[prenta uppsett í dálka] 5. fundur
Jóhanna Sigurðardóttir:
Virðulegi forseti. Í greinargerð með frv. sem hæstv. dómsmrh. hefur mælt hér fyrir er sagt að breytingarnar sem gerðar eru varði flestar öryggi viðskiptamanna og því ber vissulega að fagna. Mikilvægi þess verður aldrei nægjanlega undirstrikað því að í slíkum viðskiptum er oftast um að ræða aleigu fólks. Hagsmunir heimilanna í landinu eru því í húfi og nauðsynlegt að vel sé gengið frá slíkum viðskiptum. Því er mikilvægt í slíkum lögum að réttindi og skyldur kaupenda og seljenda séu skýr og ljós og ekki síst að skyldur og ábyrgð fasteignasalanna séu einnig mjög skýrar í slíkum lögum.
Ég vil, virðulegi forseti, leyfa mér að fara yfir nokkur atriði í þessu frv., bæði sem snerta þau nýmæli sem fram eru borin og eins eru nokkur ákvæði eldri laga sem ég óska að fá skoðanir ráðherrans á. Ef ég fer í 1. gr. frv. þá styðst ég að nokkru í máli mínu við umsagnir sem komu fram við þetta frv. á síðasta þingi sem ég sé að ekki hefur verið tekið tillit til núna þegar málið er endurflutt.
Félag löggiltra fasteignasala gerir athugasemd við 1. gr. sem ég tel réttmætt að sé skoðuð. Það snertir 4. mgr. 1. gr. en þar segir, með leyfi forseta:
,,Þeim sem hafa atvinnu af byggingu fasteigna er heimilt að annast sjálfir sölu þeirra. Skjöl, sem tengjast sölunni, skulu þó unnin af fasteignasölum eða vera staðfest með sérstakri áritun þeirra.``
Það er þetta sem gerð er athugasemd við að ,,vera staðfest með sérstakri áritun þeirra``. Rökin sem Félag fasteignasala teflir fram eru þau að setning eins og þessi geti gefið tilefni til að álykta að það sé bara formsatriði að fá uppáskrift hjá löggiltum fasteignasala og að þetta ákvæði hvetji til þess í framkvæmd að byggingaraðili eða félagasamtök leiti frekar eftir leppun löggiltra fasteignasala. Þetta er a.m.k. atriði eða ábending sem ég tel ástæðu til að skoða.
Varðandi 3. gr. frv. er talað um að ráðherra skipi prófnefnd sem mér skilst að í eigi sæti þrír menn og ég vil óska eftir því að fá fram hjá ráðherra hverjir skipi þessa nefnd, hvort þessi nefnd sé að meiri hluta til skipuð fasteignasölum.
Ég held að 5. gr. frv. sé mjög mikilvæg þegar við erum að fjalla um hvernig við tryggjum best réttindi fasteignakaupenda og fasteignaseljenda, en þar er fjallað um ábyrgðartryggingu fasteignasalanna. Í núgildandi lögum eru afar ófullkomin ákvæði um þetta og ákvæðin eru að mestu leyti sett fram í reglugerð, bæði varðandi tryggingarfjárhæðir og um eigin áhættu.
Ég vildi spyrja hæstv. dómsmrh.: Hve oft hefur reynt á það að þurft hafi að beita þessum ábyrgðartryggingum hjá fasteignasölum og hafa þær þá reynst fullnægjandi? Þá er ég að tala um fjárhæðirnar sem þar liggja að baki. Hver er reynslan af þessu núgildandi ákvæði?
Ég spyr líka um tryggingarfjárhæðirnar sem hér eru nefndar. Í 5. gr. er nefnt að tryggingin skuli nema minnst 5 millj. kr. vegna hvers einstaks tjónsatburðar og heildarfjárhæð tryggingarbóta innan hvers tryggingartímabils skal nema minnst 10 millj. Í fyrsta lagi spyr ég: Er ekki eðlilegt að hafa ákvæði þarna inni um að þetta hækki í samræmi við vísitölu sem ég get ekki séð að sé í þessu?
Síðan veltir maður fyrir sér hvort þetta séu nægjanlega háar fjárhæðir. Hvað er ef tjón eins fasteignasala er ekki 10 milljónir á tryggingatímabilinu heldur 20 milljónir? Hver ber þá skaðann af því? Eins ef litið er til núverandi reglugerðar um tryggingarfjárhæðir þá er talað um að ábyrgðartrygging vegna hvers einstaks tjónsatviks sé um 3,6 milljónir en þó aldrei hærri en 10 milljónir eða rúmar 10 milljónir sem hér eru nefndar. Þá er verið að tala um hvert einstakt tjónstilvik. En mér finnst að hér sé verið að minnka tryggingarfjárhæðirnar vegna þess að það er einungis talað um 5 milljónir hérna en ekki að í hverju einstöku tilviki geti þetta farið upp í 10 milljónir. Ég vildi því fá skýringu á hvað liggur hér að baki.
