Aðrar útgáfur af skjalinu: PDF - Word Perfect. Ferill 372. máls.
135. löggjafarþing 2007–2008.
Þskj. 1139 — 372. mál.
um frv. til l. um frístundabyggð.
Nefndin hefur fjallað um málið og fengið á sinn fund Gylfa Kristinsson frá félags- og tryggingamálaráðuneyti, Runólf Gunnlaugsson og Jón Benediktsson frá Félagi sumarhúsaeigenda Dagverðarnesi, Svein Guðmundsson og Ásgeir Guðmundsson frá Landssambandi sumarhúsaeigenda, Örn Bergsson og Óðin Sigþórsson frá Landssamtökum landeigenda, Harald Benediktsson frá Bændasamtökum Íslands, Sigurð Guðjónsson frá Húseigendafélaginu, Stefán Thors frá Skipulagsstofnun, Helga Áss Grétarsson frá Lagastofnun Háskóla Íslands, Garðar Briem lögmann, Jón Björnsson frá Lífsvali, Arngrím Hermannsson, fulltrúa eigenda Dagverðarness, Sverri T. Hauksson, Ásgeir Ásgeirsson, Helga Lárusson, Ólaf Steingrímsson, Sigurveigu Alexandersdóttur og Guðmund Elíasson frá Hagsmunafélagi frístundahúsaeigenda Eyrarskógi og Hrísabrekku, Arnar Snæbjörnsson frá sjávarútvegs- og landbúnaðarráðuneyti og Ragnar Árna Sigurðsson. Jafnframt bárust nefndinni umsagnir frá Félagi sumarhúsaeigenda í Dagverðarnesi, Lagastofnun Háskóla Íslands, Landssambandi sumarhúsaeigenda, Sambandi íslenskra sveitarfélaga, Skorradalshreppi, Grímsnes- og Grafningshreppi, Byggðastofnun, Húseigendafélaginu, Hrunamannahreppi, Skipulagsstofnun, Bændasamtökum Íslands, K. Huldu Guðmundsdóttur og Jóni A. Guðmundssyni, Fitjum í Skorradal, Eyþingi, Sambandi sveitarfélaga í Eyjafirði og Þingeyjarsýslum, Umhverfisstofnun, Landssamtökum landeigenda á Íslandi, Félagi eldri borgara, laganefnd Lögmannafélags Íslands, Lífsvali og Samtökum sunnlenskra sveitarfélaga. Þá bárust nefndinni ályktun og undirskriftarlistar frá Hagsmunafélagi frístundahúsaeigenda í Eyrarskógi og Hrísabrekku. Við lokafrágang leitaði nefndin einnig til Helga Áss Grétarssonar, Sveins Guðmundssonar, lögmanns Landssambands sumarhúsaeigenda, og lögmanns Bændasamtaka Íslands, Más Péturssonar.
Með frumvarpinu er lagt til að sett verði ný heildarlög um frístundahús og frístundabyggð sem ekki hafa áður sætt sérlöggjöf. Frumvarpið leggur til lágmarksreglur um samninga um leigu lóða undir frístundahús sem eru tveir hektarar að stærð eða minni og reglur um réttarsamband leigusala og leigutaka slíkra lóða. Þannig er mætt ríkri þörf á lagasetningu á þessu sviði vegna nýrra jarða- og ábúðarlaga sem tóku gildi árið 2004, fjölgunar frístundahúsa á undanförnum árum, verðþróunar á lóðamarkaði fyrir frístundahús og byggingar veglegri sumarhúsa á síðustu árum sem í auknum mæli eru varanleg heilsárshús. Vilji leigusali ekki leigja lóðina áfram þegar leigutíma lýkur getur hann einhliða krafist þess að leigutaki fari af lóðinni með allt sitt. Þess eru dæmi að slíkt hafi gerst og hefur það valdið miklum vandkvæðum. Leigusali hefur því mun sterkari samningsstöðu en leigutaki við núverandi ástand og er markmiðið með frumvarpinu að tryggja leigutaka rétt til jafns við leigusala.
Annað markmið laganna er að taka á innbyrðis samskiptum eigenda húsa í frístundabyggð. Fjölgun frístundahúsa ásamt skipulagi sérstakra frístundabyggða gerir kröfu um almennar lagareglur um félög í frístundabyggð og skyldu umráðamanna lóða í slíkri byggð til að eiga aðild að slíku félagi á sama hátt og í fjölbýlishúsum.
Hörð gagnrýni á ákvæði frumvarpsins kom fram í nokkrum umsögnum og hjá sumum gesta. Réttur leigutaka til framlengingar leigu þótti of afdráttarlaus og jafnræði milli leigutaka og leigusala ekki nægjanlegt, m.a. þar sem réttur leigusalans til að leysa til sín lóðina væri of takmarkaður. Þar töldu sumir frumvarpið fara í bága við stjórnarskrá varðandi samningsfrelsi, bann við afturvirkni, vernd eignarréttar og félagafrelsið og ákvað nefndin að bregðast við þessari gagnrýni. Nefndin telur að leigutaki hafi réttmætar væntingar um framlengingu á langtímaleigusamningi og að landeigandi hefði mátt vænta skarpari kvaða á hina leigðu lóð. Leggur nefndin því til umfangsmiklar breytingar á frumvarpinu hvað varðar reglur um samskipti leigusala og leigutaka til að gæta meira jafnræðis milli samningsaðila. Breytingartillögum nefndarinnar er ætlað að taka mið af þeim ólíku sjónarmiðum sem hagsmunaaðilar hafa látið í ljós, sætta helstu ágreiningsefni aðila, virða rétt bæði leigutaka og leigusala sem og hafa samningsfrelsið í fyrirrúmi. Tillögur nefndarinnar eru því gerðar með það að markmiði að aðilar að samningi um leigu á lóð undir frístundahús geri sitt ýtrasta til að leita samninga og sátta við lok leigusamnings. Ef samningar nást ekki er báðum aðilum gefinn kostur á úrræðum.
