Ferill 517. máls. Aðrar útgáfur af skjalinu: Word Perfect.
1992–93. – 1062 ár frá stofnun Alþingis.
116. löggjafarþing. – 517 . mál.
874. Frumvarp til laga
um fjöleignarhús.
(Lagt fyrir Alþingi á 116. löggjafarþingi 1992–93.)
I. KAFLI
Gildissvið, skilgreiningar o.fl.
Gildissvið. Hugtakið fjöleignarhús.
1. gr.
Lög þessi hafa að geyma reglur um réttindi og skyldur eigenda fjöleignarhúsa.
Fjöleignarhús telst í lögum þessum hvert það hús sem skiptist í séreignir í eigu fleiri en eins aðila og í sameign sem bæði getur verið allra og sumra.
Gilda lögin þannig um:
Ákvæðum laga þessara verður einnig beitt, eftir því sem við á, um önnur hús sem fleiri en einn á eða nýtir.
Lög þessi gilda um lögskipti eigenda fullgerðra fjöleignarhúsa en reglur þeirra verða einnig notaðar um fjöleignarhús á byggingarstigi eftir því sem við geta átt.
Ófrávíkjanlegar reglur.
2. gr.
Ákvæði laga þessara eru ófrávíkjanleg nema annað sé tekið fram í þeim eða leiði af eðli máls. Er eigendum því almennt óheimilt að skipa málum sínum, réttindum sínum og skyldum á annan veg en mælt er fyrir um í lögunum.
Hugtakið hús.
3. gr.
Með húsi í lögum þessum er átt við byggingu sem varanlega er skeytt við land og stendur sjálfstæð og aðgreind frá öðrum húsum eða skilur sig þannig frá þeim þótt sambyggð eða samtengd séu að eðlilegt og haganlegt sé að fara með hana samkvæmt lögum þessum sem sjálfstætt hús.
Þótt sambyggð eða samtengd hús teljist tvö sjálfstæð hús eða fleiri skv. 1. mgr. þá gilda ákvæði laganna eftir því sem við getur átt um þau atriði og málefni sem sameiginleg eru, svo sem lóð ef hún er sameiginleg að öllu leyti eða nokkru og um útlit og heildarsvip ef því er að skipta. Sama gildir einnig ef því er að skipta um sameiginleg málefni sjálfstæðra ótengdra fjöleignarhúsa og/eða annars konar húsa.
Hugtakið séreign.
4. gr.
Séreign samkvæmt lögum þessum er afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laga þessara eða eðli máls samkvæmt.
Nánar um séreign.
5. gr.
Samkvæmt 4. gr. fellur neðantalið undir séreign fjöleignarhúss:
Hugtakið sameign.
6. gr.
Sameign samkvæmt lögum þessum eru allir þeir hlutar húss, bæði innan og utan, og lóðar sem ekki eru ótvírætt í séreign skv. 4. gr., svo og öll kerfi, tækjabúnaður, lagnir og tilfæringar sem þjóna aðallega þörfum heildarinnar eða hluta hennar með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt er að allir eigendur eða eftir atvikum tiltekinn hópur þeirra beri kostnað og áhættu af þeim.
Þótt fjöleignarhús samanstandi af einingum eða hlutum (stigahúsum) sem eru sjálfstæðar eða aðgreindar að einhverju leyti er allt ytra byrði hússins alls staðar, þakið, útveggir og gaflarnir, í sameign allra eigenda þess.
Sameign er sameign allra nema svo hátti að um sameign sumra sé að ræða skv. 7. gr.
Sameign sumra.
7. gr.
Um sameign sumra er að ræða:
Þannig er skv. 2. tölul. 1. mgr. húsrými og annað inn í einstökum stigahúsum, þegar fjöleignarhús samanstendur af fleiri slíkum, í sameign eigenda þar og öðrum eigendum þess óviðkomandi.
Nánar um sameign.
8. gr.
Samkvæmt 6. gr. fellur m.a. neðangreint undir sameign fjöleignarhúss:
Séreign eða sameign.
9. gr.
Við úrlausn þess hvort um séreign eða sameign allra eða sumra er að ræða skal auk þess sem getur í 4.–8. gr. líta til þess hvernig staðið var að byggingu hússins eða viðkomandi hluta þess og hvernig byggingarkostnaðinum var skipt ef um það liggja fyrir skýr gögn.
Hafi byggingarframkvæmd verið sameiginleg og kostnaðurinn einnig þá er um sameign að ræða ef önnur veigamikil atriði mæla því ekki í mót.
Hafi eigandi einn kostað ákveðinn búnað, tiltekna framkvæmd eða byggingarþátt þá eru á sama hátt líkur á því að um séreign hans sé að ræða.
II. KAFLI
Skipting húsa og meginreglur um eignarráð
og takmarkanir þeirra.
Skipting fjöleignarhúsa. Sérkenni eignarformsins.
10. gr.
Eign í fjöleignarhúsi er með þrennu móti:
Hverri séreign fylgir hlutdeild í sameign skv. 2. og 3. tölul. 1. mgr. eftir ákveðinni hlutfallstölu. Séu hlutfallstölur ekki ákveðnar eru allir séreignarhlutar jafnréttháir og bera jafnar skyldur.
Séreignarhlutum fylgja eftir hlutfallstölum réttindi og skyldur til að taka þátt í félagsskap allra eigenda um húsið, húsfélagi, þar sem öllum sameiginlegum málefnum skal til lykta ráðið.
Réttindi þau og skyldur, sem um ræðir í 2. og 3. mgr., eru órjúfanlega tengd séreignum og verða ekki frá þeim skilin.
Hver eignarhluti er sérstök fasteign.
11. gr.
Hver eignarhluti telst, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega og eignarhluta í sameign, sérstök fasteign, enda sé fullnægt skilyrðum laga um skráningu og mat fasteigna.
Helstu réttindi.
12. gr.
Réttindi eiganda eru þessi helst:
Helstu skyldur.
13. gr.
Skyldur eiganda eru þessar helstar:
Hlutfallstalan.
14. gr.
Eignarhluti í sameign skal reiknaður út eftir hlutfallstölu.
Skal útreikningurinn fyrst og fremst vera byggður á flatarmáli og rúmmáli húsa, en þó er heimilt að ákvarða hlutfallstölur á öðrum sanngjörnum grundvelli, t.d. miðað við innbyrðis verðmæti séreignarhluta, þegar um er að ræða fjöleignarhús sem hafa að geyma annars konar húsnæði en til íbúðar að nokkru leyti eða öllu.
Hver eignarhluti getur haft fleiri en eina hlutfallstölu ef því er að skipta eftir því um hvaða sameign er að ræða, sbr. 2. og 3. tölul. 1. mgr. 10. gr.
Reglur um útreikning hlutfallstölu skulu settar af félagsmálaráðherra með reglugerð.
Þýðing hlutfallstölu.
15. gr.
Hlutfallstala hefur m.a. þýðingu í eftirfarandi tilvikum:
Eignaskiptayfirlýsing.
16. gr.
Gera skal eignaskiptayfirlýsingu um öll fjöleignarhús, enda liggi ekki fyrir þinglýstur fullnægjandi og glöggur skiptasamningur.
Eignaskiptayfirlýsing skal undirrituð af öllum eigendum.
Sé um nýbyggingu að ræða skulu sveitarstjórnir gera það að skilyrði fyrir gerð lóðarsamnings að eignaskiptayfirlýsing liggi fyrir. Eignaskiptayfirlýsingu skal þinglýst eigi síðar en húsið er fokhelt.
Gera skal það að skilyrði þinglýsingar eignaryfirfærslu fjöleignarhúss eða hluta þess að eignaskiptayfirlýsing liggi fyrir og að eignaryfirfærslan sé í samræmi við hana.
Séu gerðar breytingar á fjöleignarhúsi eða innbyrðis eignatilfærslur sem breyta eða raska eignaskiptayfirlýsingu og eignarhlutföllum skulu eigendur án ástæðulauss dráttar gera nýja eignaskiptayfirlýsingu og láta þinglýsa henni.
Efni eignaskiptayfirlýsingar.
17. gr.
Í eignaskiptayfirlýsingu skulu eftirfarandi atriði koma fram á skýran og skilmerkilegan hátt:
Til viðbótar ofangreindum atriðum skal ávallt geta glögglega um sérgreiningar, auðkenni og merkingar sem eign eða eignarhluti hefur í fasteignaskrá samkvæmt reglum Fasteignamats ríkisins.
Eignaskiptayfirlýsingu skal fylgja til þinglýsingar teikning af fjöleignarhúsinu og lóðaruppdráttur þar sem sýnd eru, eftir því sem frekast verður við komið, þau atriði sem tiltekin eru í 1. mgr. Teikningar og uppdrættir skulu vera í blaðstærð A4 og stærðir í fermetrum og rúmmetrum.
Eignaskiptayfirlýsingu, ásamt teikningum og öðrum gögnum, skal afhenda byggingarfulltrúa til staðfestingar og er honum skylt að senda Fasteignamati ríkisins afrit af henni. Skal byggingarfulltrúi leita álits stofnunarinnar ef vafi leikur á um greinitölur og stærðir.
Nánari reglur um grundvöll, gerð, efni, form og frágang eignaskiptayfirlýsinga, teikninga og uppdrátta og stærðarútreikninga samkvæmt grein þessari skulu settar af félagsmálaráðherra með reglugerð.
Breytingar á eignaskiptayfirlýsingu og hlutfallstölum.
18. gr.
Allar breytingar á þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu og hlutfallstölum eru háðar samþykki allra eigenda fjöleignarhússins sem hagsmuna eiga að gæta. Skulu þeir allir standa að slíkum breytingum og undirrita þau skjöl sem þarf.
Sérhver eigandi á kröfu á því að hlutfallstölur sýni og endurspegli rétta skiptingu hússins og séu þannig réttur eða eðlilegur grundvöllur að skiptingu réttinda og skyldna.
Getur hver eigandi, sem telur hlutfallstölur rangar eða eignarhlutföllin í húsinu óeðlileg eða ósanngjörn, krafist breytinga og leiðréttinga þar á.
Fáist aðrir eigendur ekki til að standa að nauðsynlegum breytingum getur viðkomandi fengið dómkvadda matsmenn til að endurreikna eða endurákvarða hlutfallstölur í húsinu. Nægilegt er að kveðja einn matsmann til undirmats og tvo til yfirmats.
Náist ekki samkomulag að fengnu mati skv. 4. mgr. getur eigandi, sem breyta vill á grundvelli þess, höfðað mál á hendur öðrum eigendum til ógildingar á gildandi eignarhlutföllum og viðurkenningar á hinum nýju. Gangi dómur honum í vil getur hann fengið dómsorðinu þinglýst sem kemur þá og þannig í stað eignaskiptayfirlýsingar.
Ákvæðum þessarar greinar verður einnig beitt eftir því sem við á þegar engin þinglýst eignaskiptayfirlýsing liggur fyrir og ekki næst nauðsynleg samstaða með eigendum um gerð eignaskiptayfirlýsingar.
Ráðstöfunarréttur yfir sameign.
19. gr.
Sameign fjöleignarhúss verður ekki ráðstafað af húsfélagi með samningi nema allir eigendur séu því samþykkir. Sama gildir um verulegar breytingar á sameign eða hagnýtingu hennar.
Þó er heimilt að selja eða leigja óverulega hluta sameignar ef öllum eigendum er gefinn kostur á að eiga hlut að ákvörðun um það á löglegum húsfélagsfundi og a.m.k. 2 / 3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, eru því meðmæltir.
Ráðstöfun eignarhluta.
20. gr.
Eigandi eignar í fjöleignarhúsi má aðeins ráðstafa með samningi réttindum sínum og skyldum í heild, þ.e. séreign sinni, hlutdeild í sameign og rétti og skyldu til þátttöku í húsfélagi. Þessi réttindi og skyldur verða ekki aðskilin, sbr. 4. mgr. 10. gr.
Að öðru leyti hefur eigandi sömu heimildir til að ráðstafa eign sinni í heild, til að selja hana, leigja, veðsetja og kvaðabinda og til ráðstöfunar með dánargerningi, og eigandi fasteignar almennt hefur að lögum.
Um leigu hluta séreignar, t.d. einstakra herbergja, gilda ekki sérstakar takmarkanir og fer réttur eiganda til þess eftir almennum reglum.
Takmarkanir á ráðstöfunarrétti eiganda kunna þó að leiða af ákvæðum laga um félagslegt íbúðarhúsnæði, öðrum sérlögum og eins af kvöðum í þinglýstum heimildum um eignina eða húsið. Slíkar takmarkanir verða ekki settar í húsfélagssamþykktum svo gilt sé, nema með samþykki allra eigenda eða eiganda þeirrar eignar sem þær beinast að ef þær eru ekki almennar.
Ráðstöfun hluta séreignar og skipting.
21. gr.
Eiganda er óheimilt að ráðstafa (selja eða veðsetja) tilteknum hluta séreignar sinnar nema með fylgi hlutdeild í sameign og réttindi og skyldur til þátttöku í húsfélagi.
Slík ráðstöfun til utanaðkomandi á einstökum afmörkuðum hlutum séreignar, hvort sem er húsrými, lóðarhluti eða annað, er háð samþykki allra eigenda og verður henni ekki þinglýst nema áður hafi verið þinglýst nýrri eignaskiptayfirlýsingu um húsið og ráðstöfunin eða eignaryfirfærslan sé í samræmi við hana.
Varanleg skipting séreignar í sjálfstæðar notkunareiningar, án þess að sala sé fyrirhuguð, er sömuleiðis háð samþykki allra eigenda og því að gerð sé ný eignaskiptayfirlýsing og henni þinglýst.
Um bílskúra og ráðstöfun þeirra.
22. gr.
Bílskúrar, hvort sem þeir eru innbyggðir í húsið, sambyggðir því eða standa sjálfstæðir á lóð þess, skulu jafnan fylgja ákveðnum séreignarhlutum í húsinu og er sérstök sala þeirra eða framsal bílskúrsréttinda til annarra en eigenda í húsinu óheimil.
Hyggist eigandi leigja bílskúr sinn skulu aðrir eigendur eiga forleigurétt. Vilji fleiri en einn nýta forleiguréttinn ræður eigandi hverjum þeirra hann leigir.
Eiganda er jafnframt óheimilt að undanskilja bílskúr eða bílskúrsréttindi við sölu á eignarhluta sínum nema hann eigi þar annan eignarhluta. Sama gildir um aðra séreignarhluta.
Ef bílskúrar eða bílskýli eru á lóð sem sameiginleg er fleiri húsum er heimilt þrátt fyrir ákvæði 1. mgr. að ráðstafa þeim á milli hlutaðeigandi húsa.
Um eignatilfærslu innan hússins.
23. gr.
Eignaryfirfærsla á hlutum séreignar innan hússins til annarra eigenda er háð samþykki einfalds meiri hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta og skal þá eignaskiptayfirlýsingu breytt og breytingunni þinglýst. Að öðrum kosti verður eignaryfirfærslunni ekki þinglýst.
Skulu allir eigendur, hvort sem þeir voru meðmæltir eða ekki, ljá atbeina sinn að slíkri breytingu á eignaskiptayfirlýsingu nema þeir geti sýnt fram á að salan varði sérstaka lögmæta hagsmuni þeirra á þann veg að þess verði ekki krafist að þeir standi að breytingunni.
Þinglýsing eignaskiptayfirlýsingar skilyrði sameignarréttinda.
24. gr.
Hafi eignaryfirfærslur og breytingar átt sér stað skv. 21.–23. gr. þannig að séreignarhlutum hafi fjölgað en án þess að ný eignaskiptayfirlýsing eða nauðsynlegar breytingar hafi verið gerðar og þinglýst þá fylgja hinum nýju séreignarhlutum engin sjálfstæð sameignarréttindi.
Upplýsingaskylda við sölu.
25. gr.
Þegar eign, sem lög þessi taka til, er seld skal seljandi, áður en kaupsamningur er undirritaður, kynna kaupanda eignaskiptayfirlýsingu, eignaskiptasamning, sérstakar samþykktir húsfélagsins, ef um þær er að ræða, reikninga húsfélagsins og stöðu og framlög eignarhlutans gagnvart því og hússjóði þess.
Þá skal seljandi enn fremur gefa fullnægjandi og tæmandi upplýsingar um yfirstandandi eða fyrirhugaðar framkvæmdir, viðgerðir eða endurbætur.
Skal seljandi jafnan, ef því verður við komið, afla og leggja fram vottorð eða yfirlýsingu frá húsfélaginu um ofangreind atriði sem að því snúa.
Sé um hús í byggingu að ræða ber seljanda að gera glögga grein fyrir byggingarstigi, svo og áföllnum byggingarkostnaði og áætlun um endanlegan byggingarkostnað.
Annist löggiltur fasteignasali sölu eignar í fjöleignarhúsi skal hann sjá til þess að þau gögn og upplýsingar, sem um getur í 1.–4. mgr., liggi fyrir og séu rækilega kynnt kaupanda áður en kaupsamningur er gerður og undirritaður.
Umráð og hagnýting séreignar. Viðhald. Úrræði húsfélags.
26. gr.
Eigandi hefur einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greinir í lögum þessum eða öðrum lögum, leiðir af óskráðum grenndarreglum, eðli máls eða byggjast á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélagsins.
Eiganda er skylt á sinn kostnað að halda allri séreign sinni vel við og að haga afnotum og hagnýtingu hennar með þeim hætti að aðrir eigendur eða afnotahafar í húsinu verði ekki fyrir ónauðsynlegu og óeðlilegu ónæði, þ.e. meiri ama, ónæði og óþægindum en óhjákvæmilegt er og eðlilegt þykir í sambærilegum húsum.
Skal húsfélagið eða menn á þess vegum ef nauðsyn krefur hafa rétt til aðgangs að séreign til eftirlits með ástandi hennar og meðferð með hæfilegum fyrirvara og að teknu fullu tilliti til viðkomandi.