Fasteignasalar hafa sagt um það ákvæði sem fram kemur í 5. gr.: ,,Ekki skiptir máli hvort skaðabótaskyldan stofnast vegna ásetnings eða gáleysi``, að það að hafa orðið ,,ásetning`` inni standist ekki skilgreiningar um vátryggingar og skilst mér að um þetta hafi verið deilt milli vátryggingareftirlitsins og fasteignasala. Fyrir liggur bréf um að vátryggingafélögin hafa lýst sig reiðubúin til þess að breyta þessum fyrirliggjandi drögum á skilmálum á þann veg að vátryggingarverndin taki líka til stórkostlegs gáleysis. En það er ekki ljóst af þessum gögnum sem er að finna í allshn. hver hefur orðið niðurstaðan í því. Ég tek það fram að ég styð eindregið það sem fram kemur í frumvarpsgreininni að þetta taki bæði til ásetnings og gáleysis og vil fá það skýrt fram hvort að það standist ekki örugglega vátryggingarskilmála.
Það er líka ástæða til að spyrja um hversu vítt þessi vátryggingarfjárhæð nær. Ég get nefnt dæmi og það er kannski hliðstætt dæmi og kom fram í sjónvarpinu í gær á Stöð 2. Þar var verið að greina frá skaða sem kaupendur fasteignar lentu í þar sem skaði þeirra var metinn á um 2 milljónir og þeim voru dæmdar þessar skaðabætur í Hæstarétti en hafa ekki enn fengið þær greiddar vegna þess að tryggingaraðilar deila um hvort gáleysi fasteignasalans hafi verið stórfellt eða minni háttar. Það sýnir sig því að það þarf að búa kannski miklu betur um hnútana en hér hefur verið gert og líka að það sé tryggt til hvaða atvika þessi tryggingarfjárhæð nær. Ég get nefnt sem dæmi að þegar ákveðið er í samningi milli seljanda og kaupanda að seljandinn skuli aflétta áhvílandi veðskuldum að hluta eða að öllu leyti, ætti fasteignasali sem milligöngumaður að vera með uppreiknaðar eftirstöðvar allra áhvílandi veðskulda og miða greiðslur kaupanda við það tímamark sem seljandi á að aflétta viðkomandi skuldum. En á þessu er nokkur misbrestur. Það ætti að vera í verkahring fasteignasala að fylgjast með því að kaupandi greiði ekki fyrr en seljandi hefur aflétt veðskuldum að viðlagðri ábyrgð. Ég hygg að hér sé um að ræða sambærilegt tilvik og fram kom á Stöð 2 í gær. Ef þetta er gert, að fasteignasalinn hefur þessa milligöngu um greiðslu áhvílandi veðskulda, þ.e. að hann ráðstafar kaupverðinu að hluta til greiðslu skuldanna til að tryggja að skuldum verði aflétt, er staðan oft þannig að það fara milljónir um hendur fasteignasalans. Það eru peningar sem hann fær frá kaupanda sem hann á að nota til þess að aflétta þessum skuldum. Og spurningin er: Ef um eitthvert misferli er að ræða, að fasteignasalinn notar ekki þessa fjármuni sem hann fær frá kaupandanum til þess aflétta þessum skuldum, nær þá fasteignatryggingin til þessarar fjármunaumsýslu? Mín spurning lýtur því að því hversu víðtæk hún er og hvort um nægjanlegar fjárhæðir sé að ræða sem hér koma fram.
Í 7. gr. stendur: ,,Fasteignasali skal tilkynna ráðherra hvar starfsstöð hans er. Hann getur aðeins haft eina starfsstöð en er þó heimilt að reka útibú í öðru sveitarfélagi ...`` Hæstv. ráðherra fór nokkrum orðum um þetta en ég spyr hvort þetta ákvæði bjóði upp á misnotkun og hvort verið sé að endurvekja möguleikana á leppum í fasteignasölu sem voru nokkuð algengir á árum áður. Ég spyr t.d.: Getur maður í einhverju plássi úti á landi farið að stunda fasteignaviðskipti í sinni heimabyggð og opnað þar t.d. útibú án nokkurra réttinda með samkomulagi við fasteignasala í Reykjavík? Það hafa komið fram athugasemdir við það að þetta gæti opnað slíka möguleika. Ég er ekki að halda því fram en ég spyr ráðherra hvort slík hætta sé hér á ferðum.