Breyting á reglum um samskipti leigusala og leigutaka.
Nefndin leggur til eftirfarandi breytingu á frumvarpinu sem varðar samningslok tímabundins leigusamnings sem er að lágmarki til 20 ára. Uppsagnarfrestur ótímabundins leigusamnings verði tvö ár og skal eftir uppsögn líta á hann sem tímabundinn leigusamning samkvæmt frumvarpinu. Samningsfrelsið er haft í fyrirrúmi og aðilar geta ávallt samið um framlengingu leigusamnings, m.a. leigutíma, lok leigusamnings, kaup leigusala á mannvirkjum leigutaka eða kaup leigutaka á landi leigusala.
Tveimur árum fyrir lok leigusamnings skal leigusali senda leigutaka tilkynningu og hvetja hann til að hefja viðræður við sig um áframhaldandi leigu eða lok hennar. Ef engin tilkynning berst frá leigusala er skylda lögð á leigutaka að senda leigusala sambærilega tilkynningu 18 mánuðum fyrir lok hins tímabundna samnings. Ef hvorugur aðili sendir tilkynningu og samningar hafa ekki tekist þegar ár er eftir af leigutíma framlengist leigusamningur um eitt ár, tómlætisákvæði. Þegar 12 mánuðir eða færri eru eftir af samningstíma, hvort heldur er upprunalegum eða framlengdum, en þó meira en sex mánuðir, getur leigusali kynnt leigutaka ákvörðun um að leigusamningur framlengist um 20 ár eða að hann greiði leigutaka fyrir mannvirki og aðra aðstöðu. Skýtur hann jafnframt ákvörðun um fjárhæð leigu eða mat á verðmæti mannvirkja til úrskurðarnefndar. Ef leigutaki sættir sig ekki við ákvörðun leigusala ber honum að fjarlægja mannvirki sín af lóðinni. Þegar sex mánuðir eða færri eru eftir af leigutíma og leigusali hefur ekki tekið framangreinda ákvörðun eða úrskurður fæst ekki hjá úrskurðarnefndinni vegna tómlætis leigusala getur leigutaki tekið ákvörðum um að leigusamningur framlengist um 20 ár og skotið mati á leigu til úrskurðarnefndar, ella fjarlægi hann mannvirki sín af lóðinni. Náist samningar á milli aðila geta þeir sameiginlega skotið ágreiningsatriði, t.d. um leigu, til úrskurðarnefndar. Ef leigutaki á að fjarlægja mannvirki sín af lóðinni gerir hann það á sinn kostnað og gefst honum til þess hæfilegur tími. Þó skal því lokið innan tveggja mánaða frá lokum leigusamnings.
Ef leigutaki ræðst í framkvæmdir á lóðinni sem eru umtalsverðar og ekki samkvæmt venju ber honum að leita samþykkis leigusala fyrir þeim ella komi þær ekki til mats á verðmæti mannvirkja við innlausn.
Gildissvið laganna.
Gildissvið laganna er afmarkað í 1. gr. frumvarpsins. Í 1. málsl. segir að lögin gildi um leigu á lóðum undir frístundahús sem eru tveir hektarar að stærð eða minni, 2. málsl. kveður svo á um að lögin gildi einnig um innbyrðis réttindi og skyldur umráðamanna lóða í frístundabyggð án stærðartakmarkana.
Misskilnings hefur gætt um að lögin skuli eingöngu gilda um leigu lóðar undir frístundahús þegar slík lóð er í frístundabyggð. Nefndin leggur því til breytingar á heiti frumvarpsins og 1. gr. þess, til áréttingar á þeim skilningi að lögin taki til leigu lóða innan sem utan frístundabyggða.
Stærð lóðar er samkvæmt frumvarpinu eina viðmiðið sem ákvarðar hvort lóðarleigusamningur fellur undir lögin. Nefndin telur ekki eðlilegt að leigusamningar til skemmri tíma en 20 ára falli undir lögin því leigutaki geti vart haft réttmætar væntingar um framlengingu lóðarleigusamnings þegar hann er gerður til styttri tíma. Leggur nefndin því til breytingar á 1. gr. um gildissvið, sem og 3. gr. sem kveður á um form og efni samnings um leigu á lóð undir frístundahús. Með þessum breytingum er tekinn af allur vafi um það að leigusala og leigutaka sé heimilt að gera lóðarleigusamning til styttri tíma en að slíkir samningar falli þá ekki undir lögin.
Í fyrsta lið VI. kafla almennra athugasemda við frumvarpið segir að útilokað sé að lagfæra réttarstöðu þeirra leigutaka sem nú hafa gilda leigusamninga nema lagasetning nái til samninga sem þegar eru í gildi og tekur nefndin undir það. Með því að breyta þó frá frumvarpinu og miða við samninga til 20 ára hið minnsta fækkar þeim samningum sem falla undir lögin.
Hvað varðar ótímabundna samninga telur nefndin eðlilegt að fella þá undir lögin. Þegar ótímabundnir samningar um leigu á lóð undir frístundahús eru gerðir má ganga út frá því að það vaki fyrir aðilum að losna undan því að framlengja samningana og að þeir séu því eðlislíkir samningum til 20 ára eða lengur. Nefndin leggur til að um slíka samninga gildi tveggja ára gagnkvæm uppsögn og að þeir falli eftir það að öðru leyti undir ákvæði frumvarpsins.
Leiga á lóð undir frístundahús.
Nefndin leggur til breytingar á II. kafla frumvarpsins, m.a. til að jafna stöðu leigutaka og leigusala. Við bætist nýjar greinar og ákvæði 10.–14. gr. taka umtalsverðum breytingum. Eftir breytinguna er kveðið á um uppsögn og tilkynningar um leigulok í 10. gr., samningsfrelsi, framlengingu samnings um eitt ár og tómlætisverkan í 11. gr., málskotsrétt aðila og kröfugerð í 12. gr., mat á ársleigu framlengds leigusamnings í 13. gr., réttaráhrif innlausnar, innlausnarverð, lóðarbætur o.fl. í 14. gr., mat á kaupverði lóðar í 15. gr. og riftun leigusamnings í 16. gr.