Sinni eigandi ekki eðlilegu og nauðsynlegu viðhaldi og umhirðu séreignar sinnar, þannig að sameign hússins eða einstakir séreignarhlutar líði fyrir vanræksluna og liggi undir skemmdum eða viðhaldsleysið veldur verulegum ama eða veldur rýrnun á verðmæti annarra eigna, geta aðrir eigendur (húsfélagið) eftir a.m.k. eina skriflega áskorun og aðvörun látið framkvæma viðhald og viðgerðir og aðrar ráðstafanir á kostnað hans. Er eiganda skylt að veita óhindraðan aðgang að séreign sinni í því skyni. Þurfi húsfélag að leggja út kostnað vegna þessa fylgir endurkröfunni lögveð í eignarhlutanum, sbr. 48. gr.
Bili lagnir, sem liggja um eða í séreignarhluta, er eigandi hennar skyldur til að veita aðgang að séreign sinni og leyfa nauðsynlegar viðgerðir. Gildir það bæði um sameiginlegar lagnir og sérlagnir annarra. Skal eiganda tilkynnt um viðgerðir með hæfilegum fyrirvara og skulu þær framkvæmdar með hæfilegum hraða og lokið svo fljótt sem auðið er. Skal allri séreigninni komið í samt horf og áður og eiganda að kostnaðarlausu. Leiði viðgerð til verulegra óþæginda og afnotamissis á eigandi rétt á hæfilegum bótum.
Breytingar á hagnýtingu séreignar.
27. gr.
Breytingar á hagnýtingu séreignar frá því sem verið hefur eða ráð var fyrir gert í upphafi og hafa í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður var og gengur og gerist í sambærilegum húsum eru háðar samþykki allra eigenda hússins.
Þrátt fyrir ákvæði 1. mgr. getur eigandi ekki sett sig á móti slíkri breytingu ef sýnt er að hún hafi ekki í för með sér neina röskun á lögmætum hagsmunum hans.
Sé um að ræða breytta hagnýtingu sem ekki er veruleg er nægilegt að samþykki einfalds meiri hluta miðað við fjölda og eignarhluta liggi fyrir.
Ef breytt hagnýting eignarhluta hefur sérstök og veruleg óþægindi eða truflun í för með sér fyrir suma eigendur, einn eða fleiri, en aðra ekki þá eiga þeir sem sýnt geta fram á það sjálfstæðan rétt til að krefjast þess að af breytingunni verði ekki.
Byggingarréttur.
28. gr.
Sérstakur réttur eiganda til byggingar ofan á eða við húsið eða á lóð þess verður að byggjast á þinglýstum heimildum. Að öðrum kosti er slíkur byggingarréttur í sameign allra eigenda hússins.
Ef ekki leiðir annað af þinglýstum heimildum er slík bygging, sem um ræðir í 1. mgr., háð samþykki allra eigenda nema gert hafi verið ráð fyrir henni í upphafi á samþykktri teikningu.
Bygging samkvæmt samþykktri teikningu.
29. gr.
Rúmist bygging innan samþykktrar teikningar og sé byggingarrétturinn í eigu ákveðins eiganda, sbr. 1. málsl. 1. mgr. 28. gr., getur hann ráðist í framkvæmdir að fengnum nauðsynlegum byggingarleyfum, enda taki hann sanngjarnt tillit til annarra eigenda við framkvæmdina og kosti kapps um að halda röskun og óþægindum í lágmarki.
Rúmist bygging innan samþykktrar teikningar og sé byggingarrétturinn í sameign má ráðast í framkvæmdir ef a.m.k. 2 / 3 hlutar eigenda bæði miðað við fjölda og eignarhluta eru því samþykkir.
Aðrar byggingar og breytingar.
30. gr.
Sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmd að ræða sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu þá verður ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki ef um er að ræða verulega breytingu á sameign, þar á meðal útliti hússins.
Sé um að tefla framkvæmd sem hefur breytingar á sameign, utan húss eða innan, í för með sér sem þó geta ekki talist verulegar þá nægir að 2 / 3 hlutar eigenda bæði miðað við fjölda eða eignarhluta séu því meðmæltir.
Til smávægilegra breytinga og endurnýjana nægir þó alltaf samþykki einfalds meiri hluta miðað við hlutfallstölur.
Breytingar á hagnýtingu sameignar.
31. gr.
Reglum 30. gr. skal beita eftir því sem við á um breytingar á hagnýtingu sameignar eða hlutum hennar enda þótt ekki sé um framkvæmdir að tefla, sbr. einnig 19. gr.
Forgangsréttur til byggingar. Bótaréttur.
32. gr.
Að öðru jöfnu og leiði ekki annað af þinglýstum heimildum hefur sá eigandi forgangsrétt til byggingar ofan á hús, við hús eða á lóð þess, þar á meðal til bílskúrsbyggingar, sem stærri hlut á í húsinu. Ef tveir eða fleiri eigendur eiga jafnstóra og stærsta hluta þá ræður hlutkesti.
Hyggist eigandi nota sér forgangsrétt sinn skv. 1. mgr. skal hann áður en í framkvæmdir er ráðist bjóða fram fébætur til annarra eigenda, sem byggingarréttinn eiga með honum, samkvæmt mati dómkvaddra manna ef samkomulag næst ekki.
Hafi framkvæmdir verið hafnar, án þess að bætur hafi verið boðnar fram, geta aðrir eigendur krafist þess að þær verði stöðvaðar.
Bílastæði.
33. gr.
Bílastæði á lóð fjöleignarhúss eru sameiginleg og óskipt, nema svo sé ákveðið í þinglýstum heimildum, að tiltekin bílastæði fylgi ákveðnum séreignarhlutum.
Verður óskiptum bílastæðum ekki skipt nema allir eigendur samþykki og skulu þá gerðar nauðsynlegar breytingar á eignaskiptayfirlýsingu og þeim þinglýst.
III. KAFLI
Nánar um réttindi og skyldur.
Hagnýting sameignar.
34. gr.
Séreignareigandi hefur ásamt og í félagi með öðrum eigendum rétt til hagnýtingar þess hluta fjöleignarhússins sem er sameiginlegur, svo og sameiginlegrar lóðar og búnaðar. Réttur þessi nær til sameignarinnar í heild og takmarkast eingöngu af hagsmunum og jafnríkum rétti annarra eigenda, en slíkar takmarkanir er að finna í lögum þessum og samþykktum og reglum húsfélags samkvæmt þeim.
Réttur til að hagnýta sameign fer ekki eftir hlutfallstölum og hafa allir eigendur jafnan hagnýtingarrétt þótt hlutfallstölur séu misháar.
Takmarkanir á hagnýtingarrétti.
35. gr.
Sérhverjum eiganda og afnotahafa ber skylda til að taka sanngjarnt og eðlilegt tillit til annarra eigenda og afnotahafa við hagnýtingu sameignar og fara í hvívetna eftir löglegum reglum og ákvörðunum húsfélagsins varðandi afnot hennar.
Eigendum er óheimilt að nota sameiginlegt húsrými eða lóð til annars en það er ætlað.
Eigendum og öðrum afnotahöfum er skylt að ganga vel og þrifalega um sameiginlegt húsrými og lóð og sömuleiðis um sameiginlegan búnað hússins og gæta þess sérstaklega í umgengni sinni að valda ekki öðrum í húsinu óþægindum eða ónæði.
Einstökum eigendum verður ekki fenginn aukinn og sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur nema allir eigendur ljái því samþykki.
Ráðstöfunarréttur eigenda yfir sameign.
36. gr.
Eiganda er á eigin spýtur óheimilt að framkvæma nokkrar breytingar á sameign eða helga sér til einkanota tiltekna hluta hennar. Eigandi getur ekki öðlast sérstakan rétt til sameignar á grundvelli hefðar, hvorki eignarrétt né aukinn afnotarétt.
Einstökum eiganda er ekki heimilt upp á sitt einsdæmi að taka ákvarðanir eða gera ráðstafanir sem snerta sameign eða sameiginleg málefni nema svo sé ástatt sem greinir í 37. og 38. gr.
Ráðstafanir til að forðast tjón.
37. gr.
Eiganda er heimilt að gera brýnar ráðstafanir til að koma í veg fyrir yfirvofandi tjón á sameign eða einstökum séreignarhlutum og ekki þola bið eftir sameiginlegri ákvörðun húsfélagsins eða stjórnar þess ef því er að skipta. Skal hann, svo sem frekast er kostur, gæta þess að slíkar ráðstafanir verði ekki umfangsmeiri og kostnaðarsamari en nauðsyn krefur og telst þá kostnaðurinn sameiginlegur.
Þá er eiganda einnig rétt að gera þær ráðstafanir vegna sameignarinnar sem lögboðnar eru og ekki mega bíða, sbr. 1. mgr.
Nauðsynlegt viðhald. Athafnaleysi húsfélags.
38. gr.
Eiganda er rétt að láta framkvæma nauðsynlegar viðgerðir á sameign á kostnað allra ef hún eða séreignarhlutar liggja undir skemmdum vegna vanrækslu á viðhaldi og húsfélagið eða aðrir eigendur hafa ekki, þrátt fyrir tilmæli og áskoranir, fengist til samvinnu og til að hefjast handa í því efni.
Áður en framkvæmdir hefjast skal viðkomandi eigandi jafnan afla sönnunar á nauðsyn viðgerðarinnar, umfangi hennar og kostnaði við hana og öðrum atriðum sem máli geta skipt. Skal viðgerðin síðan framkvæmd á þeim grundvelli en óveruleg og óhjákvæmileg frávik skipta þó ekki máli.
Með kostnað vegna undirbúnings slíkra viðgerða og framkvæmd þeirra skal fara sem sameiginlegan kostnað samkvæmt lögum þessum.
Meginreglur um töku ákvarðana.
39. gr.
Allir hlutaðeigandi eigendur eiga óskoraðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan og utan húss, og sameiginleg málefni sem snerta hana beint og óbeint.
Ákvörðunarréttur skv. 1. mgr. á m.a. við um: Fyrirkomulag, skipulag, útlit, viðbyggingar, breytingar, hvers kyns framkvæmdir, endurbætur, viðhald, rekstur, ráðstöfun með samningi, hagnýtingu sameignar og séreignar og setningu reglna þar um.
Sé um sameign sumra en ekki allra að ræða, sbr. 7. gr., nægir að þeir sem hlut eiga að máli standi saman að ákvörðun nema um atriði eða framkvæmd sé að ræða sem snertir líka hagsmuni hinna þótt ekki sé um greiðsluskyldu þeirra að ræða, svo sem útlitsatriði.
Sameiginlegar ákvarðanir skulu teknar á sameiginlegum fundi eigenda, húsfundi, en þó getur stjórn húsfélags tekið vissar ákvarðanir í umboði eigenda sem bindandi eru fyrir þá, sbr. 69. og 70. gr. Þá hafa einstakir eigendur í vissum tilvikum, sbr. 37. og 38. gr., rétt til að gera ráðstafanir sem bindandi eru fyrir aðra þótt fundur hafi ekki um fjallað.
Úrræði eiganda sé hann ekki hafður með í ráðum.
40. gr.
Hafi eigandi ekki verið boðaður á húsfund með þeim hætti sem lög þessi mæla fyrir um þar sem ákvörðun er tekin um sameiginleg málefni þá er hann ekki bundinn af ákvörðunum sem á þeim fundi eru teknar, sbr. þó 3. mgr.
Hafi verið tekin ákvörðun um sameiginlega framkvæmd getur hann stöðvað hana og neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar þar til lögleg ákvörðun hefur verið tekin. Skal eigandi hafa uppi slík andmæli án ástæðulauss dráttar og strax og tilefni er til.
Hafi eigandi sótt fund óboðaður eða þrátt fyrir ófullnægjandi boðun þá getur hann ekki borið fyrir sig ágalla á fundarboðun og eru þá ákvarðanir fundarins bindandi fyrir hann.
Húsfélagi er rétt að bæta úr eða staðfesta á öðrum fundi, sem skal haldinn svo fljótt sem kostur er, ákvörðun sem annmarki er á að þessu leyti. Sé það gert verður ákvörðunin bindandi fyrir viðkomandi eiganda og hann greiðsluskyldur.
Ef um óverulegan ágalla á fundarboði eða fundi að öðru leyti hefur verið að ræða þá er eiganda ekki rétt, þrátt fyrir ákvæði 1. og 2. mgr., að synja um greiðslu ef ákvörðun hefur verið um brýna framkvæmd, t.d. nauðsynlegt viðhald, eða ef augljóst er að vera hans á fundi, málflutningur og atkvæðagreiðsla gegn framkvæmd hefði engu breytt um niðurstöðuna og ákvörðunina, svo sem ef yfirgnæfandi meiri hluti eigenda hefur verið á fundinum og greitt atkvæði með.
Reglur um töku ákvarðana.
41. gr.
Við ákvarðanatöku um sameiginleg málefni í fjöleignarhúsum, sbr. 39. gr., gilda þessar reglur:
A. Til ákvarðana um eftirfarandi þarf samþykki allra eigenda:
B. Til neðangreindra ákvarðana þarf samþykki 2 / 3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta:
C. Til ákvarðana um neðangreind málefni þarf samþykki einfalds meiri hluta eigenda bæði miðað við fjölda og eignarhluta á húsfundi:
D. Til allra annarra ákvarðana en greinir í A–C hér að ofan nægir samþykki einfalds meiri hluta eigenda miðað við hlutfallstölur á löglega boðuðum húsfundi.
E. Minni hluti eigenda, sem þó er a.m.k. 1 / 4 hluti annaðhvort miðað við fjölda eða eignarhluta, getur krafist þess:
Komi fram kröfur um ofangreint frá tilskildum fjölda eigenda þá er húsfélaginu, öðrum eigendum og stjórn þess skylt að verða við og framfylgja þeim.
Kröfur um fundarsókn.
42. gr.
Húsfélagsfundur getur tekið ákvarðanir skv. C-, D- og E-liðum 41. gr. án tillits til fundarsóknar enda sé hann löglega boðaður og haldinn.
Sé um að ræða ákvarðanir sem falla undir B-lið 41. gr. þá verður a.m.k. helmingur eigenda bæði miðað við fjölda og eignarhluta að vera á fundi og tilskilinn meiri hluti þeirra að greiða atkvæði með tillögu.
Sé fundarsókn ekki nægileg skv. 2. mgr., en tillagan þó samþykkt með 2 / 3 hlutum atkvæða á fundinum bæði miðað við fjölda og eignarhluta, þá skal innan 14 daga halda nýjan fund og bera tillöguna aftur upp á honum. Sá fundur getur tekið ákvörðun án tillits til fundarsóknar og fái tillagan tilskilinn meiri hluta ( 2 / 3 ) á fundinum telst hún samþykkt.
Sameiginlegur kostnaður.
43. gr.
Sameiginlegur kostnaður er:
Sameiginlegur kostnaður er, auk þeirra kostnaðarliða sem sérstaklega eru tilgreindir í 1. mgr., m.a. fólginn í viðbyggingum, breytingum, endurbótum, endurnýjunum, viðhaldi, viðgerðum, umhirðu, hreingerningum, rekstri, hússtjórn, tryggingaiðgjöldum o.fl.
Sameiginlegur kostnaður allra eða sumra.
44. gr.
Sameiginlegur kostnaður skv. 43. gr. er sameiginlegur öllum eigendum en getur þó í undantekningartilvikum verið sameiginlegur sumum eigendum en ekki öllum, sbr. 7. gr.
Reglur um skiptingu sameiginlegs kostnaðar.
45. gr.
Sameiginlegum kostnaði skal skipt niður á hlutaðeigandi eigendur eftir þeim reglum sem hér fara á eftir:
A. Allur sameiginlegur kostnaður, hverju nafni sem nefnist, sem ekki fellur ótvírætt undir liði B og C hér að neðan, skiptist á eigendur eftir hlutfallstölum eignarhluta í viðkomandi sameign.
B. Neðangreindur kostnaður skiptist og greiðist að jöfnu:
C. Kostnaður, hver sem hann er, skal þó jafnan skipt í samræmi við not eigenda ef unnt er að mæla óyggjandi not hvers og eins.
Frávik frá reglum um kostnaðarskiptingu.
46. gr.
Ef hagnýting séreignar eða breytt hagnýting eða búnaður í henni hefur í för með sér sérstök eða aukin sameiginleg útgjöld getur húsfundur ákveðið að eigandi hennar skuli greiða sem því nemur stærri hluta í sameiginlegum kostnaði en leiðir af reglum 45. gr.
Þá er einnig heimilt að víkja frá ákvæðum 45. gr. þegar um er að tefla hús sem hafa að einhverju leyti eða öllu að geyma húsnæði til annars en íbúðar, svo sem blandað íbúðar- og atvinnuhúsnæði eða atvinnuhúsnæði eingöngu.
Er heimild til frávika háð því að reglur 45. gr. um skiptingu kostnaðar eigi illa við og séu ósanngjarnar í garð eins eða fleiri eigenda. Er þá heimilt að byggja á öðrum reglum og sjónarmiðum við skiptingu sameiginlegs kostnaðar sem taka t.d. í ríkara mæli mið af mismunandi notum, gagni og hagnýtingu einstakra eigenda.
Ákvarðanir skv. 1. og 2. mgr. skal taka á húsfélagsfundi og þarf til þeirra samþykki 2 / 3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta. Sé hinni nýju kostnaðarskiptingu ætlað almennt gildi og til frambúðar þá skal yfirlýsingu um hana þinglýst.
Skylda til greiðslu sameiginlegs kostnaðar.
47. gr.
Skylda til að greiða hlutdeild séreignar í sameiginlegum kostnaði hvílir á þeim sem er eigandi hennar á hverjum tíma.
