Aðrar útgáfur af skjalinu: PDF - Word Perfect. Ferill 396. máls.
128. löggjafarþing 2002–2003.
Þskj. 457 — 396. mál.
um húsnæðissamvinnufélög.
Félögum skv. 1. mgr. er jafnframt heimilt að stofna félag og eiga aðild að félögum með takmarkaðri ábyrgð, svo sem samvinnusamböndum samkvæmt lögunum um samvinnufélög, og hlutafélögum, þar með töldum einkahlutafélögum, enda standi slík félög að verkefnum sem teljast mikilvæg fyrir starfsemi húsnæðissamvinnufélaga.
Félag sem ákvæði þessara laga taka til skal hafa orðið húsnæðissamvinnufélag sem skammstafa má hsf. í nafni sínu. Jafnframt er öðrum óheimilt að bera slíkt heiti.
1. Búsetuíbúð er íbúð í eigu húsnæðissamvinnufélags.
2. Búseturéttur er ótímabundinn afnotaréttur félagsmanns í húsnæðissamvinnufélagi af búsetuíbúð.
3. Búseturéttarhafi er félagsmaður í húsnæðissamvinnufélagi sem keypt hefur búseturétt.
4. Búsetusamningur er samningur félagsmanns í húsnæðissamvinnufélagi við félagið um búseturétt.
5. Búseturéttargjald er það gjald sem félagsmaður í húsnæðissamvinnufélagi greiðir til þess að kaupa búseturétt.
6. Búsetugjald er það gjald sem búseturéttarhafi greiðir mánaðarlega til húsnæðissamvinnufélags vegna rekstrar-, viðhalds- og fjármagnskostnaðar af búsetuíbúð.
7. Búsetufélag er félag búseturéttarhafa í tilteknu húsi í eigu húsnæðissamvinnufélags og starfar sem deild innan húsnæðissamvinnufélagsins.
8. Húsnæðissamvinnufélag er samvinnufélag sem á og hefur yfirumsjón með rekstri íbúða sem það hefur byggt eða keypt til þess að veita félagsmönnum sínum búseturétt gegn greiðslu búseturéttargjalds.
Um félagsstofnun, skráningu, endurskoðun og félagsslit húsnæðissamvinnufélags, sem lög þessi kveða ekki sérstaklega á um, skal eftir því sem við getur átt farið eftir ákvæðum laga um samvinnufélög á hverjum tíma.
Í samþykktum húsnæðissamvinnufélags skal meðal annars fjallað um eftirfarandi atriði:
1. Heiti félagsins, heimilisfang og varnarþing.
2. Markmið og starfsemi félagsins.
3. Almenn skilyrði um aðild að félaginu og um brottfall aðildar.
4. Aðild lögaðila að félaginu ef um það er að ræða.
5. Fjármál félagsins, eigið fé og fjárhagslega ábyrgð.
6. Inntökugjald, félagsgjald og búseturéttargjald.
7. Reikningsár og endurskoðun.
8. Fjölda stjórnarmanna, varastjórnarmanna, skoðunarmanna, endurskoðenda, svo og hvernig kjöri þeirra skuli háttað.
9. Viðhaldsráð félagsins, kosningu og verksvið.
10. Deildaskipun félagsins, ef gert er ráð fyrir því fyrirkomulagi, og kosningu fulltrúa deilda á aðalfund.
11. Ráðningu framkvæmdastjóra og starfssvið hans.
12. Hver geti skuldbundið félagið.
13. Hlutverk, valdsvið og verkefni félagsfunda (deildarfunda) og stjórnarfunda.
14. Hvenær aðalfund skal halda ár hvert og dagskrá aðalfundar.
15. Rétt til fundarsetu, fundarboðun, fundarstjórn, atkvæðagreiðslur og vægi atkvæða á félagsfundum (deildarfundum), stjórnarfundum og aðalfundum.
16. Réttindi og skyldur búseturéttarhafa og búsetufélaga.
17. Stofnun búseturéttar.
18. Búsetugjald og greiðslutilhögun.
19. Kaupverð búseturéttar og greiðsluform þess.
20. Endurgreiðslu búseturéttar.
21. Mat og úttekt á búsetuíbúð.
22. Tilhögun framkvæmda, viðhald og rekstur fasteigna.
23. Ráðstöfun eigna félagsins ef því er slitið án gjaldþrotaskipta.
Félagsmálaráðuneytið skal gera fyrirmynd að samþykktum skv. 2. mgr.
Félagsmálaráðuneytið heldur skrá yfir húsnæðissamvinnufélög sem hlotið hafa staðfestingu ráðherra.
Allar breytingar á samþykktum húsnæðissamvinnufélags skulu tilkynntar félagsmálaráðuneytinu þegar í stað.
Samþykktir sem félagsmálaráðuneytið hefur þegar staðfest vegna húsnæðissamvinnufélaga halda gildi sínu.
a. Með inntökugjöldum félagsmanna sem leggjast í stofnsjóð félagsins.
b. Með árlegu félagsgjaldi í rekstrarsjóð félagsins sem ákveðið er á aðalfundi samkvæmt samþykktum þess.
c. Með gjöldum fyrir veitta þjónustu við félagsmenn og aðra sem renna í rekstrarsjóð félagsins.
d. Með lánum úr Íbúðalánasjóði samkvæmt lögum um húsnæðismál og með öðrum lánum á almennum markaði.
e. Með framlagi í varasjóð sem nema skal 1% af byggingarkostnaði eða kaupverði hverrar íbúðar. Í varasjóð rennur enn fremur árlegt framlag af óskiptum tekjum félagsins samkvæmt ákvörðun aðalfundar.
Þegar félagsmaður notfærir sér rétt sinn til kaupa á búseturétti ber honum að inna búseturéttargjald af hendi, sbr. 9. gr.
Búseturétt geta þeir einir eignast eða keypt sem eru orðnir fjárráða.
Hafi húsnæðissamvinnufélagi verið veitt lán vegna viðkomandi íbúðar á grundvelli laga um húsnæðismál og reglugerða settra samkvæmt þeim skal félagsmaður jafnframt uppfylla skilyrði sem þar eru sett.
Við síðari ráðstöfun búsetuíbúðar skal búseturéttargjaldið ákvarðast skv. 3. mgr. 25. gr. Húsnæðissamvinnufélag skal í samþykktum sínum kveða nánar á um ákvörðun búseturéttargjalds við kaup og sölu búseturéttar, þar á meðal hvenær það skuli innt af hendi.
Búseturéttargjald stendur sem trygging fyrir skilvísri greiðslu búsetugjalds, sbr. 12. gr.
Húsnæðissamvinnufélagi skal heimilt að ráðstafa búseturétti til ríkis, sveitarfélaga, almannasamtaka eða félaga, óski þessir aðilar eftir því, og skal þess þá gætt að ekki verði með þeim hætti ráðstafað meira en 20% íbúða félagsins.
Í búsetusamningi skal m.a. koma fram:
1. Nöfn, heimilisföng og kennitölur samningsaðila.
2. Greinargóð lýsing á húsnæðinu og afhendingartími þess.
3. Gildistími búsetusamnings og upphæð búseturéttargjalds.
4. Ráðstöfun búseturéttar.
5. Búsetugjald.
6. Hvar og hvernig skuli greiða búsetugjaldið.
7. Réttindi og skyldur búseturéttarhafa.
8. Réttindi og skyldur búsetufélags.
9. Dagsetning úttektaryfirlýsingar sem er hluti af samningnum.
10. Sérákvæði ef um þau er samið og lög heimila.
Búsetusamningi skal þinglýst sem kvöð á viðkomandi íbúð.
Í búsetugjaldi felst eftirfarandi:
1. Rekstrarkostnaður, svo sem hita-, vatns- og rafmagnskostnaður, fasteignagjöld og tryggingariðgjöld.
2. Framlag í hússjóð búsetufélags.
3. Framlag í viðhaldssjóð húsnæðissamvinnufélags.
4. Afborganir af lánum og fjármagnskostnaður.
Í búsetusamningi er heimilt að semja sérstaklega um að búseturéttarhafi annist á sinn kostnað að hluta eða öllu leyti kostnað skv. 1. tölul. 2. mgr.
Búsetugjald skal greiða fyrsta dag hvers mánaðar fyrir fram fyrir einn mánuð í senn nema um annað sé samið. Ef gjalddaga ber upp á almennan frídag skal hann vera næsti virki dagur þar á eftir.
Nú hefur búseturéttarhafi eigi gert skil á búsetugjaldinu innan 14 sólarhringa frá gjalddaga og er þá húsnæðissamvinnufélagi rétt að krefjast hæstu lögleyfðu dráttarvaxta af því frá gjalddaga til greiðsludags.
Úttektaryfirlýsing skal gerð í tvíriti og skulu aðilar búsetusamnings undirrita hana og halda einu eintaki hvor. Úttektaryfirlýsinguna skal leggja til grundvallar ef ágreiningur verður um bótaskyldu búseturéttarhafa við skil húsnæðisins. Úttektaryfirlýsing er hluti af búsetusamningi, sbr. 9. tölul. 11. gr.
Búseturéttarhafa er skylt að annast á sinn kostnað viðhald á íbúð sinni, svo sem á gólf- og veggefnum, tréverki, innréttingum, hurðum, hreinlætistækjum, raftækjum og eldavél og annast kostnað við endurnýjun og viðhald á læsingum, vatnskrönum, raftenglum, rafmagnsinnstungum, blöndunartækjum og öðru smálegu.
Kostnaður við endurnýjun á gólf- og veggefnum, innréttingum, tréverki, hurðum, rúðum, hreinlætistækjum, raftækjum og eldavél skal greiðast úr viðhaldssjóði húsnæðissamvinnufélags samkvæmt nánari reglum sem húsnæðissamvinnufélagið setur sér. Reglur þessar skulu kynntar búseturéttarhafa við gerð búsetusamnings.