Til að mæta breyttum reglum um framlengingu leigusamninga og innlausn leggur nefndin til að úrskurðarnefnd verði settar reglur og viðmið við ákvörðun leigu í 13. gr. og innlausnarverðs í 14. gr. Við ákvörðun leigu lóðar skal taka mið af kröfum aðila og hvað úrskurðarnefndin álítur vera markaðsverðmæti á hverjum tíma. Við mat á markaðsverðmæti leggur nefndin til að m.a. sé miðað við ársleigu svipaðra lóða, atriði á borð við legu, útsýni, gróðursæld og staðsetningu og hvert eldra leigugjald hafi verið og hverjar vísitölubreytingar hafi orðið á því. Við ákvörðun innlausnarverðs telur nefndin eðlilegt að mat á markaðsverðmæti mannvirkja miðist m.a. við nýlegt söluverðmæti svipaðra mannvirkja, ástand, gerð og skipulag mannvirkja og fasteignamat, brunabótamat og aðra leiðbeinandi þætti. Nefndin áréttar að ef leigutaki ræðst í framkvæmdir við mannvirki sem eru umtalsverðar að umfangi og ekki samkvæmt venju ber honum að leita samþykkis leigusala fyrir þeim ella komi þær ekki til mats á verðmæti mannvirkja við innlausn.
Þá er einnig gert ráð fyrir því að leigutaki geti krafist lóðarbóta vegna umbóta á lóð sem hann eða fyrirrennari hans hafa staðið fyrir, svo sem með trjá- eða garðrækt, vegalögn, vatnslögn og raflögn. Nefndin leggur áherslu á að bætur vegna lóðarbóta verði aðeins úrskurðaðar ef sýnt er fram á að umbæturnar hafi aukið verðgildi lóðarinnar verulega umfram það sem við mátti búast miðað við ástand hennar í upphafi. Til að gæta jafnræðis leggur nefndin til að leigusali geti krafist lækkunar á innlausnarverði mannvirkjanna hafi umhirðu leigutaka verið verulega ábótavant og ástand lóðar er ófullnægjandi. Lóðarframkvæmdir sem leigutaki ræðst í og eru umtalsverðar að umfangi og ekki samkvæmt venju koma ekki til útreiknings lóðarbóta nema leitað hafi verið samþykkis leigusala fyrir þeim.
Vegna þeirra breytinga sem nefndin leggur til telur hún rétt að ekki gildi sérreglur um riftun heldur almennar riftunarreglur, þ.e. til verði að koma veruleg vanefnd samningsaðila, og leggur því til breytingu þess efnis á 15. gr. frumvarpsins, sem verði 16. gr.
Töluvert var rætt um þá heimild leigutaka að framselja og framleigja leiguréttindi sín, þar eð aðilaskipti gætu þannig orðið að leigusamningi án þess að samþykkis leigusala væri leitað. Þar sem frumvarpið gerir ráð fyrir því að leigutaki geti haft lóðina á leigu til frambúðar og leigusali geti aðeins krafist þess að leigutaki leysi til sín lóðina hefur leigusali í raun litla stjórn á því hverjum hann selur eign sína. Þar eð breytingartillögur nefndarinnar stuðla að því að aðilar semji sín á milli um framlengingu leigu, innlausn eða kaup telur nefndin ekki frekari breytinga þörf hvað þetta varðar.
Rætt var um að leigusali gæti af sérstökum ástæðum haft hagsmuni af því að fá ekki nýja leigjendur að lóð sinni. Til að mæta þessu leggur nefndin til að í leigusamningi sé aðilum skylt að taka afstöðu til þess hvort leigusali öðlist forkaupsrétt við framsal leiguréttinda leigutaka og við framsal mannvirkja á lóð og komi því inn nýr töluliður í 2. mgr. 3. gr. þess efnis.
Nefndin taldi tvær skilgreiningar, „sambúðaraðili“ og „réttur til að framlengja leigusamning“, óþarfar og felldi þær niður en skerpti á skilgreiningunni „umráðamaður lóðar undir frístundahús“ þar sem hún þótti geta valdið misskilningi.
Frístundabyggð.
III. kafli frumvarpsins kveður á um réttindi og skyldur í frístundabyggð, m.a. skyldur umráðamanna í frístundabyggð til að hafa með sér félagsskap um sameiginlega hagsmuni. Nefndin telur nauðsynlegt að koma á félagsskyldu umráðamanna lóða í frístundabyggð þar sem frístundahúsum hefur fjölgað mikið og náin tengsl eru á milli hagsmuna umráðamanna. Því þarf oft að taka ákvarðanir um sameiginleg hagsmunamál og útkljá deilur eða skera úr ágreiningi á milli nágranna. Að þessu leyti er hliðstæða við íbúa í fjöleignarhúsum. Til að skýra og afmarka félagsaðild nánar leggur nefndin til breytingar á 2. gr. hvað varðar skilgreiningar á frístundabyggð og umráðamannni lóðar undir frístundahús. Nefndin telur eðlilegt að menn stofni með sér félög um sameiginlega hagsmuni og því telur hún hóflegra að miða félagsskyldu við tíu lóðir í frístundabyggð en ekki sex eins og í frumvarpinu.
Nefndin leggur þó til breytingar á ákvæði frumvarpsins um félagsskylduna á þá leið að ekki þurfi að stofna félag hafi einn og sami aðili umráð yfir helmingi lóða í frístundabyggð. Með þessu er m.a. komið í veg fyrir að einn umráðamaður geti ráðið öllu innan félagsins. Einnig leggur nefndin til að undanþága verði veitt frá skyldunni að stofna félag í frístundabyggð ef engir eða afar takmarkaðir sameiginlegir hagsmunir eru í frístundabyggðinni, t.d. þegar lega lóða er svo bersýnilega dreifð innan byggðarinnar að engin þörf er á félagsskap.