Sé eign í fjöleignarhúsi seld skal seljandi tilkynna húsfélagi þess sannanlega um eigendaskiptin án ástæðulauss dráttar.
Sá er ábyrgur gagnvart húsfélagi fyrir hlutdeild í sameiginlegum kostnaði sem er þinglýstur eigandi á hverjum tíma og er húsfélagi rétt að beina kröfum sínum að honum nema eigendaskiptin hafi verið tilkynnt því og óyggjandi sé að nýr eigandi hafi tekið við réttindum og skyldum.
Lögveð.
48. gr.
Greiði eigandi ekki hlutdeild sína í sameiginlegum kostnaði, þar með talin gjöld í sameiginlegan hússjóð, þá eignast húsfélagið eða aðrir eigendur lögveð í eignarhluta hans til tryggingar kröfunni. Lögveðið nær einnig til vaxta og innheimtukostnaðar af kröfunni ef því er að skipta.
Lögveð þetta gengur fyrir eldri sem yngri samningsveðum og aðfararveðum, svo og yngri lögveðum öðrum.
Lögveðið stofnast þegar húsfélag eða aðrir eigendur inna greiðslur af hendi eða á gjalddaga hússjóðsgjalda ef um slík vanskil er að ræða.
Lögveðið fellur niður ef því er ekki fylgt eftir með lögsókn eða því lýst við nauðungarsölu innan árs frá stofnun þess. Viðurkenning eiganda utan réttar nægir ekki til að rjúfa fyrninguna.
Hússjóður og gjöld í hann.
49. gr.
Þegar þess er krafist af minnst 1 / 4 hluta eigenda annaðhvort miðað við fjölda eða eignarhluta skal stofna hússjóð til að standa straum af sameiginlegum útgjöldum.
Skal aðalfundur húsfélags ákveða gjöld í sjóðinn fyrir næsta ár á grundvelli áætlunar um sameiginleg útgjöld (rekstrar- og framkvæmdaáætlunar) á því ári. Getur hússjóður bæði verið rekstrar- og framkvæmdasjóður eftir nánari reglum sem húsfélagsfundur setur. Skal hússjóðsgjald greiðast mánaðarlega 1. dag hvers mánaðar nema húsfélagsfundur eða stjórn ákveði annað.
Skulu gjöld í hússjóð ákveðin og þeim skipt í samræmi við reglur 45. gr. um skiptingu sameiginlegs kostnaðar. Eigendur geta þó ekki borið fyrir sig óveruleg frávik en þau skal jafna við árlegt heildaruppgjör á reikningum húsfélagsins.
Viðhald séreignar. Sérkostnaður.
50. gr.
Eigandi skal sjá um og kosta allt viðhald og allan rekstur á séreign sinni, þar með töldum búnaði, tækjum og lögnum sem henni tilheyra, sbr. 4. og 5. gr. Telst allur slíkur kostnaður, hverju nafni sem nefnist, vera sérkostnaður.
Um úrræði húsfélags og annarra eigenda vegna vanrækslu eiganda á nauðsynlegu viðhaldi séreignar segir í 26. gr.
Skaðabótaábyrgð eiganda.
51. gr.
Eigandi séreignar er ábyrgur gagnvart öðrum eigendum hússins og afnotahöfum vegna fjártjóns sem verður á eignum þeirra og stafar af:
Nær bótaskylda skv. 1. mgr. einnig til afleidds tjóns, svo sem afnotamissis.
Fylgir bótakröfu samkvæmt þessari grein lögveð í eignarhluta hins bótaskylda eiganda. Um lögveð þetta fer eftir reglum 48. gr. eftir því sem við getur átt.
Skaðabótábyrgð húsfélags.
52. gr.
Húsfélag er ábyrgt með sama hætti gagnvart einstökum eigendum og afnotahöfum og segir í 1. og 2. mgr. 51 gr. þegar tjón stafar af:
Tryggingar.
53. gr.
Eigendur og húsfélag skulu jafnan, eftir því sem kostur er, kaupa og hafa vátryggingu til að mæta ábyrgð og áhættu skv. 51. og 52. gr.
Ef húsfélagsfundur samþykkir með einföldum meiri hluta greiddra atkvæða miðað við hlutfallstölur skal kaupa slíka vátryggingu fyrir allt fjöleignarhúsið, þ.e. fyrir alla séreignarhluta og sameign.
Ábyrgð eigenda út á við.
54. gr.
Ábyrgð eigenda út á við gagnvart kröfuhöfum húsfélagsins á sameiginlegum skyldum og skuldbindingum er persónuleg (með öllum eignum þeirra) og eru þeir ábyrgir einn fyrir alla og allir fyrir einn (in solidum).
Ábyrgð eigenda er einnig bein, en þó skal kröfuhafi áður en hann beinir kröfu að einstökum eiganda fyrst reyna að fá hana greidda af húsfélaginu. Fáist ekki, þrátt fyrir innheimtutilraunir, greiðsla frá því innan 30 daga frá því að þær hófust getur kröfuhafi leitað fullnustu fyrir allri kröfunni hjá eigendum, einum eða fleirum.
Dómur á hendur húsfélagi er aðfararhæfur gagnvart einstökum eigendum ef þeir hafa átt þess kost á að gæta réttar síns og koma sjónarmiðum sínum á framfæri við rekstur dómsmálsins.
Hafi eigandi efnt sameiginlega fjárskuldbindingu þá eignast hann endurkröfurétt á hendur húsfélaginu eða öðrum eigendum í hlutfalli við hlutdeild þeirra í viðkomandi kostnaði, allt að frádregnum hluta sínum. Fylgir þessari endurkröfu lögveð í eignarhlutum annarra með sama hætti og segir í 48. gr.
Úrræði húsfélags við vanefndir og brot eiganda.
55. gr.
Gerist eigandi, annar íbúi húss eða afnotahafi sekur um gróf eða ítrekuð brot á skyldum sínum gagnvart húsfélaginu eða eigendum, einum eða fleirum, þá getur húsfélagið með ákvörðun skv. 6. tölul. B-liðar 41. gr. lagt bann við búsetu og dvöl hins brotlega í húsinu, gert honum að flytja og krafist þess að hann selji eignarhluta sinn.
Áður en húsfélag grípur til aðgerða skv. 1. mgr. skal það a.m.k. einu sinni skora á hinn brotlega að taka upp betri siði og vara hann við afleiðingum þess að hann láti sér ekki segjast. Er réttmæti frekari aðgerða háð því að slík aðvörun, sem vera skal skrifleg og send með sannanlegum hætti, hafi verið gefin og send og að hún hafi ekki borið árangur.
Láti hinn brotlegi ekki skipast skv. 2. mgr. er húsfélagi rétt að banna honum búsetu og dvöl í húsinu og skipa honum að flytja á brott með fyrirvara sem skal að jafnaði ekki vera skemmri en einn mánuður. Þó má fyrirvari vera skemmri ef eðli brota, viðbrögð við aðvörun eða aðrar knýjandi ástæður valda því að aðgerðir þola ekki bið.
Með sama hætti er húsfélagi rétt að krefjast þess að hinn brotlegi selji eignarhluta sinn svo fljótt sem auðið er. Skal veita honum sanngjarnan frest í því skyni sem skal þó að jafnaði ekki vera lengri en þrír mánuðir.
Ef hinn brotlegi sinnir ekki kröfum húsfélagsins skv. 3. og 4. mgr. getur það framfylgt þeim með lögsókn, eftir atvikum lögbanni og/eða útburði án undangengins dóms. Á grundvelli dóms um skyldu hins brotlega til sölu eignar getur húsfélagið krafist þess ef ekki vill betur að hún verði seld nauðungarsölu samkvæmt lögum nr. 90/1991, sbr. 3. mgr. 8. gr. þeirra.
Ef brot og ónæði bitnar aðallega eða eingöngu á einstökum eða fáum eigendum, en húsfélagið vill eigi beita úrræðum þeim sem í fyrri málsgreinum þessarar greinar felast, þá geta þeir sem misgert er við (einn eða fleiri), án atbeina húsfélagsins, hafist handa gagnvart hinum brotlega og beitt og framfylgt ofangreindum úrræðum.
IV. KAFLI
Um húsfélög.
Húsfélög og aðild að þeim.
56. gr.
Húsfélög eru til í öllum fjöleignarhúsum í krafti ákvæða laga þessara, sbr. 3. mgr. 10. gr., og þarf ekki að stofna þau sérstaklega og formlega.
Allir eigendur og aðeins þeir eru félagsmenn í húsfélagi viðkomandi fjöleignarhúss. Réttindi og skyldur til þátttöku í húsfélagi eru órjúfanlega tengd eignarrétti að einstökum eignarhlutum. Enginn eigandi getur synjað þátttöku í húsfélagi eða sagt sig úr því nema með sölu eignarhluta síns.
Hlutverk, tilgangur og valdsvið.
57. gr.
Hlutverk og tilgangur húsfélaga er aðallega að sjá um varðveislu, viðhald, endurbætur og rekstur sameignarinnar þannig að hún fái sem best þjónað sameiginlegum þörfum eigenda og stuðla að og framfylgja því með samþykktum, reglum og ákvörðunum að hagnýting hússins, bæði séreigna og sameignar, sé ávallt með eðlilegum hætti og þannig að verðgildi eigna haldist.
Valdsvið húsfélags er bundið við sameignina og ákvarðanir sem varða hana og nauðsynlegar eru vegna hennar og sameiginlegra hagsmuna eigenda.
Húsfélag getur ekki tekið ákvarðanir gegn vilja eiganda sem fela í sér meiri og víðtækari takmarkanir á ráðstöfunar- og umráðarétti hans yfir séreigninni en leiðir af ákvæðum laga þessara eða eðli máls.
Almennir fundir. Fundarseta.
58. gr.
Æðsta vald í málefnum húsfélagsins er í höndum almenns fundar þess, húsfundar.
Rétt til fundarsetu hafa félagsmenn, makar þeirra og sambúðarfólk. Maki eða sambúðaraðili getur farið með atkvæðisrétt fyrir félagsmann á fundi án sérstaks umboðs.
Þá má félagsmaður veita hverjum lögráða manni umboð til að mæta á fundi og greiða atkvæði. Skal umboðsmaður leggja fram á fundinum skriflegt og dagsett umboð. Slíkt umboð má hvenær sem er afturkalla.
Fundurinn getur heimilað leigjendum í húsinu og öðrum, sem geta átt hagsmuna að gæta, að sitja fund og hafa þar málfrelsi en hvorki tillögu- eða atkvæðisrétt.
Stjórnarmenn, framkvæmdastjóri og húsvörður eru skyldir til að mæta á fund nema fundarseta þeirra sé bersýnilega óþörf eða þeir hafi lögmæt forföll.
Þá er endurskoðanda húsfélagsins rétt að sækja fund og taka til máls og gefa skýringar.
Aðalfundur og boðun hans.
59. gr.
Aðalfundur húsfélags skal haldinn ár hvert fyrir lok aprílmánaðar.
Til aðalfundar skal stjórnin boða skriflega og með sannanlegum hætti með minnst 8 og mest 20 daga fyrirvara.
Í fundarboði skal greina fundartíma, fundarstað og dagskrá. Þá skal geta þeirra mála sem ræða á og meginefni tillagna þeirra sem leggja á fyrir fundinn.
Vilji eigandi fá mál tekið fyrir og til atkvæðagreiðslu á aðalfundi skal hann greina stjórn frá því skriflega með þeim fyrirvara að unnt sé að geta þeirra í fundarboði.
Aðrir almennir fundir og boðun þeirra.
60. gr.
Almennir fundir eru annars haldnir:
Stjórnin skal boða til almenns fundar með minnst 4 og mest 20 daga fyrirvara. Skal boða fund tryggilega. Í fundarboði skal greina tíma og stað fundarins og þau mál sem fyrir verða tekin og meginefni tillagna.
Sinni stjórnin ekki án ástæðulauss dráttar kröfu skv. b-lið 1. mgr. er viðkomandi eigendum rétt að boða sjálfir til fundarins og halda hann og telst hann þá löglegur að öðrum skilyrðum fullnægðum.
Verkefni aðalfundar.
61. gr.
Á aðalfundi skulu fyrir tekin eftirtalin mál:
Verkefni annarra funda.
62. gr.
Á öðrum húsfundum en aðalfundi skal fjalla um þau mál sem tiltekin eru í fundarboði.
Hver félagsmaður getur skotið þeim ákvörðunum stjórnar sem honum við koma til húsfundar.
Hver félagsmaður á rétt á að fá ákveðin mál tekin fyrir til umræðu á húsfundi en ekki til atkvæðagreiðslu nema þess hafi verið getið í fundarboði.
Séu allir félagsmenn mættir getur fundurinn samþykkt afbrigði og tekið mál til umfjöllunar og atkvæðagreiðslu þótt þeirra hafi ekki verið getið í fundarboði. Gildir þetta einnig um aðalfundi.
Atkvæðagreiðslur og vægi atkvæða.
63. gr.
Um vægi atkvæða félagsmanna við ákvarðanir og vald og heimildir húsfélags og funda þess við ákvarðanatöku fer eftir ákvæðum 39.–42. gr. laga þessara.
Fundarstjórn. Fundargerð.
64. gr.
Húsfélagsfundi er stjórnað af formanni húsfélagsins, en ef hann er ekki viðstaddur velur fundurinn sjálfur fundarstjóra úr hópi félagsmanna.
Undir umsjá og á ábyrgð fundarstjóra skal rita í sérstaka fundargerðabók meginatriði allra mála sem tekin eru fyrir og allar ákvarðanir sem teknar eru og hvernig atkvæði hafa fallið ef því er að skipta.
Skal fundargerðin lesin upp í lok fundar, hún leiðrétt og athugasemdir skráðar. Skal hún síðan undirrituð af fundarstjóra og a.m.k. einum öðrum félagsmanni sem fundurinn hefur tilnefnt til þess.
Fundargerðir skulu jafnan vera aðgengilegar fyrir félagsmenn og eiga þeir rétt á því að fá staðfest endurrit eða ljósrit þeirra.
Vanhæfi við ákvarðanatöku.
65. gr.
Enginn má sem félagsmaður eða umboðsmaður hans taka þátt í atkvæðagreiðslu um samninga eða málefni ef hann á sérstakra persónulegra eða fjárhagslegra hagsmuna að gæta í málinu.
Stjórn, kosning, kjörgengi o.fl.
66. gr.
Í húsfélagi skal vera stjórn sem kosin skal á aðalfundi.
Stjórnina skipa að jafnaði a.m.k. þrír menn og er einn þeirra formaður sem kosinn skal sérstaklega. Varamenn skal, ef þurfa þykir, kjósa jafnmarga. Skulu þeir þá kjörnir sem 1., 2. og 3. varamaður og taka sæti í aðalstjórn í þeirri röð.
Kjörgengir til stjórnar eru félagsmenn, makar þeirra eða sambúðarfólk og nánir ættingjar. Skulu stjórnarmenn vera lögráða.
Kjörtímabil stjórnar er eitt ár eða á milli aðalfunda og lýkur því í lok aðalfundar á því ári sem kjörtímabilið rennur út.
Stjórnin skiptir með sér verkum eftir því sem þurfa þykir.
Sérstök stjórn er óþörf í minni húsum.
67. gr.
Þegar um er að ræða fjöleignarhús með sex eignarhlutum eða færri er ekki þörf á að kjósa og hafa sérstaka stjórn og fara þá allir eigendur í félagi saman með það vald og þau verkefni sem stjórnin annars færi með samkvæmt lögum þessum.
Einnig er heimilt í slíkum húsum að fela einum eiganda að einhverju leyti eða öllu verkefni stjórnar og skal þá beita ákvæðum laganna um stjórn eftir því sem við á um hann.
Stjórnarfundir.
68. gr.
Formaður boðar til stjórnarfunda þegar hann telur þess þörf en einnig skal halda fund ef einhver stjórnarmaður krefst þess.
Skal boða fund með hæfilegum fyrirvara og er þriggja daga fyrirvari jafnan nægilegur.
Skal jafnan, ef þess er kostur, upplýsa stjórnarmenn um það fyrir fram hvaða málefni verða tekin fyrir.
Formaður stýrir stjórnarfundi en sé hann forfallaður og hafi varaformaður ekki verið kosinn velur stjórnin sjálf fundarstjóra úr sínum hópi.
Stjórnin er ákvörðunarhæf þegar meiri hluti stjórnarmanna er á fundi sem hefur verið boðaður á fullnægjandi hátt.
Á stjórnarfundum er málum ráðið til lykta með einföldum meiri hluta atkvæða. Falli atkvæði jöfn ræður atkvæði formanns úrslitum.
Stjórnin skal færa í fundargerðarbók meginatriði þess sem gert er og ákveðið á fundum. Skal fundargerðin undirrituð af öllum viðstöddum stjórnarmönnum.
Skyldur og verkefni stjórnar. Framkvæmdastjóri. Vanhæfi.
69. gr.
Stjórnin fer með sameiginleg málefni húsfélagsins milli funda og sér um framkvæmd viðhalds og rekstur sameignarinnar og öll önnur sameiginleg málefni í samræmi við ákvæði laga þessara, önnur lög og samþykktir og ákvarðanir húsfunda.
Stjórnin skal halda glögga reikninga yfir tekjur og gjöld húsfélagsins. Skal hún innheimta hjá eigendum hlutdeild þeirra í sameiginlegum kostnaði og hússjóðsgjöld. Þá skal stjórnin varðveita og ávaxta fjármuni húsfélagsins á ábatasaman og tryggan hátt.
Stjórnin getur ráðið framkvæmdastjóra eða annan starfsmann sér til aðstoðar við daglegan rekstur. Sé það gert gefur stjórnin starfsmanni fyrirmæli, ákveður laun hans og önnur kjör og hefur eftirlit með því að hann uppfylli starfsskyldur sínar.