Verði húsnæðið eða fylgifé þess fyrir tjóni af völdum búseturéttarhafa, heimilismanna eða annarra manna sem hann hefur leyft afnot af húsnæðinu eða umgang um það skal búseturéttarhafi gera ráðstafanir til að bæta úr tjóninu svo fljótt sem verða má. Ef búseturéttarhafi vanrækir þessar skyldur sínar er húsnæðissamvinnufélagi heimilt að láta fara fram viðgerð á kostnað búseturéttarhafa. Áður skal þó húsnæðissamvinnufélag veita búseturéttarhafa frest í einn mánuð til þess að ljúka viðgerðinni.
Húsnæðissamvinnufélag skal kaupa húseigendatryggingu sem skal innifalin í búsetugjaldi.
Í búsetusamningi er heimilt að víkja frá reglum um skiptingu kostnaðar vegna viðhalds og endurnýjunar skv. 2. og 3. mgr., enda séu slík frávik skilmerkilega greind í búsetusamningi.
Aðalfundur húsnæðissamvinnufélags kýs viðhaldsráð sem áætlar viðhald hvers húss, tekur ákvörðun um framkvæmdir að beiðni búsetufélaga eða að eigin frumkvæði og hefur yfirumsjón með þeim. Aðalfundur húsnæðissamvinnufélags ákveður skipan viðhaldsráðs og starfstíma og setur ráðinu starfsreglur.
Stjórn búsetufélags skipar ákveðinn aðila sem skal annast samskipti við viðhaldsráð fyrir hönd búsetufélagsins, sbr. 27. gr.
Húsnæðissamvinnufélag getur heimilað að réttur til afnota af íbúð færist yfir til maka eða lögerfingja við andlát félagsmanns, hjónaskilnað, kaupmála milli hjóna eða setu í óskiptu búi. Sá sem þannig eignast búseturétt skal um leið fá aðild að húsnæðissamvinnufélaginu í stað fyrri búseturéttarhafa, enda notfæri hann sér réttinn og búi í íbúð hjá félaginu.
Leigusamningur, sem eigi er áritaður af húsnæðissamvinnufélagi, er ógildur. Nú verður leigjandi fyrir tjóni sökum ógilds leigusamnings og er þá leigusali bótaskyldur.
Húsnæðissamvinnufélag getur rift leigusamningi sem er ógildur samkvæmt ákvæðum 1. mgr. og krafist útburðar leigjanda.
Búseturéttarhafa er óheimilt að veðsetja búseturétt sinn.
Uppsagnarfrestur telst hefjast fyrsta dag næsta mánaðar eftir að uppsögn var send. Búseturéttarhafi skal hafa lokið rýmingu og frágangi húsnæðisins eigi síðar en kl. 13 næsta dag eftir að uppsagnarfresti lauk eða í samræmi við skriflegt samkomulag við nýjan búseturéttarhafa.
1. Ef verulegur dráttur er á afhendingu húsnæðis.
2. Ef húsnæðið spillist af ástæðum sem ekki verða raktar til búseturéttarhafa eða ef það telst heilsuspillandi að mati heilbrigðisyfirvalda.
3. Ef húsnæðissamvinnufélag vanefnir skyldur sínar samkvæmt búsetusamningi eða lögum þessum.
1. Ef búseturéttarhafi greiðir ekki búsetugjaldið á réttum gjalddaga og sinnir ekki innan sjö sólarhringa skriflegri áskorun húsnæðissamvinnufélags um greiðslu, enda hafi slík áskorun verið send eftir gjalddaga og húsnæðissamvinnufélag þar tekið fram að það muni beita riftunarheimild sinni.
2. Ef búseturéttarhafi nýtir húsnæðið á annan hátt en lög þessi eða búsetusamningur mæla fyrir um og landslög leyfa að öðru leyti og lætur ekki af misnotkun þess þrátt fyrir skriflega áminningu húsnæðissamvinnufélags.
3. Ef búseturéttarhafi framselur búseturétt sinn eða misnotar heimild sína til framleigu á húsnæðinu eða ef framleigjandi gerist sekur um einhverja þá háttsemi sem heimilar húsnæðissamvinnufélagi riftun gagnvart búseturéttarhafa.
4. Ef búseturéttarhafi meinar húsnæðissamvinnufélagi eða öðrum, án gildra ástæðna, aðgang að húsnæðinu í bága við ákvæði 18. gr.
5. Ef húsnæðið spillist í umsjá búseturéttarhafa vegna slæmrar umgengni eða hirðuleysis þeirra sem hann ber ábyrgð á og hann sinnir eigi án tafar kröfu húsnæðissamvinnufélags um úrbætur.
6. Ef búseturéttarhafi vanrækir, þrátt fyrir skriflega áminningu húsnæðissamvinnufélags, skyldur sínar til að sjá um að góð regla og umgengni haldist í húsnæðinu eða gerist sekur um persónulega meingerð gagnvart húsnæðissamvinnufélagi, búsetufélagi eða öðrum íbúum viðkomandi húss.
7. Ef búseturéttarhafi vanrækir að öðru leyti en hér að framan greinir skyldur sínar samkvæmt búsetusamningi eða lögum þessum á svo stórfelldan hátt að rýming hans úr húsnæðinu telst eðlileg eða nauðsynleg.
Nú neytir húsnæðissamvinnufélag ekki réttar síns til riftunar skv. 1. mgr. innan tveggja mánaða frá því að félaginu varð kunnugt um vanefndir búseturéttarhafa eða búseturéttarhafi hefur að fullu bætt úr því er aflaga fór og fellur réttur húsnæðissamvinnufélags til riftunar þá niður. Þetta gildir þó ekki þegar búseturéttarhafi hefur vanefnt skyldur sínar með sviksamlegum hætti eða þegar riftunarástæðan er vanskil á búsetugjaldi, sbr. 1. tölul. 1. mgr.
Húsnæðissamvinnufélag skal gera nauðsynlegar ráðstafanir til að ráðstafa húsnæðinu hið allra fyrsta til annars búseturéttarhafa og skal búsetugjald sem húsnæðissamvinnufélagið fær frá nýjum búseturéttarhafa koma til frádráttar búsetugjaldi skv. 1. mgr. Um endurgreiðslu andvirðis búseturéttar fer samkvæmt ákvæðum 25. gr.
Búseturéttarhafi ber ábyrgð á greiðslu búsetugjalds á uppsagnartímanum. Takist húsnæðissamvinnufélagi ekki að selja búseturéttinn á uppsagnartímanum ber það ábyrgð á búsetugjaldi eftir að uppsagnartíma lýkur og hefur þá umráðarétt yfir íbúðinni og er heimilt að leigja hana þar til nýr kaupandi finnst. Fyrri íbúi skal hafa forleigurétt óski hann þess.
Um kaupverð búseturéttar, greiðsluform þess og endurgreiðslu búseturéttar fer samkvæmt samþykktum húsnæðissamvinnufélags, sbr. 19. og 20. tölul. 2. mgr. 4. gr.
Húsnæðissamvinnufélagi er heimilt að kaupa búseturétt. Verð á búseturétti til húsnæðissamvinnufélags miðast við samkomulag við seljanda.
Í samþykktum húsnæðissamvinnufélags skal kveðið á um hvernig hagað skuli mati og úttektum á búsetuíbúðum, þar á meðal vegna endurbóta og vanrækts viðhalds. Nái aðilar búsetusamnings ekki samkomulagi á grundvelli þeirra reglna skal fara eftir ákvæðum húsaleigulaga um úttektir og mat á leiguhúsnæði, eftir því sem við getur átt.
Búsetufélagi er heimilt að gera þjónustusamning við húsnæðissamvinnufélagið um að það annist þau verkefni að hluta eða öllu leyti sem búsetufélagið skal annast samkvæmt lögum þessum.
Um atriði sem hvorki er getið í samþykktum búsetufélags né sérstaklega kveðið á um í þessum lögum skal eftir því sem við getur átt fara eftir ákvæðum laga um fjöleignarhús.
Búsetufélag skal skila staðfestum og samþykktum ársreikningum til húsnæðissamvinnufélags fyrir 15. apríl ár hvert.
Í húsi þar sem eingöngu eru íbúðir í eigu húsnæðissamvinnufélags skal búsetufélagið setja sér húsreglur um hagnýtingu eignarinnar þar sem fram koma ákvæði um sambýlishætti, umgengni og afnot sameiginlegra rýma og skiptingu afnota ef slíkt er ákveðið.
Stjórn búsetufélags tilnefnir sérstakan aðila til að annast samskipti við viðhaldsráð, sbr. 16. gr.
Úr hússjóði búsetufélags skal greiddur kostnaður vegna viðhalds bílastæða, lóðar og innra byrðis hússins ásamt öðru er tengist sameiginlegum rekstri og umhirðu. Til innra byrðis hússins telst allt húsrými innan húss, þó ekki íbúðirnar, sem allir búseturéttarhafarnir eða sumir í tilteknu húsi hafa aðgang að eða afnot af.
Stjórn búsetufélags skal kosin á aðalfundi búsetufélags og fer stjórnin með málefni félagsins milli aðalfunda sem haldnir skulu árlega fyrir marslok.
Samþykktir sem félagsmálaráðuneytið hefur staðfest fyrir húsnæðissamvinnufélög og einstök búsetufélög í tíð eldri laga halda gildi sínu.
Búsetusamningar sem gerðir hafa verið á grundvelli eldri laga halda gildi sínu. Óski aðilar samþykkta og búsetusamninga í tíð eldri laga eftir því að með málefni þeirra sé farið samkvæmt ákvæðum laga þessara og samþykktum samkvæmt þeim er stjórn húsnæðissamvinnufélags skylt að verða við slíkum óskum.
Viðhaldssjóðir, sem nú eru í vörslu búsetufélaga, skulu við gildistöku laga þessara renna í sameiginlegan viðhaldssjóð húsnæðissamvinnufélagsins.
