krafa aðila og rökstuðningur fyrir henni.
Þegar beiðni hefur borist skal kærunefnd húsaleigumála gefa gagnaðila kost á að tjá sig um ágreiningsefnið. Heimilt er að óska umsagnar hlutaðeigandi húsnæðisnefndar og annarra, er málið snertir, gerist þess þörf.
Telji kærunefnd að ákvæði laga þessara hafi verið brotin skal hún kveða upp rökstuddan úrskurð þess efnis, svo fljótt sem verða má, en í síðasta lagi innan tveggja mánaða frá því að beiðni barst. Að öðrum kosti vísar kærunefnd málinu frá. Úrskurðir nefndarinnar eru fullnaðarúrskurðir á sviði stjórnsýslunnar.
XVIII. KAFLI
Kynning laganna o.fl.
84. gr.
Húsnæðisstofnun ríkisins skal annast kynningu á lögum þessum og reglugerðum samkvæmt þeim.
Húsnæðisstofnun ríkisins skal fylgjast með þróun og ástandi húsaleigumarkaðarins í samráði við húsnæðisnefndir sveitarfélaga.
Félagsmálaráðherra getur með reglugerð sett nánari ákvæði um framkvæmd laga þessara.
XIX. KAFLI
Gildistaka.
85. gr.
Lög þessi taka gildi 1. júní 1993. Þeir samningar, sem gerðir hafa verið fyrir þann tíma, skulu endurskoðaðir til samræmis við ákvæði þessara laga fyrir 1. september 1993.
Jafnframt eru úr gildi felld lög nr. 44 1. júní 1979, um húsaleigusamninga, með síðari breytingum.
Athugasemdir við lagafrumvarp þetta.
Frumvarp þetta er að meginstofni til samhljóða frumvarpi sem lagt var fram á 115. löggjafarþingi, að teknu tilliti til umsagna sem um það hafa borist.
Hinn 10. september 1990 skipaði félagsmálaráðherra, Jóhanna Sigurðardóttir, nefnd með fulltrúum frá félagsmálaráðuneyti, Húsnæðisstofnun ríkisins, Leigjendasamtökunum og Húseigendafélaginu til að gera tillögur um endurskoðun gildandi laga um húsaleigusamninga.
Samkvæmt skipunarbréfi nefndarinnar var það m.a. hlutverk hennar að leggja fram tillögur um endurbætur á gildandi lögum um húsaleigusamninga er varða tryggingarfé, tilkynningarskyldu, sérákvæði um leigu á atvinnuhúsnæði, um húsaleigunefndir og úttektarmenn í samræmi við ákvæði um húsnæðisnefndir í lögum nr. 70/1990, um Húsnæðisstofnun ríkisins. Jafnframt var nefndinni falið að gera tillögur um stofnun og starfrækslu sérstakra húsaleigumiðlana til að annast um samskipti leigusala og leigjenda.
Í nefndinni áttu eftirtaldir sæti: Ingi Valur Jóhannsson deildarstjóri, tilnefndur af félagsmálaráðuneytinu, sem jafnframt var skipaður formaður nefndarinnar, Jón Kjartansson frá Pálmholti, formaður Leigjendasamtakanna, tilnefndur af Leigjendasamtökunum, Jón Rúnar Sveinsson félagsfræðingur, tilnefndur af Húsnæðisstofnun ríkisins og Sigurður Helgi Guðjónsson hæstaréttarlögmaður, tilnefndur af Húseigendafélaginu.
Þórhildur Líndal, deildarstjóri í félagsmálaráðuneytinu, var nefndinni til ráðuneytis.
Á fyrsta fundi nefndarinnar 14. september 1990, var Jón Rúnar Sveinsson, félagsfræðingur hjá Húsnæðisstofnun ríkisins, kosinn ritari hennar.
Strax í upphafi starfs nefndarinnar var leitað bréflega eftir samstarfi eða samráði við fjölda aðila er á einn eða annan hátt tengjast húsaleigumálum. Þar á meðal voru: Húsaleigunefndir í Reykjavík, Kópavogi, Hafnarfirði, á Akureyri og í Keflavík, stúdentaráð Háskóla Íslands, bæjarfógeti og borgardómari í Reykjavík, Félagsmálastofnun Reykjavíkurborgar, Sjálfsbjörg — Landssamband fatlaðra, Öryrkjabandalag Íslands og Samband Íslenskra sveitarfélaga.
Þá var aflað gagna um húsaleigulöggjöf og húsaleigumál, bæði innlendra og einnig frá Norðurlöndum.
Leigumarkaðurinn og þróun húsaleigulöggjafar á Íslandi.
Er ör þéttbýlismyndun hófst hér á landi fyrir um einni öld myndaðist jafnframt ört vaxandi leigumarkaður, einkum í hinum stærri kaupstöðum. Árið 1920 var svo komið að 62,9% íbúða í Reykjavík voru leiguíbúðir, 62,5% íbúða á Ísafirði, 57,3% á Akureyri og 54,8% á Seyðisfirði. Hlutfall leiguíbúða hélst hátt fram að síðari heimstyrjöld. Á styrjaldarárunum hófst hins vegar sá almenni lífskjarabati sem átti eftir að einkenna öll eftirstríðsárin. Hér á landi þróuðust mál með þeim hætti að fyrrnefndur lífskjarabati birtist m.a. í sífellt hærra hlutfalli landsmanna sem bjó í eigin húsnæði. Að sama skapi fór stöðugt minnkandi sá hundraðshluti þjóðarinnar sem bjó í leiguhúsnæði. Síðustu 15–20 ár hafa einungis 15–20% landsmanna verið leigjendur. Rétt er að undirstrika að almennur lífskjarabati hefur í ýmsum nágrannalöndum okkar, svo sem Svíþjóð, Þýskalandi, Hollandi og Sviss, ekki birst öðru fremur í aukinni búsetu fólks í eigin húsnæði þar sem hlutur leiguhúsnæðis hefur í öllum þessum löndum haldist verulegur.
Árið 1917 markar upphaf sérstakrar húsaleigulöggjafar á Íslandi en það ár samþykkti Alþingi í fyrsta skipti lög um húsaleigu.
Heimsstyrjöldinni fyrri fylgdi hvort tveggja í senn: miklir fólksflutningar til bæjanna, sérstaklega Reykjavíkur, og gífurleg verðbólga. Samtímis hækkaði húsaleiga mjög og enn meiri leiguhækkanir voru fyrirsjáanlegar. Þetta varð til þess að þáverandi borgarstjóri í Reykjavík, Knud Zimsen, beitti sér fyrir setningu húsaleigulaga. Þessi fyrstu húsaleigulög giltu einungis í Reykjavík. Þau voru afnumin árið 1926 þar sem þáverandi meiri hluti Alþingis taldi ástand leigumarkaðarins ekki lengur útheimta þau neyðarlagakenndu ákvæði er einkenndu húsaleigulögin frá 1917.
Um þetta leyti, árið 1919, var stofnað Fasteignafélag Reykjavíkur sem var fyrsta hagsmunafélag húseigenda og forveri núverandi Húseigendafélags. Leigjendur voru mun seinni til að mynda sérstakt félag til að gæta hagsmuna sinna. Leigjendafélag Reykjavíkur var stofnað á fjórða áratuginum, en lét vart að ráði að sér kveða fyrr en á árunum um og eftir 1950. Þessi þráður mun hafa rofnað einhvern tíma á sjötta áratugnum. Núverandi Leigjendasamtök voru svo stofnuð árið 1978.
Frá árinu 1926 og allt fram til ársins 1939, er svonefnd gengislög, þar sem m.a. var að finna ákvæði um húsaleigu, voru sett, giltu engin lagaákvæði hérlendis um húsaleigu. Slík lagasetning birtist raunar lengst af einungis sem neyðarráðstöfun í tengslum við styrjaldarástand sem sést vel af því hve víðtæk lagasetning um húsaleigu og málefni leigumarkaðarins átti sér hér stað á árum síðari heimsstyrjaldarinnar. Nærri lætur að tylft ólíkra laga á þessu sviði hafi verið sett á stríðsárunum 1939–1945. Meginlögin voru lög nr. 39 7. apríl 1943.
Árin 1946–1948 fór fram á vegum stjórnvalda margvíslegt starf til endurskoðunar þágildandi húsaleigulaga, einkum með það fyrir augum að veita tilslakanir frá hinum ströngu ákvæðum styrjaldaráranna. Ekki náðist þó samstaða um slíkt.
Árin 1949–1951 störfuðu svo tvær nefndir á vegum félagsmálaráðuneytisins sem skiluðu af sér frumvörpum til almennra heildarlaga um húsaleiguviðskipti. Bæði þessi stjórnarfrumvörp, sem um margt tóku mið af þágildandi dönskum og norskum húsaleigulögum, döguðu uppi á Alþingi, það fyrra árið 1949 og hið síðara árið 1951. Mun um hafa verið að kenna víðtækri óeiningu um tilgang og gildissvið slíkrar lagasetningar.
Húsaleigulögin frá árum síðari heimsstyrjaldarinnar féllu endanlega úr gildi árið 1953, nema í Keflavíkurkaupstað, þar sem þau giltu að hluta til áfram. Það var í samræmi við ákvæði frá 1950 sem heimiluðu einstökum bæjar- og sveitarfélögum að láta húsaleigulagaákvæði haldast áfram. Þá giltu lög um hámarkshúsaleigu allt til ársins 1965 er þau voru felld úr gildi samhliða lagasetningu á því ári er markaði upphaf starfsemi Framkvæmdanefndar byggingaráætlunar í Breiðholtshverfi í Reykjavík.
Frá árinu 1953 til ársins 1979 giltu því engin húsaleigulög hérlendis nema í Keflavík. Mun þetta nánast hafa verið einsdæmi í heiminum, a.m.k. í svonefndum þróuðum löndum. Á þessum árum varð húsnæðiseign alls almennings æ almennari jafnframt því að hlutur leigumarkaðar varð sífellt minni. Uppbygging félagslegs leiguíbúðastofns var hverfandi lítil miðað við flest okkar nágrannalönd.
Þann 28. september 1978 skipaði þáverandi félagsmálaráðherra, Magnús H. Magnússon, nefnd er skyldi „semja frumvarp til laga um réttindi og skyldur leigutaka og leigusala húsnæðis“. Skipun nefndarinnar var í samræmi við samstarfsyfirlýsingu þáverandi ríkisstjórnar þar sem sagði að ríkisstjórnin hygðist gangast fyrir „að sett verði löggjöf um réttindi leigjenda“. Vert er að hafa í huga að vorið 1978 höfðu skipulögð hagsmunasamtök leigjenda verið endurvakin með stofnun Leigjendasamtakanna. Samtökin beittu sér strax mjög fyrir setningu laga um samskipti aðila á leigumarkaði. Í nefndinni áttu sæti þeir Páll S. Pálsson hæstaréttarlögmaður, tilnefndur af Hús- og landeigendasambandi Íslands, Ragnar Aðalsteinsson hæstaréttarlögmaður, tilnefndur af Leigjendasamtökunum, og Sigurður E. Guðmundsson framkvæmdastjóri er jafnframt var skipaður formaður nefndarinnar. Georg H. Tryggvason héraðsdómslögmaður var ráðinn ritari nefndarinnar. Nefndin skilaði í byrjun janúar 1979 ítarlegu frumvarpi til laga um húsaleigusamninga til félagsmálaráðherra. Frumvarpið var afgreitt sem lög frá Alþingi í maí 1979.