Nefndin leggur til að þar sem sameiginlegir hagsmunir félaga í frístundabyggð og sveitarfélaga geta verið þó nokkrir sé eðlilegt og sanngjarnt að sveitarstjórn eða sveitarstjóri haldi samkvæmt beiðni sameiginlegan fund með fulltrúum félaga í frístundabyggðum í sveitarfélaginu einu sinni á ári.
Kærunefnd frístundabyggðarmála – úrskurðarnefnd frístundahúsamála.
Nefndin leggur til töluverðar breytingar á þeim ákvæðum sem varða kærunefnd frístundabyggðarmála, bæði hvað varðar inntak þeirra og niðurröðun. Ber þar fyrst að nefna nafnabreytingu þar sem lagt er til að nefndin beri heitið úrskurðarnefnd frístundahúsamála. Það heiti er því notað í áliti þessu. Nefndin bendir á að eðlilegt sé að við störf sín horfi úrskurðarnefndin til starfa annarra nefnda með sambærilegt hlutverk. Einnig telur nefndin að til að nýta þekkingu, mannauð og reynslu til hins ýtrasta verði við skipan úrskurðarnefndarinnar skoðað hvort hagstætt sé að skipa menn í hana sem einnig gegna störfum í sambærilegum nefndum.
Þá leggur nefndin til breytingar á skipan úrskurðarnefndar í frístundahúsamálum, en sú skipan hefur verið rædd talsvert innan nefndarinnar. Löng hefð er fyrir því að kærunefndir séu skipaðar hagsmunaaðilum en nefndin telur þó ekki heppilegt að fara þá leið þar sem til staðar geta verið hagsmunaaðilar sem ekki fá fulltrúa í nefndinni. Þetta mundi að auki draga úr vægi ákvarðana nefndarinnar. Tillögur nefndarinnar byggjast m.a. á ákvæðum nýlegra laga um opinber innkaup, nr. 84/2007, þar sem er að finna ítarleg ákvæði um kærunefnd útboðsmála. Nefndin áréttar að um hæfi nefndarmanna að öðru leyti en greinin segir til um fer eftir stjórnsýslulögum.
Með tilliti til þeirra atriða sem nefndin leggur til að úrskurðarnefnd frístundahúsamála hafi til hliðsjónar við ákvörðun leiguverðs framlengds samnings og ákvörðun innlausnarverðs, og eftir atvikum söluverðs lands, liggur fyrir að afla þarf ýmissa gagna og upplýsinga til að úrskurðarnefndin geti kveðið upp upplýsta og sanngjarna úrskurði. Tillögu að nýrri 26. gr., sem kveður á um meðferð kæru og gagnaöflun, byggir nefndin á lögum um opinber innkaup, nr. 84/2007.
Þá leggur nefndin til að 27. gr. kveði á um réttaráhrif sáttar og úrskurðar. Lagt er til að hvorugur aðilinn geti borið kröfur sínar um fjárhæðir samkvæmt breyttri 13. og 14. gr. undir dómstóla fyrr en úrlausn úrskurðarnefndar liggur fyrir. Er þessu á sama veg farið við framkvæmd eignarnámsbóta, sbr. 17. gr. laga um það efni, nr. 11/1973. Enn fremur er kveðið á um réttaráhrif úrskurða og samkvæmt ákvæðinu ber leigutaka að sinna viðhaldi lóðar, mannvirkja og fylgifjár og skila því í ekki lakara ástandi en þegar leigusali krafðist innlausnar fyrir nefndinni.
Gildistaka.
Vegna hinna ríku hagsmuna sem ákvæði frumvarpsins taka til og að teknu tilliti til breytingartillagna nefndarinnar telur nefndin ekki ástæðu til að bíða með gildistöku laganna fram til 1. september nk. Á fundum nefndarinnar kom fram að flestir lóðarleigusamningar renna út á sumrin og því væri brýnt að gildistöku laganna yrði flýtt til 1. júlí nk. Nefndin leggur þó til breytingu þannig að ákvæði samninga standi óhögguð um leigutíma, framleigu og framsal leiguréttinda. Þannig er gildandi samningssambandi aðila ekki breytt umfram það sem eðlilegt og nauðsynlegt er.
Ákvæði til bráðabirgða.
Til að mæta þeim aðstæðum að samningur um leigusamning á lóð undir frístundahús renni út innan tveggja ára og því sé ekki hægt að bregðast við samkvæmt breyttri 10.–14. gr. frumvarpsins leggur nefndin til að sett verði inn bráðabirgðaákvæði sem veiti leigutaka rétt til að framlengja leigusamning um eitt ár frá samningslokum að telja en þó aldrei lengur en til 1. júlí 2010. Sú skylda er lögð á leigutaka að hann tilkynni leigusala um þessa fyrirætlun sína innan tveggja mánaða frá því að lögin taki gildi annars falli framlengingarréttur hans niður. Ef leigusamningur fellur niður á tímabilinu 1. júlí til 1. september 2008 getur leigutaki þó engu að síður öðlast framlengingarrétt ef hann sendir leigusala tilkynningu þess efnis fyrir 1. september 2008. Kemur þessi tilkynningarskylda í stað þeirrar sem kveðið er á um í tillögum nefndarinnar um breytingar á 10. gr. Hafa aðilar svigrúm til að semja um áframhaldandi leigu eða lok hennar en takist samningar ekki fara samskipti aðila að öðru leyti eftir breytingartillögum nefndarinnar við 12.–14. gr.
Auk framangreindra breytinga leggur nefndin til nokkrar minni háttar breytingar á frumvarpinu.
Nefndin leggur til að frumvarpið verði samþykkt með þeim breytingum sem gerð er grein fyrir hér að framan og lagðar eru til í sérstöku þingskjali.
Árni Johnsen var fjarverandi við afgreiðslu málsins.
135. löggjafarþing 2007–2008.
Þskj. 1139 — 372. mál.
Nefndarálit
um frv. til l. um frístundabyggð.