Stjórninni er einnig heimilt með sama hætti að fela sjálfstæðum verktaka, t.d. húsfélagaþjónustu, að annast tiltekin verkefni.
Stjórnarmaður eða framkvæmdastjóri má ekki taka þátt í ákvarðanatöku og afgreiðslu mála sem hann hefur sérstakra persónulegra eða fjárhagslegra hagsmuna að gæta í.
Stjórn og framkvæmdastjóra er skylt að veita eigendum upplýsingar og skýringar um öll atriði er varða málefni húsfélagsins, rekstur þess, sameiginlegt viðhald, efnahag og fjárhagsstöðu. Skulu eigendur hafa rétt til að skoða bækur félagsins, reikninga og fylgiskjöl með hæfilegum fyrirvara en þó jafnan að viðstöddum stjórnarmanni.
Nánar um verk- og valdsvið stjórnar.
70. gr.
Stjórn húsfélags er rétt og skylt að taka hvers kyns ákvarðanir sem lúta að venjulegum daglegum rekstri og hagsmunagæslu vegna sameignarinnar.
Þá getur stjórnin látið framkvæma á eigin spýtur minni háttar viðhald og viðgerðir og bráðnauðsynlegar og brýnar ráðstafanir sem þola ekki bið.
Sé um að ræða ráðstafanir og framkvæmdir sem ganga lengra en segir í 1. og 2. mgr. ber stjórninni, áður en í þær er ráðist, að leggja þær fyrir húsfund til umfjöllunar og ákvörðunar samkvæmt fyrirmælum laga þessara. Á það undantekningarlaust við um framkvæmdir sem eru verulegar hvað varðar kostnað, umfang og óþægindi. Gildir hér einu þótt um æskilegar og jafnvel nauðsynlegar ráðstafanir sé að tefla.
Umboð til að skuldbinda húsfélag. Aðildarhæfi.
71. gr.
Húsfélagið er skuldbundið út á við með undirritun meiri hluta stjórnarmanna og að jafnaði skal formaður vera einn af þeim.
Stofni stjórnarmenn til skuldbindinga sem falla utan heimildar þeirra og valdsviðs samkvæmt ákvæðum laga þessara eða ákvörðun húsfundar þá eru þeir ábyrgir og eftir atvikum bótaskyldir gagnvart húsfélaginu samkvæmt almennum reglum.
Húsfélag getur verið aðili að dómsmáli, bæði til sóknar og varnar. Gildir það bæði um mál gegn þriðja aðila og gegn einum eða fleiri félagsmönnum.
Bókhald og reikningsgerð.
72. gr.
Stjórnin skal sjá um að bókhald húsfélags sé fært og haldið á réttan og fullnægjandi hátt.
Skulu á tíðkanlegan hátt færðir glöggir efnahags- og rekstrarreikningar. Reikningsár félagsins er almanaksárið.
Endurskoðandi.
73. gr.
Endurskoðandi, sem kjörinn skal á aðalfundi til eins árs í senn, skal endurskoða reikninga húsfélagsins.
Sé þess krafist af minnst 1 / 4 hluta félagsmanna annaðhvort miðað við fjölda eða eignarhluta skal endurskoðandinn vera löggiltur.
Endurskoðandi skal hafa aðgang að öllu bókhaldi húsfélagsins og getur hann krafist allra upplýsinga sem hann álítur að þýðingu hafi fyrir starf sitt.
Endurskoðandi skal staðreyna og staðfesta að sameiginlegum kostnaði sé skipt í samræmi við ákvæði laga þessara.
Ársreikningar skulu áritaðir af endurskoðanda með eða án athugasemda eftir því sem hann telur ástæðu til.
Húsreglur.
74. gr.
Stjórn húsfélags skal semja og leggja fyrir húsfund til samþykktar, sbr. 1. tölul. C-liðar 41. gr., reglur um hagnýtingu sameignar og séreignar að því marki sem lög þessi leyfa.
Skulu reglur þessar, húsreglur, hafa að geyma sem ítarlegust ákvæði um sambýlishætti, umgengni og afnot sameignar og skiptingu afnota ef því er að skipta, allt eftir því sem við á og eðlilegt og haganlegt þykir að reglufesta í viðkomandi húsi.
Í húsreglum fjöleignarhúsa skal m.a. fjalla um neðangreind atriði:
Sérstakar húsfélagssamþykktir. Þinglýsing.
75. gr.
Sé þörf sérstakra reglna um fjöleignarhúsið, afnot séreigna, sameign þess, húsfélag, stjórn þess, verkefni og valdsvið þess o.fl. og að því leyti sem ófrávíkjanleg ákvæði laga þessara standa því ekki í vegi getur húsfélag sett sér sérstakar samþykktir með ákvörðun skv. 7. tölul. B-liðar 41. gr. eða skv. A-lið sömu greinar ef þær hafa að geyma atriði sem allir eigendur verða að samþykkja.
Setji húsfélag sér samþykktir skv. 1. mgr. er hafa að geyma ákvæði sem víkja frá eða eru til fyllingar fyrirmælum þessara laga þá skal þeim þinglýst. Gildir það einnig um allar breytingar á samþykktum sem fela slíkt í sér. Sama gildir og um aðrar ákvarðanir húsfélags en samþykktir og breytingar á þeim sem eru þess eðlis að til þeirra þarf samþykki allra eigenda, sbr. A-lið 41. gr.
Þinglýsingar skv. 2. mgr. er þörf til réttarverndar gagnvart þriðja manni en þinglýsingin er ekki gildisskilyrði milli eigenda innbyrðis. Um þýðingu og skuldbindingargildi slíkra gerninga innbyrðis, þótt þeim sé ekki þinglýst, fer eftir ákvæðum þessara laga og almennum reglum.
Húsfélagsdeildir.
76. gr.
Þegar húsfélag skiptist í einingar, t.d. stigahús, ráða viðkomandi eigendur einir sameiginlegum innri málefnum, sbr. 2. mgr. 7. gr. og 3. mgr. 39. gr., enda bera þeir þá einir kostnaðinn, sbr. 44. gr.
Þegar þannig háttar skulu eigendur ráða sameiginlegum málum innan vébanda húsfélagsdeildar sem getur hvort heldur verið sjálfstæð að meira eða minna leyti eða starfað innan heildarhúsfélagsins.
Gilda fyrirmæli laga þessara um húsfélög um slíkar húsfélagsdeildir, svo sem um ákvarðanatöku, fundi, stjórn, kostnaðarskiptingu o. fl., eftir því sem við á.
V. KAFLI
Eldri samningar, kynning laganna, kærunefnd, gildistaka o.fl.
Gildi eldri samninga.
77. gr.
Ef fyrir liggur þinglýstur samningur, samþykktir eða eignaskiptayfirlýsing gerð fyrir gildistöku laga þessara sem hafa að geyma ákvæði er fara í bága við ófrávíkjanleg ákvæði laganna þá skulu slík samningsákvæði þoka fyrir ákvæðum þeirra.
Kynning laganna, ráðgjöf og leiðbeiningar.
78. gr.
Félagsmálaráðuneytið skal annast kynningu á lögum þessum og reglugerðum samkvæmt þeim. Ráðherra getur ákveðið að fela Húsnæðisstofnun ríkisins eða öðrum aðilum þessa kynningu.
Félagsmálaráðherra getur einnig falið stofnuninni eða öðrum aðila, svo sem hagsmunasamtökum fjöleignarhúsaeigenda, að veita eigendum upplýsingar, ráðgjöf og leiðbeiningar um réttindi þeirra og skyldur og önnur atriði lagannna.
Kostnaður við kynningu og ráðgjöf skv. 1. og 2. mgr. greiðist úr ríkissjóði en þó er heimilt að innheimta hóflegt gjald fyrir lögfræðilega ráðgjöf og leiðbeiningar. Þá er einnig heimilt að selja kynningar- og upplýsingarit á hóflegu verði.
Kærunefnd fjöleignarhúsamála.
79. gr.
Félagsmálaráðherra skipar kærunefnd fjöleignarhúsamála til þriggja ára í senn. Nefndarmenn skulu vera þrír og skulu a.m.k. tveir vera lögfræðingar.
Tvo nefndarmenn skipar ráðherra án tilnefningar, annan sem formann og skal hann fullnægja almennum skilyrðum héraðsdómara skv. 1.–7. tölul. 1. mgr. 5. gr. laga nr. 92/1989. Einn nefndarmaður skal skipaður eftir tilnefningu frá Húseigendafélaginu. Varamenn skulu vera jafnmargir og skipaðir á sama hátt.
Kostnaður við störf kærunefndar greiðist úr ríkissjóði.
Nánar um kærunefndina verkefni, valdsvið o.fl.
80. gr.
Greini eigendur fjöleignarhúsa á um réttindi sín og skyldur samkvæmt lögum þessum geta þeir, einn eða fleiri, leitað til kærunefndarinnar og óskað eftir álitsgerð um ágreiningsefnið.
Erindi til kærunefndar skal vera skriflegt og í því skal skilmerkilega greina hvert sé ágreiningsefnið, hver sé krafa aðila og rökstuðningur fyrir henni.
Skal kærunefnd gefa gagnaðila kost á að tjá sig og koma sjónarmiðum sínum og kröfum á framfæri. Skal gefa honum stuttan frest í því skyni. Heimilt er kærunefnd að kalla eftir öllum nauðsynlegum upplýsingum og gögnum og óska umsagnar frá öðrum sem málið snertir eða við kemur.
Kærunefnd skal láta í té rökstutt álit svo fljótt sem kostur er og jafnan innan tveggja mánaða frá því að erindi barst henni.
Telji kærunefndin að lög þessi hafi verið brotin og að á rétt aðila sé hallað beinir hún tilmælum til gagnaðila um úrbætur.
Aðilar geta lagt ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti.
Félagsmálaráðherra skal með reglugerð setja nánari ákvæði um erindi til kærunefndar, störf hennar, verkefni, valdsvið, starfskilyrði o.fl.
Reglugerðarheimild.
81. gr.
Félagsmálaráðherra getur með reglugerð sett nánari ákvæði og fyrirmæli um framkvæmd laga þessara.
Gildistaka.
82. gr.
Lög þessi öðlast gildi 1. september l993 og falla þá jafnframt úr gildi lög nr. 59 31. maí 1976, um fjölbýlishús, og reglugerðir settar samkvæmt þeim.
Skulu húsfélög fyrir ofangreindan gildistökudag breyta þeim atriðum sem ákvæði laga þessara gera nauðsynlegt, svo sem varðandi skiptingu sameiginlegs kostnaðar og hússjóðsgjalda o.fl.
Athugasemdir við lagafrumvarp þetta.
Frumvarp þetta er samið á vegum nefndar sem félagsmálaráðherra skipaði 6. desember 1988 til að endurskoða lög um fjölbýlishús, nr. 59/1976.Í nefndinni sátu: Lára V. Júlíusdóttir, þáverandi aðstoðarmaður ráðherra, sem var formaður, deildarstjórarnir Þorgerður Benediktsdóttir og Ingi Valur Jóhannsson og Sigurður Helgi Guðjónsson hrl. Á starfstímanum vék Lára V. Júlíusdóttir úr nefndinni að eigin ósk og var þá formaður í hennar stað skipaður Grétar J. Guðmundsson verkfræðingur, þáverandi aðstoðarmaður ráðherra. Nefndin hefur starfað með nokkrum hléum frá því að hún var skipuð þar til frumvarp þetta var fullgert 20. febrúar 1993.
Nefndin aflaði sér margvíslegra gagna og upplýsinga um framkvæmd laga nr. 59/1976, um fjölbýlishús, og reynsluna af þeim og einnig um eldri lög um sama efni nr. 19/1959, um sameign fjölbýlishúsa. Voru allir hæstaréttardómar sem gengið hafa um þetta efni og skyld atriði kannaðir. Þá voru einnig skoðaðir allir dómar bæjarþings Reykjavíkur (nú héraðsdómur Reykjavíkur) sem upp hafa verið kveðnir á þessu sviði í gildistíð ofangreindra tvennra laga. Aflaði nefndin sér endurrita af þessum dómum. Þá kallaði nefndin eftir ábendingum og upplýsingum frá mörgum aðilum, þar á meðal Húseigendafélaginu, dómaraembættum og þinglýsingayfirvöldum. Einnig hefur nefndin fengið gagnlegar ábendingar frá Fasteignamati ríkisins og fjölmörgum aðilum öðrum sem búa yfir þekkingu og reynslu á þessu réttarsviði, svo sem lögfræðingum og fasteignasölum. Loks aflaði nefndin sér upplýsinga og gagna um löggjöf og réttarframkvæmd á þessu sviði annars staðar á Norðurlöndum og í fleiri Evrópulöndum.
Um erlendan rétt og löggjöf studdist nefndin einkum við ritið „Ejerlejligheder“ eftir Peter Blok, útgefið í Kaupmannahöfn 1982, og norska nefndarskýrslu, „Norges offentlige utredninger NOU 1980: 6, Eierleiligheder“.
Að tillögu nefndarinnar fól félagsmálaráðherra Sigurði Helga Guðjónssyni, hæstaréttarlögmanni að vinna úr fyrirliggjandi gögnum og upplýsingum og semja drög að frumvarpi í samráði við aðra nefndarmenn. Það verk hefur reynst mjög viðamikið og tafsamt og því tekið lengri tíma en ráð var fyrir gert.
Fjölbýli og eignarréttur að hlutum bygginga, herbergjum, íbúðum eða hæðum, er ekki nútímauppfinning. Skipting bygginga í hluta, sem hver um sig var andlag venjubundinna eignarheimilda, virðist til forna hafa verið útbreytt fyrirkomulag við austanvert Miðjarðarhaf og í Litlu-Asíu. Ekki er örugg vitneskja um það hvort þetta form eignaraðildar hafi verið þekkt í Rómarrétti. Fyrirkomulagið var vel þekkt í Þýskalandi á miðöldum og eins í Frakklandi og á Ítalíu.
Á þessari öld hefur þetta form náð mikilli útbreiðslu í Suður- og Mið-Evrópu. Hefur það á stundum verið þáttur í endurbyggingu bæja og borga eftir styrjaldir. Meðvirkandi þáttur eða skýring á útbreiðslu þessa eignarforms er skortur á landrými og aukin fólksfjölgun í bæjum og borgum. Síðast en ekki síst má benda á að þetta eignarform er almennt ódýrara og hagkvæmara en hreint séreignarfyrirkomulag og veitir meira öryggi en leiga.
Nú er þetta fyrirkomulag þekkt og útbreytt um allan heim. Mörg ef ekki flest lönd hins vestræna heims hafa lögfest einhvers konar löggjöf um séreignaríbúðir og fjölbýlishús. Þó má nefna að auk Íslands hafa af Norðurlöndunum aðeins Danmörk og Noregur slíka löggjöf. Dönsku lögin eru frá 1966 og þau norsku frá 1983. Var Ísland því fyrst Norðurlanda til að setja slík lög með lögum nr. 19/1959, um sameign fjölbýlishúsa. Hefur það ekki oft gerst í seinni tíð að Ísland hafi verið í forustu og framvarðasveit meðal norrænna þjóða í lagasetningu. Íslendingar hafa oftar en ekki verið taglhnýtingar í því efni.
Ekki eru fyrir hendi nákvæmar upplýsingar um þróun fjölbýlis og sameignar að húseignum hér á landi. Ljóst er þó að eftir því sem fólksfjöldi varð meiri í bæjum, einkum Reykjavík, og húsnæðisþörfin þar af leiðandi óx, varð æ algengara að tveir menn eða fleiri ættu húseign í félagi.
Sameignin stofnaðist ýmist þannig að tveir menn eða fleiri tóku sig saman og byggðu eða keyptu hús í félagi eða eigandi húss seldi öðrum hluta eignar sinnar. Viðkomandi húseign var þá í sérstakri sameign og giltu um réttarsamband aðila almennar reglur um slíka sameign. Algengt var að húseign í sérstakri sameign væri skipt afnotaskiptum milli sameigendanna þannig að hver hefði ákveðinn hluta hennar til afnota.
Í öndverðu munu slík afnotaskipti oftar en ekki hafa verið með óformlegum hætti, en eftir því sem sameign um húseignir varð algengari fóru menn að ganga formlegar frá slíkum afnotaskiptum og þinglýstu þeim. Sameigendur gerðu margir hverjir með sér sameignarsamninga og settu sér ýmsar reglur um umgengni og hagnýtingu sameignar sinnar.
Um og eftir heimstyrjöldina síðari var farið að byggja hér á landi sambýlishús með mörgum íbúðum eða svonefndar „blokkir“. Með slíkum stórhýsum komu ýmis ný og óþekkt vandamál til viðbótar hinum gömlu og réttarreglur um sérstaka sameign áttu ekki alls kostar við um þau.
Árið 1957 var samþykkt þingsályktunartillaga á Alþingi þar sem skorað var á ríkisstjórnina að láta semja frumvarp til laga um sameign fjölbýlishúsa.
Var það gert og árið 1959 voru sett lög nr. 19/1959, um sameign fjölbýlishúsa. Tóku þau til allra íbúðarhúsa með tveimur eða fleiri íbúðum. Samkvæmt þeim var fjölbýlishús í eigu fleiri manna í heild í sameign þeirra en sameignin var hins vegar með tvennu móti, skiptileg og óskiptileg. Voru íbúðirnar sjálfar í skiptilegri sameign en allt annað í fjölbýlishúsi í óskiptri sameign. Höfðu sameigendur sérafnot af hinni skiptilegu sameign, þ.e. íbúðunum, og máttu ráðstafa henni án samþykkis sameigenda, hins vegar höfðu þeir sameiginleg afnot af hinni óskiptilegu sameign.