Á þeim rúmu 13 árum sem liðin eru frá setningu gildandi laga um húsaleigusamninga hafa einungis þrívegis verið gerðar á þeim breytingar, raunar aðeins einu sinni breytingar sem hafa umtalsverða efnislega þýðingu. Þær breytingar fólu m.a. í sér að tekin voru af öll tvímæli um að fyrirframgreiðsla húsaleigu til lengri tíma en þriggja mánaða leiddi ótvírætt til þess að leigjandi öðlaðist rétt á fjórföldum leigutíma.
Meginatriði frumvarps til húsaleigulaga.
Samkvæmt skipunarbréfi sínu var nefndinni falið, eins og fyrr sagði, að leggja fram
tillögur um endurbætur á gildandi lögum um húsaleigusamninga hvað snertir tryggingarfé, tilkynningarskyldu, ákvæði um leigu á atvinnuhúsnæði, húsaleigunefndir, úttektarmenn og að gera tillögur um stofnun og starfrækslu sérstakra húsaleigumiðlana.
Nefndin hefur endurskoðað fyrrgreinda þætti laganna í ýmsum veigamiklum atriðum og gert tillögur um nýskipan starfsramma húsaleigumiðlana. Einnig leggur hún til í frumvarpi því er hér er lagt fram að gerðar verði breytingar hvað varðar forgangsrétt leigjenda sem ætlað er að efla heimilisrétt þeirra og öryggi gagnvart geðþóttauppsögnum. Þá leggur nefndin og til þá veigamiklu breytingu að ákvæði gildandi laga um fardaga verði að fullu og öllu felld niður.
Fljótlega eftir að nefndin hófst handa varð ljóst að störf hennar mundu verða mun víðtækari en í upphafi var ráð fyrir gert. Hefur og starfstíminn orðið lengri en menn hugðu er af stað var farið. Nefndin leggur hér fram nýtt frumvarp til heildarlaga í stað frumvarps til breytinga á gildandi lögum.
Frumvarpið byggir þó eigi að síður að stofni til á gildandi lögum. Á því hafa hafa hins vegar verið gerðar þær umfangsmiklu breytingar sem þegar er getið. Þá hefur allri efnisuppröðun verið gerbreytt frá því sem er í gildandi lögum í því skyni að gera lögin aðgengilegri og auðskiljanlegri, en hér er einmitt um að ræða þann lagabálk sem að líkindum er einna oftast notaður af íslenskum almenningi.
Nefndin leggur til að breyta nafni laganna þannig að í stað heitisins „Lög um húsaleigusamninga“ komi: húsaleigulög, þar sem lögin taka til húsaleiguviðskipta á það breiðum grundvelli að hið eldra heiti þeirra má teljast vera of þröngt. Þá skal það tekið fram að í frumvarpinu er alls staðar kosið að nota orðið leigjandi í stað orðsins „leigutaki“ í gildandi lögum og orðið leigusamningur í stað orðsins „leigumáli“. Ekki er tekið sérstaklega fram í athugasemdum við einstakar greinar hér á eftir þegar einungis þessum orðum hefur verið breytt frá orðalagi gildandi laga.
Meginbreytingarnar frá eldri löggjöf, sem felast í frumvarpi þessu, má draga saman á eftirfarandi hátt:
Flestir kaflar frumvarpsins eiga sér beina samsvörun í núgildandi lögum. Í frumvarpi þessu er að auki að finna þrjá nýja kafla. Fyrst skal getið X. kafla frumvarpsins er ber heitið „Forgangsréttur leigjanda“, en í honum er forgangsréttur leigjenda skilgreindur í fimm nýjum greinum. Forgangsréttarákvæði núgildandi laga er að finna í 8. gr. þeirra. Þá skal einnig nefna að VIII. kafli frumvarpsins er heitir „Aðgangur leigusala að leigðu húsnæði“ þar sem síðari hluti 47. gr. gildandi laga eru gerð að sérstökum kafla. Loks ber að nefna hinn nýja XVII. kafla, er heitir „Kærunefnd húsaleigumála“, þar sem skipan og verksviði kærunefndar húsaleigumála er lýst í tveimur nýjum greinum. Nefnt skal að í frumvarpinu er lagt til að tveir kaflar gildandi laga falli brott, þ.e. XIV. kaflinn, „Könnun bæjarstjórna á fjölda leigjenda o.fl.“ og XVI. kaflinn, „Refsiákvæði“. Að síðustu skal nefnt að í frumvarpi þessu er lagt til að V. kafla núgildandi laga verði skipt upp í tvo kafla, þ.e. VI. kafla, „Afnot leiguhúsnæðis“, og XIII. kafla, „Skil leiguhúsnæðis“.
Athugasemdir við einstakar greinar og einstaka kafla frumvarpsins..
Um I. kafla.
I. kafli frumvarpsins nær yfir 1.–3. gr. Kaflinn fjallar um gildissvið laganna o.fl. og
svarar til sama kafla og sömu greina í gildandi lögum.
Um 1. gr.
Ákvæði þetta er að meginstofni sama efnis og 1. gr. núgildandi laga en leitast var við að gera það skýrara og ótvíræðara. Þó eru hér nokkrar breytingar og nýmæli sem hér að neðan verður gerð grein fyrir.
Í 1. mgr. er tekið af skarið um að frumvarpið gildi einnig um framleigusamninga. Núgildandi lög hafa verið túlkuð svo en rétt þykir að taka af öll tvímæli í því efni.
Í 2. mgr. eru ákvæði sem eru nýmæli. Tekið er skýrt fram að frumvarpið gildi bæði um íbúðarhúsnæði og atvinnuhúsnæði en í núgildandi lögum er ekki kveðið á um það berum orðum. Rétt er að taka fram að frumvarpið gildir einnig um leigusamninga um húsnæði sem hvorki telst íbúðar- né atvinnuhúsnæði. Í 2. mgr. er ákvæði um að reglur frumvarpsins um íbúðarhúsnæði gildi einnig um svonefnda blandaða leigusamninga, þ.e. þegar sami samningur fjallar bæði um afnot íbúðarhúsnæðis og annars konar húsnæðis. Loks er í 2. mgr. kveðið á um að ákvæði frumvarpsins, sem fjalla samkvæmt hljóðan sinni um íbúðarhúsnæði, gildi um atvinnuhúsnæði, eftir því sem við getur átt, hafi frumvarpið ekki að geyma sérreglur um slíkt húsnæði.
Í 4. mgr. er ákvæði um að frumvarpið gildi þótt endurgjald fyrir afnot af húsi eða hluta af húsi skuli að öllu leyti eða að hluta greiðast með öðru en peningum og er vinnuframlag nefnt sem dæmi. Þetta ákvæði er nýmæli en felur í sjálfu sér ekki í sér breytingu því núgildandi lög hafa verið túlkuð á þennan veg.
Í 5. mgr. er fjallað um samsetta samninga, þ.e. samninga sem öðrum þræði eru um afnot húsnæðis gegn endurgjaldi en hafa einnig að geyma samning af öðrum toga, t.d. um leigu á rekstri fyrirtækis, afnot af innréttingum, vélum og tækjum, hagnýtingu viðskiptavildar fyrirtækis o.s.frv. Hér er lögð til sú regla, að samsettur samningur sé metinn heildstætt og ef veigamesta atriði hans er afnot húsnæðis teljist samningur í heild sinni húsaleiga og falli undir frumvarp þetta. Leiði hins vegar slíkt heildstætt mat til þess að veigamesti þátturinn sé annar en húsnæðisafnotin fellur samningurinn ekki undir frumvarpið. Reglum frumvarpsins verður þá ekki beitt nema e.t.v. með lögjöfnun.
Í 8. mgr. er ákvæði sem felur í sér breytingu frá núgildandi lögum. Að vísu er tiltekið í 4. mgr. 1. gr. þeirra að þau gildi ekki um orlofsheimili sem leigð eru til skamms tíma. Hér er hins vegar lagt til að undan gildissviði frumvarpsins verði færð skammtímaleiga á húsnæði og eru nokkrar tegundir húsnæðis taldar upp í dæmaskyni, en ekki er þó um tæmandi talningu að ræða. Það er jafnframt skilyrði að leigugjaldið sé miðað við viku, sólarhring eða skemmri tíma. Með skammtímaleigu er átt við leigusamband sem ætlað er að vara í mjög skamman tíma og yfirleitt ekki lengur en nokkra daga eða vikur og alls ekki lengur en tvo til þrjá mánuði. Hér er um undantekningarreglu að tefla sem byggist á því að almenn ákvæði laganna eiga fyrst og fremst við um varanleg leigusambönd til lengri tíma en ekki slíka skammtímaleigu og þykir því rétt og óhjákvæmilegt að undanskilja hana ákvæðum frumvarpsins. Ákvæði þetta kann að bjóða heim hættu á misnotkun þannig að menn freistist til að gera endurnýjaða skammtímasamninga til að komast undan ófrávíkjanlegum ákvæðum frumvarpsins. En á móti kemur að þetta ákvæði ber að skýra og túlka mjög þröngt, þannig að ekki þarf mikið til að samningur verði talinn falla undir frumvarpið, t.d. ef hann er endurnýjaður eða framlengdur samanlagt í lengri tíma en talist getur skammtímaleiga.
Ákvæðið í 9. mgr. er nýmæli. Það er þó í samræmi við það sem almennt er talið gilda, þ.e. að sérlög eða sérákvæði laga gangi framar almennum lögum um sama efni.
Um 2. gr.
Í 1. mgr. er skýrt kveðið á um það að ákvæði frumvarpsins um íbúðarhúsnæði eru almennt ófrávíkjanleg hvað varðar réttindi og skyldur leigjanda. Réttindi leigjanda samkvæmt frumvarpinu eru samkvæmt því lágmarksréttindi og skyldur hans hámarksskyldur. Með samningi verður almennt ekki við því hróflað, réttindi hans verða ekki rýrð eða skyldur hans auknar. Hins vegar er heimilt að semja um aukinn rétt og minni skyldur leigjanda en frumvarpið mælir fyrir um. Samkvæmt því má með samningi auka skyldur leigusala og rýra réttindi hans frá því sem frumvarpið segir. Það er meginregla að ákvæði frumvarpsins um íbúðarhúsnæði séu ófrávíkjanleg, en frá þeirri meginreglu eru undantekningar sem þá eru tilgreindar í einstökum ákvæðum frumvarpsins. Það skal tekið fram að frumvarp þetta hefur að geyma fleiri undantekningar að þessu leyti en núgildandi lög og er lagt til að samningsfrelsi aðila verði að verulegu leyti aukið. Ákvæði þetta er sama efnis og 2. gr. núgildandi laga, en leitast var við að orða ákvæðið skýrar og ótvíræðar. Þó er ein veigamikil breyting gerð, því þetta ákvæði gildir einvörðungu um íbúðarhúsnæði en ekki atvinnuhúsnæði, en um það er fjallað í 2. mgr.