Frá félags- og tryggingamálanefnd.
Nefndin hefur fjallað um málið og fengið á sinn fund Gylfa Kristinsson frá félags- og tryggingamálaráðuneyti, Runólf Gunnlaugsson og Jón Benediktsson frá Félagi sumarhúsaeigenda Dagverðarnesi, Svein Guðmundsson og Ásgeir Guðmundsson frá Landssambandi sumarhúsaeigenda, Örn Bergsson og Óðin Sigþórsson frá Landssamtökum landeigenda, Harald Benediktsson frá Bændasamtökum Íslands, Sigurð Guðjónsson frá Húseigendafélaginu, Stefán Thors frá Skipulagsstofnun, Helga Áss Grétarsson frá Lagastofnun Háskóla Íslands, Garðar Briem lögmann, Jón Björnsson frá Lífsvali, Arngrím Hermannsson, fulltrúa eigenda Dagverðarness, Sverri T. Hauksson, Ásgeir Ásgeirsson, Helga Lárusson, Ólaf Steingrímsson, Sigurveigu Alexandersdóttur og Guðmund Elíasson frá Hagsmunafélagi frístundahúsaeigenda Eyrarskógi og Hrísabrekku, Arnar Snæbjörnsson frá sjávarútvegs- og landbúnaðarráðuneyti og Ragnar Árna Sigurðsson. Jafnframt bárust nefndinni umsagnir frá Félagi sumarhúsaeigenda í Dagverðarnesi, Lagastofnun Háskóla Íslands, Landssambandi sumarhúsaeigenda, Sambandi íslenskra sveitarfélaga, Skorradalshreppi, Grímsnes- og Grafningshreppi, Byggðastofnun, Húseigendafélaginu, Hrunamannahreppi, Skipulagsstofnun, Bændasamtökum Íslands, K. Huldu Guðmundsdóttur og Jóni A. Guðmundssyni, Fitjum í Skorradal, Eyþingi, Sambandi sveitarfélaga í Eyjafirði og Þingeyjarsýslum, Umhverfisstofnun, Landssamtökum landeigenda á Íslandi, Félagi eldri borgara, laganefnd Lögmannafélags Íslands, Lífsvali og Samtökum sunnlenskra sveitarfélaga. Þá bárust nefndinni ályktun og undirskriftarlistar frá Hagsmunafélagi frístundahúsaeigenda í Eyrarskógi og Hrísabrekku. Við lokafrágang leitaði nefndin einnig til Helga Áss Grétarssonar, Sveins Guðmundssonar, lögmanns Landssambands sumarhúsaeigenda, og lögmanns Bændasamtaka Íslands, Más Péturssonar.
Með frumvarpinu er lagt til að sett verði ný heildarlög um frístundahús og frístundabyggð sem ekki hafa áður sætt sérlöggjöf. Frumvarpið leggur til lágmarksreglur um samninga um leigu lóða undir frístundahús sem eru tveir hektarar að stærð eða minni og reglur um réttarsamband leigusala og leigutaka slíkra lóða. Þannig er mætt ríkri þörf á lagasetningu á þessu sviði vegna nýrra jarða- og ábúðarlaga sem tóku gildi árið 2004, fjölgunar frístundahúsa á undanförnum árum, verðþróunar á lóðamarkaði fyrir frístundahús og byggingar veglegri sumarhúsa á síðustu árum sem í auknum mæli eru varanleg heilsárshús. Vilji leigusali ekki leigja lóðina áfram þegar leigutíma lýkur getur hann einhliða krafist þess að leigutaki fari af lóðinni með allt sitt. Þess eru dæmi að slíkt hafi gerst og hefur það valdið miklum vandkvæðum. Leigusali hefur því mun sterkari samningsstöðu en leigutaki við núverandi ástand og er markmiðið með frumvarpinu að tryggja leigutaka rétt til jafns við leigusala.
Annað markmið laganna er að taka á innbyrðis samskiptum eigenda húsa í frístundabyggð. Fjölgun frístundahúsa ásamt skipulagi sérstakra frístundabyggða gerir kröfu um almennar lagareglur um félög í frístundabyggð og skyldu umráðamanna lóða í slíkri byggð til að eiga aðild að slíku félagi á sama hátt og í fjölbýlishúsum.
Hörð gagnrýni á ákvæði frumvarpsins kom fram í nokkrum umsögnum og hjá sumum gesta. Réttur leigutaka til framlengingar leigu þótti of afdráttarlaus og jafnræði milli leigutaka og leigusala ekki nægjanlegt, m.a. þar sem réttur leigusalans til að leysa til sín lóðina væri of takmarkaður. Þar töldu sumir frumvarpið fara í bága við stjórnarskrá varðandi samningsfrelsi, bann við afturvirkni, vernd eignarréttar og félagafrelsið og ákvað nefndin að bregðast við þessari gagnrýni. Nefndin telur að leigutaki hafi réttmætar væntingar um framlengingu á langtímaleigusamningi og að landeigandi hefði mátt vænta skarpari kvaða á hina leigðu lóð. Leggur nefndin því til umfangsmiklar breytingar á frumvarpinu hvað varðar reglur um samskipti leigusala og leigutaka til að gæta meira jafnræðis milli samningsaðila. Breytingartillögum nefndarinnar er ætlað að taka mið af þeim ólíku sjónarmiðum sem hagsmunaaðilar hafa látið í ljós, sætta helstu ágreiningsefni aðila, virða rétt bæði leigutaka og leigusala sem og hafa samningsfrelsið í fyrirrúmi. Tillögur nefndarinnar eru því gerðar með það að markmiði að aðilar að samningi um leigu á lóð undir frístundahús geri sitt ýtrasta til að leita samninga og sátta við lok leigusamnings. Ef samningar nást ekki er báðum aðilum gefinn kostur á úrræðum.
Breyting á reglum um samskipti leigusala og leigutaka.