Frumvarp þetta er samið af nefnd sem félagsmálaráðherra skipaði 3. maí 2001. Verkefni nefndarinnar samkvæmt skipunarbréfi var að vinna að heildarendurskoðun laga um húsnæðissamvinnufélög, nr. 161/1998. Í nefndina voru skipaðir Einar Jónsson lögfræðingur, Gunnar Jónatansson framkvæmdastjóri, Sævar Sigurgeirsson endurskoðandi, Guðfinna Jóhanna Guðmundsdóttir lögfræðingur og Ingi Valur Jóhannsson deildarstjóri, sem jafnframt var formaður nefndarinnar.
Fyrstu lög um húsnæðissamvinnufélög hér landi voru lög nr. 24/1991 en þá var lagarammi um starfsemi húsnæðissamvinnufélaga í VII. kafla laga um Húsnæðisstofnun ríkisins undir heitinu „Húsnæðissamvinnufélög og búseturéttur“. Þegar Húsnæðisstofnun ríkisins var lögð niður og Íbúðalánasjóður settur á laggirnar með lögum um húsnæðismál, nr. 44/1998, voru lög um húsnæðissamvinnufélög aðskilin frá heildarlöggjöf um húsnæðismál og fundinn staður í sérstökum lögum um húsnæðissamvinnufélög, nr. 161/1998. Mjög litlar breytingar urðu á þeim tíma á lögunum en þó var t.d. tekið út ákvæði um verðtryggingu á endurgreiðslu búseturéttar.
Núna eru nokkur húsnæðissamvinnufélög á landinu. Tvö þeirra eru langstærst, Búseti hsf. Reykjavík og Búmenn. Búseti hsf. Reykjavík var stofnað 15. október árið 1983 og voru fyrstu búsetuíbúðirnar teknar í notkun árið 1988. Í dag eru um 550 búsetuíbúðir í eigu og rekstri á vegum búsetafélaga, flestar á höfuðborgarsvæðinu, um 450. Á Akureyri eru yfir 60 íbúðir en síðan eru 5–15 íbúðir á Akranesi, á Húsavík, í Neskaupstað og á Egilsstöðum. Félagsmenn þessara félaga eru samtals um 2.800. Í lok síðasta árs stofnaði Búseti hsf. á höfuðborgarsvæðinu sérstakt félag til að annast rekstur leiguíbúða fyrir almennan markað. Það félag hefur nú hafið byggingu á fyrstu leiguíbúðunum sem byggðar eru samkvæmt sérstöku átaki til að fjölga leiguíbúðum.
Húsnæðissamvinnufélagið Búmenn var stofnað 8. nóvember 1998. Félagssvæðið er allt landið og hafa verið stofnaðar átta félagsdeildir innan þess. Búmenn voru í upphafi deild innan Búseta í Reykjavík sem síðan þróaðist í sjálfstætt landsfélag. Meginmunur milli Búseta og Búmanna er aldursskilyrði síðarnefndu en félagsmenn þurfa að hafa náð 50 ára aldri til að hafa rétt til búseturéttarkaupa. Íbúðir Búmanna eru með góðu aðgengi og m.a. þannig lögð áhersla á að íbúarnir geti búið í þeim eins lengi og kostur er. Búmenn hafa tekið 134 íbúðir í notkun í átta sveitarfélögum og hafa gefið út 2.600 félagsnúmer. Sveitarfélög sem hér um ræðir eru Akureyri, Bessastaðahreppur, Garður, Grindavík, Höfn, Kópavogur, Reykjavík og Sandgerði.
Húsnæðissamvinnufélagsformið er víða þekkt og þá sérstaklega á Norðurlöndum. Það sameinar að mörgu leyti eignar- og leigurétt. Félagsmenn kaupa sér svokallaðan búseturétt fyrir ákveðna upphæð sem í upphafi er mismunur á áhvílandi langtímaláni og byggingarkostnaði, 10 eða 15% af andvirði íbúðarinnar og 10 eða 30%, en síðarnefndu prósentutölurnar eiga við Búmenn. Síðan er greiddur mánaðarlegur kostnaður er kallast búsetugjald.
Reynsla undanfarinna ára hefur verið leiðarljós frumvarpsvinnunnar. Markmiðin með frumvarpinu eru að gera lögin skýrari í framsetningu og setja traustari grunn undir ábyrgðarskiptingu milli húsnæðissamvinnufélaga og félagsmanna. Reglur um réttindi og skyldur félagsmanna eru gerðar skýrari jafnframt því að tryggja öruggari forsendur fyrir nauðsynlegu viðhaldi og rekstri þegar horft er til framtíðar. Einnig er verið að rýmka lögin og færa ákvörðunarvald um starfshætti í meira mæli til húsnæðissamvinnufélaganna.
Núgildandi lög um húsnæðissamvinnufélög hafa að ýmsu leyti verið erfið í framkvæmd. Í þeim er gerð krafa til íbúa/félagsmanna að axla meiri ábyrgð en gert er á almennum fasteignamarkaði. Þeim er gert að gera áætlanir um framtíðarviðhald húseignanna áratugi fram í tímann og tryggja að á hverjum tíma sé nægt fé til framkvæmda. Markmið um viðhaldsábyrgð og áætlunargerð til lengri tíma voru göfug en hafa reynst óraunhæf. Löggjafinn fól eigandanum, húsnæðissamvinnufélaginu, einungis yfirumsjón með rekstri búsetufélaganna (húsfélaganna). Búsetufélögin áttu síðan að sinna öllum rekstri húsanna og ákveða búsetugjaldið (mánaðarleigu) með tilliti til viðhalds- og rekstrarkostnaðar í nútíð og framtíð. Það er ekki nein hefð fyrir því að safna fyrir framtíðarviðhaldi í byggingum hérlendis og því eiga íbúar oft erfitt með að leggja gjald á sjálfa sig með tilliti til þarfa fyrir endurnýjun að 15, 20 eða 30 árum liðnum. Í upphafi var einnig gert ráð fyrir að félagið mundi ábyrgjast endurgreiðslu á búseturétti viðkomandi með verðbótum þegar íbúi óskaði eftir því að flytja úr íbúðinni.
Í nefndarstarfinu hefur verið leitast við að hafa samráð við forsvarsmenn húsnæðissamvinnufélaga. Framkvæmdastjóri Búseta sem og löggiltur endurskoðandi Búmanna hafa setið í nefndinni. Þegar drög að frumvarpstexta lágu fyrir á sumarmánuðum 2002 voru drögin send til umsagnar hjá Landssambandi húsnæðissamvinnufélaga og til Búmanna. Stjórn Búseta á Akureyri og í Reykjavík gerðu engar athugasemdir við drögin en stjórn Búmanna kom með ýmsar athugasemdir sem hafðar voru til hliðsjónar við lokafrágang frumvarpsins.
Helstu nýmæli frumvarpsins eru þau að innlausnarskylda húsnæðissamvinnufélaga á búseturétti er afnumin, endursala búseturéttar er gefin frjáls, ákvæði um númeraröð færð í samþykktir félaganna og tillaga er gerð um að viðhaldssjóður verði einn sameiginlegur sjóður.
Í núgildandi lögum um húsnæðissamvinnufélög, nr. 161/1998, skal húsnæðissamvinnufélagið annast innlausn og endursölu búseturéttar. Samkvæmt frumvarpinu er gert ráð fyrir því að húsnæðissamvinnufélagið ákveði á aðalfundi og setji í samþykktir sínar með hvaða hætti endursala fari fram. Meðal annars er fallið frá kaupskyldu húsnæðissamvinnufélaga en áfram ber félagsmaður aðeins ábyrgð á greiðslu búsetugjalds á meðan hann býr í íbúðinni, þar með talið út uppsagnarfrestinn. Eftir þann tíma er húsnæðissamvinnufélagi heimilt að leigja íbúðina hafi ekki tekist að selja búseturéttinn.
Í núgildandi lögum er heimild, en ekki skylda eins og áður, til að binda endursöluverð við vísitölu neysluverðs en því var breytt með lögum nr. 161/1998 eins og áður var vikið að. Í kjölfarið setti Búseti hsf. Reykjavík í samþykktir sínar reglur til að ákvarða endursöluverð búseturéttar með tvennum hætti. Annars vegar er lágmarksverð sem nemur upphaflegu verði búseturéttarins og kemur til greiðslu 12 mánuðum eftir uppsögn ef ekki tekst að selja búseturéttinn. Hins vegar er hámarksverð sem miðast við framreiknað upphaflegt verð búseturéttarins samkvæmt vísitölu neysluverðs. Endursöluverð getur því verið hvaða verð þar á milli og fer eftir framboði og eftirspurn hverju sinni.
Frumvarpið gerir ráð fyrir að húsnæðissamvinnufélögin ákveði sjálf hvernig endursöluverð skuli ákveðið. Með því er endursala og verðlagning gefin frjáls ef félögin ákveða svo. Í þessu samhengi má vísa til nýsamþykktra laga um heimild til að víkja frá kaupskylduákvæðum vegna félagslegra eignaríbúða. Þróun á Norðurlöndum hefur verið á þann veg að verð búseturéttar ákvarðast af markaðsverði fremur en fyrir fram gefnum forsendum.
Í lögum um húsnæðissamvinnufélög, nr. 161/1998, er kveðið á um að félagsmenn öðlist rétt til að fá keyptan búseturétt í þeirri röð sem þeir ganga í félagið. Í frumvarpinu er gert ráð fyrir að aðalfundur félagsins taki ákvörðun og setji um það reglur.