Í 2. mgr. er ákvæði sem felur í sér mjög þýðingarmikla breytingu frá gildandi rétti. Lagt er til að ákvæði frumvarpsins verði frávíkjanleg hvað atvinnuhúsnæði varðar og gildi þá og því aðeins um slíkt húsnæði að ekki hafi um annað samist milli aðila. Núgildandi lög gilda fullum fetum um slíkt húsnæði og eru ófrávíkjanleg varðandi það á sama hátt og um íbúðarhúsnæði. Hins vegar eru hin ófrávíkjanlegu ákvæði laganna fyrst og fremst sniðin að íbúðarhúsnæði og eiga misvel við um atvinnuhúsnæði. Ákvæði frumvarps þessa eru með sama marki brennd og kom til álita að leggja til að lögfest yrðu ítarleg sérákvæði um atvinnuhúsnæði. Lagt er til í frumvarpinu að sett verði nokkur slík ákvæði, en þeim kosti var hafnað að reglubinda samninga um slíkt húsnæði um of með almennum ákvæðum. Slíkir samningar eru í ýmsum grundvallaratriðum frábrugðnir samningum um íbúðarhúsnæði og affarasælast að samningsfrelsi ríki, enda standa aðilar þar yfirleitt jafnar að vígi en þegar um íbúðarhúsnæði er að ræða. Því er lagt til að aðilar hafi óskorað samningsfrelsi, innan venjulegra marka, um það hvernig þeir haga samningum sínum um leigu á atvinnuhúsnæði og ákvæði frumvarpsins koma þá aðeins til álita ef aðilar hafa ekki samið um annað og eftir því sem við getur átt.
Ákvæðið í 3. mgr. er nýmæli. Hér er um að ræða undantekningu frá reglu 1. mgr. og ber því að túlka hana þröngt með hliðsjón af meginreglunni sem þar kemur fram. Rétt þykir, innan þröngra marka, að heimila frávik frá annars ófrávíkjanlegum ákvæðum frumvarpsins. Hér er fyrst og fremst horft til þess þegar félög, stofnanir eða sambærilegir aðilar leigja skjólstæðingum sínum íbúðarhúsnæði. Yfirleitt mundi það vera með sérstökum og betri kjörum en almennt gengur og gerist. Þess vegna er eðlilegt að slíkir aðilar geti sett sérstök ákvæði, skilyrði og fyrirvara í leigusamninga umfram það sem almennir leigusalar geta gert. Ekki þykir ástæða til að óttast að það svigrúm og þau frávik, sem hér eru lögð til, hafi í för með sér misnotkun og harðræði fyrir viðkomandi leigjendur. Leggja ber áherslu á að hér er um þrönga undantekningarheimild að ræða og að leigjendurnir mundu njóta verndar og geta borið fyrir sig ákvæði 11. gr. frumvarpsins.
Um 3. gr.
Greinin er samhljóða 3. gr. laga nr. 44/1979.
Um II. kafla.
II. kafli frumvarpsins tekur til 4.–12. gr. og er í þessum kafla fjallað um leigusamninga og gerð þeirra. Kaflinn svarar til II. kafla núgildandi laga „Gerð leigumála“, þ.e. 4.–11. gr.
Um 4. gr.
1. mgr. er efnislega óbreytt frá lögum nr. 44/1979.
Í 2. og 3. mgr. er gert ráð fyrir því Húsnæðisstofnun ríkisins taki við hlutverki félagsmálaráðuneytisins hvað varðar útgáfu eyðublaða fyrir húsaleigusamninga um jafnt íbúðar- sem atvinnuhúsnæði svo og ákvörðun endurgjalds fyrir slík eyðublöð. Sömuleiðis er gert ráð fyrir því að stofnunin láti gera eyðublöð fyrir úttektaryfirlýsingar og sýnishorn af uppsögnum og tilkynningum sem lögin mæla fyrir um að skuli vera skrifleg. Þá er í 2. mgr. gert ráð fyrir því að húsaleigusamningseyðublöð geti einnig legið frammi á skrifstofum húsnæðisnefnda.
Um 5. gr.
Greinin er að mestu samhljóða 5. gr. gildandi laga nr. 44/1979. Þó er hér að finna viðbótarákvæði um að sveitarstjórnir, félagasamtök eða aðrir þeir aðilar, sem leigja út húsnæði, geti einnig gefið út sérstök samningseyðublöð. Sem fyrr þurfa slík eyðublöð þó staðfestingu félagsmálaráðuneytis til þess að vera gild.
Felld eru niður heimildaákvæði eldri laga um að Fasteignamat ríkisins og Húsnæðisstofnun ríkisins geti látið gera eyðublöð um húsaleigusamninga. Slíkar heimildir mega nú orðið teljast úreltar hvað varðar Fasteignamat ríkisins. Ákvæðið á hins ekki við gagnvart Húsnæðisstofnun ríkisins sem skv. 4. gr. frumvarpsins er falin útgáfa eyðublaða fyrir húsaleigusamninga.
Um 6. gr.
Í þessari grein er lýst þeim atriðum sem fram skulu koma í skriflegum leigusamningi. Greinin svarar til 9. gr. laga nr. 44/1979, en er hins vegar mun ítarlegri.
Rétt er að geta þess að 3. tölul. er efnislega samhljóða 49. gr. laga nr. 44/1979. Að öðru leyti þarfnast greinin ekki skýringa.
Um 7. gr.
Í greininni er að finna ákvæði sem eru efnislega samhljóða 3. mgr. 52. gr. gildandi laga. Þessi ákvæði eru þó fyllri en áður og að auki kveðið á um það að nafn, heimilisfang og kennitala umboðsmanns leigusala skuli koma fram á leigusamningseyðublaðinu.
Um 8. gr.
Í 1. mgr. er lögð til sú breyting frá 6. gr. gildandi laga að ekki verði lengur skylt að skrá allar breytingar á leigusamninginn sjálfan. Tekið er fram að báðum aðilum samningsins ber að undirrita slíkan viðauka við leigusamning.
Þá er 2. mgr. nýmæli. Þar er að finna almennt ákvæði er tekur til allra þeirra tilvika þegar annar hvor samningsaðila þarf samkvæmt ákvæðum laga eða leigusamningi að fá samþykki hins aðilans. Er þá lagt til að báðir aðilar geti krafist þess að fá það staðfest skriflega.
Um 9. gr.
Greinin svarar til 7. gr. laga nr. 44/1979 og er hér er að finna nokkrar veigamiklar breytingar.
Lagt er til í nýrri 2. mgr. að skýrt sé tekið fram að samningur teljist ótímabundinn, nema um annað sé ótvírætt samið.
Í 3. mgr. er afnumin skylda leigusala til þess að tilkynna leigjanda með tímabundinn leigusamning að samningurinn verði ekki endurnýjaður. Tilgangur breytingarinnar er að nokkru sá að einfalda samskipti aðila leigusamnings. Þar sem forgangsréttur leigjenda er styrktur skv. X. kafla frumvarps þessa þykir einnig eðlilegra að það sé leigjandinn sem þurfi að óska sérstaklega eftir áframhaldandi notkun húsnæðisins en að lagt sé á herðar leigusalans að tilkynna sérstaklega að hann telji leigjandann ekki hafa forgangsrétt að hinu leigða.
Þá er einnig lagt til í 3. mgr. að heimilt sé að semja sérstaklega um að tímabundinn leigusamningur geti verið uppsegjanlegur við tilteknar aðstæður. Þá er í 4. mgr. vísað til nýju forgangsréttarákvæðanna í X. kafla frumvarpsins.
Loks er lagt til að tilvísun til ákvæðis um fardaga í 3. mgr. 7. gr. gildandi laga falli niður. Slíkt er óþarft þar sem í frumvarpi þessu er lagt er til að fardagaákvæði eldri laga verði afnumin. Fardagaákvæðin mega nú teljast úrelt orðin og reynslan hefur sýnt að þau geta verið ósanngjörn gagnvart aðilum, einkum leigusölum. Telja verður eðlilegt að íbúðaskipti á leigumarkaði geti í nútímaþjóðfélagi átt sér stað á hvaða árstíma sem er, svo sem venja er á almennum fasteignamarkaði hérlendis. Fardagaákvæðin munu a.m.k. að hluta til eiga uppruna í fardagaákvæðum ábúðarlaga og árstíðabundnum vistaskiptum og búferlaflutningum hins gamla bændaþjóðfélags.
Um 10. gr.
Greinin svarar til 10. gr. gildandi laga. Lagðar eru til tvær breytingar á greininni.
Í 1. mgr. er lagt til að fallið verði frá því að notkun óstaðfests samningseyðublaðs leiði sjálfkrafa til þess að aðilar teljist þá hafa gert ótímabundinn leigusamning sín í millum.
2. mgr. er óbreytt frá gildandi lögum að því frátöldu að gert er ráð fyrir því að byggingarfulltrúar sveitarfélaganna taki við hlutverki því sem úttektarmenn hafa í gildandi lögum.
Um 11. gr.
Greinin er óbreytt frá gildandi lögum.
Um 12. gr.
Í þessari grein eru ákvæði sem fjalla um þinglýsingu leigusamninga og hvernig að henni skuli staðið. Hér er um nýmæli að ræða og eru ekki tilsvarandi ákvæði í núgildandi lögum.
Í 1. mgr. er ákvæði sem felur það í sér að leigjandi hefur ætíð, hvort sem leigusamningi er þinglýst eða ekki, þá réttarstöðu sem leiðir af ákvæðum frumvarpsins. Þinglýsingar er ekki þörf til að tryggja og vernda þann rétt sem leigjanda er þar fenginn.
Í 2. mgr. er vísað til þinglýsingalaga um það hvenær þinglýsingar leigusamnings er þörf, t.d. varðandi tímalengd, fyrirframgreiðslu o.fl. Þykir rétt m.a. vegna lagasamræmis að efnisreglur þar að lútandi séu í hinum almennu þinglýsingalögum.
Ef leigjandi hefur með samningi öðlast víðtækari rétt en leiðir af ákvæðum 1. og 2. mgr. getur hann látið þinglýsa leigusamningi, enda er það honum nauðsynlegt til að tryggja og vernda þann aukna rétt sinn gagnvart fyrst og fremst viðsemjendum og skuldheimtumönnum leigusala.
Í 4. mgr. er fjallað um það hvernig skuli staðið að þinglýsingu og aflýsingu leigusamnings og þarfnast hún ekki sérstakrar skýringar.
Um III. kafla.
III. kafli frumvarpsins nær yfir 13.–16. gr. og lýsir þeim kröfum sem gerðar eru um
ástand hins leigða húsnæðis við upphaf leigutíma. Kaflinn svarar til 24.–27. gr., þ.e. fyrri hluta V. kafla, „Afhending og skil leiguhúsnæðis“, í lögum nr. 44/1979.
Um 13. gr.
1. mgr. er samhljóða 24. gr. gildandi laga, en að öðru leyti er grein þessi ný. Í greininni er að finna mun nákvæmari lýsingu en í eldri lögum á því hvaða kröfur skuli gera til íbúðarhúsnæðis sem leigt er út. Að nokkru leyti er höfð hliðsjón af orðalagi á kaupsamningseyðublöðum þeim sem notuð eru í almennum fasteignaviðskiptum. Reynslan frá gildistöku laga nr. 44/1979 er talin hafa sýnt að þörf er á skýrari skilgreiningu á þeim kröfum sem gerðar eru til leiguíbúða.
Um 14. gr.
Þessi grein er samhljóða 25. gr. laga nr. 44/1979.
Um 15. gr.
Greinin er efnislega samhljóða 26. gr. laga nr. 44/1979 að öðru leyti en því að frestur leigjanda, sem hann hefur til þess að skýra frá göllum sem hann telur vera á húsnæðinu við upphaf leigutíma, er lengdur úr 14 dögum í einn mánuð.
Um 16. gr.
Greinin er að mestu samhljóða 27. gr. laga nr. 44/1979. Þó er um að ræða þær breytingar að í 1. og 4. mgr. er gert ráð fyrir að byggingarfulltrúi komi í stað úttektarmanns og að aðilar geti borið álit hans undir kærunefnd húsaleigumála. Einnig er í 2. mgr. styttur frestur leigjanda til þess að rifta leigusamningi, ef leigusali verður ekki við réttmætum kröfum um úrbætur á hinu leigða, úr þremur mánuðum í tvo mánuði. Talið er að þriggja mánaða frestur leigusala sé í þessu samhengi í lengsta lagi gagnvart leigjanda er bíður eftir að umbætur á hinu leigða verði framkvæmdar.