Síðan er 12. gr. sem er mjög mikilvæg grein og felur það í sér að fasteignasala sé skylt að útbúa söluyfirlit yfir eignina. Hér er þetta almennt ákvæði um að hann eigi að búa til söluyfirlit. Síðan er kveðið á um það að ráðherra eigi að segja reglugerð um hvað eigi að felast í þessu söluyfirliti, en í núgildandi lögum er mjög nákvæm upptalning hvað á að vera í slíku söluyfirliti. Mér finnst að minnsta kosti réttara að hafa slíkt í lögum heldur en í reglugerð þannig að það sé öllum, kaupendum og seljendum, aðgengilegt í lögum hvað á að vera í söluyfirlitinu vegna þess að það er mjög mikilvægt. T.d. held ég að það sé mjög mikill misbrestur á því hjá fasteignasölum að lýsing á ástandi eignar komi fram í söluyfirlitum, gallar ef einhverjir eru eða ef eignin kallar á meiri háttar viðhald sem kannski er ekki sýnilegt við skoðun á eigninni. Ég flutti þáltill. 1980 um fasteignasala og þeirra skyldur og þar var einmitt kveðið á um að þetta yrði að vera mjög afdráttarlaust. Það er alveg ljóst að þessu er ábótavant hjá fasteignasölunum og því spyr ég: Er hugmynd ráðherrans að setja það óbreytt sem er í núgildandi lögum inn í reglugerð eða er ráðherrann með hugmyndir um að setja meiri kvaðir og skyldur á fasteignasalana í þessu sambandi?
Í lokin er það 14. gr. sem er nýmæli og ég viðurkenni að ég hef töluverðar áhyggjur af. Þær felast í því að hér er verið að aflétta því þaki sem er á þóknuninni sem fasteignasalar geta tekið sér, þessum 2%. Þeir mega ekki fara upp fyrir 2% nú, en samkvæmt frv. er verið að gefa þetta frjálst. Ég sé alveg á frv. og fylgigögnum með því að dómsmrh. og embættismenn og ráðherrar hafa töluvert skoðað þetta atriði en það er vísað til þess að þetta þurfi að gera vegna þess að ákvæðið núna stangast á við samkeppnislög. Ráðuneytið hefur leitað til Samkeppnisstofnunar um álit hennar á þessu og þar kemur fram eftirfarandi svo ég grípi niður í álit Samkeppnisstofnunar:
,,Hvað varðar fyrirspurn ráðuneytisins í síðara bréfi þess virðist sem fasteignasalar taki sér þóknun vegna annarra kostnaðarliða en þeirra er tengjast sölunni beinlínis og að því er virðist umfram það sem gert er ráð fyrir í 2. mgr. 14. gr. laga um fasteigna- og skipasölu. Nægir þar að nefna svokallað skoðunargjald ...`` Þeir hafa því greinilega tekið sér þóknanir, t.d. skoðunargjald sem er innheimt eins og hér segir ,,án tillits til hvort sala fari fram``, eða ekki og samkvæmt lögum er slíkt ekki heimilt. Og Samkeppnisstofnun segir: ,,Hámarksþóknunin veitir því ekki jafnríka neytendavernd og ætla mætti við fyrstu sýn ,,gegn óheftri þóknanatöku fasteigna- og skipasala``, svo notað sé orðalag ráðuneytisins.``
Og síðan kem ég að spurningu minni til ráðherra. Í bréfi Samkeppnisstofnunar segir í lokin:
,,Að síðustu skal á ný vakin athygli á því að verði ákvæðið um 2% hámarksþóknun fasteigna- og skipasala fellt úr lögum gilda fullum fetum ákvæði samkeppnislaga, sem m.a. banna verðsamráð fyrirtækja á sama sölustigi og útgáfu leiðbeinandi gjaldskrár.``
Það er einmitt þetta sem ég hef áhyggjur af þegar þetta opnast þannig að fasteignasalar munu á einn eða annan hátt hafa verðsamráð sín á milli. Auðvitað er ekki hægt að slá neinu föstu um það. Það getur vel verið að þetta verði til þess að auka samkeppnina og lækka þóknunina en áhættan er vissulega fyrir hendi. Ég spyr hæstv. ráðherra: Hvernig verður þessu eftirliti háttað varðandi verðsamráðið? Það er mín skoðun að þóknanir sem fasteignasalarnir taka sér nú séu mjög miklar. Við getum tekið 7 millj. kr. eign. Þá fær fasteignasalinn 2% af því sem er 140 þús. kr. og er nú dágóð upphæð fyrir þann sem er að kaupa sér íbúð. Svo borgar kaupandinn allan auglýsingakostnað og síðan skoðunargjald þannig að mig óar nú svolítið við því ef þetta ákvæði leiðir til þess að fasteignasalar fara að taka sér hærri þóknun. En ég veit að ráðherra hlýtur að hafa svör við þessu vegna þess að það er augljóst af þeim gögnum sem hér fylgja að málið hefur verið vandlega skoðað í ráðuneytinu en það er spurning hvernig hægt er að haga eftirliti þannig að ekki verði um verðsamráð að ræða milli fasteignasalanna. Ég hef lagt nokkrar spurningar fyrir hæstv. ráðherra og tel að það muni flýta fyrir framgangi málsins í nefnd hafi ráðherrann svör við þessum spurningum.
