fasteignalán til neytenda.
Virðulegi forseti. Ég mæli hér fyrir frumvarpi til laga um breytingu á lögum um fasteignalán til neytenda, nr. 118/2016, lántökuskilyrði vegna íbúðafjárfestinga. Meðflutningsmenn mínir eru allir þingmenn Flokks fólksins, þau Eyjólfur Ármannsson, Guðmundur Ingi Kristinsson, Inga Sæland, Jakob Frímann Magnússon og Tómas A. Tómasson, auk þeirrar sem hér stendur.
Það er neyðarástand á húsnæðismarkaði. Það vita allir sem vilja að það er skortur á húsnæði og þó að fyrir honum séu ýmsar ástæður sem ekki verða raktar hér er ein þeirra sú að fjársterkir aðilar kaupa upp íbúðir í fjárfestingarskyni. Síðan er það eftir atvikum hvort þeir leigi út íbúðirnar í almennri leigu, leigi þær ferðamönnum í Airbnb eða láti þær hreinlega standa auðar. Í öllum tilfellum hafa þessir aðilar, í krafti sterkrar stöðu sinnar, áhrif á eftirspurn á húsnæðismarkaði og aukna spennu á honum, auk þess að minnka möguleika þeirra sem minna hafa á milli handanna til að eignast húsnæði. Standi íbúðir auðar eða séu í Airbnb eiga þeim mun færri fjölskyldur möguleika á þaki yfir höfuðið á leigumarkaði.
Það flokkast undir grundvallarmannréttindi að eiga heimili og þá um leið að koma sér þaki yfir höfuðið. Það á hins vegar ekki við um kaup á húsnæði til fjárfestinga, sérstaklega ekki þegar skortur er á húsnæði eins og nú er. Við ætlum að sjálfsögðu ekki að koma í veg fyrir að fólk fjárfesti í húsnæði, hafi það efni á því, en það er ekkert sem segir að sömu reglur skuli gilda um þá sem eru að kaupa sér húsnæði til íbúðar og þá sem eiga heimili en eru að fjárfesta í fasteignum.
Í frumvarpi þessu er þess vegna lagt til að hámark veðsetningarhlutfalls í fasteignum, skráðum sem íbúðarhúsnæði, skuli vera 50% fyrir hverja fasteign umfram tvær í eigu sama einstaklings. Með því er gefið svigrúm til þess að neytandi geti átt tvær íbúðir án þess að verða fyrir íþyngjandi áhrifum á möguleika hans til að fjármagna þær með fasteignalánum en ef hann bætir fleiri íbúðum umfram þær tvær við eignasafn sitt þá verði erfiðara að fjármagna slíkar fjárfestingar með lántökum. Þannig má draga úr spákaupmennsku efnameiri fjölskyldna og auðvelda fólki að kaupa íbúð sem það hyggst sannanlega búa í.
Einnig er í þessu frumvarpi tekið á væntum leigutekjum við greiðslumat í bönkum. Í fyrsta lagi er ljóst að ef væntar leigutekjur eiga að fjármagna fasteignakaup er viðkomandi kaupandi ekki að kaupa sér heimili því að þá gæti hann ekki bent á væntanlegar leigutekjur. Það er ósanngjarnt að fjárfestar njóti sömu lánakjara að þessu leyti. Í öðru lagi skýtur verulega skökku við að fjárfestar geti nýtt sér væntar leigutekjur í greiðslumati en leigjendur, sem staðið hafa undir mun hærri greiðslum á leigu í mörg ár en greiðslumat gerir ráð fyrir, geti ekki bent á leigugreiðslur til marks um að þeir muni standa undir reglulegum afborgunum sem eru jafnvel tugum þúsunda lægri en leigan sem þeir hafa greitt og þurfa áfram að greiða. Frumvarpið tekur reyndar ekki á þessum vanda leigjenda en ég tel þó ástæðu til að nefna þetta hér því að þetta er enn ein mismununin sem þeir sem minna hafa verða fyrir á húsnæðismarkaði.
Í grunninn sýnir þessi mismunun fram á hversu skakkur húsnæðismarkaðurinn er og hversu mikilla breytinga er þörf á meðan þessu frumvarpi er fyrst og fremst ætlað að bregðast við bráðavanda og ætlað að gilda þangað til þessari óuppfylltu íbúðaþörf er mætt í samræmi við markmið ríkisstjórnarinnar í húsnæðismálum. Frumvarpið leggur því til að það verði óheimilt að miða við væntar tekjur af útleigu íbúðarhúsnæðis við útreikning hlutfalls greiðslubyrðar af ráðstöfunartekjum neytanda ef hann er eigandi tveggja eða fleiri fasteigna sem eru skráðar sem íbúðarhúsnæði. Hér er því verið að stíga varlega til jarðar og gefa svigrúm til að neytandi geti átt tvær íbúðir án þess að verða fyrir íþyngjandi áhrifum á möguleikann til að fjármagna þær með fasteignalánum þó að hann kjósi að leigja aðra þeirra út.