Um IV. kafla.
Kaflinn fjallar um viðhald leiguhúsnæðis og tekur til 17.–21. gr. Kaflinn svarar til
samnefnds IV. kafla laga nr. 44/1979, 36.–41. gr.
Um 17. gr.
Að undanskildum orðalagsbreytingum í 3. og 4. mgr. er greinin óbreytt frá 36. gr. laga nr. 44/1979, nema hvað frestur sá, er leigusali skal veita leigjanda til þess að framkvæma úrbætur á tjóni sem kann að hafa orðið á hinu leigða húsnæði, er lengdur úr 21 degi í einn mánuð. Þá er lagt til að fela byggingarfulltrúa hlutverk úttektarmanns í gildandi lögum.
Um 18. gr.
Þessi grein kemur í stað 37. gr. og 38. gr. laga nr. 44/1979. Um er að ræða endurskrift á þessum greinum og nokkra áherslubreytingu frá eldri lögum. Þó er 5. mgr. óbreytt frá 2. mgr. 37. gr.
Í greininni er leitast við að draga skýrar fram höfuðábyrgð leigusala á viðhaldi hins leigða. Þá er viðhaldsskylda leigjenda skilgreind nánar þar sem um er að ræða undantekningar á skyldum leigusala. Skilgreining á viðhaldsskyldu leigjenda er lítið eitt þrengd frá eldri lögum og lagt til að hún nái ekki lengur til viðhalds á rúðum og hreinlætistækjum.
Um 19. gr.
Þessi grein svarar til 39. gr. gildandi laga. Í greininni er einungis að finna þau nýmæli að í 2. mgr. er frestur leigusala til þess að verða við kröfum leigjanda um úrbætur ákveðinn tveir mánuðir, en í gildandi lögum eru engin tímamörk sérstaklega tilgreind og í 3. mgr. er gert ráð fyrir að byggingarfulltrúi taki við hlutverki úttektarmanns.
Um 20. gr.
Greinin svarar til 40. gr. gildandi laga.
Í 2. mgr. er lagt til að ef viðgerðar- eða viðhaldsvinna á vegum leigusala leiðir til verulega skertra afnota eða afnotamissis þá skuli leigusali bæta leigjanda það með hlutfallslegum afslætti af leigugjaldi eða á annan þann hátt er aðilar koma sér saman um. Verði aðilar ekki ásáttir geti þeir leitað álits byggingarfulltrúa, en eigi þó jafnan þann valkost að bera álit hans undir kærunefnd húsaleigumála.
Um 21. gr.
Greinin svarar að hluta til 41. gr. gildandi laga. Í henni er lagt til að ætíð sé heimilt að semja sérstaklega um að leigjandi taki á sig auknar viðhaldsskyldur gegn afslætti á leigugjaldi. Í gildandi lögum er slík heimild bundin við það að samið sé um tveggja ára lágmarkstíma.
Um V. kafla.
Undir V. kafla, er svarar til VII. kafla laga nr. 44/1979 og fjallar um reksturskostnað leiguhúsnæðis, falla 22.– 25. gr. sem svara til 42.–45. gr. gildandi laga, kaflans „Um greiðslu reksturskostnaðar“.
Um 22. gr.
Grein þessi er nær óbreytt frá 42. gr. gildandi laga. Þó er þess að geta að í 2. mgr. er tekinn af hugsanlegur vafi um að það er leigusali sem skal greiða kostnað vegna viðhalds lyftubúnaðar í fjölbýlishúsum. Þá er í 3. mgr. lögð til sú nýskipan að leigjandi geti óskað þess að leigusali eða húsfélag í fjölbýlishúsi láti honum í té sundurliðaða greinargerð um einstaka kostnaðarliði þess hluta húsgjalds sem leigjanda ber að greiða.
Þá er í 5. mgr. lagt til að undanþáguákvæði, er heimila aðilum að víkja frá ákvæðum greinarinnar, séu gerð almenn í stað þess að taka einungis til atvinnuhúsnæðis og íbúðarhúsnæðis sem leigt er til lengri tíma en tveggja ára.
Um 23. gr.
Greinin er samhljóða 43. gr. gildandi laga að því undanskildu að í síðasta málslið er lagt til að vísað sé til laga um ákvörðun eignarhlutar í fjölbýlishúsum í stað ákveðinnar reglugerðar.
Um 24. gr.
Lögð er til sú breyting frá 44. gr. gildandi laga að leggi leigjandi út rekstrargjöld, sem leigusala ber að greiða, skuli honum heimilt að draga þann kostnað frá næstu leigugreiðslu.
Um 25. gr.
Greinin er samhljóða 45. gr. gildandi laga að því undanskildu að ekki þykir rétt í 1. mgr. að tala um „lögbundna húsaleigu“ þar sem húsaleiga hér á landi er ekki bundin í lögum.
Um VI. kafla.
Undir VI. kafla falla 26.–31. gr. Kaflinn fjallar um afnot leiguhúsnæðis og svarar hann, að viðbættum tveimur nýjum greinum, til VIII. kafla gildandi laga, „Umgengnisskyldur og réttindi“, þ.e. 46.–50. gr.
Um 26. gr.
Greinin er samhljóða 46. gr. gildandi laga.
Um 27. gr.
Í 27. gr. er ákvæði sem ekki á sér hliðstæðu eða fyrirmynd í núgildandi lögum. Þar er áréttað að breytingar og endurbætur á hinu leigða séu háðar fyrir fram samþykki leigusala. Sú regla hefur verið talin gilda sem óskráð meginregla en rétt þykir að lögfesta hana. Þá er einnig lagt til að fyrir fram sé samið um hver beri kostnaðinn eða hvernig hann skiptist og hvernig farið sé með breytingarnar og endurbæturnar að leigutíma loknum, þ.e. hvort leigusali eignist þær með eða án endurgjalds eða hvort leigjanda sé heimilt að hafa þær á brott með sér. Sé ekki um þetta samið er lögð til sú regla að leigusali eignist endurbæturnar án sérstaks endurgjalds við lok leigutímans nema hann krefjist þess að leigjandinn fjarlægi þær og komi hinu leigða í upphaflegt horf.
Þetta ákvæði hefur fyrst og fremst þýðingu við leigu á atvinnuhúsnæði þar sem mjög algengt er að leigjandi framkvæmi viðamiklar breytingar og endurbætur á húsnæði vegna þarfa sinna og starfseminnar. Deilumál, sem risið hafa vegna slíkra framkvæmda, sýna að brýnt er að ganga tryggilega frá samningum um slík atriði fyrir fram. Ákvæði þetta byggir á því að hagsmunir leigjanda séu meiri af því að frá slíkum málum sé tryggilega gengið og því er skylda hans í því efni gerð ríkari með því að láta hann bera hallann af því ef samningar um þessi atriði eru vanræktir eða ófullkomnir.
Um 28. gr.
Þessi grein svarar til og er samhljóða tveimur fyrstu málsgreinum 47. gr. gildandi laga.
Um 29. gr.
Greinin er samhljóða 48. gr. laga nr. 44/1979.
Um 30. gr.
Hér er um að ræða nýjung. Í greininni er leigjendum atvinnuhúsnæðis ótvírætt lögð sú skylda á herðar að halda starfsemi sinni opinni.
Um 31. gr.
Þessi grein er svarar til 50. gr. gildandi laga og er efnislega óbreytt að því undanskildu að lagt er til að gildissvið kaflans sé skilgreint með beinni tilvísun til laga um fjölbýlishús.
Um VII. kafla.
Kaflinn fjallar um greiðslu húsaleigu og fyrirkomulag trygginga í tengslum við leiguhúsnæði. Kaflinn nær til 32.–38. gr. og svarar til 51.–55. gr. gildandi laga.
Um 32. gr.
Í 32. gr. frumvarpsins eru engar efnisbreytingar frá gildandi lögum. Allar málsgreinar hennar eiga sér hliðstæðu í IX. kafla gildandi laga. Í greininni er skipað saman þeim atriðum og reglum sem rétt og eðlilegt þykir að standi saman í einni grein, en eru dreifð í fleiri greinum í ofangreindum kafla gildandi laga. Þá var eining leitast við að lagfæra orðalag á stöku stað og gera einstök atriði skýrari og ótvíræðari en í núgildandi lögum. Að öðru leyti þarfnast greinin ekki skýringa.
Um 33. gr.
Í þessari grein eru ákvæði sem ætlað er að stemma stigu við óhóflegum fyrirframgreiðslum á húsaleigu þegar um íbúðarhúsnæði er að tefla. Er það gert með því að mæla fyrir um að samningur um fyrirframgreiðslu húsaleigu fyrir lengri tíma en þrjá mánuði, hafi þær afleiðingar eða réttaráhrif að leigjandi öðlist kröfu, að vísu skilyrta, um leigurétt í þrefaldan þann tíma sem hann greiddi fyrir.
Hliðstætt ákvæði er í 51. gr. gildandi laga.
Meginbreytingin er sú að hér er lagt til að slíkar afleiðingar eigi aðeins við samninga um íbúðarhúsnæði en samningsfrelsi gildi óskorað að því leyti um annað húsnæði.
Þótt jafnvægi á leigumarkaðinum hafi aukist á undanförnum árum og kröfur um fyrirframgreiðslu leigu hafi minnkað með rénandi verðbólgu og auknu framboði leiguhúsnæðis og samningsstaða leigjenda því styrkst þykir enn þörf á að vernda leigjendur með því að veita þeim lengri leigurétt eftir því sem þeir greiða meiri fyrirframgreiðslu. Ekki þykir fært að banna fyrirframgreiðslu eða setja henni frekari takmörk. Þannig ákvæði eru mjög tvíeggjuð og ef of langt er gengið er hætt við að slík ákvæði í lögum verði dauður og óvirkur bókstafur leigjendum til lítils skjóls.
Hins vegar er staða samningsaðila allt önnur þegar um annað húsnæði en til íbúðar er að ræða. Þá standa þeir tiltölulega jafnt að vígi og þykir því ekki ástæða til að hafa lengur ákvæði í lögum er stemmi stigu við fyrirframgreiðslu í þeim tilvikum.
Í 1. mgr. er ákvæði um þær lögfylgjur fyrirframgreiðslu sem áður er um rætt. Ekki þótti fært að banna fyrirframgreiðslu eða setja henni takmörk á svipaðan hátt og í 51. gr. núgildandi laga. Þykir vænlegra og raunhæfara að játa samningsfrelsinu í þessu efni og veita leigjanda sérstakan aukinn eða lengri leigurétt á grundvelli fyrirframgreiðslu umfram þrjá mánuði, þ.e. í þrefaldan þann tíma sem hann greiddi fyrir.
Ákvæði 2. mgr. kveða á um að óheimilt sé að semja um fyrirframgreiðslu fyrir lengri tíma en einn mánuð ef leigjandi hefur reitt fram tryggingarfé skv. 4. tölul. 1. mgr. 38. gr. frumvarpsins. Þetta ákvæði er efnislega samhljóða 4. mgr. 51. gr. gildandi laga. Er tilgangur þess að hamla gegn því að leigjandi verði í senn bæði krafinn um fyrirframgreiðslu og tryggingarfé og samningurinn verði því úr hófi fjárhagslega íþyngjandi fyrir hann. Öðrum þræði er tilgangur ákvæðisins að stuðla að því að aðilar velji frekar skv. 1. mgr. 38. gr. aðra tryggingarkosti en tryggingarfé.