Nefndin leggur til eftirfarandi breytingu á frumvarpinu sem varðar samningslok tímabundins leigusamnings sem er að lágmarki til 20 ára. Uppsagnarfrestur ótímabundins leigusamnings verði tvö ár og skal eftir uppsögn líta á hann sem tímabundinn leigusamning samkvæmt frumvarpinu. Samningsfrelsið er haft í fyrirrúmi og aðilar geta ávallt samið um framlengingu leigusamnings, m.a. leigutíma, lok leigusamnings, kaup leigusala á mannvirkjum leigutaka eða kaup leigutaka á landi leigusala.
Tveimur árum fyrir lok leigusamnings skal leigusali senda leigutaka tilkynningu og hvetja hann til að hefja viðræður við sig um áframhaldandi leigu eða lok hennar. Ef engin tilkynning berst frá leigusala er skylda lögð á leigutaka að senda leigusala sambærilega tilkynningu 18 mánuðum fyrir lok hins tímabundna samnings. Ef hvorugur aðili sendir tilkynningu og samningar hafa ekki tekist þegar ár er eftir af leigutíma framlengist leigusamningur um eitt ár, tómlætisákvæði. Þegar 12 mánuðir eða færri eru eftir af samningstíma, hvort heldur er upprunalegum eða framlengdum, en þó meira en sex mánuðir, getur leigusali kynnt leigutaka ákvörðun um að leigusamningur framlengist um 20 ár eða að hann greiði leigutaka fyrir mannvirki og aðra aðstöðu. Skýtur hann jafnframt ákvörðun um fjárhæð leigu eða mat á verðmæti mannvirkja til úrskurðarnefndar. Ef leigutaki sættir sig ekki við ákvörðun leigusala ber honum að fjarlægja mannvirki sín af lóðinni. Þegar sex mánuðir eða færri eru eftir af leigutíma og leigusali hefur ekki tekið framangreinda ákvörðun eða úrskurður fæst ekki hjá úrskurðarnefndinni vegna tómlætis leigusala getur leigutaki tekið ákvörðum um að leigusamningur framlengist um 20 ár og skotið mati á leigu til úrskurðarnefndar, ella fjarlægi hann mannvirki sín af lóðinni. Náist samningar á milli aðila geta þeir sameiginlega skotið ágreiningsatriði, t.d. um leigu, til úrskurðarnefndar. Ef leigutaki á að fjarlægja mannvirki sín af lóðinni gerir hann það á sinn kostnað og gefst honum til þess hæfilegur tími. Þó skal því lokið innan tveggja mánaða frá lokum leigusamnings.
Ef leigutaki ræðst í framkvæmdir á lóðinni sem eru umtalsverðar og ekki samkvæmt venju ber honum að leita samþykkis leigusala fyrir þeim ella komi þær ekki til mats á verðmæti mannvirkja við innlausn.
Gildissvið laganna.
Gildissvið laganna er afmarkað í 1. gr. frumvarpsins. Í 1. málsl. segir að lögin gildi um leigu á lóðum undir frístundahús sem eru tveir hektarar að stærð eða minni, 2. málsl. kveður svo á um að lögin gildi einnig um innbyrðis réttindi og skyldur umráðamanna lóða í frístundabyggð án stærðartakmarkana.
Misskilnings hefur gætt um að lögin skuli eingöngu gilda um leigu lóðar undir frístundahús þegar slík lóð er í frístundabyggð. Nefndin leggur því til breytingar á heiti frumvarpsins og 1. gr. þess, til áréttingar á þeim skilningi að lögin taki til leigu lóða innan sem utan frístundabyggða.
Stærð lóðar er samkvæmt frumvarpinu eina viðmiðið sem ákvarðar hvort lóðarleigusamningur fellur undir lögin. Nefndin telur ekki eðlilegt að leigusamningar til skemmri tíma en 20 ára falli undir lögin því leigutaki geti vart haft réttmætar væntingar um framlengingu lóðarleigusamnings þegar hann er gerður til styttri tíma. Leggur nefndin því til breytingar á 1. gr. um gildissvið, sem og 3. gr. sem kveður á um form og efni samnings um leigu á lóð undir frístundahús. Með þessum breytingum er tekinn af allur vafi um það að leigusala og leigutaka sé heimilt að gera lóðarleigusamning til styttri tíma en að slíkir samningar falli þá ekki undir lögin.
Í fyrsta lið VI. kafla almennra athugasemda við frumvarpið segir að útilokað sé að lagfæra réttarstöðu þeirra leigutaka sem nú hafa gilda leigusamninga nema lagasetning nái til samninga sem þegar eru í gildi og tekur nefndin undir það. Með því að breyta þó frá frumvarpinu og miða við samninga til 20 ára hið minnsta fækkar þeim samningum sem falla undir lögin.
Hvað varðar ótímabundna samninga telur nefndin eðlilegt að fella þá undir lögin. Þegar ótímabundnir samningar um leigu á lóð undir frístundahús eru gerðir má ganga út frá því að það vaki fyrir aðilum að losna undan því að framlengja samningana og að þeir séu því eðlislíkir samningum til 20 ára eða lengur. Nefndin leggur til að um slíka samninga gildi tveggja ára gagnkvæm uppsögn og að þeir falli eftir það að öðru leyti undir ákvæði frumvarpsins.
Leiga á lóð undir frístundahús.
Nefndin leggur til breytingar á II. kafla frumvarpsins, m.a. til að jafna stöðu leigutaka og leigusala. Við bætist nýjar greinar og ákvæði 10.–14. gr. taka umtalsverðum breytingum. Eftir breytinguna er kveðið á um uppsögn og tilkynningar um leigulok í 10. gr., samningsfrelsi, framlengingu samnings um eitt ár og tómlætisverkan í 11. gr., málskotsrétt aðila og kröfugerð í 12. gr., mat á ársleigu framlengds leigusamnings í 13. gr., réttaráhrif innlausnar, innlausnarverð, lóðarbætur o.fl. í 14. gr., mat á kaupverði lóðar í 15. gr. og riftun leigusamnings í 16. gr.