Í frumvarpinu er ákvæði um viðhaldssjóð þannig að hann er einn sjóður og alfarið á hendi húsnæðissamvinnufélagsins sem varðveitir viðhaldssjóðinn og ráðstafar fé úr honum í samráði við viðhaldsráð. Lagt er til að aðalfundur húsnæðissamvinnufélags setji nánari reglur um viðhaldssjóðinn, svo og reglur um viðhaldsráð. Framlag í viðhaldssjóð er hluti búsetugjalds. Með einum öflugum viðhaldssjóði húsnæðissamvinnufélags er ætlunin að ná betri ávöxtun, betri nýtingu fjármagns, aukinni samræmingu og ekki síst að tryggt verði enn frekar en áður að allar fasteignir húsnæðissamvinnufélagsins fái eðlilegt viðhald. Viðhaldsráð gegnir þarna veigamiklu hlutverki en gert er ráð fyrir kosningu viðhaldsráðs á aðalfundum félaganna en það skal starfa eftir reglum sem húsnæðissamvinnufélagið setur. Gerður er skýrari greinarmunur en áður á hvað er viðhald og hvað er endurnýjun sem og hvað viðhaldssjóðir eiga að greiða og hvaða viðhaldi íbúar sinna beint á sinn kostnað.
Sú breyting sem mesta umræðu hefur fengið er meðhöndlun viðhaldssjóða sem þegar eru til. Minna hefur farið fyrir umræðu um hvað beri að gera við viðhaldssjóði sem eru í skuld. Lagt er til að sjóðir sem nú eru í vörslu búsetufélaganna renni þegar í sameiginlegan viðhaldssjóð húsnæðissamvinnufélaganna enda er um að ræða fjármagn sem er sannanlega í eigu búsetufélaganna sem síðan er eign húsnæðissamvinnufélagsins. Félagið ber jafna ábyrgð á öllum fasteignum sínum óháð núverandi ástandi á húseignunum og fjárhagsstöðu einstakra viðhaldssjóða. Því er nauðsynlegt að koma viðhaldsmálum strax í það horf sem nefndin telur heillavænlegast fyrir húsnæðissamvinnufélögin í heild sinni.
Í 2. mgr. er fellt niður að það sé jafnframt markmið húsnæðissamvinnufélaga að eiga aðild að tilgreindum félögum en lögð til heimild til að stofna félög eða eiga aðild að félögum sem falla að starfsemi húsnæðissamvinnufélaga. Greinin er að öðru leyti efnislega samhljóða 1. gr. núgildandi laga.
Í 3. tölul. er lagt til að sá teljist búseturéttarhafi sem keypt hefur búseturétt í stað núgildandi ákvæðis um að það sé sá sem hefur öðlast búseturétt. Ákvæðið ber að skýra með hliðsjón af 2. mgr. 19. gr. þar sem húsnæðissamvinnufélagið getur heimilað að maki eða lögerfingi verði búseturéttarhafi.
Í 5. tölul. telst búseturéttargjald gjald til kaupa á búseturétti. Það er nákvæmara orðalag en greiðsla til að öðlast búseturétt.
Tilgreint er sérstaklega í 6. tölul. að búsetugjald skuli greiðast mánaðarlega.
Við orðskýringu á búsetufélagi í 7. tölul. er búsetufélag skilgreint sem félag búseturéttarhafa í tilteknu húsi en ekki í tilteknum byggingaráfanga eða á ákveðnu svæði eins og er í 7. tölul. 2. gr. núgildandi laga. Þá er áréttað að búsetufélag starfi sem deild innan húsnæðissamvinnufélags.
Að öðru leyti er greinin efnislega samhljóða 2. gr. núgildandi laga.
Eldri samþykktir halda gildi sínu þótt þær fullnægi ekki að fullu skilyrðum 2. mgr. 4. gr.
Önnur ákvæði eru efnislega í samræmi við núgildandi 4. gr.
Efnislega er 1. mgr. greinarinnar samhljóða 1. mgr. 5. gr. núgildandi laga að viðbættu ákvæði um framlag í varasjóð sem reiknast með við ákvörðun búseturéttargjalds. Eins og í núgildandi ákvæði er reiknað með að búseturéttargjald í upphafi nemi mismun á byggingarkostnaði/kaupverði og lánsfjármögnun en til viðbótar skal einnig reikna með framlagi í varasjóð við ákvörðun búseturéttargjalds. Framlag í varasjóð telst ekki hluti byggingarkostnaðar/kaupverðs og er þar með ekki lánshæft hjá Íbúðalánasjóði.
2. mgr. er nýmæli þar sem ákvörðun búseturéttargjalds við síðari ráðstöfun íbúðar fer eftir samþykktum húsnæðissamvinnufélags, sbr. 2. mgr. 4. gr., en viðmið er ekki lögbundið eins og nú er.
Komi aðilar sér ekki saman um ástand íbúðar, bótafjárhæð eða tjón getur hvor aðili um sig óskað eftir mati byggingarfulltrúa á tjóni og/eða mati dómkvaddra matsmanna. Sá sem biður um mat ber kostnað af því.
Í 3. mgr. er tilgreindur kostnaður vegna endurnýjunar sem greiðist úr viðhaldssjóði húsnæðissamvinnufélags, sbr. 1. mgr. 16. gr. Húsnæðissamvinnufélag setur sér reglur um viðhaldssjóðinn og lögð er áhersla á að búseturéttarhafa séu kynntar reglurnar við gerð búsetusamnings.
Í 4. mgr. er fjallað um tjón af völdum búseturéttarhafa og hvernig úr skuli bætt. Húsnæðissamvinnufélag getur látið framkvæma viðgerð á kostnað búseturéttarhafa og þá eftir atvikum skert búseturéttargjald viðkomandi búseturéttarhafa sem nemur kostnaðinum.
Þrátt fyrir tilgreiningu á viðhalds- og endurnýjunarþáttum í 2. mgr. og 3. mgr. er heimilt að kveða á um aðra skiptingu með fráviki í búsetusamningi.
Aðalfundur húsnæðissamvinnufélags setur nánari reglur um viðhaldssjóðinn svo og reglur um viðhaldsráð. Framlag í viðhaldssjóð er hluti búsetugjalds. Með einum öflugum viðhaldssjóði húsnæðissamvinnufélags er ætlunin að ná betri ávöxtun, betri nýtingu fjármagns, aukinni samræmingu og ekki síst að tryggt verði enn frekar en áður að allar fasteignir húsnæðissamvinnufélagsins fái eðlilegt viðhald. Viðhaldsráð gegnir þarna veigamiklu hlutverki. Stjórn búsetufélags skipar sérstakan aðila sem sér um samskipti við viðhaldsráð fyrir hönd búsetufélagsins og er það til að einfalda samskipti og samvinnu við framkvæmdir.
Í öllum tilvikum þar sem húsnæðissamvinnufélag hyggst beita heimild sinni til riftunar skal búseturéttarhafa tilkynnt áður á tryggilegan hátt að félagið muni neyta réttar síns ef ekki er úr bætt í samræmi við tilkynningu.
Þá er húsnæðissamvinnufélagi heimilt að kaupa búseturétt ef um semst.
Greinin gerir ráð fyrir að í öllum tilfellum verði stofnað búsetufélag í tilteknu húsi enda allar íbúðir búsetuíbúðir. Búsetufélagið getur hins vegar falið húsnæðissamvinnufélaginu að annast verkefni búsetufélagsins að hluta eða öllu leyti.
Hússjóði búsetufélags er ætlað að standa undir venjulegu viðhaldi bílastæða lóðar og innra byrðis húss en meiri háttar endurbætur eða endurnýjun fellur undir viðhaldssjóð húsnæðissamvinnufélagsins, sbr. 16. gr.
Í 3. mgr. er lagt til að stjórn húsnæðissamvinnufélags sé skylt að verða við óskum aðila eldri búsetusamninga og samþykkta um að með málefni þeirra sé farið samkvæmt ákvæðum laga þessara. Það gæti einkum átt við ef búseturéttarhafi teldi sér það hagkvæmara við sölu á búseturétti sínum.
Í 4. mgr. er lagt til að viðhaldssjóðir, sem nú eru í vörslu búsetufélaganna, renni í sameiginlegan viðhaldssjóð húsnæðissamvinnufélagsins. Talið er nauðsynlegt að koma viðhaldsmálum strax í það horf sem heillavænlegast er talið fyrir húsnæðissamvinnufélögin til lengri tíma litið. Lögð er áhersla á að félögin bera ábyrgð á öllum fasteignum sínum óháð núverandi ástandi húseigna og fjárhagsstöðu einstakra viðhaldssjóða.
Fylgiskjal.
Fjármálaráðuneyti,
fjárlagaskrifstofa:
128. löggjafarþing 2002–2003.
Þskj. 457 — 396. mál.
Frumvarp til laga
um húsnæðissamvinnufélög.
(Lagt fyrir Alþingi á 128. löggjafarþingi 2002–2003.)
I. KAFLI
Gildissvið og orðskýringar.
1. gr.
Gildissvið.
Félögum skv. 1. mgr. er jafnframt heimilt að stofna félag og eiga aðild að félögum með takmarkaðri ábyrgð, svo sem samvinnusamböndum samkvæmt lögunum um samvinnufélög, og hlutafélögum, þar með töldum einkahlutafélögum, enda standi slík félög að verkefnum sem teljast mikilvæg fyrir starfsemi húsnæðissamvinnufélaga.
Félag sem ákvæði þessara laga taka til skal hafa orðið húsnæðissamvinnufélag sem skammstafa má hsf. í nafni sínu. Jafnframt er öðrum óheimilt að bera slíkt heiti.
2. gr.
Orðskýringar.