Samkvæmt 3. mgr. er réttur leigjanda til lengri eða framlengds leigutíma skilyrtur. Í fyrsta lagi þarf hann að setja fram skriflega kröfu innan tveggja mánaða frá því að greiðslan fór fram. Annars fellur rétturinn niður. Í öðru lagi getur leigusali komist hjá framlengingunni ef hann endurgreiðir leigu umfram þrjá mánuði, ásamt dráttarvöxtum frá greiðsludegi til endurgreiðsludags innan þess frests sem tiltekinn er í 3. mgr. Samkvæmt því á leigusali endurgreiðslurétt en hins vegar á leigjandi ekki endurkröfurétt á umsaminni fyrirframgreiðslu umfram þrjá mánuði skv. 1. mgr. Slíkan rétt á leigjandi aftur á móti vegna ofgreiddrar fyrirframgreiðslu skv. 2. mgr.
Samkvæmt 3. mgr. 51. gr. gildandi laga öðlast leigjandi sjálfkrafa leigurétt í fjórfaldan þann tíma sem hann greiðir fyrir ef hann greiðir fyrir fram fyrir meira en þrjá mánuði. Lagt er til að þessi sjálfkrafa framlengingarréttur verði afnuminn og slík framlenging verði háð því að leigjandi krefjist hennar skriflega og leigusali kjósi ekki frekar þann kost að endurgreiða. Þykir þetta fyrirkomulag eðlilegra og sanngjarnara með tilliti til beggja aðila. Þá er lagt til að þessi réttur til framlengingar verði styttur úr fjórföldum þeim tíma, sem leigjandi greiddi fyrir, í þrefaldan.
Um 34. gr.
Ákvæði þessarar greinar eru nýmæli og eiga sér ekki hliðstæðu í gildandi lögum. Hér er tekið á óljósum og umdeildum atriðum.
Í 1. mgr. er fjallað um það þegar leiga er greidd fram í tímann með viðskiptabréfum. Hefur því verið haldið fram að ekki sé um fyrirframgreiðslu að tefla í slíkum tilvikum þar sem leigjandi verði ekki fyrir beinum peningaútlátum í upphafi og að frekar sé um tryggingar fyrir leigugreiðslum að ræða. Á þá skoðun verður ekki fallist. Viðskiptabréf eru ígildi peninga og almennt framsalshæf og geta gengið kaupum og sölum og þar með geta rofnað tengslin við leiguviðskiptin að baki þeim, leigjandi getur glatað mótbárum og rétti til að halda leigugreiðslum eftir og til að skuldajafna vegna hugsanlegra vanefnda leigusala. Því er slegið föstu hér að sé leiga greidd með þessum hætti teljist það fyrirframgreiðsla í skilningi 33. gr. frumvarpsins.
Sú regla, sem lagt er til að lögfest verði í 2. mgr., er í samræmi við það sem almennt er talið gilda í kröfu- og kauparétti og þarfnast ekki frekari skýringa.
Um 35. gr.
Þessi grein er efnislega samhljóða 53. gr. núgildandi laga.
Um 36. gr.
Hér er kveðið á um að samningsfrelsi gildi um fjárhæð húsaleigu. Þó er áréttað að það frelsi sé þeim takmörkunum háð að leigan skuli jafnan vera sanngjörn og eðlileg í garð beggja aðila. Þótt hér sé um nýmæli að ræða þá gilda þessar reglur óskráðar, en rétt þykir að svo mikilvægar grundvallarreglur komi fram berum orðum í lögum.
Hvenær leigufjárhæð telst vera eðlileg og sanngjörn og hvenær ekki hlýtur alltaf að fara mjög eftir staðháttum og atvikum og ástandi á leigumarkaði á hverjum tíma.
Meginviðmiðunin er því markaðsleiga sambærilegs húsnæðis. Af öðrum atriðum, sem hafa ber hliðsjón af, má nefna:
Um 37. gr.
Í þessari grein er kveðið á um skyldu leigjanda til að setja leigusala tryggingu fyrir réttum efndum á leigusamningi, ef leigusali krefst þess. Um form tryggingar eru ákvæði í 38. gr. Þessi grein þarfnast ekki frekari skýringa.
Um 38. gr.
Ákvæði um tryggingarfé eru í 55. gr. núgildandi laga, en þar er hins vegar ekki kveðið á um önnur form tryggingar. Það ákvæði hefur þótt stirt í vöfum og hefur því þetta úrræði verið lítið notað og alls ekki orðið sú réttarbót sem að var stefnt.
Þróunin hefur orðið á þann veg að annars konar tryggingarform en tryggingarfé hafa orðið æ algengari og náð almennri útbreiðslu í leiguviðskiptum. Er því sú leið farin að hverfa frá einskorðun við tryggingarfé og er lagt til að lögfest verði frelsi aðila til að semja um aðra kosti sem venjan hefur að sínu leyti helgað.
Í 1.–4. tölul. 1. mgr. eru þeir kostir nefndir sem æskilegastir eru taldir og vænst er að algengastir verði þegar fram í sækir. Ekki þótti þó fært að hafa þessa kosti tæmandi talda og er því aðilum, skv. 5. tölul., heimilt að semja um annars konar tryggingu. Gildir því samningsfrelsið að þessu leyti. Nú um stundir er algengt að tryggingar séu í formi tryggingarvíxla, tryggingarbréfa skuldabréfa og jafnvel óútfylltra tékka. Þannig tryggingar geta haft í för með sér verulegt óhagræði og óöryggi fyrir leigjanda vegna viðskiptabréfaeðlis slíkra skjala og eru auk þess ekki alls kostar samrýmanlegar ýmsum ákvæðum frumvarpsins er varða gagnkvæmni réttinda og skyldna aðila. Kom því vel til álita að banna þannig tryggingar og einskorða tryggingar við þá tryggingarkosti sem taldir eru upp í 1.–4. tölul. Er þess eindregið vænst að aðilar velji einhvern þeirra enda eiga hagsmunir leigusala að vera nægilega tryggðir með því. Hins vegar þóttu ekki nægilega sterk rök til að takmarka samningsfrelsið og banna tryggingar í formi slíkra viðskiptabréfa sem áður var getið. Slíkar takmarkanir á samningsfrelsinu eru jafnan tvíeggjaðar og illmögulegt að framfylgja þannig banni. Því þykir vænlegra, fremur en að beita banni, að hvetja aðila til að velja fremur aðrar tryggingar þar sem hagsmunum beggja er borgið.
Í 4. tölul. 1. mgr. er fjallað um tryggingarfé og er það hliðstætt 55. gr. núgildandi laga, en þó er lögð til sú meginbreyting að gert er ráð fyrir því að leigusali varðveiti tryggingarfé sjálfur og að það skuli vera vaxtalaust en verðtryggt. Ekki er tiltekið í hvaða formi verðtryggingin skuli vera og er gert ráð fyrir að aðilar geti samið um slíkt. Eðlilegt má telja að annaðhvort sé miðað við lánskjaravísitölu eða byggingarvísitölu. Þessar breytingar eru til einföldunar. Búast má við að aðrir tryggingarkostir verði eftir sem áður frekar fyrir valinu en tryggingarfé. Þeir eru fýsilegri fyrir leigjendur að því leyti að þeir þurfa ekki að þýða bein fjárútlát fyrir þá. Fyrir leigusala ætti einnig að vera æskilegra að velja aðra kosti en tryggingarfé, því fjárhæð þess má hæst aðeins nema sem svarar þriggja mánaða leigu en fjárhæð annars konar tryggingar er samkomulagsatriði og ekki bundin hámarki, sbr. 2. mgr. Þá takmarkar tryggingarfé einnig þá fyrirframgreiðslu, sem semja má um, við eins mánaðar leigu, sbr. 2. mgr. 33. gr.
Samkvæmt 3. mgr. er gert ráð fyrir því að leigusali eigi val um það í hvaða formi trygging sé. Er það eðlileg og sanngjörn tilhögun. Það eru hagsmunir hans og verðmæti sem í húfi eru og tryggja á. Valfrelsi leigjanda í þessu efni væri öldungis óraunhæft, því ef leigusali sættir sig ekki við þá tryggingu sem leigjandi velur eða býður þá er honum í sjálfsvald sett að ganga ekki til samninga við hann.
Í 4. mgr. er kveðið á um gildistíma trygginga eða ábyrgða skv. 1.–3. og 5. tölul. 1. mgr. og í 5. mgr. eru ákvæði sem ætlað er að tryggja sanngjarna og eðlilega hagsmuni ábyrgðar- og tryggingaraðila ef vanefndir verða, þannig að þeir geti strax og ástæða og tilefni er til gripið inn í og gert ráðstafanir sem nauðsynlegar eru til gæslu hagsmuna sinna og til að takmarka tjón sitt. Að öðru leyti þarfnast málsgreinar þessar ekki skýringa.
Um VIII. kafla.
Þessi kafli fjallar um aðgang leigusala að leigðu húsnæði. Hér eru ákvæði síðari hluta
47. gr. laga nr. 44/1979, er fjalla um aðgang leigusala að leigðu húsnæði, gerð að sérstökum kafla.
Um 39. gr.
Greinin er að verulegu leyti samhljóða 3. og 4. mgr. 47. gr. gildandi laga.
Í 1. mgr. er að finna það nýmæli að skýrt er nú kveðið á um það að leigusala sé óheimill aðgangur að hinu leigða húsnæði þegar leigjandi er ekki viðstaddur nema að leigjandinn veiti samþykki til þess.
Í 2. mgr. er lagt til að sá tími er leigusali hefur rétt til þess að sýna hið leigða húsnæði væntanlegum leigjendum eða kaupendum sé lengdur úr þremur mánuðum í sex mánuði. Þá er lagt til að leigusala sé skylt að tilkynna slíka heimsókn með eins sólarhrings fyrirvara, en í gildandi lögum er einungis rætt um „hæfilegan fyrirvara“. Loks er er lagt til að lögfest verði nýtt ákvæði þar sem aðilum er heimilað að semja sérstaklega um annað fyrirkomulag hvað þetta varðar.
Um IX. kafla.
Í IX. kafla, sem nær yfir 40.– 48.gr. (56.–62. gr. laga nr. 44/1979), er fjallað um sölu leiguhúsnæðis, framsal leiguréttar, framleigu o. fl. Kaflinn svarar að meginhluta til X. kafla gildandi laga, „Framsal leiguréttar, andlát leigutaka, hjúskaparslit o.fl.“ Kaflinn er óbreyttur frá hliðstæðum kafla í gildandi lögum að því undanskildu að 40. og 41. gr., er fjalla um sölu leiguhúsnæðis, eru nýmæli.
Um 40. gr.
Grein þessi á sér ekki fyrirmynd eða hliðstæðu í núgildandi lögum. Hún hefur að geyma viðurkenndar en óskráðar meginreglur um réttarstöðu aðila leigusamnings og kaupanda leiguhúsnæðis þegar eigendaskipti verða að því. Þessar reglur hafa verið taldar gilda sem ólögfestar meginreglur og sjónarmið í kaupa-, kröfu- og eignarrétti, en rétt þykir og haganlegt til glöggvunar og fyllingar að mæla með því að þær verði lögfestar.