Í gildistíð laga nr. 19/1959 var fjölbýlishúsið skoðað sem ein heild og ein fasteign. Lögin fólu í sér ákveðið form sérstakrar sameignar sem var frábrugðin venjulegri sérstakri sameign að því leyti aðallega að réttarstaða sameigendanna var ekki hin sama gagnvart öllum hlutum hússins. Þá voru lögin að meginstefnu frávíkjanleg þannig að eigendur máttu semja á annan veg um réttindi sín og skyldur en lögin mæltu fyrir um.
Lög nr. 19/1959 voru að mörgu leyti merkileg. Þau voru algjör frumsmíð og höfundar þeirra höfðu engar fyrirmyndir að styðjast við, hvorki innlendar né erlendar, og bera lögin hyggjuviti þeirra, lögspeki og reynslu gott vitni. Lögin reyndust í heildina ágætlega en þó leiddi reynslan í ljós nokkra annmarka og hnökra á þeim. Það sáu höfundarnir raunar fyrir og sögðu í greinargerðinni að æskilegt væri að endurskoða lögin áður en langt um liði þegar reynslan hefði sýnt hvers þar væri vant og hvað betur mætti fara.
Árið 1973 var skipuð nefnd til að endurskoða ofangreind lög og samdi hún frumvarp sem samþykkt var sem lög nr. 59/1976, um fjölbýlishús. Samdi nefndin einnig tvær reglugerðir nr. 280/1976 um samþykktir fyrir húsfélög og nr. 281/1976 um ákvörðun eignarhluta í fjölbýlishúsum. Mynda reglugerðirnar ásamt lögunum óaðskiljanlega heild og var setning þeirra nauðsynleg svo lögin mættu ná tilgangi sínum.
Með hinum nýju lögum varð fræðileg breyting á eignaraðild að fjölbýlishúsum þótt í raun sé réttarstaða íbúðareigenda nokkurn veginn hin sama. Samkvæmt þeim er eign í fjölbýlishúsi með tvennu móti, séreign og sameign. Íbúðirnar sjálfar og það sem þeim fylgir sérstaklega eru í séreign íbúðareigenda, en aðrir hlutar fjölbýlishúss eru í sameign. Fjölbýlishús er því ekki lengur í heild sinni í sameign eins og áður var. Þá er fjölbýlishús ekki lengur talin ein fasteign heldur er svo fyrir mælt að hver íbúð ásamt því sem henni fylgir sérstaklega og eignarhluta sínum í sameign teljist sérstök fasteign.
Lög nr. 59/1976 hafa rýmra gildissvið en lögin frá 1959 því þau taka til fleiri húsa, bæði beint og óbeint, svo sem atvinnuhúsnæðis og raðhúsa og annarra samtengdra húsa. Þá var einnig gerð sú breyting að lögin frá 1976 eru að meginstefnu ófrávíkjanleg og játa eigendum litlu svigrúmi til að semja um frávik frá fyrirmælum laganna.
Nokkur ákvæði laga nr. 19/1959 voru tekin upp óbreytt eða lítið breytt í lög nr. 59/1976 en höfuðfyrirmynd laganna eru dönsku lögin um sjálfseignaríbúðir (lov nr. 199 af 8. juni 1966 om ejerlejligheder). Eru mörg ákvæði laga nr. 59/1976 þýðing á tilsvarandi ákvæðum dönsku laganna. Sama er að segja um reglugerð nr. 280/1976 um samþykktir fyrir húsfélög.
Þótt lögin nr. 59/1976 hafi falið í sér nokkrar réttarbætur hafa þau frá öndverðu sætt gagnrýni. Meðal annars hefur því verið haldið fram að betur hefði farið á því við samningu laganna að byggja meira á þeirri að mörgu leyti góðu reynslu sem fengin var af lögum nr. 19/1959 og þýða minna úr ófullkomnum dönskum lögum sem lítil reynsla var komin á.
Lögin nr. 59/1976 eru mjög knöpp og stutt lög eða aðeins 19 greinar að gildistökuákvæðinu meðtöldu. Gildissvið þeirra er mjög vítt og þau eru að mestu ófrávíkjanleg eins og áður segir. Gefur auga leið að hin ófrávíkjanlegu fyrirmæli laganna hljóta að eiga misvel við um þau fjölbreytilegu hús sem þau taka til.
Þegar settar eru þannig fáar, víðtækar og sameiginlegar meginreglur leiðir af sjálfu sér að mörgum atriðum hlýtur að vera ósvarað. Hafa menn helst fundið lögum nr. 59/1976 það til foráttu að þau veki í raun upp fleiri spurningar og álitamál en þau svari.
Má taka undir það og bæta við að lögin leyna mjög á sér. Það þarf að kunna allgóð skil á ýmsum öðrum réttarsviðum, svo sem eignarrétti, félagarétti og kröfurétti, til að geta glöggvað sig á réttarstöðu eigenda og eins þarf að þekkja vel til dómaframkvæmdar á þessum sviðum. Ekki er hægt að ætlast til þess að eigendur slíkra húsa búi almennt yfir þannig þekkingu eða afli sér hennar. Þess vegna taldi nefndin það mikilvægasta viðfangsefni sitt að draga saman í eitt frumvarp, eina löggjöf, allar réttarreglur, skráðar og óskráðar, sem gilda á þessu sviði og kosta kapps um að gera löggjöfina eins aðgengilega, auðskiljanlega og ítarlega og framast var kostur.
Löggjöf á þessu sviði þarf að vera þannig úr garði gerð að hinn almenni borgari, eigandi, geti sjálfur á eigin spýtur, án lögfræðiaðstoðar, að mestu áttað sig á réttarstöðu sinni. Þetta er sú löggjöf sem hvað mest og beinast snertir daglegt líf fólks í þessu landi og eignir þess og þarf þess vegna annarri löggjöf fremur að vera skýr og ítarleg og aðgengileg almenningi.
Nefndin hefur haft ofangreint að leiðarljósi við samningu þessa frumvarps. Er frumvarpið mikið ítarlegra en núgildandi lög og hefur það, svo dæmi sé tekið, að geyma fjórum sinnum fleiri greinar.
Hefur nefndin valið þann kost að taka ýmsar skýringar inn í lagatextann sjálfan sem ef til vill ættu lagatæknilega séð frekar heima í athugasemdum í greinargerð. Byggist það á ofangreindum sjónarmiðum og því að lögin eigi að vera sem ítarlegust og þar eigi að vera að finna sem flest svör og að almenningur þurfi ekki nema í undantekningartilvikum að leita svara og skýringa í lögskýringargögnum sem eru fæstum aðgengileg og handgengin.
Þá leggur nefndin til að horfið verði frá því sérkennilega fyrirkomulagi, sem valið var við setningu laga nr. 59/1976, að hnýta og flétta saman við lögin reglugerð um samþykktir við húsfélög með þeim hætti sem gert var. Var það raunar eins og fleira að danskri fyrirmynd. Byggir nefndin á því eins og áður segir að sem allra mest eigi að vera í lögunum sjálfum og því eru í frumvarpinu að lagatextanum tekið á þeim atriðum sem nú eru í áðurnefndri reglugerð.
Við samningu frumvarps þessa hefur víða verið leitað fanga eins og áður hefur verið drepið á. Frumvarpið á sér þó enga eina og beina fyrirmynd, hvorki innlenda né erlenda.
Sitthvað hefur reynst nýtilegt í núgildandi löggjöf og eins í eldri lögunum frá 1959. Af erlendri löggjöf hafa norsku lögin, þýsku lögin, frönsku lögin og þau svissnesku reynst notadrýgst hvað fyrirmyndir varðar. Einnig komu dönsku lögin til skoðunar. Þá hefur dómaframkvæmd, bæði hér á landi og í ofangreindum löndum, svarað ýmsum spurningum og gefið hugmyndir að ýmsum ákvæðum. Af fræðimönnum, einkum hinum danska Petet Blok, hefur margt mátt nema sem nýst hefur við fumvarpssmíðina. Að þessu leyti má segja að frumvarpið sé alþjóðlegur og innlendur samtíningur. Hefur verið kostað kapps um að nýta aðeins það sem best er og ótvírætt hefur þótt eftirbreytni vert.
En fyrst og síðast er frumvarpið frumsmíð, byggt á íslenskum aðstæðum og fenginni reynslu hér á landi af núgildandi löggjöf og fyrirrennara hennar frá 1959 og ábendingum frá fjölmörgum aðilum sem hafa reynslu og þekkingu á þessu réttarsviði.
Meðal þeirra sem lásu yfir drög að frumvarpinu á undirbúnings- og vinnslustigi og gáfu gagnlegar ábendingar og ráð má nefna: Dr. Gauk Jörundsson, umboðsmann Alþingis, Arnljót Björnsson prófessor, Markús Sigurbjörnsson prófessor, Friðgeir Björnsson dómstjóra, Jón Steinar Gunnlaugsson hrl., Sigmar Ármannsson, framkvæmdastjóra Sambands íslenskra tryggingafélaga, Karl Axelsson, lögfræðing Húseigendafélagsins, Sigrúnu Benediktsdóttur hdl., formann Húseigendafélagsins, Magnús Axelsson, löggiltan fasteignasala, Tryggva Gunnarsson hrl. og Magnús Erlingsson lögfræðing.
Má fullyrða að frumvarp þetta er ítarlegra og fyllra og hefur að geyma svör við fleiri álitaefnum en samsvarandi löggjöf í nokkru öðru landi í Evrópu a.m.k. Er það við hæfi því að í fáum löndum er þetta form eignaraðildar að fasteignum almennara og útbreiddara en hér á landi.
Þótt í frumvarpinu felist ýmsar mikilvægar breytingar frá gildandi löggjöf eru þær í raun og veru minni, a.m.k. frá gildandi rétti, en virðast kann við fyrstu sýn. Byggist það á því að í frumvarpinu er safnað saman öllum eða flestum réttarreglum, bæði skráðum og óskráðum, sem taldar hafa verið gilda á þessu réttarsviði. Koma því upp á yfirborðið ýmis atriði og ýmsar reglur, sem í raun gilda ólögfestar, en eru þó flestum ókunnar. Einnig er í frumvarpinu leitast við að skýra ýmis atriði sem þótt hafa óljós og ófullkomin í gildandi löggjöf.
Annars eru meginbreytingarnar frá núgildandi löggjöf, sem felast í fumvarpinu, þessar helstar:
Athugasemdir við einstakar greinar frumvarpsins.
Einstökum greinum frumvarpsins hefur verið gefin yfirskrift sem ætlað er að vera upplýsandi um efni þeirra. Er það gert til að gera efni þess aðgengilegra og til að auðvelda leit og uppflettingu í því og notkun þess yfirleitt ef að lögum verður.Það viðhorf eða sú stefna frumvarpshöfunda, sem lýst er hér áður í almennum athugasemdum, að hafa „lagatexta“ frumvarpsins sem nákvæmastan, ítarlegastan og tæmandi leiðir til þess að flestar skilgreiningar og skýringar eru felldar inn í hann. Eru ýmis atriði, sem þannig eru tekin með í einstökum ákvæðum, af þeim toga sem venjulega og samkvæmt viðtekinni löggjafartækni mundu frekar vera í athugasemdum. Um ástæður þessa er áður fjallað og vísast þangað, en aðeins skal áréttað það viðhorf að lög á þessu sviði eiga að vera skýr og segja það sem segja þarf þannig að svara og skýringa þurfi sem minnst og sjaldnast að leita út fyrir þau. Þetta hefur í för með sér að minni þörf er á útlistunum og skýringum í athugasemdum en ella mundi vera ef „lagatextinn“ væri orðfár og knappur. Er þetta skýringin á því að í sumum tilvikum eru athugasemdir við einstakar greinar hér á eftir færri og styttri en annars væri.
Um I. kafla.
Í þessum kafla er að finna ákvæði um gildissvið og ýmsar skilgreiningar o.fl. Nær kaflinn yfir 1.–9. gr.Um 1. gr.
Hér er mælt fyrir um gildissvið frumvarpsins og til hverra húsa það taki og skilgreint er hugtakið „fjöleignarhús“ sem frumvarpið dregur nafn sitt af en um það vísast til skýringa í 3. tölul. athugasemda.Annars er gildissviðið hið sama og núgildandi laga, nema hvað í 4. mgr. er svo fyrir mælt að fumvarpið gildi einnig um fjöleignarhús í smíðum eða byggingu. Vafasamt er hvort núgildandi lög gera það en sennilega er þó lögjöfnun heimil; því þótti rétt að taka af skarið.
Gildissvið frumvarpsins er mjög víðtækt og rúmt og þau hús, sem falla undir ákvæði þess, eru mjög mismunandi að stærð, eðli og gerð. Ákvæði frumvarpsins eiga jafnt við um tvíbýlishús og stórhýsi upp á tugi hæða og allt þar á milli, auk þess atvinnuhúsnæði, húsnæði til annarra nota og blandað húsnæði. Einnig taka þau til raðhúsa og annarra sambyggðra og samtengdra húsa, bæði til íbúðar og annarra nota. Með öðrum sambyggðum húsum er átt við hús sem eru í enn minni eða lausari tengslum hvert við annað en raðhús og sambyggingar. Hér er þó fyrst og fremst verið að undirstrika hið víðtæka gildissvið frumvarpsins og varna gagnályktun.
Það skal tekið fram, að af 2. mgr. 3. gr. leiðir að gildissvið frumvarpsins getur jafnvel verið enn rýmra en að ofan er rakið.
Um 2. gr.
Sá kostur var valinn eins og í gildandi lögum að hafa ákvæði frumvarpsins að meginstefnu til ófrávíkjanleg sem þýðir að eigendum er almennt óheimilt að semja sig undan þeim. Frumvarpið hefur hins vegar að geyma mikið rýmri heimildir til frávika en gildandi lög.Það er ekki sjálfgefið að lög á þessu sviði þurfi og eigi að vera ófrávíkjanleg, svo var t.d. ekki um gömlu lögin frá 1959. Að öllu virtu verður þó að telja æskilegra að hafa þann háttinn á, einkum með tilliti til samræmissjónarmiða og réttaröryggis.
Það mundi bjóða upp á rugling ef ekki öngþveiti ef sinn siður myndaðist í hverju húsi og eigendur sambærilegra húsa byggju við mismunandi réttarstöðu. Þykja framangreind sjónarmið vega þyngra í þessu efni og á þessu sviði en óskorað eða lítið takmarkað samningsfrelsi eigenda.
Um 3. gr.
Í 1. mgr. er hugtakið „hús“ skilgreint og þarfnast það ekki frekari skýringa.Í 2. mgr. er gildissvið frumvarpins í raun gert enn víðtækara en segir í 1. gr. Að öðru leyti er ekki ástæða til skýringa.
Um 4. gr.
Hér er hugtakið „séreign“ skilgreint og þarfnast það ekki frekari skýringa.Um 5. gr.
Í þessari grein er að finna nánari útlistun á því sem fellur undir séreign fjöleignarhúss. Er hér um að ræða nákvæma upptalningu sem á að vera nokkuð tæmandi. Er tekið á mörgum atriðum sem óljós eru í núgildandi lögum og reynst hafa þrætuuppsprettur. Að öðru leyti skýrir þessi grein sig sjálf.Um 6. gr.
Hér er hugtakið „sameign“ fjöleignarhúss skilgreint. Er hún í raun skilgreind neikvætt miðað við séreign. Skal það áréttað að í slíkum húsum er sameign meginregla ef svo má að orði komast sem þýðir að jafnan eru löglíkur fyrir því að umþrætt húsrými og annað sé í sameign. Sameignina þarf ekki að sanna heldur verður sá er gerir séreignartilkall að sanna eignarrétt sinn. Lánist það honum ekki er um sameign að ræða. Á sama hátt eru líkur á því að um sameign allra sé að ræða ef álitamál er um það hvort hún er allra eða sumra, sbr. 7. gr.Um 7. gr.
Í þessari grein er skilgreind „sameign sumra“. Er þá um eins konar sameign innan sameignarinnar að ræða. Slík sameign er undantekning miðað við sameign allra sem er meginreglan. Að sínu leyti er hér um hliðstætt ákvæði og í 6. gr. núgildandi laga að ræða en það er þó mun fyllra og ítarlegra.Um 8. gr.
Í 8. gr. er nánar útlistað hvað fellur undir sameign fjöleignarhúss. Er þar reynt að taka á ýmsum algengum þrætueplum og þarfnast greinin ekki sérstakra skýringa.Um 9. gr.
Í þessari grein er leitast við að gefa ákveðnar leiðbeiningarreglur sem með öðru mega koma að gagni þegar ágreiningur rís um það hvort um sameign eða séreign sé að tefla. Við úrlausnina skal þá m.a. höfð hliðsjón af því hvernig að framkvæmd var staðið og hver bar kostnaðinn af henni. Þetta sjónarmið styðst að nokkru við dómafordæmi. Rétt er að leggja á það áherslu að þetta atriði er aðeins eitt af fleirum sem til skoðunar koma í þessu efni og það eitt ræður ekki úrslitum.Um II. kafla.
Þessi kafli frumvarpsins hefur að geyma ákvæði um skiptingu fjöleignarhúsa og meginreglur um eignarráð eigenda og takmarkanir á þeim o.fl. Kaflinn inniheldur greinar 10 til og með 33.Um 10. gr.
Hér eru ákvæði um það hvernig fjöleignarhús skiptist og um grundvallaratriði varðandi sjálft eignarformið og sérkenni þess. Þessi ákvæði eru sama efnis og að nokkru leyti samhljóða 5. gr. gildandi laga. Þarfnast þessi grein ekki skýringa.Um 11. gr.
Þessi grein er sama efnis og 8. gr. núgildandi laga og kallar ekki á skýringar.Um 12. gr.
Í þessari grein er yfirlit til glöggvunar um helstu réttindi eiganda eignarhluta í fjöleignarhúsi og þarfnast hún ekki skýringa.Um 13. gr.
Hér er yfirlit yfir helstu skyldur eiganda og eru frekari skýringar óþarfar.Um 14. gr.