1. Búsetuíbúð er íbúð í eigu húsnæðissamvinnufélags.
2. Búseturéttur er ótímabundinn afnotaréttur félagsmanns í húsnæðissamvinnufélagi af búsetuíbúð.
3. Búseturéttarhafi er félagsmaður í húsnæðissamvinnufélagi sem keypt hefur búseturétt.
4. Búsetusamningur er samningur félagsmanns í húsnæðissamvinnufélagi við félagið um búseturétt.
5. Búseturéttargjald er það gjald sem félagsmaður í húsnæðissamvinnufélagi greiðir til þess að kaupa búseturétt.
6. Búsetugjald er það gjald sem búseturéttarhafi greiðir mánaðarlega til húsnæðissamvinnufélags vegna rekstrar-, viðhalds- og fjármagnskostnaðar af búsetuíbúð.
7. Búsetufélag er félag búseturéttarhafa í tilteknu húsi í eigu húsnæðissamvinnufélags og starfar sem deild innan húsnæðissamvinnufélagsins.
8. Húsnæðissamvinnufélag er samvinnufélag sem á og hefur yfirumsjón með rekstri íbúða sem það hefur byggt eða keypt til þess að veita félagsmönnum sínum búseturétt gegn greiðslu búseturéttargjalds.
II. KAFLI
Húsnæðissamvinnufélög.
3. gr.
Félagsstofnun, skráning og slit.
Um félagsstofnun, skráningu, endurskoðun og félagsslit húsnæðissamvinnufélags, sem lög þessi kveða ekki sérstaklega á um, skal eftir því sem við getur átt farið eftir ákvæðum laga um samvinnufélög á hverjum tíma.
4. gr.
Samþykktir.
Í samþykktum húsnæðissamvinnufélags skal meðal annars fjallað um eftirfarandi atriði:
1. Heiti félagsins, heimilisfang og varnarþing.
2. Markmið og starfsemi félagsins.
3. Almenn skilyrði um aðild að félaginu og um brottfall aðildar.
4. Aðild lögaðila að félaginu ef um það er að ræða.
5. Fjármál félagsins, eigið fé og fjárhagslega ábyrgð.
6. Inntökugjald, félagsgjald og búseturéttargjald.
7. Reikningsár og endurskoðun.
8. Fjölda stjórnarmanna, varastjórnarmanna, skoðunarmanna, endurskoðenda, svo og hvernig kjöri þeirra skuli háttað.
9. Viðhaldsráð félagsins, kosningu og verksvið.
10. Deildaskipun félagsins, ef gert er ráð fyrir því fyrirkomulagi, og kosningu fulltrúa deilda á aðalfund.
11. Ráðningu framkvæmdastjóra og starfssvið hans.
12. Hver geti skuldbundið félagið.
13. Hlutverk, valdsvið og verkefni félagsfunda (deildarfunda) og stjórnarfunda.
14. Hvenær aðalfund skal halda ár hvert og dagskrá aðalfundar.
15. Rétt til fundarsetu, fundarboðun, fundarstjórn, atkvæðagreiðslur og vægi atkvæða á félagsfundum (deildarfundum), stjórnarfundum og aðalfundum.
16. Réttindi og skyldur búseturéttarhafa og búsetufélaga.
17. Stofnun búseturéttar.
18. Búsetugjald og greiðslutilhögun.
19. Kaupverð búseturéttar og greiðsluform þess.
20. Endurgreiðslu búseturéttar.
21. Mat og úttekt á búsetuíbúð.
22. Tilhögun framkvæmda, viðhald og rekstur fasteigna.
23. Ráðstöfun eigna félagsins ef því er slitið án gjaldþrotaskipta.
Félagsmálaráðuneytið skal gera fyrirmynd að samþykktum skv. 2. mgr.
Félagsmálaráðuneytið heldur skrá yfir húsnæðissamvinnufélög sem hlotið hafa staðfestingu ráðherra.
Allar breytingar á samþykktum húsnæðissamvinnufélags skulu tilkynntar félagsmálaráðuneytinu þegar í stað.
Samþykktir sem félagsmálaráðuneytið hefur þegar staðfest vegna húsnæðissamvinnufélaga halda gildi sínu.
5. gr.
Fjáröflun.
a. Með inntökugjöldum félagsmanna sem leggjast í stofnsjóð félagsins.
b. Með árlegu félagsgjaldi í rekstrarsjóð félagsins sem ákveðið er á aðalfundi samkvæmt samþykktum þess.
c. Með gjöldum fyrir veitta þjónustu við félagsmenn og aðra sem renna í rekstrarsjóð félagsins.
d. Með lánum úr Íbúðalánasjóði samkvæmt lögum um húsnæðismál og með öðrum lánum á almennum markaði.
e. Með framlagi í varasjóð sem nema skal 1% af byggingarkostnaði eða kaupverði hverrar íbúðar. Í varasjóð rennur enn fremur árlegt framlag af óskiptum tekjum félagsins samkvæmt ákvörðun aðalfundar.
6. gr.
Lánveitingar.
7. gr.
Kvaðir.
III. KAFLI
Réttindi og skyldur búseturéttarhafa.
8. gr.
Stofnun búseturéttar.
Þegar félagsmaður notfærir sér rétt sinn til kaupa á búseturétti ber honum að inna búseturéttargjald af hendi, sbr. 9. gr.
Búseturétt geta þeir einir eignast eða keypt sem eru orðnir fjárráða.
Hafi húsnæðissamvinnufélagi verið veitt lán vegna viðkomandi íbúðar á grundvelli laga um húsnæðismál og reglugerða settra samkvæmt þeim skal félagsmaður jafnframt uppfylla skilyrði sem þar eru sett.
9. gr.
Búseturéttargjald.
Við síðari ráðstöfun búsetuíbúðar skal búseturéttargjaldið ákvarðast skv. 3. mgr. 25. gr. Húsnæðissamvinnufélag skal í samþykktum sínum kveða nánar á um ákvörðun búseturéttargjalds við kaup og sölu búseturéttar, þar á meðal hvenær það skuli innt af hendi.
Búseturéttargjald stendur sem trygging fyrir skilvísri greiðslu búsetugjalds, sbr. 12. gr.
10. gr.
Búseturéttur.
Húsnæðissamvinnufélagi skal heimilt að ráðstafa búseturétti til ríkis, sveitarfélaga, almannasamtaka eða félaga, óski þessir aðilar eftir því, og skal þess þá gætt að ekki verði með þeim hætti ráðstafað meira en 20% íbúða félagsins.
11. gr.
Búsetusamningur.
Í búsetusamningi skal m.a. koma fram:
1. Nöfn, heimilisföng og kennitölur samningsaðila.
2. Greinargóð lýsing á húsnæðinu og afhendingartími þess.
3. Gildistími búsetusamnings og upphæð búseturéttargjalds.
4. Ráðstöfun búseturéttar.
5. Búsetugjald.
6. Hvar og hvernig skuli greiða búsetugjaldið.
7. Réttindi og skyldur búseturéttarhafa.
8. Réttindi og skyldur búsetufélags.
9. Dagsetning úttektaryfirlýsingar sem er hluti af samningnum.
10. Sérákvæði ef um þau er samið og lög heimila.
Búsetusamningi skal þinglýst sem kvöð á viðkomandi íbúð.
12. gr.
Búsetugjald.
Í búsetugjaldi felst eftirfarandi:
1. Rekstrarkostnaður, svo sem hita-, vatns- og rafmagnskostnaður, fasteignagjöld og tryggingariðgjöld.
2. Framlag í hússjóð búsetufélags.
3. Framlag í viðhaldssjóð húsnæðissamvinnufélags.
4. Afborganir af lánum og fjármagnskostnaður.
Í búsetusamningi er heimilt að semja sérstaklega um að búseturéttarhafi annist á sinn kostnað að hluta eða öllu leyti kostnað skv. 1. tölul. 2. mgr.
Búsetugjald skal greiða fyrsta dag hvers mánaðar fyrir fram fyrir einn mánuð í senn nema um annað sé samið. Ef gjalddaga ber upp á almennan frídag skal hann vera næsti virki dagur þar á eftir.
Nú hefur búseturéttarhafi eigi gert skil á búsetugjaldinu innan 14 sólarhringa frá gjalddaga og er þá húsnæðissamvinnufélagi rétt að krefjast hæstu lögleyfðu dráttarvaxta af því frá gjalddaga til greiðsludags.
13. gr.
Ástand búsetuíbúðar.
14. gr.
Úttekt á búsetuíbúð.
Úttektaryfirlýsing skal gerð í tvíriti og skulu aðilar búsetusamnings undirrita hana og halda einu eintaki hvor. Úttektaryfirlýsinguna skal leggja til grundvallar ef ágreiningur verður um bótaskyldu búseturéttarhafa við skil húsnæðisins. Úttektaryfirlýsing er hluti af búsetusamningi, sbr. 9. tölul. 11. gr.
15. gr.
Viðhald búsetuíbúðar.
Búseturéttarhafa er skylt að annast á sinn kostnað viðhald á íbúð sinni, svo sem á gólf- og veggefnum, tréverki, innréttingum, hurðum, hreinlætistækjum, raftækjum og eldavél og annast kostnað við endurnýjun og viðhald á læsingum, vatnskrönum, raftenglum, rafmagnsinnstungum, blöndunartækjum og öðru smálegu.
Kostnaður við endurnýjun á gólf- og veggefnum, innréttingum, tréverki, hurðum, rúðum, hreinlætistækjum, raftækjum og eldavél skal greiðast úr viðhaldssjóði húsnæðissamvinnufélags samkvæmt nánari reglum sem húsnæðissamvinnufélagið setur sér. Reglur þessar skulu kynntar búseturéttarhafa við gerð búsetusamnings.
Verði húsnæðið eða fylgifé þess fyrir tjóni af völdum búseturéttarhafa, heimilismanna eða annarra manna sem hann hefur leyft afnot af húsnæðinu eða umgang um það skal búseturéttarhafi gera ráðstafanir til að bæta úr tjóninu svo fljótt sem verða má. Ef búseturéttarhafi vanrækir þessar skyldur sínar er húsnæðissamvinnufélagi heimilt að láta fara fram viðgerð á kostnað búseturéttarhafa. Áður skal þó húsnæðissamvinnufélag veita búseturéttarhafa frest í einn mánuð til þess að ljúka viðgerðinni.