Þessi grein þarfnast ekki frekari skýringa að öðru leyti en því að tekið skal fram að frá þeirri meginreglu, sem um getur í 4. mgr., geta verið undantekningar þegar leigusamningi hefur ekki verið þinglýst í þeim tilvikum þegar þess var þörf eða það nauðsynlegt samkvæmt ákvæðum 12. gr. frumvarpsins, eða ákvæðum þinglýsingalaga. Þá geta traustfangsreglur og þinglýsingareglur leitt til þess að tiltekin réttindi glatist eða verði að þoka fyrir rétti kaupanda.
Um 41. gr.
Hér er einnig um nýmæli að tefla. Í ákvæðinu er sú skylda lögð á seljanda leiguhúsnæðis, leigusala, að tilkynna leigjanda um söluna og þau atriði varðandi hana sem snerta hann og hans hagsmuni. Ákvæði þetta er sjálfsagt og eðlilegt og til þess fallið að koma í veg fyrir og eyða óvissu sem oft vill verða við eigendaskipti á leiguhúsnæði.
Um 42. gr.
Greinin er samhljóða 56. gr. gildandi laga.
Um 43. gr.
Þessi grein er samhljóða 57. gr. gildandi laga að því frátöldu að ákvæði eldri laga um fardaga hefur verið fellt brott.
Um 44. gr.
Greinin er samhljóða 58. gr. laga nr. 44/1979.
Um 45. gr.
Þessi grein er samhljóða 59. gr. gildandi laga. Hér er verið að vísa til 60. gr. laga nr. 60/1972, sbr. 13. gr. laga nr. 29/1992.
Um 46. gr.
Greinin er samhljóða 60. gr. gildandi laga.
Um 47 gr.
Greinin er samhljóða 61. gr. laga nr. 44/1979.
Um 48. gr.
Greinin er samhljóða 62. gr. laga nr. 44/1979.
Um X. kafla.
Í þessum kafla er fjallað um forgangsrétt leigjenda íbúðarhúsnæðis til áframhaldandi
leigu að leigutímanum loknum. Kaflinn hefur að geyma fjórar greinar, 49.–52. gr.
Í kaflanum eru lagðar til grundvallarbreytingar frá gildandi lögum, en um forgangsrétt leigjenda er fjallað í 8. gr. þeirra. Samkvæmt þeirri grein gildir forgangsréttur leigjenda aðeins að loknum tímabundnum leigusamningi, en hér er lagt til að forgangsrétturinn verði aukinn að því leyti að hann gildi einnig um ótímabundna leigusamninga.
Á því er byggt sem meginreglu að leigjandi skuli eiga forgangsrétt að því íbúðarhúsnæði sem hann hefur haft á leigu ef húsnæðið er á annað borð falt til leigu áfram í a.m.k. eitt ár. Samkvæmt núgildandi lögum getur hins vegar til þess komið að forgangsrétturinn verði virkur þótt húsnæðið sé alls ekki falt til leigu. Það er ekki alls kostar eðlilegt og sanngjarnt í garð leigusala og það er tvíeggjað fyrir leigjanda að öðlast slíkan rétt í mikilli óþökk leigusala eins og mörg dæmi sanna. Er leitast við að taka í þessu efni sanngjarnt tillit til hagsmuna beggja aðila. Samkvæmt því eru lagðar til ýmsar undantekningar frá forgangsréttinum sem að sumu leyti eru víðtækari en að öðru leyti þrengri en ákvæði núgildandi laga.
Lagt er til að sú kvöð verði lögð á leigjanda að hann tilkynni leigusala með formlegum hætti a.m.k. þremur mánuðum áður en samningur rennur út að hann hyggist nota sér forgangsrétt sinn. Að öðrum kosti falli rétturinn niður. Samkvæmt því er rétturinn ekki sjálfgefinn heldur verður leigjandinn að gæta hans og hafa frumkvæðið að því að gera hann virkan. Verður að telja það sanngjarna og eðlilega tilhögun.
Þá eru lögð til ítarlegri og að sumu leyti önnur ákvæði um skilmála framlengds leigusamnings á grundvelli forgangsréttar en þau sem er að finna í 8. gr. núgildandi laga.
Lagt er til að lögfest verði sérstakt ákvæði um bótarétt leigjanda ef leigusali hefur brotið gegn ákvæðum um forgangsrétt hans. Þykir nauðsynlegt að setja slíkt ákvæði til að tryggja forgangsréttinn og verja hann og skapa varnað gegn því að hann verði hafður af leigjendum með málamyndagerningum eða á annan ólögmætan hátt.
Um 49. gr.
Í 1. mgr. er orðuð sú meginregla að leigjandi íbúðarhúsnæðis skuli hafa forgangsrétt til leigu þess að leigutímanum loknum ef það er falt til leigu í a.m.k. eitt ár. Um skýringar á þessum málsgreinum vísast til þess sem segir hér að framan.
Í 2. mgr. eru talin upp í 11. tölul. þau tilvik þegar og þar sem forgangsrétturinn gildir ekki. Þar sem hér er um undantekningar frá meginreglunni í 1. og 2. mgr. að ræða ber að túlka þessa málsgrein þröngt. Undartekningar þessar eru gerðar til að koma til móts við þá hagsmuni leigusala sem nauðsynlegt, eðlilegt eða sanngjarnt er að virtir séu þegar eignaréttur hans og ráðstöfunarréttur sætir slíkum takmörkunum sem forgangsréttur leigjanda felur í sér. Undantekningar eru það skýrar og ljósar að ekki þykir sérstök þörf eða ástæða til sérstakra skýringa eða umfjöllunar um einstaka töluliði. Þeir skýra sig sjálfir.
Um 50. gr.
Um skýringu á 1. mgr. vísast til þess sem segir hér að ofan í almennum athugasemdum við kaflann.
Í 2. mgr. segir hvernig leigusali skuli bregðast við kröfu leigjanda á grundvelli forgangsréttar skv. 1. mgr. Er það meginregla að hann skuli tilkynna leigjanda það skriflega og með rökstuddum hætti innan 14 daga ef hann telur að forgangsrétturinn sé ekki fyrir hendi. Að öðrum kosti telst hann una forgangsréttinum. Það er þó ekki fortakslaust, því ef atvik og aðstæður eru með þeim hætti að leigjanda megi vera það berlega ljóst að forgangsrétturinn komi ekki til greina, þá er sérstök greinargerð og skrifleg tilkynning að hálfu leigusala talin óþörf. Það mundi t.d. eiga við ef slíkt kemur fram í leigusamningi, er ljóst af atvikum og aðstæðum eða ef greint hefur verið frá slíkum atvikum í skriflegri uppsögn samnings, sbr. 53. gr.
Um 51. gr.
Í grein þessari eru ákvæði er lúta að skilmálum framlengds eða endurnýjaðs leigusamnings á grundvelli forgangsréttar.
Samkvæmt 1. mgr. 8. gr. núgildandi laga skulu skilmálar framlengds leigusamnings almennt vera hinir sömu og í upphaflegum leigusamningi, m.a. um fjárhæð húsaleigu.
Lagt er til að svipaðar reglur gildi áfram, en þó þannig að svigrúm til breytinga og leiðréttinga á leigukjörum verði aukið innan sanngjarnra og eðlilegra marka.
Samkvæmt 1. mgr. skal leigufjárhæðin vera sanngjörn og eðlileg í garð beggja aðila. Má um það vísa til athugasemda við 36. gr. frumvarpsins. Þannig er báðum aðilum heimilt að krefjast leiðréttingar á leigufjárhæð ef hún er samkvæmt upphaflegum leigusamningi hærri eða lægri en sanngjarnt og eðlilegt má telja við upphaf hins endurnýjaða samnings.
Þó er tekið fram í 1. mgr. að líkur séu fyrir því að sú leigufjárhæð, sem áður gilti, sé sanngjörn þannig að sá sem vefengir að svo sé verður að sýna fram á að svo sé ekki.
Í 2. mgr. er mælt fyrir um að aðrir skilmálar, sem leigusali setur, skuli gilda nema þeir séu ósanngjarnir eða andstæðir góðum venjum í leiguviðskiptum. Þessi málsgrein þarfnast ekki skýringa.
Í 3. mgr. er svo áréttuð sú regla sem gildir skv. 1. mgr. 8. gr. núgildandi laga að skilmálar skuli annars vera hinir sömu og í upphaflegum leigusamningi og þarfnast hún heldur ekki skýringa.
Um 52. gr.
Forgangsréttur sá, sem leigjanda er fenginn samkvæmt frumvarpi þessu, er nokkuð viðkvæmur og berskjaldaður og hætt er við því að hann mundi oftar en ekki reynast meira virði í orði en á borði ef ekki væru gerðar ráðstafanir til að vernda hann og tryggja með einhverjum hætti.
Þótt komið sé til móts við hagsmuni leigusala og þeir ættu að vera vel tryggðir með þeim víðtæku undantekningum frá forgangsréttinum sem lagðar eru til þá kann af ýmsum ástæðum að vera mikil freisting fyrir leigusala að komast fram hjá forgangsrétti leigjanda með málamyndagerningum eða á annan hátt.
Forgangsrétturinn hefur í för með sér takmarkanir á eignarráðum leigusala og ráðstöfunarrétti og er þar af leiðandi mörgum þyrnir í augum. Einnig bjóða undantekningar frá forgangsréttinum í sjálfu sér heim hættunni á málamyndagerningum.
Það þykir því nauðsynlegt að slá skjaldborg um forgangsréttinn og vernda hann gegn því að leigusalar freistist til þess að fara á svig við lögin að því leyti og hafa hann af leigjendum með ólögmætum hætti.
Framangreind sjónarmið og rök búa að baki ákvæðum 52. gr. sem kveða á um rétt leigjanda til skaðabóta úr hendi leigusala ef hann hefur orðið til þess að leigjandi glataði forgangsrétti sínum með þeim hætti sem nánar er lýst í ákvæðinu.
Um fjárhæð bóta fer eftir atvikum og gilda almennar reglur í því efni sem m.a. fela það í sér að leigjandi, sem bóta krefst á þessum grundvelli, verður að sanna og sýna fram á fjártjón sitt. Ljóst er að í mörgum tilvikum mun verða erfitt fyrir leigjanda að sanna tjón sitt og dregur það nokkuð úr virkni og varnaði þessarar bótareglu. Kom til álita að styrkja regluna og auðvelda leigjanda málsókn með því að ákvarða staðlaðar bætur sem leigjandi gæti jafnan krafist án sérstakrar sönnunar. Slíkar bætur heyra til til algerra undantekninga í íslenskum rétti og þóttu ekki nægilega ríkar ástæður til að lögfesta þær í þessu tilviki.
Í 2. mgr. er lagt til að í gildi verði fyrningarfrestur á bótakröfu leigjanda. Hann verður að setja kröfu sína fram með sannanlegum hætti innan sex mánaða frá því að hann rýmdi húsnæðið. Að öðrum kosti fellur bótaréttur hans niður nema leigusali hafi beitt svikum. Það þykir nauðsynlegt að tímabinda þennan bótarétt og sex mánuðir eru í senn hæfilegur og nægilegur frestur. Það er í sjálfu sér ekki skilyrði að leigjandi lýsi kröfu sinni skriflega, en það er þó öruggast þar sem það á að gera með sannanlegum hætti og leigjandinn ber sönnunarbyrðina í því efni. Sex mánaða fyrningarfresturinn gildir ekki ef leigusali hefur beitt svikum. Er það í samræmi við almennar reglur í kröfu- og kauprétti. Í þeim tilvikum mundu gilda almennar reglur um fyrningu.
Um XI. kafla.
XI. kafli, „Lok leigusamnings, uppsögn o.fl.“, 53.–58. gr., svarar til III. kafla laga nr. 44/1979, 12.–18. gr., „Uppsögn leigumála — leigufardagar“.