Þá um einstakar greinar frumvarpsins. Í 1. gr. frumvarpsins er lagt til að strangari skilyrði gildi um veðsetningarhlutfall fyrir neytanda sem hyggst festa kaup á fleiri íbúðum eða húsum skráðum sem íbúðarhúsnæði en tveimur sem hann á fyrir, þannig að fyrir hverja fasteign umfram það verði hámark veðsetningarhlutfalls 50%. Einnig er lagt til að hámark veðsetningarhlutfalls lækki um 10% fyrir hverja íbúð umfram þá þriðju, þannig að hámark veðsetningarhlutfalls fyrir fjórðu íbúð verði 40% og svo koll af kolli. Þessu er ætlað að draga úr hættu á lánsfjárdrifinni bólumyndun á húsnæðismarkaði ásamt því að auka möguleika fólks á að eignast íbúðarhúsnæði til eigin nota með því að draga úr hvata til spákaupmennsku. Verði ákvæðið að lögum mun Seðlabanki Íslands þurfa að gera samsvarandi breytingar á reglum um hámark veðsetningarhlutfalls fasteignalána til neytenda.
Í 2. gr. frumvarpsins er lagt til að við útreikning hlutfalls greiðslubyrðar af ráðstöfunartekjum neytanda í tengslum við takmörkun þess, verði óheimilt að taka mið af væntum tekjum vegna útleigu íbúðarhúsnæðis sem ætlunin er að fjármagna með lántöku. Þessu er á sambærilegan hátt og með 1. gr. frumvarpsins ætlað að draga úr hagnaðardrifinni eftirspurn eftir íbúðarhúsnæði í þágu þeirra sem sækjast eftir húsnæði til eigin nota og vinna þannig gegn neikvæðum áhrifum af takmörkuðu framboði íbúðarhúsnæðis miðað við áætlaða íbúðaþörf og mannfjöldaþróun, ekki síst til þess að jafna að einhverju leyti þann aðstöðumun sem er á húsnæðismarkaði milli venjulegs fólks í húsnæðisleit og fjárfesta sem sækjast eftir hagnaði.
Í 3. gr. frumvarpsins er lagt til að við lögin bætist ákvæði til bráðabirgða þess efnis að hámark veðhlutfalls skv. 1. gr. frumvarpsins skuli endurskoðað þegar óuppfyllt íbúðaþörf hefur verið uppfyllt samkvæmt rammasamningi ríkis, sveitarfélaga og Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar um húsnæðisáætlun Íslands 2023–2032 sem var undirritaður 12. júlí 2022. Með því er ætlað að skapa hvata til að þessu markmiði verði náð sem fyrst enda er gert ráð fyrir því að umrædd þrenging lántökuskilyrða verði tímabundin þar til jafnvægi er náð á húsnæðismarkaði. Samkvæmt a-lið 3. gr. rammasamningsins þarf að byggja 37.500 íbúðir á árunum 2023–2032 til að mæta íbúðaþörf.
Undanfarin misseri hefur borið allnokkuð á því að fjársterkir einstaklingar fari um og kaupi upp íbúðarhúsnæði sem þeir ætla aldrei að búa í sjálfir heldur að hagnast á því með útleigu og hækkun fasteignaverðs. Jafnvel eru dæmi um að fjárfestar hafi yfirboðið fyrstu kaupendur og fólk sem er í leit að húsnæði til eigin nota í slíkum viðskiptum og dregið þannig úr möguleikum venjulegs fólks á að koma þaki yfir höfuðið, nú þegar mikill skortur er á íbúðarhúsnæði. Sem dæmi um umsvif slíkra aðila á húsnæðismarkaði má nefna að samkvæmt svari innviðaráðherra við fyrirspurn um íbúðarhúsnæði í eigu einstaklinga og lögaðila á þskj. 1711 á 153. löggjafarþingi eru a.m.k. 10.710 íbúðir eða sem nemur 7% af öllu íbúðarhúsnæði á landinu í eigu einstaklinga sem eiga fleiri en tvær íbúðir.
Með þeim tillögum sem felast í frumvarpinu er stefnt að því að bregðast við þeim skorti sem er á framboði íbúðarhúsnæðis með því að skapa hvata sem eru til þess fallnir að draga úr eftirspurn eftir íbúðarhúsnæði til hreinna fjárfestinga og stuðla þannig að auknu framboði á íbúðarhúsnæði til eigin nota fyrir fólk sem vill fyrst og fremst koma þaki yfir höfuðið. Þeim er einnig ætlað til að draga úr þeim aðstöðumun sem venjulegt fólk sem leitar að húsnæði til eigin búsetu býr við gagnvart mun fjársterkari aðilum og spákaupmönnum. Jafnframt er þeim ætlað að draga úr hættu á óeðlilegri verðmyndun og bólumyndun á húsnæðismarkaði.
Af þessu hófsama frumvarpi, sem gæti bætt stöðu á húsnæðismarkaði til mikilla muna, standa, eins og áður sagði, allir þingmenn Flokks fólksins, þau Eyjólfur Ármannsson, Guðmundur Ingi Kristinsson, Inga Sæland, Jakob Frímann Magnússon og Tómas A. Tómasson, auk þeirrar sem hér stendur.
Ég hef nú lokið framsögu minni um þetta frumvarp og legg til að því verði vísað til hv. efnahags- og viðskiptanefndar sem ég treysti á að taki það til vandaðrar umfjöllunar og veiti því brautargengi, jafnvel þó að um frumvarp stjórnarandstöðuþingmanna sé að ræða.