Í þessari grein felast reglur um hlutfallstölur, útreikning þeirra og ákvörðun. Eins og í núgildandi löggjöf er áfram á því byggt að hlutfallstölur skuli fyrst og fremst ákvarðaðar á grundvelli flatarmáls og rúmmáls. Hefur það almennt gefið góða raun og verið réttlátur og eðlilegur grundvöllur að skiptingu réttinda og skyldna a.m.k. þegar um íbúðarhúsnæði er að tefla.Þó þykir rétt að opna möguleika á því að ákvörðun hlutfallstalna megi byggjast á öðrum sanngjörnum forsendum þegar um atvinnuhúsnæði eða blandað húsnæði er að ræða, t.d. miðað við innbyrðis verðmæti. Svo er víða gert í erlendri löggjöf og virðist hafa gefist vel eða a.m.k. ekki valdið vandræðum. Ekki er við því búist að heimild þessi verði mikið notuð og er næsta víst að í meginþorra tilvika verði áfram byggt á flatarmáli.
Gert er ráð fyrir því að sett verði reglugerð um útreikning hlutfallstalna. Er brýnt að það verði gert samhliða gildistöku frumvarpsins ef það verður að lögum. Er eðlilegt að Fasteignamat ríkisins verði haft með í ráðum við samningu reglugerðarinnar.
Um 15. gr.
Þessi grein hefur að geyma yfirlit til glöggvunar um þýðingu hlutfallstölu og þarf ekki að skýra hana frekar.Um 16. gr.
Hér eru ákvæði um eignaskiptayfirlýsingu og er grein þessi sama efnis og 3. gr. gildandi laga en þó ítarlegri. Nýmæli er í 5. mgr. um skyldu til að breyta eignaskiptayfirlýsingu. Ekki er ástæða til að skýra þessa grein sérstaklega.Um 17. gr.
Þessi grein inniheldur ítarleg fyrirmæli um efni og frágang eignaskiptayfirlýsingar. Samsvarandi ákvæði er í 4. gr. gildandi laga en þessi grein er þó talsvert ítarlegri og nákvæmari.Er gert ráð fyrir því að nánari reglur um eignaskiptayfirlýsingar, stærðarútreikninga o.fl. verði settar í reglugerð.
Um 18. gr.
Í þessari grein eru ákvæði um breytingar á eignaskiptayfirlýsingu og hlutfallstölum og er hún nýmæli. Sennilega gilda þó í meginatriðum svipaðar reglur ólögfestar á grundvelli eðli máls. Ákvæði þessarar greinar eru ítarleg og skýr og þarfnast því ekki frekari skýringa.Um 19. gr.
Hér er orðuð sú meginregla að til ráðstöfunar á sameign þurfi samþykki allra eigenda. Það er ekki eðlilegt að játa húsfélagi eða meiri hluta í því almennum rétti til þess að selja eða leigja sameign. Byggist það á því að húsfélagið á ekki sameignina heldur eigendur eftir hlutfallstölum. Húsfélagið er ekki neinn milliliður í því efni. Eignarréttur eiganda er beinn og milliliðalaus. Húsfélagið er aðeins rekstraraðili en ekki eignarréttaraðili. Þar sem húsfélag á ekkert í sameigninni heldur eigendurnir hlýtur almennt að gilda að húsfélagið getur ekki ráðstafað eign sem það ekki á. Er meginreglan í 1. mgr. á framangreindum sjónarmiðum og rökum reist.Þrátt fyrir ofangreind sjónarmið þykir verða að játa húsfélagi innan vissra þröngra marka heimild til að selja eða leigja óverulega hluta sameignar. Geta í undantekningartilvikum staðið til þess gild rök og réttmætar ástæður sem rétt er virða framar þeim sjónarmiðum sem rakin eru hér að ofan. Byggist undantekningarreglan í 2. mgr. á því.
Um 20. gr.
Í þessari grein er fjallað almennt um rétt eiganda til að ráðstafa eign sinni í fjöleignarhúsi. Eru ákvæði greinarinnar í samræmi við gildandi rétt og þarfnast ekki skýringa.Um 21. gr.
Í þessari grein er fjallað um ráðstöfun hluta séreignar og skiptingu séreignar. Er hér um nýmæli að ræða. Er hér reynt að setja ákveðnar reglur um atriði sem eru og hafa verið mjög óljós og á reiki og mikil uppspretta deilna.Er við það miðað að eiganda verði óheimilt að selja hluta af eign sinni til aðila utan húsfélagsins nema með samþykki allra eigenda. Sama gildir um varanlega skiptingu eignarhluta í notkunareiningar þótt sala sé ekki endilega fyrirhuguð.
Í þessu efni vógust á tvö grundvallarsjónarmið eða hagsmunir. Annars vegar hagsmunir eiganda af því að geta og mega ráðstafa eign sinni á hvern þann hátt sem hann telur henta hag sínum best. Eru slíkir hagsmunir studdir og varðir af almennum eignarréttarsjónarmiðum. Hins vegar eru svo hagsmunir annarra eigenda af því að forsendum þeirra fyrir kaupum á eign, eignarráðum þeirra, búsetu, afnotum af sameign o.fl. verði ekki einhliða og án samþykkis þeirra raskað með því að eignarhlutum fjölgi óheft. Voru þessi sjónarmið vegin saman og varð niðurstaðan sú að þau síðarnefndu væru veigameiri og ættu að ráða reglunni.
Um 22. gr.
Í þessari grein er tekið á álitaefnum sem snerta bílskúra og ráðstöfun þeirra. Um það er ekki fjallað í núgildandi lögum og virðist það hreinlega hafa gleymst því hér er um mjög mikilvægt atriði að ræða sem gömlu lögin frá 1959 höfðu að geyma skýrar reglur um. Frá því að núgildandi lög voru sett hafa bílskúrar og ráðstöfun þeirra verið heit og tíð deiluefni og er mál að linni.Er lögð til sú meginregla að óheimilt sé að ráðstafa bílskúrum út fyrir húsið og að undanskilja þá við sölu eignarhluta nema eigandi eigi í húsinu aðra eign. Þó er heimilt að ráðstafa bílskúrum milli húsa þegar svo stendur á að bílskúrar eru á sameiginlegri lóð þeirra, en slíkt fyrirkomulag þekkist nú orðið allvíða.
Eru þetta svipaðar reglur og í 10. gr. laga nr. 19/1959 og byggjast á því að óeðlilegt sé að bílskúrar á lóð fjöleignarhúss séu í eigu manna út í bæ sem jafnvel reka þar atvinnustarfsemi. Það hefur margvísleg óþægindi og flækjur í för með sér varðandi eignar- og afnotarétt lóðar og þátttöku í húsfélagi þegar eignarréttur að bílskúrum færist út fyrir húsið eins og brögð hafa verið að. Fyrir það þarf að stemma stigu. Þykja þessi rök vega þyngra en hagsmunir eiganda af því að hafa frjálsan ráðstöfunarrétt á bílskúr.
Hins vegar þóttu ekki alveg nægilega knýjandi ástæður til að banna eiganda alfarið að leigja bílskúrinn, en vissulega má færa rök fyrir slíku banni. Við það var þó látið sitja að veita öðrum eigendum forleigurétt að bílskúr ef eigandi hans hyggst leigja hann. Verður að telja að réttmætum hagsmunum annarra eigenda sé með því nægilega borgið.
Um 23. gr.
Þessi grein fjallar um eignaryfirfærslu, sölu, á hlutum séreignar til annarra eigenda í sama húsi. Ekki þykir fært og eðlilegt að leggja meiri hömlur á ráðstöfunarheimild eiganda í því efni en að áskilja samþykki einfalds meiri hluta eigenda bæði miðað við fjölda og hlutfallstölur. Slíkar tilfærslur geta verið fullkomnlega eðlilegar og jafnvel æskilegar.Í 2. mgr. er kveðið á um skyldu eigenda til að ljá atbeina sinn að nauðsynlegum breytingum á skiptayfirlýsingu vegna slíkrar eignaryfirfærslu, janfvel þótt þeir hafi verið henni mótfallnir, ef tilskilinn meiri hluti hefur verið meðmæltur. Sá fyrirvari er þó gerður að breytingin skerði ekki sérstaka lögmæta hagsmuni þeirra.
Um 24. gr.
Samkvæmt þessari grein er það gert að skilyrði fyrir því að nýir séreignarhlutar, sem verða til við eignatilfærslur og breytingar skv. 21.–23. gr., öðlist sjálfstæð sameignarréttindi að nýrri eignaskiptayfirlýsingu eða nauðsynlegum breytingum á þeirri sem fyrir liggur sé þinglýst.Þetta er nauðsynlegt til aðhalds og til varnaðar gagnvart óheimilum ráðstöfunum. Ef ekki vill betur getur húsfélag á grundvelli þessarar greinar lagt bann við því að eigendur nýrra eignarhluta hagnýti sameiginlegt húsrými og lóð og sameiginlegan búnað.
Um 25. gr.
Þessi grein fjallar um upplýsingaskyldu seljanda við sölu eignarhluta í fjöleignarhúsi. Er markmið hennar að tryggja að sem gleggst gögn og upplýsingar liggi fyrir við sölu og koma þannig í veg fyrir deilur og eftirmál síðar. Hliðstætt ákvæði er í 18. gr. gildandi laga. Ákvæði greinarinnar eru ítarleg og þarf ekki að skýra þau frekar.Um 26. gr.
Hér er fjallað mjög ítarlega um rétt eiganda til umráða og hagnýtingar séreignar sinnar, um skyldu hans til að halda eign sinni við og um úrræði húsfélagsins ef hann vanrækir þá skyldu.Grein þessi er nýmæli og á sér ekki hliðstæðu í gildandi lögum. Þó hefur verið talið að þær reglur, sem greinin hefur að geyma, séu gildandi réttur á grundvelli ólögfestra meginreglna og eðli máls. Hér er um nákvæmar reglur og ítarleg fyrirmæli að ræða þannig að ekki er ástæða til frekari skýringa.
Um 27. gr.
Í þessari grein eru fólgnar mjög þýðingarmiklar reglur sem lúta að breytingum á hagnýtingu séreignar. Er hér um nýmæli að ræða og er tekið á atriðum sem hafa verið óþrjótandi tilefni deilna í fjöleignarhúsum. Er þar einkum átt við atvinnustarfsemi af ýmsum toga í húsnæði sem ætlað er til íbúðar. Er athafnafrelsi eiganda í því efni og til breyttrar hagnýtingar yfirleitt settar hér frekari skorður en nú er talið gilda á grundvelli óskráðra reglna nábýlisréttar, grenndarreglna.Hér vegast á þeir hagsmunir eiganda að geta hagnýtt eign sína á þann veg sem honum sýnist og hagsmunir annarra eigenda af því að fá notið sinna eigna í friði og án truflunar og í samræmi við það sem í upphafi var ráðgert og þeir máttu reikna með. Hvort tveggja eru gild sjónarmið sem verður að virða.
Í ákvæðum greinarinnar eru hagsmunir annarra eigenda látnir vega þyngra en án þess þó að bera fyrir borð hagsmuni eigandans. Má segja að miðað við gildandi rétt séu nú höfð endaskipti því hingað til hefur réttur eiganda gagnvart sameigendum verið ríkari og þeir lítið getað aðhafst nema ónæðið hafi keyrt um þverbak. Hefur eigandi almennt haft frjálsar hendur um að breyta hagnýtingunni, t.d. að hefja atvinnustarfsemi í íbúð og ekki þurft að fá samþykki annarra eigenda fyrir því. Þótt breytt hagnýting sé háð leyfi byggingaryfirvalda er mikill misbrestur á að því sé framfylgt og stoðar það aðra eigendur því lítt.
Með ákvæðum þessarar greinar er lagt til að dæminu verði snúið við eins og áður segir. Er við það miðað að breyting á hagnýtingu séreignar sé alltaf háð samþykki annarra eigenda, ýmist allra ef breyting er veruleg, sbr. 1. mgr., eða einfalds meiri hluta miðað við fjölda og hlutfallstölur ef hún telst ekki veruleg, sbr. 3. mgr. Er það ótvírætt eðlilegri og réttlátari tilhögun en nú er.
Með ákvæðum 2. mgr. er komið til móts við viðkomandi eiganda með því að hindra að aðrir eigendur synji um samþykki á ómálefnalegum grundvelli enda þótt um verulega breytingu sé að tefla.
Loks eru í 4. mgr. ákvæði sem veita minni hlutanum vernd og sjálfstæðan rétt að ákveðnum skilyrðum fullnægðum, jafnvel þótt um óverulega breytingu sé að ræða.
Um 28. gr.
Í greininni eru reglur um rétt eigenda til að byggja við hús, ofan á það eða á lóð þess. Ákvæði 1. mgr. eru í samræmi við gildandi rétt og 2. mgr. er sama efnis og 1. mgr. 9. gr. núgildandi laga og er sérstakra skýringa ekki þörf.Um 29. gr.
Hér eru reglur um byggingu sem er í samræmi við samþykkta teikningu. Í 1. mgr. segir um það þegar byggingarrétturinn er í séreign en í 2. mgr. er fjallað um það þegar byggingarrétturinn er í sameign og hvernig þá beri að standa að ákvörðunartöku. Þarfnast þessi grein engra skýringa.Um 30. gr.
Í þessari grein er fjallað um byggingar og breytingar sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu. Sé um verulega breytingu á sameign að ræða er áskilið samþykki allra eigenda en ef breyting er ekki veruleg nægir samþykki aukins meiri hluta. Til smávægilegra breytinga nægir þó að einfaldur meiri hluti sé meðmæltur.Ekki er mögulegt að hafa reglur þessar gleggri eða gefa nákvæmari lýsingar eða viðmiðanir um það hvað sé verulegt og hvað óverulegt og hvað teljist smávægilegt í þessu efni og hver séu mörkin þarna á milli. Hljóta ávallt að koma upp takmarkatilvik og verður að leysa þau þegar þau koma upp með hliðsjón af atvikum og staðháttum í hverju húsi.
Um 31. gr.
Samkvæmt þessari grein á að beita reglum 30. gr. eftir því sem við á þegar um er að tefla breytingar á hagnýtingu sameignar. Vísast til athugasemda við þá grein en að öðru leyti eru ekki efni til nánari skýringa.Um 32. gr.
Í þessari grein er fjallað um forgangsrétt eiganda til byggingar ofan á eða við hús eða á lóð þess. Sé ekki annars getið í þinglýstum heimildum gengur sá fyrir sem stærstan á eignarhlutann. Er þetta í samræmi við það sem nú gildir, sbr. 2. mgr. 9. gr. núgildandi laga.Byggingarrétturinn er hins vegar í sjálfu sér í sameign þannig að ef forgangsréttarhafinn nýtir rétt sinn ber honum að greiða öðrum eigendum bætur. Geri hann það ekki geta aðrir eigendur stöðvað framkvæmdir með lögbanni ef ekki vill betur. Um þetta segir í 2. og 3. mgr. og eru þessar reglur í samræmi við gildandi rétt sem m.a. styðst við dómafordæmi. Í núgildandi lögum er hins vegar ekki að finna hliðstæð ákvæði.
Um 33. gr.
Ákvæði þessarar greinar fjalla um sameiginleg bílastæði og skiptingu þeirra og eru þau sama efnis og 4. mgr. 9. gr. gildandi laga eins og það ákvæði hefur verið skýrt og skilið.Hér er fyrst og fremst horft til formlegra eignaskipta en greinin útilokar ekki að meiri hluti eigenda, einfaldur eða aukinn, geti í einhverjum tilvikum tekið bindandi ákvörðun um einhvers konar óformlegri og ekki varanlega afnotaskiptingu. Má hugsa sér að það sé gert í húsreglum eða sérstökum húsfélagssamþykktum. Hér er þó komið á grátt svæði og þarf lítið til að slík ákvörðun eða ráðstöfun útheimti samþykki allra, sbr. einnig e-lið 1. mgr. 17. gr. frumvarpsins.
Um III. kafla.
Í III. kafla fumvarpsins er nánar fjallað um réttindi og skyldur eigenda fjöleignarhúsa en í raun er um það fjallað í öllum greinum frumvarpsins. Kaflinn tekur til 34. gr. til og með 55. gr.Um 34. gr.
Þessi grein hefur að geyma meginreglur um rétt eiganda til hagnnýtingar og afnota af sameign sem almennt hafa verði taldar vera gildandi réttur þótt þær hafi ekki verið lögfestar berum orðum. Að öðru leyti þarfnast greinin ekki frekari skýringa.Um 35. gr.
Hér eru greindar þær almennu takmarkanir sem setja verður eiganda við afnot og hagnýtingu sameignar vegna tillitsins til annara eigenda sem eiga til hennar jafngóðan rétt. Þessi grein er í samræmi við gildandi rétt og 3. mgr. á sér hliðstæðu í 16. gr. núgildandi laga. Þarf greinin ekki frekari skýringa við.Um 36. gr.
Hér er sett fram sú meginregla að einstakur eigandi hafi almennt engar heimildir til að taka upp á sitt einsdæmi ákvarðanir um sameiginleg málefni eða gera ráðstafanir vegna hennar.Það er sérstaklega áréttað að eigandi geti ekki helgað sér til einkanota hluta sameignar en tilburðir í þá veru eru talsvert algengir. Þá er tekið fram að eigandi geti ekki fyrir hefð öðlast aukinn rétt til sameignar.
Allt eru þetta atriði sem talin hafa verið gildandi en ólögfestur réttur.
Um 37. gr.