Meginbreytingin sem lögð er til í þessum kafla er sú að afnema skuli 15. gr. gildandi laga, þar sem nú er að finna ákvæði um fardaga íbúðarhúsnæðis. Það er álit flestra aðila sem tengjast húsaleigumálum að þessi ákvæði séu óþörf. Ekki verður séð að meiri þörf sé á að binda flutninga leigjenda milli íbúða við ákveðna daga vor og haust heldur en almenn íbúðaskipti á íbúðamarkaði sem eiga sér stað hvenær ársins sem er. Þá valda núgildandi ákvæði oft lengingu leigutíma sem aðilar höfðu alls ekki reiknað með. Slík lenging er reyndar oftast leigjanda í hag og hefur með þeim hætti nokkuð bætt stöðu leigjenda þó oft hafi slíkur framlengdur leigutími verið mjög í óþökk leigusala. Þó eru einnig ýmis dæmi um það að leigjendur séu í krafti fardagaákvæðanna krafðir um leigugreiðslu eftir að þeir hafa flutt úr húsnæðinu. Af þessum sökum er lagt til að fardagaákvæðin verði afnumin, jafnframt því sem uppsagnarfrestur er lengdur þannig að hann verði aldrei styttri en sex mánuðir. Þá er einnig á það að líta að hinn aukni forgangsréttur leigjenda, sem felst í X. kafla frumvarpsins, mundi draga verulega úr gildi þeirrar leigutímalengingar sem leitt getur af núverandi ákvæðum um leigufardaga.
Loks hefur síðasta grein kaflans, þ.e. 18. gr. laga nr. 44/1979, verið felld niður, þar sem ástæðulaust má telja að tiltaka slíkar heimildir sérstaklega í húsaleigulögum þar sem þær eru fyrir hendi í lögum nr. 90/1989, um aðför, kyrrsetningu, lögbann o.fl.
Um 53. gr.
Greinin er samhljóða 12. gr. gildandi laga.
Um 54. gr.
Greinin svarar til 13. gr. gildandi laga. Samkvæmt frumvarpinu eru gerðar talsverðar breytingar á þessari grein.
Lagt er til í 2. tölul. að uppsagnarfrestur íbúðarhúsnæðis af beggja hálfu sé ætíð sex mánuðir þar til leigutími hefur náð fimm árum. Eftir það verði uppsagnarfrestur eitt ár af hálfu leigjanda. Lenging uppsagnarfrests af hálfu leigjanda úr þremur mánuðum í sex á fyrsta ári leigutímans þykir sanngjörn með tilliti til afnáms fardagaákvæðis gildandi laga.
Þá er 3. tölul., er fjallar um uppsagnarfrest atvinnuhúsnæðis, verulega breyttur. Lagt er til að hann verði að beggja hálfu sex mánuðir fyrstu fimm ár leigutímans, því næst níu mánuðir næstu fimm ár leigutímans og loks eitt ár eftir tíu ára samfelldan leigutíma atvinnuhúsnæðis.
Um 55. gr.
Greinin svarar til 14. gr. gildandi laga.
1. mgr. er breytt að því er tekur til þess að brottnám ákvæða um fardaga gera skiptingu í íbúðarhúsnæði og annað húsnæði óþarfa.
Í 2. tölul. er gert ráð fyrir því að þegar lengd uppsagnarfrests skv. 13. gr. ræðst af leigutíma sé miðað við þann tíma sem liðinn er þegar uppsögnin er send leigjanda.
Um 56. gr.
Greinin fjallar um lok tímabundins leigusamnings og er hér um að ræða veigamiklar breytingar frá 16. gr. gildandi laga. Þannig er tiltekið í 1. mgr. að tímabundnum leigusamningi ljúki án sérstakrar tilkynningar og því öll ákvæði gildandi laga um gagnkvæma tilkynningarskyldu aðila afnumin.
Í 2. mgr. er gert ráð fyrir þeim nýja möguleika að aðili geti hvor um sig sagt upp tímabundnum leigusamningi vegna mjög sérstakra ástæðna, eins og t.d. brottflutnings annars aðilans eða andláts hans.
Um 57. gr.
Greinin er óbreytt frá 17. gr. gildandi laga nema að sá eins mánaðar frestur, sem nú greinir í lögum, er lengdur í tvo mánuði.
Um XII. kafla.
Undir XII. kafla falla 58.–60. gr. Í kaflanum er að finna ákvæði um riftun leigusamnings. Kaflinn svarar til IV. kafla, „Riftun leigumála“, í gildandi lögum, þ.e. 19.–22. gr. Þess skal getið að síðasta grein kaflans, þ.e. 23. gr. laga nr. 44/1979, hefur verið felld niður, sbr. 73. gr. laga nr. 92/1991, um breyting á ýmsum lögum vegna aðskilnaðar dómsvalds og umboðsvalds í héraði.
Um 58. gr.
Í þessari grein er að finna verulegar viðbætur miðað við 19. gr. gildandi laga.
Í 2. tölul. 1. mgr. breytist orðalagið „ef ónauðsynlegur dráttur verður á afhendingu húsnæðisins“ í: ef verulegur dráttur verður á afhendingu húsnæðisins. Þykir þetta orðalag heppilegra.
Þá er 4. tölul. nýmæli. Þar er lagt til að alvarleg vanræksla leigusala varðandi viðhald íbúðar og almennt ástand hennar geti haft í för með sér riftun af hálfu leigjanda.
5. tölul. er samhljóða 4. tölul. gildandi laga.
Lagt er til að nýr 6. tölul. bætist við þar sem kveðið er á um riftunarheimild leigjanda ef heimilisfriður hans raskast verulega af völdum annarra aðila er afnot hafa af sama húsi.
Í nýjum 7. tölul. er lagt til að leigjandi hafi skýra riftunarheimild ef leigusali hindrar umráð og afnot hans af hinu leigða eða ef leigusali gengur um hið leigða húsnæði í heimildarleysi, ellegar gerist sekur um refsivert athæfi eða persónulega meingerð gagnvart leigjanda eða fjölskyldu hans.
8. tölul., sem einnig er nýmæli, tekur á almennan hátt til hugsanlegra vanefnda á leigusamningi af hálfu leigusala. Þessi töluliður er hliðstæða 9. tölul. 20. gr. núgildandi laga.
Í 2. mgr. er að finna þá nýjung að gert ráð fyrir því að réttur leigjenda til riftunar leigusamnings vegna vanefnda leigusala falli niður tveimur mánuðum eftir að leigjandanum varð kunnugt um slíkar vanefndir leigusala.
Þá er í 3. mgr. kveðið á um það nýmæli að um bótarétt leigjanda á hendur leigusala vegna riftunar fari eftir almennum reglum kröfuréttar.
Um 59. gr.
Tvær fyrstu málsgreinar þessarar greinar eru mikið til samhljóða 20. gr. gildandi laga. Þó er um að ræða breytingu í 1. mgr. þar sem síðari hluti þeirrar málsgreinar hefur verið felldur niður.
Þá er því atriði bætt við 4. tölul. 2. mgr. að framsal leiguréttar geti haft í för með sér riftunarheimild af hálfu leigusala á sama hátt og misnotkun leigjanda á framleiguheimild sinni. Þá er lagt til að við bætist nýr tölul., 9. tölul., þess efnis að það varði riftun ef leigjandi atvinnuhúsnæðis vanrækir að halda uppi eðlilegri starfsemi og venjubundnum rekstri. Við þetta flyst fyrri 9. tölul. til og verður 10. tölul.
3. mgr. svarar til 22. gr. gildandi laga og er óbreytt frá henni að því undanskildu að frestur sá, sem þar er greindur, er lengdur úr einum mánuði í tvo mánuði.
Um 60. gr.
Hér er einungis um þá breytingu að ræða frá 21. gr. gildandi laga að greiðsluskylda leigjanda, sem búið hefur við ótímabundinn samning, miðast nú við lok leigutímans samkvæmt uppsagnarfresti í stað viðmiðunar við fardaga í gildandi lögum.
Um XIII. kafla.
Þessi kafli, er fjallar um skil leiguhúsnæðis, nær til 61.–66. gr. Kaflinn svarar til hluta V. kafla gildandi laga, „Afhending og skil leiguhúsnæðis“, þ.e. 28.–31. gr., svo og 35. gr. Lagt er til að 32. gr. gildandi laga falli niður og greinar er svara til 33. og 34. gr. flytjist í næsta kafla, XIV. kafla, „Úttekt leiguhúsnæðis“.
Um 61. gr.
Greinin er samhljóða 28. gr. gildandi laga.
Um 62. gr.
Greinin er efnislega samhljóða 29. gr. gildandi laga að því undanskildu að frestir þeir til 14 daga, sem tilgreindir eru í 1. mgr. og sömuleiðis í 2. mgr., eru í báðum tilvikum lengdir í tvo mánuði.
Um 63. gr.
Greinin er óbreytt frá 35. gr. gildandi laga nema að lagt er til að orðið byggingarfulltrúi komi í stað orðsins „úttektarmaður“ og hinn tilgreindi eins mánaðar frestur lengist í tveggja mánaða frest.
Um 64. gr.
Greinin er nær samhljóða 30. gr. gildandi laga, einungis hefur bæst við tilvísun í 27. gr. sem er ný grein er tekur til sama efnisatriðis.
Um 65. gr.
Greinin er samhljóða 31. gr. gildandi laga.
Um 66. gr.
Þessi grein er ný. Hér er lagt til að leigjanda sé gert skylt, áður en hann flytur úr húsnæðinu, að gefa leigusala upp heimilisfang þar sem koma má tilkynningum til leigjanda.
Um XIV. kafla.
Þessi kafli, „Úttekt leiguhúsnæðið“, sem nær yfir 67.–70. gr., svarar til XI. kafla gildandi laga, „Úttektarmenn“, 63.–67. gr., svo og 33. og 34. gr. gildandi laga.
Um 67. gr.
Í greininni, er kemur í stað 63., 64. og 66. gr. gildandi laga, er skilgreint hlutverk byggingarfulltrúa við úttekt leiguhúsnæðis. Reynsla er talin hafa sýnt að ákvæði gildandi laga um úttektarmenn hafi aldrei náð að gegna að fullu því hlutverki sem þeim er ætlað í lögunum. Talið er vænlegra að aðilar, sem nú þegar eru til staðar í öllum sveitarfélögum, þ.e. byggingarfulltrúarnir, taki að sér störf við úttektir á leiguhúsnæði. Þá er sveitarstjórn heimilað að taka gjald fyrir þessa þjónustu byggingarfulltrúa.
Um 68. gr.
Greinin er óbreytt frá 67. gr. að því undanskildu að í stað orðsins „úttektarmaður“, kemur: byggingarfulltrúi.
Um 69. gr.
Greinin er samhljóða 33. gr. að því undanskildu að í stað orðsins „úttektarmaður“ kemur: byggingarfulltrúi.
Um 70. gr.
Greinin er óbreytt frá 34. gr. að því undanskildu að í stað orðsins „úttektarmaður“ kemur: byggingarfulltrúi.
Um XV. kafla.
Þessi kafli fjallar um leigumiðlun. Kaflinn tekur til 71.–80. gr. sem svara til 68.–75. gr. gildandi laga og sama kafla. Kaflinn er að allmiklu leyti endurskoðaður og ákvæði fyllri en áður.
Um 71. gr.