Til að mæta breyttum reglum um framlengingu leigusamninga og innlausn leggur nefndin til að úrskurðarnefnd verði settar reglur og viðmið við ákvörðun leigu í 13. gr. og innlausnarverðs í 14. gr. Við ákvörðun leigu lóðar skal taka mið af kröfum aðila og hvað úrskurðarnefndin álítur vera markaðsverðmæti á hverjum tíma. Við mat á markaðsverðmæti leggur nefndin til að m.a. sé miðað við ársleigu svipaðra lóða, atriði á borð við legu, útsýni, gróðursæld og staðsetningu og hvert eldra leigugjald hafi verið og hverjar vísitölubreytingar hafi orðið á því. Við ákvörðun innlausnarverðs telur nefndin eðlilegt að mat á markaðsverðmæti mannvirkja miðist m.a. við nýlegt söluverðmæti svipaðra mannvirkja, ástand, gerð og skipulag mannvirkja og fasteignamat, brunabótamat og aðra leiðbeinandi þætti. Nefndin áréttar að ef leigutaki ræðst í framkvæmdir við mannvirki sem eru umtalsverðar að umfangi og ekki samkvæmt venju ber honum að leita samþykkis leigusala fyrir þeim ella komi þær ekki til mats á verðmæti mannvirkja við innlausn.
Þá er einnig gert ráð fyrir því að leigutaki geti krafist lóðarbóta vegna umbóta á lóð sem hann eða fyrirrennari hans hafa staðið fyrir, svo sem með trjá- eða garðrækt, vegalögn, vatnslögn og raflögn. Nefndin leggur áherslu á að bætur vegna lóðarbóta verði aðeins úrskurðaðar ef sýnt er fram á að umbæturnar hafi aukið verðgildi lóðarinnar verulega umfram það sem við mátti búast miðað við ástand hennar í upphafi. Til að gæta jafnræðis leggur nefndin til að leigusali geti krafist lækkunar á innlausnarverði mannvirkjanna hafi umhirðu leigutaka verið verulega ábótavant og ástand lóðar er ófullnægjandi. Lóðarframkvæmdir sem leigutaki ræðst í og eru umtalsverðar að umfangi og ekki samkvæmt venju koma ekki til útreiknings lóðarbóta nema leitað hafi verið samþykkis leigusala fyrir þeim.
Vegna þeirra breytinga sem nefndin leggur til telur hún rétt að ekki gildi sérreglur um riftun heldur almennar riftunarreglur, þ.e. til verði að koma veruleg vanefnd samningsaðila, og leggur því til breytingu þess efnis á 15. gr. frumvarpsins, sem verði 16. gr.
Töluvert var rætt um þá heimild leigutaka að framselja og framleigja leiguréttindi sín, þar eð aðilaskipti gætu þannig orðið að leigusamningi án þess að samþykkis leigusala væri leitað. Þar sem frumvarpið gerir ráð fyrir því að leigutaki geti haft lóðina á leigu til frambúðar og leigusali geti aðeins krafist þess að leigutaki leysi til sín lóðina hefur leigusali í raun litla stjórn á því hverjum hann selur eign sína. Þar eð breytingartillögur nefndarinnar stuðla að því að aðilar semji sín á milli um framlengingu leigu, innlausn eða kaup telur nefndin ekki frekari breytinga þörf hvað þetta varðar.
Rætt var um að leigusali gæti af sérstökum ástæðum haft hagsmuni af því að fá ekki nýja leigjendur að lóð sinni. Til að mæta þessu leggur nefndin til að í leigusamningi sé aðilum skylt að taka afstöðu til þess hvort leigusali öðlist forkaupsrétt við framsal leiguréttinda leigutaka og við framsal mannvirkja á lóð og komi því inn nýr töluliður í 2. mgr. 3. gr. þess efnis.
Nefndin taldi tvær skilgreiningar, „sambúðaraðili“ og „réttur til að framlengja leigusamning“, óþarfar og felldi þær niður en skerpti á skilgreiningunni „umráðamaður lóðar undir frístundahús“ þar sem hún þótti geta valdið misskilningi.
Frístundabyggð.
III. kafli frumvarpsins kveður á um réttindi og skyldur í frístundabyggð, m.a. skyldur umráðamanna í frístundabyggð til að hafa með sér félagsskap um sameiginlega hagsmuni. Nefndin telur nauðsynlegt að koma á félagsskyldu umráðamanna lóða í frístundabyggð þar sem frístundahúsum hefur fjölgað mikið og náin tengsl eru á milli hagsmuna umráðamanna. Því þarf oft að taka ákvarðanir um sameiginleg hagsmunamál og útkljá deilur eða skera úr ágreiningi á milli nágranna. Að þessu leyti er hliðstæða við íbúa í fjöleignarhúsum. Til að skýra og afmarka félagsaðild nánar leggur nefndin til breytingar á 2. gr. hvað varðar skilgreiningar á frístundabyggð og umráðamannni lóðar undir frístundahús. Nefndin telur eðlilegt að menn stofni með sér félög um sameiginlega hagsmuni og því telur hún hóflegra að miða félagsskyldu við tíu lóðir í frístundabyggð en ekki sex eins og í frumvarpinu.
Nefndin leggur þó til breytingar á ákvæði frumvarpsins um félagsskylduna á þá leið að ekki þurfi að stofna félag hafi einn og sami aðili umráð yfir helmingi lóða í frístundabyggð. Með þessu er m.a. komið í veg fyrir að einn umráðamaður geti ráðið öllu innan félagsins. Einnig leggur nefndin til að undanþága verði veitt frá skyldunni að stofna félag í frístundabyggð ef engir eða afar takmarkaðir sameiginlegir hagsmunir eru í frístundabyggðinni, t.d. þegar lega lóða er svo bersýnilega dreifð innan byggðarinnar að engin þörf er á félagsskap.