Í greininni er að finna undantekningu frá meginreglunni í 36. gr. sem felur í sér heimild fyrir eiganda til að grípa til ráðstafana og aðgerða sem eru nauðsynlegar til að koma í veg fyrir tjón. Þetta hefur verið talið gilda á grundvelli ólögfestra reglna um óbeðinn erindisrekstur, en þó er heimild eiganda hér ögn víðtækari en leiða mundi af slíkum almennum reglum. Byggist ákvæði þetta á nokkurs konar neyðarréttarsjónarmiðum.Varðandi heimild eiganda til að gera ráðstafanir sem lögboðnar eru er það í samræmi við það sem talið er gilda í sameignarfélögum og sérstakri sameign en þó er heimild eiganda hér þrengri en þar gildir.
Um 38. gr.
Í þessari grein er önnur undantekning frá meginreglunni í 36. gr. Hér er eiganda heimilað að ráðast í nauðsynlegar viðgerðir á sameign að vissum skilyrðum uppfylltum og að því tilskildu að hann gæti réttra aðferða sem nánar er lýst í greininni. Þessi heimild byggist á því að eigandi þurfi ekki að una því að sameign hússins níðist niður vegna vanrækslu á viðhaldi þegar húsfélagið eða aðrir eigendur vilja ekki hefjast handa og synja um nauðsynlegt samstarf og skella skollaeyrum við öllum tilmælum. Svipaðar reglur hafa verið taldar gilda ólögfestar.Tryggast er fyrir eiganda áður en hann leggur út í framkvæmdir að fá dómkvadda sérfróða matsmenn til að meta þau atriði sem tiltekin eru í 2. mgr. Ekki þótti þó fært að lögbinda þá aðferð og getur eigandi tryggt sér sönnun með öðrum hætti, svo sem með mati, vottorðum eða skýrslum tæknifróðra manna og fagmanna, t.d. á vegum Rannsóknastofnunar byggingariðnaðarins. Yfirleitt væri ótryggt að ætla að sanna þessi atriði með vitnum, t.d. með vitnaskýrslum þeirra manna sem verkið unnu ef þeir hafa ekki gefið mat eða vottorð fyrir fram áður en verkið hófst. Er jafnan brýnt að öðrum eigendum sé gefinn kostur á að gæta hagsmuna sinna og koma sjónarmiðum sínum á framfæri ef þeir vilja þá hirða um það. Gilda hér annars venjulegar reglur réttarfarsins um sönnun og mat sönnunargagna.
Um 39. gr.
Þessi grein hefur að geyma meginreglur um töku sameiginlegra ákvarðana. Þessar eða svipaðar reglur eru nú taldar gilda, sbr. að hluta 10. gr. núgildandi laga. Hér er um grundvallarsjónarmið að tefla en nánari útfærslur á þeim er að finna á öðrum stöðum og öðrum greinum í frumvarpinu.Það skal tekið fram til áréttingar að ákvarðanir um sameiginleg málefni skal taka á húsfundum þar sem allir eigendur hafa átt þess kost að mæta og taka þátt í umræðum, ákvörðun og atkvæðagreiðslu. Þannig er sá háttur sem stundum er hafður á að gengið sé á milli eignda með plagg eða yfirlýsingu um einhver sameiginleg málefni, sem eigendum er hverjum í sínu lagi ætlað að samþykkja með undirritun sinni eða synja, ekki í samræmi við fyrirmæli frumvarpsins. Ákvörðun þannig tekin er ekki lögmæt og skuldbindandi nema fyrir þá sem undirritað hafa samkvæmt almennum reglum um skuldbindingargildi loforða og samninga. Gildir einu þótt sá meiri hluti hafi samþykkt sem tilskilinn er til viðkomandi ákvörðunar. Þessi háttur getur því aðeins gengið að allir undirriti og samþykki enda er þá kominn á samningur.
Um 40. gr.
Hér eru settar reglur um það hvernig með skuli fara ef eigandi er ekki hafður með í ráðum og ekki boðaður á fund þar sem ákvörðun er tekin um sameiginleg málefni. Þessar reglur eru nokkuð frábrugðnar þeim reglum sem um þetta gilda skv. 10. gr. núgildandi laga.Meginreglan er þó eftir sem áður sú að eigandi er ekki bundinn af ákvörðun sem tekin er á slíkum fundi og getur neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar eða stöðvað framkvæmd.
Regla 10. gr. gildandi laga hefur þótt einstrengingsleg og hefur sætt gagnrýni fyrir það að slá of afgerandi og einhliða skjaldborg um rétt viðkomandi eiganda. Hefur reglan oft leitt til óeðlilegrar og ósanngjarnrar niðurstöðu þegar eigandi hefur vegna smávægilegra ágalla á ákvarðanatöku skýlt sér á bak við hana og neitað að greiða hlutdeild í sameiginlegum kostnaði. Á það einkum við þegar um nauðsynlegar framkvæmdir, viðhald og viðgerðir hefur verið að ræða sem yfirgnæfandi meiri hluti er fyrir. Á það raunar einnig við um aðrar framkvæmdir sem auka verðmæti sameignar og þar af leiðandi allra eigna í húsinu, líka þess sem neitar að greiða hlutdeild sína. Það er óeðlilegt og ósanngjarnt að eigandi geti þannig almennt auðgast á kostnað annarra, slík auðgun er ekki réttmæt og samrýmist ekki réttarvitund fólks. Hefur núgildandi 10. gr. í sumum tilvikum reynst skálkaskjól ef svo má að orði komast.
Dómstólar hafa alloft dæmt í málum þar sem reynt hefur á 10. gr. Hefur niðurstaðan stundum verið sláandi ósanngjörn en þó hafa dómstólar mótað þá reglu eða túlkað greinina svo að unnt sé að betrumbæta gallaða ákvörðun á öðrum lögmætum fundi, jafnvel eftir að framkvæmdir eru hafnar. Er í 4. mgr. lagt til að þessi regla, sem nú byggist á dómafordæmum, verði lögfest.
Í 3. mgr. er tekið af skarið um það að ef eigandi mætir óboðaður eða þrátt fyrir gallaða boðun glati hann rétti til að bera það fyrir sig.
Reynt er að sníða aðra vankanta af 10. gr. en án þess þó að bera lögmæta hagsmuni og rétt eiganda fyrir borð. Er áður á það drepið að meginreglan verður eftir sem áður sú sama.
Í lokamálslið 2. mgr. er sú skylda lögð á eiganda að hann hafi strax og tilefni er til uppi andmæli við framkvæmd sem hann telur að ekki hafi verið ákveðin með löglegum hætti. Hér er á því byggt að ekki sé ástæða til að virða og vernda hagsmuni eiganda sem situr aðgerðarlaus með hendur í skauti eftir að hann verður þess var að framkvæmdir eru hafnar. Hann verður að hefjast handa því ella geta hinir framkvæmdasömu eigendur haldið áfram í góðri trú um að hann sé ekki mótfallinn. Af þessum ástæðum er gert ráð fyrir því að fyrirvaraleysi eiganda og skortur á mótmælum geti leitt til þess að hann glati rétti sínum til að vefengja ákvörðun og verði greiðsluskyldur.
Í 5. mgr. eru lagðar til enn frekari undantekningar frá meginreglunni. Hér er verið að fyrirbyggja eða stemma stigu við óeðlilegri auðgun eiganda á kostnað annarra og vísast til þess sem um það hefur áður verið sagt. Þótt hér sé nokkuð dregið úr virkni og varnaði meginreglunar þykir það óhjákvæmilegt á grundvelli réttlætissjónarmiða og hagsmunamats.
Ekki þótti fært að orða þessa undantekningarreglu með ákveðnara hætti og nákvæmar en gert er en hún er háð nokkrum matsatriðum sem vega verður og meta í hverju falli út frá þeim sanngirnissjónarmiðum sem áður eru rakin. Hér er fyrst og fremst opnuð leið eða heimild fyrir hagsmunamat sem dómstólar geta beitt og mótað nánar eftir atvikum hverju sinni. Þá verður að hafa hugfast að hér er um undantekningu að ræða sem skýra ber þröngt með hliðsjón af meginreglunni.
Um 41. gr.
Í þessari grein eru ítarlegar reglur um töku einstakra ákvarðana og vægi atkvæða, en um ákvarðanirnar sem slíkar og efnislega er yfirleitt fjallað á öðrum stöðum, í öðrum greinum frumvarpsins eins og tilvísanir í greininni bera með sér.Meginreglan er í E-lið en hún er sú að til allra ákvarðana, hverju nafni sem nefnast, sem ekki er ótvírætt mælt fyrir um á annan veg í greininni, nægi samþykki einfalds meiri hluta eigenda miðað við hlutfallstölur á löglega boðuðum húsfundi.
Í A-lið eru tilgreindar ákvarðanir sem samþykki allra eigenda þarf til, í B-lið er fjallað um ákvarðanir sem 2 / 3 eigenda, bæði miðað við fjölda og hlutfallstölur, þurfa að samþykkja og í C-lið eru taldar upp þær ákvarðanir sem einfaldur meiri hluti, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, þarf að greiða atkvæði með.
Reglurnar í A–C-liðum eru undantekningar frá meginreglunni í E-lið og ber að skoða þær sem tæmandi talningu og eins ber í samræmi við almenn lögskýringarsjónarmið að túlka þær þröngt með hliðsjón af meginreglunni.
Samkvæmt því eru jafnan líkur fyrir því að til ákvörðunar um sameiginleg málefni nægi samþykki einfalds meiri hluta miðað við hlutfallstölur.
Í E-lið er mælt fyrir um jákvæðan rétt tiltekins minni hluta, 1 / 4 annaðhvort miðað við fjölda eða eignarhluta, til að krefjast ákveðinna hluta eða ráðstafana. Samhljóða ákvæði eða heimildir eru í núgildandi löggjöf og þarf þessi liður því ekki frekari skýringa.
Reglurnar í A–D-liðum eru að sumu leyti nokkuð á annan veg en í núgildandi löggjöf. Breytingarnar eru þó minni en við fyrstu sýn kann að virðast því hér er að hluta til safnað saman óskráðum meginreglum sem taldar hafa verið gilda. Annars eru fyrirmæli þessarar greinar svo ítarleg og nákvæm að hún skýrir sig sjálf.
Fyrirmæli þessarar greinar kunna að virðast nokkuð flókin en hjá því verður ekki komist. Þessir hlutir eru í eðli sínu margslungnir og flóknir og ekki er unnt að skipa þeim svo vel fari með einföldum hætti.
Nákvæmar og ítarlegar reglur, sem hafa að geyma svör við mörgum álitaefnum, eru einatt því verði keyptar að þær eru yfirleitt flóknar. Sá kostur þótti ekki fýsilegur að setja einfaldar og fábrotnar reglur hér um þar sem sýnt er að slíkar reglur hefðu orðið að vera almennar og því óljósar og stundum ósanngjarnar. Slíkar reglur hefðu fáu svarað en vakið því fleiri spurningar og ágreiningsmál.
Um 42. gr.
Samkvæmt þessari grein er meginreglan sú að húsfundur getur tekið ákvarðanir án tillits til þess hversu margir eru mættir, svo framanlega sem fundurinn er löglega boðaður.Það er aðeins þegar um er að ræða ákvarðanir skv. B-lið 41. gr. sem áskilja samþykki 2 / 3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, að gerðar eru kröfur um ákveðna fundarsókn. Um það eru fyrirmæli í 2. og 3. mgr. Þau fyrirmæli eru í meginatriðum hin sömu og í 4. mgr. 1. gr. reglugerðar nr. 280/1976 um samþykktir fyrir húsfélög og þarfnast ekki frekari skýringa.
Um 43. gr.
Í þessari grein er sameiginlegur kostnaður skýrður og skilgreindur. Er það gert með svipuðum hætti og tíðkast hefur í gildistíð núgildandi laga og eru því frekari skýringar þarflausar.Um 44. gr.
Hér er fjallað um það að sameiginlegur kostnaður geti verið sameiginlegur sumum en ekki öllum eigendum. Greinin þarfnast ekki skýringa.Um 45. gr.
Þessi grein hefur að geyma reglur um skiptingu sameiginlegs kostnaðar sem er eitt mikilvægasta atriðið í samskiptum eigenda í fjöleignarhúsi.Meginreglan í A-lið er eftir sem áður hin sama og í gildandi lögum, þ.e. að sameiginlegur kostnaður skiptist á eigendur eftir hlutfallstölum eignarhluta þeirra.
Í B-lið felast undantekningar frá þessari meginreglu í þá veru að nánar tilteknum kostnaði, sem talinn er upp í 7 tölul., skal skipt að jöfnu. Samkvæmt því ber að skýra reglurnar í B-lið þröngt og eru jafnan líkur á því í vafatilvikum að meginreglan eigi við en ekki undantekningarnar.
Ákvæði 1. og 2. tölul. B-liðar eru í samræmi við gildandi lög, sbr. 4. mgr. 9. gr. og 14. gr. þeirra, en þó með smávægilegum breytingum eða lagfæringum.
Jöfn kostnaðarskipting er hins vegar nýmæli hvað varðar kostnaðarliðina í 3.–7. tölul. Byggist hún á sanngirnissjónarmiðum og því að afnot eigenda og/eða gagn séu í þessum tilvikum með þeim hætti að jöfn skipting kostnaðar sé almennt réttlátari og sanngjarnari en skipting eftir hlutfallstölum.
Það er hins vegar vitað mál að stundum kann slík skipting að reynast ósanngjörn en við því er ekkert að gera, þannig tilvik hljóta alltaf að koma upp. Það sem skiptir máli er að regla sé sanngjörn í flestum tilvikum því nákvæmt og fullkomið réttlæti getur ekki náðst hér frekar en á öðrum sviðum. Hér verður einfaldlega að taka af skarið.
Hvað varðar 5. tölul. sérstaklega má segja að horfið sé aftur að því fyrirkomulagi sem gilti í tíð gömlu laganna frá 1959.
Í C-lið segir að sameiginlegum kostnaði skuli skipt í samræmi við not eigenda ef unnt er að mæla þau nákvæmlega. Þessi regla kemur aðeins til álita í algjörum undantekningartilvikum. Hún byggist á því að ef fullljóst er um not hvers og eins séu notin eðlilegasti og sanngjarnasti skiptagrundvöllurinn. Rétt er að ítreka að þessi undantekningarregla hefði mjög þröngt gildissvið.
Því verður ekki neitað að ofangreindar reglur um skiptingu sameiginlegs kostnaðar eru talsvert flóknari en núgildandi reglur, þ.e. undantekningarnar frá meginreglunni eru fleiri og víðtækari. Má vera að umstang og fyrirhöfn stjórnar húsfélags og annarra sem hafa með innheimtu, skiptingu og uppgjör kostnaðar og gjalda að gera, aukist nokkuð a.m.k. fyrst í stað. Það er verðið sem gjalda verður fyrir þá nálgun í réttlætis og sanngirnisátt sem telja verður að felist í hinum breyttu reglum.
Um 46. gr.
Í greininni er mælt fyrir um heimild til frávika frá reglum 45. gr. um skiptingu sameiginlegs kostnaðar, hvort sem um er að ræða meginregluna eða undantekningarnar, í ákveðnum tilvikum og að nánar tilteknum skilyrðum uppfylltum. Ákvæði 1. mgr. eiga við hvers kyns fjöleignarhús en heimild til frávika skv. 2. gr. á við um öll önnur fjöleignarhús en fjölbýlishús með íbúðum eingöngu. Hér er um nýmæli að ræða en fyrirmæli greinarinnar eru það ljós og ítarleg að ekki er þörf nánari skýringa.Um 47. gr.
Þessi grein mælir fyrir um það að skylda til greiðslu hlutdeildar eignarhluta í sameiginlegum kostnaði hvíli á þeim sem er eigandi á hverjum tíma og að húsfélag geti jafnan beint kröfum að þeim sem er þinglýstur eigandi nema eigendaskiptin hafi verið tilkynnt því.Við eigendaskipti að eign er sú skylda lögð á seljanda að hann tilkynni húsfélagi um þau. Þessi tilkynningarskylda er nauðsynleg til að skapa festu og eyða óvissu innan húsfélags og milli þess og raunverulegs eiganda og koma í veg fyrir misskilning um það hver sé greiðsluskyldur og eins varðandi fundi o.fl. Ekki þótti ástæða til að formbinda slíka tilkynningu en tryggast er að hafa hana skriflega og senda hana með sannanlegum hætti. Má hugsa sér að útbúið verði sérstakt eyðublaðsform fyrir slíka tilkynningu sem liggi frammi á fasteignasölum.
Um 48. gr.
Í þessari grein er fjallað um lögveð til handa húsfélaginu eða öðrum eigendum sem stofnast í eign þess eiganda sem ekki stendur skil á hlutdeild sinni í sameiginlegum kostnaði. Þessi grein er sama efnis og 2. mgr. 13. gr. gildandi laga en þó fyllri og ítarlegri og þarfnast hún ekki skýringa.Um 49. gr.
Þessi grein hefur að geyma ákvæði um hússjóð og gjöld í hann. Að stofni til er ákvæðið hið sama og í 10. gr. reglugerðar nr. 280/1976 um samþykktir fyrir húsfélög. Hér er þó tekið á ýmsum fleiri atriðum og er greinin ítarleg og kallar ekki á frekari skýringar.Um 50. gr.
Hér er mælt fyrir um skyldu eiganda til að sjá um allt viðhald og allan rekstur eignarhluta síns og að allur kostnaður þar af stafandi sé sérkostnaður hans. Frekari skýringa er ekki þörf.Um 51. gr.
Í þessari grein segir um skaðabótaábyrgð eiganda gagnvart öðrum eigendum og afnotahöfum í húsinu. Slíkt bótaákvæði er í 12. gr. gildandi laga en það þykir óljóst og vandmeðfarið og ekki nema að takmörkuðu leyti eftirbreytnivert.Hér er lagt til að ábyrgð eiganda verði annars vegar á sakargrundvelli skv. a- og b-liðum 1. mgr. Í þeim tilvikum mundi það skilyrði bótaskyldu að eigandi eða einhver, sem hann ber ábyrgð á samkvæmt almennum reglum, valdi tjóni af ásetningi eða gáleysi. Vanrækslan eða mistökin þurfa því að vera saknæm.