Sú breyting er lögð til í þessari grein frumvarpsins að félagsmálaráðherra veiti leyfi til leigumiðlunar í stað lögreglustjóra í núgildandi lögum. Talið er eðlilegra að hafa þennan hátt á, m.a. með hliðsjón af því að þessi málaflokkur heyrir undir valdsvið félagsmálaráðuneytis, sbr. staflið B í 4. tölul. reglugerðar nr. 96/1969.
Um 72. gr.
Í þessari grein er að finna þau skilyrði sem menn verða að uppfylla til að geta fengið leyfi til leigumiðlunar. Gert er ráð fyrir að sett verði í reglugerð nánari ákvæði um 3. og 4. tölul. 1. mgr., þar á meðal um form og fjárhæð tryggingar, en í því sambandi ber að hafa í huga eðli og umfang starfa leigumiðlara.
Þá er lagt til að félagsmálaráðuneytið birti auglýsingu um veitingu leyfis til leigumiðlara svo og sviptingu leyfis, m.a. til þess að tryggja réttaröryggi almennings í þessum efnum.
Um 73. gr.
Þetta ákvæði er samhljóða ákvæði sem er að finna í 2. mgr. 69. gr. núgildandi laga. Ekki er gert ráð fyrir að löggiltir fasteignasalar og lögmenn þurfi að setja sérstaka tryggingu.
Um 74. gr.
Ákvæði þessarar greinar eru samhljóða ákvæðum núgildandi 77. gr., en hnykkt er á því að leigumiðlari skuli ætíð vanda sem best gerð leigusamnings, enda ber hann ábyrgð á því að leigusamningur sé gerður í samræmi við önnur ákvæði frumvarpsins.
Um 75. gr.
Samkvæmt þessu ákvæði er heimilt að heimta þóknun úr hendi leigusala fyrir gerð leigusamnings, en hins vegar óheimilt að krefjast þóknunar úr hendi leigjanda. Ákvæði sem þetta er að finna í núgildandi lagaákvæðum.
Um 76. gr.
Ákvæði þetta er óbreytt frá núgildandi lagaákvæðum um sama efni. Vakin er þó athygli á því að í 80. gr. frumvarpsins er lagt til að félagsmálaráðuneytið setji reglugerð sem m.a. hafi að geyma leiðbeiningarreglur um hvernig gjaldtöku leigumiðlara skuli hagað.
Þá er gerð sú eðlilega krafa að umboð til handa leigumiðlara skuli vera undirritað af vottum, en ákvæði um slíkt er ekki í núgildandi ákvæði.
Um 77. gr.
Greinin er samhljóða núgildandi lagaákvæði.
Um 78. gr.
Í 3. mgr. þessarar greinar er að finna nýmæli, en þar er kveðið á um að leigumiðlara sé skylt að veita félagsmálaráðuneytinu upplýsingar um starfsemi sína ef þess gerist þörf. Þessu ákvæði er m.a. ætlað að tryggja að unnt verði fyrir félagsmálaráðuneytið að fylgjast með því að starfsemi leigumiðlara fari fram lögum samkvæmt.
Um 79. gr.
Með þessu ákvæði er lögð til sú breyting að í stað lögreglustjóra, eins og nú háttar til, þá verði það í verkahring félagsmálaráðherra að svipta leigumiðlara útgefnu leyfisbréfi ef tilteknar ástæður eru fyrir hendi. Þegar svipting hefur átt sér stað ber leigumiðlara að hætta starfsemi sinni sem slíkur. Sinni hann því ekki ber hlutaðeigandi lögreglustjóra að ljá atbeina sinn og stöðva starfsemina og innsigla hana láti leigumiðlari ekki af starfanum.
Um 80. gr.
Lagt er til að félagsmálaráðherra gefi út reglugerð sem feli í sér nánari ákvæði um leigumiðlun og þá sérstaklega hvað varðar ákvæði 3. og 4. tölul. 72. gr. og enn fremur ákvæði 74. og 75. gr. frumvarpsins.
Um XVI. kafla.
Þessi kafli, „Húsnæðisnefndir“, svarar til XIII. kafla, 76. gr., gildandi laga, „Húsaleigunefndir“.
Um 81. gr.
Lagt er til húsnæðisnefndir sveitarfélaganna taki við hlutverki því sem húsaleigunefndir hafa samkvæmt núgildandi lögum, en einnig er í XVIII. kafla frumvarpsins gert er ráð fyrir því að Húsnæðisstofnun ríkisins skuli fylgjast með þróun og ástandi húsaleigumarkaðarins í samráði við húsaleigunefndirnar. Reynslan hefur sýnt að ákvæðið um húsaleigunefndir sveitarfélaganna hefur aðeins verið virkt í tiltölulega fáum sveitarfélögum. Þá er á það að líta að með lögum nr. 70/1990 er kveðið á um að stofna sérstakar húsnæðisnefndir sveitarfélaga sem m.a. skulu fylgjast með framvindu húsaleigumála. Eðlilegast þykir að fela þessum nefndum fyrra hlutverk húsaleigunefndanna.
Um XVII. kafla.
Þessi kafli, sem ber yfirskriftina „Kærunefnd húsaleigumála“, er nýmæli. Komið hefur í ljós á undanförnum árum að mikil þörf er fyrir að aðilar leigusamnings geti snúið sér til einhvers óháðs stjórnvalds vegna ágreinings sem rísa kann þeirra í milli vegna ákvæða í leigusamningi. Í þessum kafla er gert ráð fyrir stofnun sérstakrar kærunefndar húsaleigumála sem aðilar leigusamnings geti snúið sér til telji þeir á rétt sinn hallað við gerð leigusamnings eða framkvæmd hans.
Um 82. gr.
Í þessari grein er að finna ákvæði um skipun kærunefndar húsaleigumála. Samkvæmt 1. mgr. er gert ráð fyrir að félagsmálaráðherra skipi nefndina til þriggja ára í senn og að nefndarmenn séu lögfræðingar. Gert er ráð fyrir að Húseigendafélagið og Leigjendasamtökin tilnefni sinn fulltrúa hvort og að félagsmálaráðherra skipi þann þriðja án tilnefningar, sem jafnframt skuli vera formaður. Þá er í 2. mgr. kveðið á um að kostnaður af störfum kærunefndarinnar skuli greiðast úr ríkissjóði.
Um 83. gr.
Hér er hlutverki og starfsháttum kærunefndar húsaleigumála lýst.
Í 1. mgr. segir að beiðni til kærunefndar skuli vera skrifleg og þar koma skýrt fram hvert sé ágreiningsefnið, hver sé krafa aðila og rökstuðningur fyrir henni.
Sú óskráða regla hefur verið talin gilda í íslenskum rétti að málsaðili skuli jafnan eiga kost á að láta í ljós álit sitt á efni máls áður en stjórnvald ræður því til lykta ef ákvörðun getur verið íþyngjandi. Því er í 2. mgr. kveðið á um að kærunefnd húsaleigumála skuli gefa gagnaðila kost á að tjá sig um ágreiningsefnið og að heimilt sé að óska umsagnar hlutaðeigandi húsnæðisnefndar.
Loks eru í 3. mgr. ákvæði um að kærunefndin skuli, telji hún að ákvæði laga hafi verið brotin, kveða upp rökstuddan úrskurð innan tveggja mánaða frá því að beiðni barst, ellegar vísa málinu frá á rökstuddan hátt. Þá er lagt til að úrskurðir nefndarinnar teljist fullnaðarúrskurðir á sviði stjórnsýslunnar og að aðili verði að leita til dómstóla vilji hann ekki sætta sig við niðurstöður kærunefndar húsaleigumála.
Um XVIII kafla.
Kaflinn, sem inniheldur 84. gr. frumvarpsins, ber yfirskriftina „Kynning laganna o.fl.“
og svarar til samnefnds XVI. kafla, 78. gr., gildandi laga. Hér er að finna ákvæði þess efnis að Húsnæðisstofnun ríkisins skuli annast kynningu á væntanlegum lögum og reglugerðum samkvæmt þeim og að stofnunin skuli fylgjast með þróun og ástandi leigumarkaðarins í samráði við húsnæðisnefndir sveitarfélaga. Loks er í 3. mgr. að finna heimildarákvæði þess efnis að félagsmálaráðherra geti sett sérstaka reglugerð um framkvæmd væntanlegra laga.
Um XIX kafla.
Kaflinn, sem inniheldur lokagrein frumvarpsins, 85. gr., svarar til hliðstæðs XVII. kafla og 80. gr. í gildandi lögum. Hér er lagt til að að ákvæði frumvarpsins taki gildi 1. júní 1993. Rétt þykir að veita visst ráðrúm fram að gildistöku væntanlegra laga svo tími gefist til sem rækilegastrar kynningar þeirra og sem bests undirbúnings þeirra aðila sem sem lögin varða. Þá er lagt til að mælt sé fyrir um það að aðilum beri fyrir 1. september 1993 að endurskoða samninga sína til samræmis við ákvæði frumvarpsins.
Að öðru leyti þarfnast grein þessi ekki skýringa.
Fylgiskjal.
Fjármálaráðuneyti,
fjárlagaskrifstofa:
Umsögn um frumvarp til húsaleigulaga.
Verði þetta frumvarp að lögum falla úr gildi lög nr. 44/1979, um húsaleigusamninga. Þetta er endurflutt frumvarp frá síðasta þingi en með nokkrum breytingum. Það er upphaflega samið af nefnd sem félagsmálaráðherra skipaði árið 1990 og hafði m.a. það hlutverk að leggja fram tillögur um endurbætur á gildandi lögum um húsaleigusamninga er varða tryggingarfé, tilkynningarskyldu, sérákvæði um leigu á atvinnuhúsnæði, um húsaleigunefndir og úttektarmenn í samræmi við ákvæði um húsnæðisnefndir í lögum nr. 70/1990, um Húsnæðisstofnun ríkisins. Jafnframt að gera tillögur um stofnun og starfrækslu sérstakra húsaleigumiðlana til að annast samskipti leigusala og leigjenda.
Helstu breytingar, sem leiðir af lagasetningunni, eru raktar í inngangi að athugasemdum við frumvarpið, en þær breytingar, sem gætu skipt máli í sambandi við kostnað, væru helst þessar:
Kærunefnd húsaleigumála sem aðilar húsaleigusamninga geta snúið sér til finnist þeim á sig hallað við gerð eða framkvæmd leigusamnings. Nefndin er skipuð þremur lögfræðingum. Félagsmálaráðherra skipar hana til þriggja ára í senn og greiðist kostnaður úr ríkissjóði. Ekki er unnt á þessu stigi að segja til um hve mikil verkefni þessarar nefndar kunna að verða og þar með kostnaður við hana, sem gæti ef til vill orðið um 1 m.kr. á ári, en auk fundahalda þarf hún að kanna álit gagnaðila og kveða upp rökstuddan úrskurð.
Umsjón með gerð eyðublaða flyst frá félagsmálaráðuneyti til Húsnæðisstofnunar ríkisins. Er henni heimilt að taka gjald fyrir, sjá 4. gr., og í núgildandi lögum frá 1979, sjá 4. gr., hefur félagsmálaráðuneytið þessa heimild, en mun ekki hafa notað hana. Hér er um smáar fjárhæðir að ræða eða u.þ.b. 100 þús. kr. á ári sem falla niður.
Það er nýmæli í 71. gr. frumvarpsins að félagsmálaráðherra gefur út leyfisbréf til leigumiðlara í stað lögreglustjóra í núgildandi lögum. Leyfishafi greiðir gjald fyrir í ríkissjóð samkvæmt lögum um aukatekjur ríkissjóðs og er það áþekkt ákvæði og er í núgildandi lögum, sjá 69. gr.