Nefndin leggur til að þar sem sameiginlegir hagsmunir félaga í frístundabyggð og sveitarfélaga geta verið þó nokkrir sé eðlilegt og sanngjarnt að sveitarstjórn eða sveitarstjóri haldi samkvæmt beiðni sameiginlegan fund með fulltrúum félaga í frístundabyggðum í sveitarfélaginu einu sinni á ári.
Kærunefnd frístundabyggðarmála – úrskurðarnefnd frístundahúsamála.
Nefndin leggur til töluverðar breytingar á þeim ákvæðum sem varða kærunefnd frístundabyggðarmála, bæði hvað varðar inntak þeirra og niðurröðun. Ber þar fyrst að nefna nafnabreytingu þar sem lagt er til að nefndin beri heitið úrskurðarnefnd frístundahúsamála. Það heiti er því notað í áliti þessu. Nefndin bendir á að eðlilegt sé að við störf sín horfi úrskurðarnefndin til starfa annarra nefnda með sambærilegt hlutverk. Einnig telur nefndin að til að nýta þekkingu, mannauð og reynslu til hins ýtrasta verði við skipan úrskurðarnefndarinnar skoðað hvort hagstætt sé að skipa menn í hana sem einnig gegna störfum í sambærilegum nefndum.
Þá leggur nefndin til breytingar á skipan úrskurðarnefndar í frístundahúsamálum, en sú skipan hefur verið rædd talsvert innan nefndarinnar. Löng hefð er fyrir því að kærunefndir séu skipaðar hagsmunaaðilum en nefndin telur þó ekki heppilegt að fara þá leið þar sem til staðar geta verið hagsmunaaðilar sem ekki fá fulltrúa í nefndinni. Þetta mundi að auki draga úr vægi ákvarðana nefndarinnar. Tillögur nefndarinnar byggjast m.a. á ákvæðum nýlegra laga um opinber innkaup, nr. 84/2007, þar sem er að finna ítarleg ákvæði um kærunefnd útboðsmála. Nefndin áréttar að um hæfi nefndarmanna að öðru leyti en greinin segir til um fer eftir stjórnsýslulögum.
Með tilliti til þeirra atriða sem nefndin leggur til að úrskurðarnefnd frístundahúsamála hafi til hliðsjónar við ákvörðun leiguverðs framlengds samnings og ákvörðun innlausnarverðs, og eftir atvikum söluverðs lands, liggur fyrir að afla þarf ýmissa gagna og upplýsinga til að úrskurðarnefndin geti kveðið upp upplýsta og sanngjarna úrskurði. Tillögu að nýrri 26. gr., sem kveður á um meðferð kæru og gagnaöflun, byggir nefndin á lögum um opinber innkaup, nr. 84/2007.
Þá leggur nefndin til að 27. gr. kveði á um réttaráhrif sáttar og úrskurðar. Lagt er til að hvorugur aðilinn geti borið kröfur sínar um fjárhæðir samkvæmt breyttri 13. og 14. gr. undir dómstóla fyrr en úrlausn úrskurðarnefndar liggur fyrir. Er þessu á sama veg farið við framkvæmd eignarnámsbóta, sbr. 17. gr. laga um það efni, nr. 11/1973. Enn fremur er kveðið á um réttaráhrif úrskurða og samkvæmt ákvæðinu ber leigutaka að sinna viðhaldi lóðar, mannvirkja og fylgifjár og skila því í ekki lakara ástandi en þegar leigusali krafðist innlausnar fyrir nefndinni.
Gildistaka.
Vegna hinna ríku hagsmuna sem ákvæði frumvarpsins taka til og að teknu tilliti til breytingartillagna nefndarinnar telur nefndin ekki ástæðu til að bíða með gildistöku laganna fram til 1. september nk. Á fundum nefndarinnar kom fram að flestir lóðarleigusamningar renna út á sumrin og því væri brýnt að gildistöku laganna yrði flýtt til 1. júlí nk. Nefndin leggur þó til breytingu þannig að ákvæði samninga standi óhögguð um leigutíma, framleigu og framsal leiguréttinda. Þannig er gildandi samningssambandi aðila ekki breytt umfram það sem eðlilegt og nauðsynlegt er.
Ákvæði til bráðabirgða.
Til að mæta þeim aðstæðum að samningur um leigusamning á lóð undir frístundahús renni út innan tveggja ára og því sé ekki hægt að bregðast við samkvæmt breyttri 10.–14. gr. frumvarpsins leggur nefndin til að sett verði inn bráðabirgðaákvæði sem veiti leigutaka rétt til að framlengja leigusamning um eitt ár frá samningslokum að telja en þó aldrei lengur en til 1. júlí 2010. Sú skylda er lögð á leigutaka að hann tilkynni leigusala um þessa fyrirætlun sína innan tveggja mánaða frá því að lögin taki gildi annars falli framlengingarréttur hans niður. Ef leigusamningur fellur niður á tímabilinu 1. júlí til 1. september 2008 getur leigutaki þó engu að síður öðlast framlengingarrétt ef hann sendir leigusala tilkynningu þess efnis fyrir 1. september 2008. Kemur þessi tilkynningarskylda í stað þeirrar sem kveðið er á um í tillögum nefndarinnar um breytingar á 10. gr. Hafa aðilar svigrúm til að semja um áframhaldandi leigu eða lok hennar en takist samningar ekki fara samskipti aðila að öðru leyti eftir breytingartillögum nefndarinnar við 12.–14. gr.
Auk framangreindra breytinga leggur nefndin til nokkrar minni háttar breytingar á frumvarpinu.
Nefndin leggur til að frumvarpið verði samþykkt með þeim breytingum sem gerð er grein fyrir hér að framan og lagðar eru til í sérstöku þingskjali.
Árni Johnsen var fjarverandi við afgreiðslu málsins.
Alþingi, 22. maí 2008.
Guðbjartur Hannesson,
form., frsm.
Ármann Kr. Ólafsson.
Ásta R. Jóhannesdóttir.
Ólöf Norðdal.
Pétur H. Blöndal.
Birkir J. Jónsson.
Kristinn H. Gunnarsson.
Ögmundur Jónasson.