Í annan stað byggist ábyrgð eiganda á hlutlægum grunni, sbr. c-lið, líkt og í 12. gr. núgildandi laga. Þessi bótaregla er hins vegar ekki nándar nærri eins rúm og víðtæk. Hér er ábyrgðin einskorðuð við bilun á búnaði séreignar og lögnum.
Víst er það svo að hlutlægar bótareglur, sem ekki gera sök að skilyrði, teljast almennt til undantekninga og þurfa jafnan að byggjast á sérstökum sjónarmiðum og réttlætingu. Hefur því verið haldið fram að slík sjónarmið séu tæpast fyrir hendi í fjöleignarhúsum. Á það verður ekki fallist. Að öllu virtu verður að telja að slík ábyrgð sé eðlileg og réttlætanleg í þeim tilvikum sem hér um ræðir ef gildissviðinu er haldið þröngu og ekki hleypt út um víðan völl. Er eðlilegt og sanngjarnt að eigandi beri frekar áhættuna af því ef búnaður í eignarhluta hans eða lagnir, sem honum tilheyra, bili og gefi sig, en að aðrir eigendur þurfi að bera tjón vegna þess bótalaust.
Bótaábyrgð samkvæmt þessari grein tekur fyrst og fremst til tjóns á nærlægum eignum í húsinu (fasteignum) en hún getur einnig náð til þess þegar tjón verður á öðru, svo sem innanstokksmunum. Þá er hugsanlegt að skemmdir verði á eignum utan hússins, t.d. bílum, með þeim hætti að bótareglan eigi við. Þá segir í 2. mgr. að bótaskyldan geti einnig náð til afleidds tjóns, svo sem vegna afnotamissis.
Í 3. mgr. er það nýmæli að bótakröfu skuli fylgja lögveð í eignarhluta hins bótaskylda.
Um 52. gr.
Ákvæði þessarar greinar fjalla um skaðabótaábyrgð húsfélags og eru þau nýmæli. Er bótareglan með sama eða líku sniði og 51. gr. og má vísa til athugasemda við hana.Það skal tekið fram að sömu sjónarmið og rök réttlæta hlutlæga ábyrgð húsfélags vegna bilunar á sameiginlegum búnaði og lögnum, sbr. c-lið, og einstakra eigenda. Mundi löggjöfnun frá 51. gr. að öllum líkindum hafa komið til álita ef við þá grein væri látið sitja. Með það í huga þótti rétt að stíga skrefið til fulls til að skapa ekki að óþörfu óvissu og lagalegt tómarúm að þessu leyti.
Eignist eigandi skaðabótakröfu á hendur húsfélagi samkvæmt þessari grein leiðir af sjálfu að til frádráttar eða lækkunar kemur hlutdeild eignarhluta hans. Krafan mundi vera sameiginlegur kostnaður sem hann væri að sínum hluta ábyrgur fyrir.
Um 53. gr.
Í greininni segir um tryggingar til að mæta ábyrgð og áhættu skv. 51. og 52. gr. Er það mjög æskilegt og allt að því nauðsynlegt slíkri ábyrgð sé mætt með tryggingum að svo miklu leyti sem þær fást. Ekki þótti þó fært að lögleiða skyldutryggingu og er við það látið sitja að meiri hluti eigenda geti svo bindandi sé fyrir alla tekið ákvörðun þar um.Um 54. gr.
Í þessari grein eru ákvæði um ábyrgð eigenda út á við gagnvart sameiginlegum kröfuhöfum og er hún nýmæli. Ákvæðin eru hins vegar í samræmi við það sem talið er að gildi í því efni samkvæmt óskráðum meginreglum. Greinin þarfnast ekki frekari skýringa.Um 55. gr.
Hér er fjallað á nákvæman og ítarlegan hátt um úrræði húsfélags og annarra eigenda vegna vanefnda og brota eiganda á sameignarskyldum sínum.Um þessa grein er fjallað í 14. tölul. í almennum athugasemdum hér að framan og vísast þangað varðandi breytingar frá gildandi löggjöf, en nú eru ákvæði um þetta efni í 17. gr. gildandi laga og 14. gr. reglugerðar um samþykktir fyrir húsfélög nr. 280/1976.
Annars hefur þessi grein að geyma svo nákvæm og ítarleg fyrirmæli að óþarfi er að bæta fleiru við, hún skýrir sig að mestu sjálf.
Um IV. kafla.
Þessi kafli hefur að geyma reglur um húsfélög og tekur hann yfir 56. til og með 76. gr. Yfirleitt er hér um að tefla ákvæði sem eru skýr og skiljanleg án frekari útlistunar og eru því sérstakar athugasemdir við einstakar greinar almennt knappar eða engar.Um 56. gr.
Í greininni eru almenn ákvæði um húsfélög og um rétt og skyldu til aðildar að þeim.Um 57. gr.
Hér eru ákvæði um hlutverk, tilgang og valdsvið húsfélaga og þarfnast þau ekki nánari skýringa.Um 58. gr.
Í þessari grein er fjallað um almenna fundi, húsfundi og rétt til setu á þeim. Greinin þarfnast ekki skýringa.Um 59. gr.
Hér er fjallað um aðalfund og boðun hans og þarf ekki að skýra greinina frekar.Um 60. gr.
Þessi grein geymir fyrirmæli um aðra almenna fundi og boðun þeirra og þarfnast ekki nánari skýringa.Um 61. gr.
Hér eru verkefni aðalfundar talin upp í 10 tölul. og eru frekari skýringar óþarfar.Um 62. gr.
Í greininni eru verkefni annarra funda en aðalfundar tíunduð og þar ekki meira um það að segja.Um 63. gr.
Þessi grein þarfnast engra skýringa.Um 64. gr.
Hér er að finna ákvæði um stjórn funda og ítarlegar reglur um fundargerðir og þarf ekki að skýra greinina frekar.Um 65. gr.
Í þessari grein eru reglur um vanhæfi við ákvarðanatöku þegar eigandi á sérstakra hagsmuna að gæta, persónulegra eða fjárhagslegra, í málinu. Eigendur eiga almennt hagsmuna að gæta í sameiginlegum málefnum sem félagsmenn í húsfélaginu og sem þátttakendur í greiðslu sameiginlegs kostnaðar. Slíkir hagsmunir gera eigendur vitaskuld ekki vanhæfa þótt þeir kunni að vera persónulegir eða fjárhagslegir. Það eru sérstakir hagsmunir sem ekki tengjast eignaraðildinni sem hér skipta máli. Má sem dæmi nefna ákvarðanir um samningsgerð um sameiginlega viðgerðarvinnu við eiganda eða nákomin ættmenni hans.Um 66. gr.
Grein þessi fjallar um stjórn húsfélags, skipan og kosningu hennar, kjörgengi o.fl. Þarfnast hún ekki skýringa.Um 67. gr.
Þessi grein hefur að geyma nýmæli um það að ekki þurfi að kjósa sérstaka stjórn í fjöleignarhúsum með sex eða færri eignarhlutum. Um hana er fjallað og hún skýrð í 15. tölul. í athugasemdum hér að framan og vísast þangað.Um 68. gr.
Hér eru ítarleg fyrirmæli um stjórnarfundi sem ekki þarf að skýra frekar.Um 69. gr.
Í þessari grein eru ákvæði um skyldur og verkefni stjórnar og framkvæmdastjóra o.fl. Þá eru ákvæði um vanhæfi stjórnarmanna og framkvæmdastjóra sem eru hliðstæð ákvæðum 65. gr. og má að því leyti vísa til athugasemda við þá grein. Að öðru leyti þarfnast hún ekki skýringa.Um 70. gr.
Í greininni eru nánari ákvæði um verk- og valdsvið stjórnar húsfélags og um mörkin gagnvart þeim ákvörðunum sem húsfundur þarf um að fjalla.Til viðbótar því sem tekið er fram í ákvæðum greinarinnar skal sú leiðbeiningarregla sett fram að vald og heimildir stjórnar til ákvarðanatöku um sameiginleg málefni og til að ráða þeim yfirleitt án þess húsfundur þurfi að fjalla um eru þeim mun þrengri sem húsið er minna og auðveldara er að kalla fundi saman. Stjórn húsfélags í stórum húsum þar sem fundahöld eru þung í vöfum hefur því meiri völd og ríkari heimildir en stjórnin í smærri húsum.
Um 71. gr.
Í þessari grein eru ákvæði um lögtrúnað eða umboð stjórnarmanna til að skuldbinda húsfélag út á við og um ábyrgð þeirra ef þeir ganga of langt og út fyrir heimildir sínar í því efni. Þá er í 3. mgr. kveðið á um að húsfélag geti verði aðili að dómsmáli, hafi svo kallað aðildarhæfi. Allt eru þetta fyrirmæli sem eru í samræmi við gildandi rétt.Um 72. gr.
Þessi grein inniheldur fyrirmæli um bókhald húsfélags og reikningsgerð og þarfnast ekki skýringa.Um 73. gr.
Í þessari grein eru ákvæði um endurskoðun og endurskoðanda og þarf ekki að skýra hana frekar.Um 74. gr.
Hér er fjallað um húsreglur, hvernig þær skuli settar og hvaða fyrirmæli þær skuli hafa að geyma. Í 3. mgr. eru nánar tilgreind í 7 tölul. þau atriði sem húsreglur íbúðarhúsa, fjöleignarhúsa, skulu fjalla um en sú talning er ekki tæmandi. Í annars konar fjöleignarhúsum fer meira eftir atvikum og staðháttum hvers efnis húsreglur þurfa að vera og eru ekki settar sérstakar leiðbeiningarreglur þar um.Um 75. gr.
Grein þessi fjallar um sérstakar samþykktir húsfélags. Hingað til hefur það lítið tíðkast að húsfélög setji sér sérstakar samþykktir og þinglýsi þeim, en skv. 15. gr. gildandi laga er þinglýsing gildisskilyrði slíkra samþykkta, ekki bara út á við heldur líka milli eigenda innbyrðis.Ekki er búist við því að slíkar samþykktir færist í vöxt ef frumvarpið verður að lögum. Þvert á móti má ætla að þörfin á sérstökum samþykktum verði enn minni eftir en áður vegna þess hve frumvarpið er ítarlegt og að reynt er að taka mið af öllum þeim húsagerðum sem því er ætlað að taka til.
Með 2. og 3. mgr. er lagt til að horfið verði frá þeirri sérkennilegu tilhögun að þinglýsing sé gildisskilyrði milli eigenda innbyrðis. Það fyrirkomulag er í andstöðu við meginreglur um gildi, þörf og þýðingu þinglýsingar. Verður ekki séð að nein gild rök standi til þeirra afbrigða. Fyrirmæli 2. og 3. mgr. eru hins vegar í fullu samræmi við þessar meginreglur um réttaráhrif þinglýsingar.
Um 76. gr.
Í þessari grein er að finna ákvæði um húsfélagsdeildir þegar um sameign sumra en ekki allra er að tefla, nokkurs konar sameign innan sameignarinnar. Er hér um nýmæli að tefla. Er um þetta fjallað lítillega í 15. tölul. athugasemdanna hér að framan og vísast þangað. Að öðru leyti er hér ekki þörf á skýringum.Um V. kafla.
Þessi kafli inniheldur greinar 77 til og með 82. Hefur hann að geyma ákvæði um eldri samninga, kynnningu laganna, kærunefnd, gildistökuákvæði o.fl.Um 77. gr.
Í grein þessari eru ákvæði sem kunna að orka tvímælis, en þau fela það í sér að ef fyrirliggjandi er þinglýstur samningur af einhverju tagi sem hefur að geyma ákvæði sem fara í bága við ófrávíkjanleg fyrirmæli frumvarpsins séu samningsákvæðin réttlægri og verði að víkja.Hér kann að virðast gengið nokkuð langt í að hrófla við samningsbundnum og þinglýstum samningum og réttindum manna. Það má rétt vera að hér sé langt til seilst, en þess er að geta að fullyrða má að sárasjaldan mun reyna á þetta ákvæði því slíkir samningar eru sjaldgæfir. Menn geta hins vegar velt vöngum fræðilega um þetta.
Að baki þessu ákvæði búa sjónarmið um réttareiningu og að hliðstæð tilvik eigi að lúta sömu reglum og eru þau hér látin vega þyngra en eignarréttarsjónarmið.
Um 78. gr.
Hér eru sett fyrirmæli um kynningu laganna verði frumvarpið að lögum og um ráðgjöf við eigendur o.fl. Greinin skýrir sig að mestu sjálf, en einnig er um ákvæði hennar fjallað í 16. tölul. í athugasemdunum hér að framan og vísast þangað.Um 79. gr.
Í þessari grein er fjallað um skipun kærunefndar í fjöleignarhúsamálum og þarfnast hún ekki skýringa en að öðru leyti má vísa til athugasemda við næstu grein.Um 80. gr.
Í grein þessari er fjallað nánar um kærunefndina, verkefni hennar, starfshætti, valdsvið o.fl. Er um þessi atriði ítarlega fjallað í 17. tölul. í athugasemdunum og vísast þangað.Um 81. gr.
Með ákvæðum þessarar greinar er félagsmálaráðherra veitt almenn heimild til að setja frekari og nánari fyrirmæli og ákvæði um framkvæmd laganna í reglugerð.Um 82. gr.
Hér er komin lokagrein frumvarpsins sem hefur gildistökuákvæðið að geyma. Er við það miðað að frumvarpið taki gildi, ef af lögum verður, 1. september 1993.Er á því byggt að frá samþykkt þeirra og fram að gildistöku gefist ráðrúm til að hefja kynningu þeirra og til að semja og setja reglugerðir samkvæmt þeim. Eins að eigendum og húsfélögum gefist tóm til að laga það sem laga þarf að nýjum fyrirmælum og siðum sem frumvarpið hefur í för með sér.
Fylgiskjal.
Fjármálaráðuneyti,
fjárlagaskrifstofa:
Umsögn um frumvarp til laga um fjöleignarhús.
Verði frumvarpið að lögum kemur það í stað laga nr. 59/1976, um fjölbýlishús. Frumvarpið er samið af nefnd sem félagsmálaráðherra skipaði 6. desember 1988 til að endurskoða lögin um fjölbýlishús. Nefndin hefur starfað með nokkrum hléum og breytingum til 20. febrúar 1993.Í inngangi að athugasemdum við frumvarpið getur nefndin þess að hún hafi talið það vera „mikilvægasta viðfangsefni sitt að draga saman í eitt frumvarp, eina löggjöf, allar réttarreglur, skráðar og óskráðar, sem gilda á þessu sviði og kosta kapps um að gera löggjöfina eins aðgengilega, auðskiljanlega og ítarlega og framast var kostur“. Af þessu leiðir að gert er ráð fyrir verulegum breytingum á lögum nr. 59/1976, um fjölbýlishús, sem miða að því að gera þau fyllri og ítarlegri og eru m.a. ákvæði reglugerðar nr. 280/1976 um samþykktir fyrir húsfélög felld inn í frumvarpið. Í þessum inngangskafla athugasemda rekur nefndin í 17 liðum þær meginbreytingar frá núverandi löggjöf sem gert er ráð fyrir í frumvarpinu og skal það ekki endurtekið hér, en bent á nokkur atriði sem teljast til nýmæla:
Að því er varðar aukinn kostnað ríkissjóðs sem verða kann af samþykkt þessa frumvarps er helst ástæða til að athuga tvö síðastnefndu ákvæðin um kynningu laganna og kærunefndina.
Í 78. gr. segir að félagsmálaráðuneytið skuli „annast kynningu á lögum þessum og reglugerðum samkvæmt þeim. Ráðherra getur ákveðið að fela Húsnæðisstofnun ríkisins eða öðrum aðilum þessa kynningu.“ Félagsmálaráðherra getur einnig falið stofnuninni eða öðrum aðilum, svo sem hagsmunasamtökum fjöleignarhúsaeigenda að veita eigendum upplýsingar, ráðgjöf og leiðbeiningar um réttindi þeirra og skyldur og önnur atriði laganna. Að lokum segir í greininni að kostnaður við kynningu og ráðgjöf greiðist úr ríkissjóði en þó er heimilt að innheimta hóflegt gjald fyrir lögfræðilega ráðgjöf og leiðbeiningar. Þá er einnig heimilt að selja kynningar- og fræðslurit á hóflegu verði.
Ekki er að svo stöddu unnt að meta aukinn kostnað af samþykkt þessa ákvæðis, en einhver hlýtur hann að verða, sérstaklega fyrst eftir gildistöku laganna. Er þá átt við nauðsyn þess að vekja athygli á lögunum og sérprentunar á þeim. Vegna þess að lagatextinn er að miklu leyti settur fram í handbókarformi ætti ekki að verða þörf á ítarlegum skýringartexta. Að teknu tilliti til heimildar til að selja svona upplýsingarit ætti kostnaður tæpast að fara yfir 1 m.kr. fyrsta árið sem lögin gilda og lækka síðan.
Í 79. og 80. gr. frumvarpsins er gert ráð fyrir að félagsmálaráðherra skipi kærunefnd fjöleignarhúsamála til þriggja ára í senn. Nefndarmenn skulu vera þrír og skulu a.m.k. tveir vera lögfræðingar. Ráðherra skipar tvo án tilnefningar en einn nefndarmanna skal skipaður eftir tilnefningu frá Húseigendafélaginu. Verkefni þessarar nefndar er svipað og kærunefndar húsaleigumála sem gert er ráð fyrir í fyrirliggjandi frumvarpi til húsaleigulaga, en hún skal láta í té rökstutt álit svo fljótt sem kostur er. Árlega fara 10–15 mál af þessu tagi fyrir dómstóla. Með tilkomu nefndarinnar má ætla að þessum málum muni fækka. Ætla má að kostnaður við nefndina gæti orðið um 1 m.kr.