Húsnæðissamvinnufélag skal kaupa húseigendatryggingu sem skal innifalin í búsetugjaldi.
Í búsetusamningi er heimilt að víkja frá reglum um skiptingu kostnaðar vegna viðhalds og endurnýjunar skv. 2. og 3. mgr., enda séu slík frávik skilmerkilega greind í búsetusamningi.
16. gr.
Viðhaldssjóður húsnæðissamvinnufélags.
Aðalfundur húsnæðissamvinnufélags kýs viðhaldsráð sem áætlar viðhald hvers húss, tekur ákvörðun um framkvæmdir að beiðni búsetufélaga eða að eigin frumkvæði og hefur yfirumsjón með þeim. Aðalfundur húsnæðissamvinnufélags ákveður skipan viðhaldsráðs og starfstíma og setur ráðinu starfsreglur.
Stjórn búsetufélags skipar ákveðinn aðila sem skal annast samskipti við viðhaldsráð fyrir hönd búsetufélagsins, sbr. 27. gr.
17. gr.
Breytingar á búsetuíbúð.
18. gr.
Aðgangur að búsetuíbúð.
19. gr.
Ráðstöfun og framleiga búseturéttar.
Húsnæðissamvinnufélag getur heimilað að réttur til afnota af íbúð færist yfir til maka eða lögerfingja við andlát félagsmanns, hjónaskilnað, kaupmála milli hjóna eða setu í óskiptu búi. Sá sem þannig eignast búseturétt skal um leið fá aðild að húsnæðissamvinnufélaginu í stað fyrri búseturéttarhafa, enda notfæri hann sér réttinn og búi í íbúð hjá félaginu.
Leigusamningur, sem eigi er áritaður af húsnæðissamvinnufélagi, er ógildur. Nú verður leigjandi fyrir tjóni sökum ógilds leigusamnings og er þá leigusali bótaskyldur.
Húsnæðissamvinnufélag getur rift leigusamningi sem er ógildur samkvæmt ákvæðum 1. mgr. og krafist útburðar leigjanda.
Búseturéttarhafa er óheimilt að veðsetja búseturétt sinn.
20. gr.
Uppsögn búseturéttar.
Uppsagnarfrestur telst hefjast fyrsta dag næsta mánaðar eftir að uppsögn var send. Búseturéttarhafi skal hafa lokið rýmingu og frágangi húsnæðisins eigi síðar en kl. 13 næsta dag eftir að uppsagnarfresti lauk eða í samræmi við skriflegt samkomulag við nýjan búseturéttarhafa.
21. gr.
Riftun búsetusamnings.
1. Ef verulegur dráttur er á afhendingu húsnæðis.
2. Ef húsnæðið spillist af ástæðum sem ekki verða raktar til búseturéttarhafa eða ef það telst heilsuspillandi að mati heilbrigðisyfirvalda.
3. Ef húsnæðissamvinnufélag vanefnir skyldur sínar samkvæmt búsetusamningi eða lögum þessum.
22. gr.
Riftun búsetusamnings.
1. Ef búseturéttarhafi greiðir ekki búsetugjaldið á réttum gjalddaga og sinnir ekki innan sjö sólarhringa skriflegri áskorun húsnæðissamvinnufélags um greiðslu, enda hafi slík áskorun verið send eftir gjalddaga og húsnæðissamvinnufélag þar tekið fram að það muni beita riftunarheimild sinni.
2. Ef búseturéttarhafi nýtir húsnæðið á annan hátt en lög þessi eða búsetusamningur mæla fyrir um og landslög leyfa að öðru leyti og lætur ekki af misnotkun þess þrátt fyrir skriflega áminningu húsnæðissamvinnufélags.
3. Ef búseturéttarhafi framselur búseturétt sinn eða misnotar heimild sína til framleigu á húsnæðinu eða ef framleigjandi gerist sekur um einhverja þá háttsemi sem heimilar húsnæðissamvinnufélagi riftun gagnvart búseturéttarhafa.
4. Ef búseturéttarhafi meinar húsnæðissamvinnufélagi eða öðrum, án gildra ástæðna, aðgang að húsnæðinu í bága við ákvæði 18. gr.
5. Ef húsnæðið spillist í umsjá búseturéttarhafa vegna slæmrar umgengni eða hirðuleysis þeirra sem hann ber ábyrgð á og hann sinnir eigi án tafar kröfu húsnæðissamvinnufélags um úrbætur.
6. Ef búseturéttarhafi vanrækir, þrátt fyrir skriflega áminningu húsnæðissamvinnufélags, skyldur sínar til að sjá um að góð regla og umgengni haldist í húsnæðinu eða gerist sekur um persónulega meingerð gagnvart húsnæðissamvinnufélagi, búsetufélagi eða öðrum íbúum viðkomandi húss.
7. Ef búseturéttarhafi vanrækir að öðru leyti en hér að framan greinir skyldur sínar samkvæmt búsetusamningi eða lögum þessum á svo stórfelldan hátt að rýming hans úr húsnæðinu telst eðlileg eða nauðsynleg.
Nú neytir húsnæðissamvinnufélag ekki réttar síns til riftunar skv. 1. mgr. innan tveggja mánaða frá því að félaginu varð kunnugt um vanefndir búseturéttarhafa eða búseturéttarhafi hefur að fullu bætt úr því er aflaga fór og fellur réttur húsnæðissamvinnufélags til riftunar þá niður. Þetta gildir þó ekki þegar búseturéttarhafi hefur vanefnt skyldur sínar með sviksamlegum hætti eða þegar riftunarástæðan er vanskil á búsetugjaldi, sbr. 1. tölul. 1. mgr.
23. gr.
Bótakrafa vegna riftunar.
Húsnæðissamvinnufélag skal gera nauðsynlegar ráðstafanir til að ráðstafa húsnæðinu hið allra fyrsta til annars búseturéttarhafa og skal búsetugjald sem húsnæðissamvinnufélagið fær frá nýjum búseturéttarhafa koma til frádráttar búsetugjaldi skv. 1. mgr. Um endurgreiðslu andvirðis búseturéttar fer samkvæmt ákvæðum 25. gr.
24. gr.
Skil búsetuíbúðar.
25. gr.
Endurgreiðsla andvirðis búseturéttar.
Búseturéttarhafi ber ábyrgð á greiðslu búsetugjalds á uppsagnartímanum. Takist húsnæðissamvinnufélagi ekki að selja búseturéttinn á uppsagnartímanum ber það ábyrgð á búsetugjaldi eftir að uppsagnartíma lýkur og hefur þá umráðarétt yfir íbúðinni og er heimilt að leigja hana þar til nýr kaupandi finnst. Fyrri íbúi skal hafa forleigurétt óski hann þess.
Um kaupverð búseturéttar, greiðsluform þess og endurgreiðslu búseturéttar fer samkvæmt samþykktum húsnæðissamvinnufélags, sbr. 19. og 20. tölul. 2. mgr. 4. gr.
Húsnæðissamvinnufélagi er heimilt að kaupa búseturétt. Verð á búseturétti til húsnæðissamvinnufélags miðast við samkomulag við seljanda.
Í samþykktum húsnæðissamvinnufélags skal kveðið á um hvernig hagað skuli mati og úttektum á búsetuíbúðum, þar á meðal vegna endurbóta og vanrækts viðhalds. Nái aðilar búsetusamnings ekki samkomulagi á grundvelli þeirra reglna skal fara eftir ákvæðum húsaleigulaga um úttektir og mat á leiguhúsnæði, eftir því sem við getur átt.
IV. KAFLI
Búsetufélög.
26. gr.
Stofnun búsetufélags.
Búsetufélagi er heimilt að gera þjónustusamning við húsnæðissamvinnufélagið um að það annist þau verkefni að hluta eða öllu leyti sem búsetufélagið skal annast samkvæmt lögum þessum.
Um atriði sem hvorki er getið í samþykktum búsetufélags né sérstaklega kveðið á um í þessum lögum skal eftir því sem við getur átt fara eftir ákvæðum laga um fjöleignarhús.
Búsetufélag skal skila staðfestum og samþykktum ársreikningum til húsnæðissamvinnufélags fyrir 15. apríl ár hvert.
27. gr.
Hlutverk búsetufélags.
Í húsi þar sem eingöngu eru íbúðir í eigu húsnæðissamvinnufélags skal búsetufélagið setja sér húsreglur um hagnýtingu eignarinnar þar sem fram koma ákvæði um sambýlishætti, umgengni og afnot sameiginlegra rýma og skiptingu afnota ef slíkt er ákveðið.
Stjórn búsetufélags tilnefnir sérstakan aðila til að annast samskipti við viðhaldsráð, sbr. 16. gr.
28. gr.
Hússjóður búsetufélags.
Úr hússjóði búsetufélags skal greiddur kostnaður vegna viðhalds bílastæða, lóðar og innra byrðis hússins ásamt öðru er tengist sameiginlegum rekstri og umhirðu. Til innra byrðis hússins telst allt húsrými innan húss, þó ekki íbúðirnar, sem allir búseturéttarhafarnir eða sumir í tilteknu húsi hafa aðgang að eða afnot af.
Stjórn búsetufélags skal kosin á aðalfundi búsetufélags og fer stjórnin með málefni félagsins milli aðalfunda sem haldnir skulu árlega fyrir marslok.
V. KAFLI
Ýmis ákvæði.
29. gr.
Setning reglugerðar.
30. gr.
Viðurlög.
31. gr.
Gildistaka og lagaskil.
Samþykktir sem félagsmálaráðuneytið hefur staðfest fyrir húsnæðissamvinnufélög og einstök búsetufélög í tíð eldri laga halda gildi sínu.
Búsetusamningar sem gerðir hafa verið á grundvelli eldri laga halda gildi sínu. Óski aðilar samþykkta og búsetusamninga í tíð eldri laga eftir því að með málefni þeirra sé farið samkvæmt ákvæðum laga þessara og samþykktum samkvæmt þeim er stjórn húsnæðissamvinnufélags skylt að verða við slíkum óskum.
Viðhaldssjóðir, sem nú eru í vörslu búsetufélaga, skulu við gildistöku laga þessara renna í sameiginlegan viðhaldssjóð húsnæðissamvinnufélagsins.
Ákvæði til bráðabirgða.
I.
II.
Athugasemdir við lagafrumvarp þetta.
Frumvarp þetta er samið af nefnd sem félagsmálaráðherra skipaði 3. maí 2001. Verkefni nefndarinnar samkvæmt skipunarbréfi var að vinna að heildarendurskoðun laga um húsnæðissamvinnufélög, nr. 161/1998. Í nefndina voru skipaðir Einar Jónsson lögfræðingur, Gunnar Jónatansson framkvæmdastjóri, Sævar Sigurgeirsson endurskoðandi, Guðfinna Jóhanna Guðmundsdóttir lögfræðingur og Ingi Valur Jóhannsson deildarstjóri, sem jafnframt var formaður nefndarinnar.
Fyrstu lög um húsnæðissamvinnufélög hér landi voru lög nr. 24/1991 en þá var lagarammi um starfsemi húsnæðissamvinnufélaga í VII. kafla laga um Húsnæðisstofnun ríkisins undir heitinu „Húsnæðissamvinnufélög og búseturéttur“. Þegar Húsnæðisstofnun ríkisins var lögð niður og Íbúðalánasjóður settur á laggirnar með lögum um húsnæðismál, nr. 44/1998, voru lög um húsnæðissamvinnufélög aðskilin frá heildarlöggjöf um húsnæðismál og fundinn staður í sérstökum lögum um húsnæðissamvinnufélög, nr. 161/1998. Mjög litlar breytingar urðu á þeim tíma á lögunum en þó var t.d. tekið út ákvæði um verðtryggingu á endurgreiðslu búseturéttar.
Núna eru nokkur húsnæðissamvinnufélög á landinu. Tvö þeirra eru langstærst, Búseti hsf. Reykjavík og Búmenn. Búseti hsf. Reykjavík var stofnað 15. október árið 1983 og voru fyrstu búsetuíbúðirnar teknar í notkun árið 1988. Í dag eru um 550 búsetuíbúðir í eigu og rekstri á vegum búsetafélaga, flestar á höfuðborgarsvæðinu, um 450. Á Akureyri eru yfir 60 íbúðir en síðan eru 5–15 íbúðir á Akranesi, á Húsavík, í Neskaupstað og á Egilsstöðum. Félagsmenn þessara félaga eru samtals um 2.800. Í lok síðasta árs stofnaði Búseti hsf. á höfuðborgarsvæðinu sérstakt félag til að annast rekstur leiguíbúða fyrir almennan markað. Það félag hefur nú hafið byggingu á fyrstu leiguíbúðunum sem byggðar eru samkvæmt sérstöku átaki til að fjölga leiguíbúðum.
Húsnæðissamvinnufélagið Búmenn var stofnað 8. nóvember 1998. Félagssvæðið er allt landið og hafa verið stofnaðar átta félagsdeildir innan þess. Búmenn voru í upphafi deild innan Búseta í Reykjavík sem síðan þróaðist í sjálfstætt landsfélag. Meginmunur milli Búseta og Búmanna er aldursskilyrði síðarnefndu en félagsmenn þurfa að hafa náð 50 ára aldri til að hafa rétt til búseturéttarkaupa. Íbúðir Búmanna eru með góðu aðgengi og m.a. þannig lögð áhersla á að íbúarnir geti búið í þeim eins lengi og kostur er. Búmenn hafa tekið 134 íbúðir í notkun í átta sveitarfélögum og hafa gefið út 2.600 félagsnúmer. Sveitarfélög sem hér um ræðir eru Akureyri, Bessastaðahreppur, Garður, Grindavík, Höfn, Kópavogur, Reykjavík og Sandgerði.
Húsnæðissamvinnufélagsformið er víða þekkt og þá sérstaklega á Norðurlöndum. Það sameinar að mörgu leyti eignar- og leigurétt. Félagsmenn kaupa sér svokallaðan búseturétt fyrir ákveðna upphæð sem í upphafi er mismunur á áhvílandi langtímaláni og byggingarkostnaði, 10 eða 15% af andvirði íbúðarinnar og 10 eða 30%, en síðarnefndu prósentutölurnar eiga við Búmenn. Síðan er greiddur mánaðarlegur kostnaður er kallast búsetugjald.
Reynsla undanfarinna ára hefur verið leiðarljós frumvarpsvinnunnar. Markmiðin með frumvarpinu eru að gera lögin skýrari í framsetningu og setja traustari grunn undir ábyrgðarskiptingu milli húsnæðissamvinnufélaga og félagsmanna. Reglur um réttindi og skyldur félagsmanna eru gerðar skýrari jafnframt því að tryggja öruggari forsendur fyrir nauðsynlegu viðhaldi og rekstri þegar horft er til framtíðar. Einnig er verið að rýmka lögin og færa ákvörðunarvald um starfshætti í meira mæli til húsnæðissamvinnufélaganna.
Núgildandi lög um húsnæðissamvinnufélög hafa að ýmsu leyti verið erfið í framkvæmd. Í þeim er gerð krafa til íbúa/félagsmanna að axla meiri ábyrgð en gert er á almennum fasteignamarkaði. Þeim er gert að gera áætlanir um framtíðarviðhald húseignanna áratugi fram í tímann og tryggja að á hverjum tíma sé nægt fé til framkvæmda. Markmið um viðhaldsábyrgð og áætlunargerð til lengri tíma voru göfug en hafa reynst óraunhæf. Löggjafinn fól eigandanum, húsnæðissamvinnufélaginu, einungis yfirumsjón með rekstri búsetufélaganna (húsfélaganna). Búsetufélögin áttu síðan að sinna öllum rekstri húsanna og ákveða búsetugjaldið (mánaðarleigu) með tilliti til viðhalds- og rekstrarkostnaðar í nútíð og framtíð. Það er ekki nein hefð fyrir því að safna fyrir framtíðarviðhaldi í byggingum hérlendis og því eiga íbúar oft erfitt með að leggja gjald á sjálfa sig með tilliti til þarfa fyrir endurnýjun að 15, 20 eða 30 árum liðnum. Í upphafi var einnig gert ráð fyrir að félagið mundi ábyrgjast endurgreiðslu á búseturétti viðkomandi með verðbótum þegar íbúi óskaði eftir því að flytja úr íbúðinni.
Í nefndarstarfinu hefur verið leitast við að hafa samráð við forsvarsmenn húsnæðissamvinnufélaga. Framkvæmdastjóri Búseta sem og löggiltur endurskoðandi Búmanna hafa setið í nefndinni. Þegar drög að frumvarpstexta lágu fyrir á sumarmánuðum 2002 voru drögin send til umsagnar hjá Landssambandi húsnæðissamvinnufélaga og til Búmanna. Stjórn Búseta á Akureyri og í Reykjavík gerðu engar athugasemdir við drögin en stjórn Búmanna kom með ýmsar athugasemdir sem hafðar voru til hliðsjónar við lokafrágang frumvarpsins.
Helstu nýmæli frumvarpsins eru þau að innlausnarskylda húsnæðissamvinnufélaga á búseturétti er afnumin, endursala búseturéttar er gefin frjáls, ákvæði um númeraröð færð í samþykktir félaganna og tillaga er gerð um að viðhaldssjóður verði einn sameiginlegur sjóður.
Í núgildandi lögum um húsnæðissamvinnufélög, nr. 161/1998, skal húsnæðissamvinnufélagið annast innlausn og endursölu búseturéttar. Samkvæmt frumvarpinu er gert ráð fyrir því að húsnæðissamvinnufélagið ákveði á aðalfundi og setji í samþykktir sínar með hvaða hætti endursala fari fram. Meðal annars er fallið frá kaupskyldu húsnæðissamvinnufélaga en áfram ber félagsmaður aðeins ábyrgð á greiðslu búsetugjalds á meðan hann býr í íbúðinni, þar með talið út uppsagnarfrestinn. Eftir þann tíma er húsnæðissamvinnufélagi heimilt að leigja íbúðina hafi ekki tekist að selja búseturéttinn.
Í núgildandi lögum er heimild, en ekki skylda eins og áður, til að binda endursöluverð við vísitölu neysluverðs en því var breytt með lögum nr. 161/1998 eins og áður var vikið að. Í kjölfarið setti Búseti hsf. Reykjavík í samþykktir sínar reglur til að ákvarða endursöluverð búseturéttar með tvennum hætti. Annars vegar er lágmarksverð sem nemur upphaflegu verði búseturéttarins og kemur til greiðslu 12 mánuðum eftir uppsögn ef ekki tekst að selja búseturéttinn. Hins vegar er hámarksverð sem miðast við framreiknað upphaflegt verð búseturéttarins samkvæmt vísitölu neysluverðs. Endursöluverð getur því verið hvaða verð þar á milli og fer eftir framboði og eftirspurn hverju sinni.
Frumvarpið gerir ráð fyrir að húsnæðissamvinnufélögin ákveði sjálf hvernig endursöluverð skuli ákveðið. Með því er endursala og verðlagning gefin frjáls ef félögin ákveða svo. Í þessu samhengi má vísa til nýsamþykktra laga um heimild til að víkja frá kaupskylduákvæðum vegna félagslegra eignaríbúða. Þróun á Norðurlöndum hefur verið á þann veg að verð búseturéttar ákvarðast af markaðsverði fremur en fyrir fram gefnum forsendum.
Í lögum um húsnæðissamvinnufélög, nr. 161/1998, er kveðið á um að félagsmenn öðlist rétt til að fá keyptan búseturétt í þeirri röð sem þeir ganga í félagið. Í frumvarpinu er gert ráð fyrir að aðalfundur félagsins taki ákvörðun og setji um það reglur.
Í frumvarpinu er ákvæði um viðhaldssjóð þannig að hann er einn sjóður og alfarið á hendi húsnæðissamvinnufélagsins sem varðveitir viðhaldssjóðinn og ráðstafar fé úr honum í samráði við viðhaldsráð. Lagt er til að aðalfundur húsnæðissamvinnufélags setji nánari reglur um viðhaldssjóðinn, svo og reglur um viðhaldsráð. Framlag í viðhaldssjóð er hluti búsetugjalds. Með einum öflugum viðhaldssjóði húsnæðissamvinnufélags er ætlunin að ná betri ávöxtun, betri nýtingu fjármagns, aukinni samræmingu og ekki síst að tryggt verði enn frekar en áður að allar fasteignir húsnæðissamvinnufélagsins fái eðlilegt viðhald. Viðhaldsráð gegnir þarna veigamiklu hlutverki en gert er ráð fyrir kosningu viðhaldsráðs á aðalfundum félaganna en það skal starfa eftir reglum sem húsnæðissamvinnufélagið setur. Gerður er skýrari greinarmunur en áður á hvað er viðhald og hvað er endurnýjun sem og hvað viðhaldssjóðir eiga að greiða og hvaða viðhaldi íbúar sinna beint á sinn kostnað.
Sú breyting sem mesta umræðu hefur fengið er meðhöndlun viðhaldssjóða sem þegar eru til. Minna hefur farið fyrir umræðu um hvað beri að gera við viðhaldssjóði sem eru í skuld. Lagt er til að sjóðir sem nú eru í vörslu búsetufélaganna renni þegar í sameiginlegan viðhaldssjóð húsnæðissamvinnufélaganna enda er um að ræða fjármagn sem er sannanlega í eigu búsetufélaganna sem síðan er eign húsnæðissamvinnufélagsins. Félagið ber jafna ábyrgð á öllum fasteignum sínum óháð núverandi ástandi á húseignunum og fjárhagsstöðu einstakra viðhaldssjóða. Því er nauðsynlegt að koma viðhaldsmálum strax í það horf sem nefndin telur heillavænlegast fyrir húsnæðissamvinnufélögin í heild sinni.
Athugasemdir við einstakar greinar frumvarpsins.
Um 1. gr.
Í 2. mgr. er fellt niður að það sé jafnframt markmið húsnæðissamvinnufélaga að eiga aðild að tilgreindum félögum en lögð til heimild til að stofna félög eða eiga aðild að félögum sem falla að starfsemi húsnæðissamvinnufélaga. Greinin er að öðru leyti efnislega samhljóða 1. gr. núgildandi laga.
Um 2. gr.
Í 3. tölul. er lagt til að sá teljist búseturéttarhafi sem keypt hefur búseturétt í stað núgildandi ákvæðis um að það sé sá sem hefur öðlast búseturétt. Ákvæðið ber að skýra með hliðsjón af 2. mgr. 19. gr. þar sem húsnæðissamvinnufélagið getur heimilað að maki eða lögerfingi verði búseturéttarhafi.
Í 5. tölul. telst búseturéttargjald gjald til kaupa á búseturétti. Það er nákvæmara orðalag en greiðsla til að öðlast búseturétt.
Tilgreint er sérstaklega í 6. tölul. að búsetugjald skuli greiðast mánaðarlega.
Við orðskýringu á búsetufélagi í 7. tölul. er búsetufélag skilgreint sem félag búseturéttarhafa í tilteknu húsi en ekki í tilteknum byggingaráfanga eða á ákveðnu svæði eins og er í 7. tölul. 2. gr. núgildandi laga. Þá er áréttað að búsetufélag starfi sem deild innan húsnæðissamvinnufélags.
Að öðru leyti er greinin efnislega samhljóða 2. gr. núgildandi laga.
Um 3. gr.
Um 4. gr.
Eldri samþykktir halda gildi sínu þótt þær fullnægi ekki að fullu skilyrðum 2. mgr. 4. gr.
Um 5. gr.
Um 6. gr.
Um 7. gr.
Um 8. gr.
Önnur ákvæði eru efnislega í samræmi við núgildandi 4. gr.
Um 9. gr.
Efnislega er 1. mgr. greinarinnar samhljóða 1. mgr. 5. gr. núgildandi laga að viðbættu ákvæði um framlag í varasjóð sem reiknast með við ákvörðun búseturéttargjalds. Eins og í núgildandi ákvæði er reiknað með að búseturéttargjald í upphafi nemi mismun á byggingarkostnaði/kaupverði og lánsfjármögnun en til viðbótar skal einnig reikna með framlagi í varasjóð við ákvörðun búseturéttargjalds. Framlag í varasjóð telst ekki hluti byggingarkostnaðar/kaupverðs og er þar með ekki lánshæft hjá Íbúðalánasjóði.
2. mgr. er nýmæli þar sem ákvörðun búseturéttargjalds við síðari ráðstöfun íbúðar fer eftir samþykktum húsnæðissamvinnufélags, sbr. 2. mgr. 4. gr., en viðmið er ekki lögbundið eins og nú er.
Um 10. gr.
Um 11. gr.
Um 12. gr.
Um 13. gr.
Um 14. gr.
Komi aðilar sér ekki saman um ástand íbúðar, bótafjárhæð eða tjón getur hvor aðili um sig óskað eftir mati byggingarfulltrúa á tjóni og/eða mati dómkvaddra matsmanna. Sá sem biður um mat ber kostnað af því.
Um 15. gr.
Í 3. mgr. er tilgreindur kostnaður vegna endurnýjunar sem greiðist úr viðhaldssjóði húsnæðissamvinnufélags, sbr. 1. mgr. 16. gr. Húsnæðissamvinnufélag setur sér reglur um viðhaldssjóðinn og lögð er áhersla á að búseturéttarhafa séu kynntar reglurnar við gerð búsetusamnings.
Í 4. mgr. er fjallað um tjón af völdum búseturéttarhafa og hvernig úr skuli bætt. Húsnæðissamvinnufélag getur látið framkvæma viðgerð á kostnað búseturéttarhafa og þá eftir atvikum skert búseturéttargjald viðkomandi búseturéttarhafa sem nemur kostnaðinum.
Þrátt fyrir tilgreiningu á viðhalds- og endurnýjunarþáttum í 2. mgr. og 3. mgr. er heimilt að kveða á um aðra skiptingu með fráviki í búsetusamningi.
Um 16. gr.
Aðalfundur húsnæðissamvinnufélags setur nánari reglur um viðhaldssjóðinn svo og reglur um viðhaldsráð. Framlag í viðhaldssjóð er hluti búsetugjalds. Með einum öflugum viðhaldssjóði húsnæðissamvinnufélags er ætlunin að ná betri ávöxtun, betri nýtingu fjármagns, aukinni samræmingu og ekki síst að tryggt verði enn frekar en áður að allar fasteignir húsnæðissamvinnufélagsins fái eðlilegt viðhald. Viðhaldsráð gegnir þarna veigamiklu hlutverki. Stjórn búsetufélags skipar sérstakan aðila sem sér um samskipti við viðhaldsráð fyrir hönd búsetufélagsins og er það til að einfalda samskipti og samvinnu við framkvæmdir.
Um 17. gr.
Um 18. gr.
Um 19. gr.
Um 20. gr.
Um 21. gr.
Um 22. gr.
Í öllum tilvikum þar sem húsnæðissamvinnufélag hyggst beita heimild sinni til riftunar skal búseturéttarhafa tilkynnt áður á tryggilegan hátt að félagið muni neyta réttar síns ef ekki er úr bætt í samræmi við tilkynningu.
Um 23. gr.
Um 24. gr.
Um 25. gr.
Þá er húsnæðissamvinnufélagi heimilt að kaupa búseturétt ef um semst.
Um 26. gr.
Greinin gerir ráð fyrir að í öllum tilfellum verði stofnað búsetufélag í tilteknu húsi enda allar íbúðir búsetuíbúðir. Búsetufélagið getur hins vegar falið húsnæðissamvinnufélaginu að annast verkefni búsetufélagsins að hluta eða öllu leyti.
Um 27. gr.
Um 28. gr.
Hússjóði búsetufélags er ætlað að standa undir venjulegu viðhaldi bílastæða lóðar og innra byrðis húss en meiri háttar endurbætur eða endurnýjun fellur undir viðhaldssjóð húsnæðissamvinnufélagsins, sbr. 16. gr.
Um 29. og 30. gr.
Um 31. gr.
Í 3. mgr. er lagt til að stjórn húsnæðissamvinnufélags sé skylt að verða við óskum aðila eldri búsetusamninga og samþykkta um að með málefni þeirra sé farið samkvæmt ákvæðum laga þessara. Það gæti einkum átt við ef búseturéttarhafi teldi sér það hagkvæmara við sölu á búseturétti sínum.
Í 4. mgr. er lagt til að viðhaldssjóðir, sem nú eru í vörslu búsetufélaganna, renni í sameiginlegan viðhaldssjóð húsnæðissamvinnufélagsins. Talið er nauðsynlegt að koma viðhaldsmálum strax í það horf sem heillavænlegast er talið fyrir húsnæðissamvinnufélögin til lengri tíma litið. Lögð er áhersla á að félögin bera ábyrgð á öllum fasteignum sínum óháð núverandi ástandi húseigna og fjárhagsstöðu einstakra viðhaldssjóða.
Um ákvæði til bráðabirgða.
Fylgiskjal.
Fjármálaráðuneyti,
fjárlagaskrifstofa:
Umsögn um frumvarp til laga um húsnæðissamvinnufélög.
